上饶律师

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告a公司向本院提出诉讼请求：1.判令张某权腾退并向我公司交还北京市丰台区一号（以下简称一号）房屋；2.判令张某权向我公司支付自2010年10月1日起至实际腾退之日期间的房屋使用费（按照12000元/月计算，暂计至2020年7月31日，共计118个月为1416000元）；3.判令张某权结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用（包括物业管理费、水电费等）；4.判令张某权承担本案诉讼费；5.判令宋某巡对上述请求承担连带责任。事实和理由：我公司于2003年7月与宋某巡签订《商品房买卖合同》，将一号房屋出售给宋某巡，房屋建筑面积184.66平方米，总价款1200290元，首付款240290元，余款960000元由宋某巡向银行按揭贷款支付。我公司与宋某巡签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，如买受人逾期偿还银行贷款本息，而致出卖人履行代为偿还的保证责任，则出卖人有权选择：买受人逾期偿还银行贷款本息累计超过3个月，出卖人有权解除买卖合同并有权向买受人主张其实际占用该房产期间的损失，按每建筑平方米100元／月的标准计算房屋使用费。2003年8月7日，我公司作为保证人，宋某巡作为借款人与银行签订了《个人住房贷款借款合同》，我公司为宋某巡的按揭贷款承担阶段性担保责任。贷款期间宋某巡分别于2005年l0-l2月，2006年1-7月，2008年5、6、11月，2009年l、2月，累计15个月未按时偿还银行贷款，致使我公司为宋某巡承担了相应的保证责任。为依法维护合法权益，我公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求解除我公司与宋某巡签订的《商品房买卖合同》及补充协议，北京市丰台区人民法院判决支持我公司诉讼请求，北京市第二中级人民法院于2010年9月终审维持原判。根据前述判决，我公司仍然享有一号房屋所有权。但我公司依据上述判决收回诉争房屋时，张某权却告知我公司其从宋某巡处购买了诉争房屋，虽经我公司多次耐心与张某权协商有关腾房事宜，但张某权始终不予理睬，强行霸占房屋，并在没有任何法律依据的情况下非法占有、使用诉争房屋至今，此举己给我公司造成了巨大的经济损失，严重侵犯了我公司的合法权益。我公司作为诉争房屋的所有权人，有权依据法律规定及上述事实要求非法占有人即张某权和宋某巡连带承担诉争房屋的腾退及返还义务。被告辩称被告张某权辩称，涉案房屋系我于2006年7月7日购买。我与宋某巡签订了房屋转让协议书，并向宋某巡支付了全部购房款，宋某巡已将房屋交付给我，我也实际居住使用，按照法律规定，涉案房屋实际所有权人为我。虽然a公司曾要求与宋某巡解除合同，但在该案中并没有陈述已经将涉案房屋出售给我的事实，侵害了我的合法权益。涉案房屋的实际物权所有人为我，a公司无权要求腾退。我基于房屋转让协议的相关约定占有房屋，不应支付占用使用费。a公司要求结清相关费用，数额不能确定，请求依法驳回其诉讼请求。a公司要求宋某巡与我承担连带责任没有法律依据。故请求依法驳回a公司的全部诉讼请求。被告宋某巡未作答辩。法院查明2003年7月宋某巡与a公司签订《商品房买卖合同》，约定宋某巡购买a公司开发的一号房屋，房屋总价款为1200290元。因宋某巡未按时偿还贷款，a公司承担了相应保证责任。2009年4月，a公司诉至本院，要求解除与宋某巡的《商品房买卖合同》。2010年3月，本院解除宋某巡与a公司签订的《商品房买卖合同》。判决后，宋某巡上诉至北京市第二中级人民法院。2010年9月，北京市第二中级人民法院：驳回上诉，维持原判。2010年12月21日，北京市丰台区人民检察院指控宋某巡犯合同诈骗罪，向本院提起公诉。2011年6月16日，本院判决：一、被告人宋某巡犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。a公司因宋某巡未按时偿还银行贷款本金及利息于2010年3月通过诉讼解除了与宋某巡签订的一号商品房买卖合同。审理中，张某权自述其与周某林曾系夫妻关系，后双方离婚，现张某权居住于一号房屋，无其他房屋居住，宋某巡至今尚未返还其购房款。张某权入住一号房屋后，宋某巡未居住使用一号房屋。裁判结果一、张某权于本判决生效之日起三十日内腾退并向a公司交还位于北京市丰台区一号房屋；二、张某权自二〇一七年四月二十五日起按每月6000元的标准向a公司支付房屋使用费至其将位于北京市丰台区一号房屋腾退并交还a公司之日止；三、驳回a公司其他诉讼请求。房产律师点评所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据生效的裁判文书认定的事实，宋某巡与a公司于2003年签订的《商品房买卖合同》，已经法院判决予以解除。张某权因受诈骗从宋某巡处购买了涉诉的一号房屋，而宋某巡亦因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑并判令继续追缴宋某巡违法所得2533310元返还被害人周某林、张某权。因此，张某权占有一号房屋已无法律依据。a公司作为涉诉房屋的所有权人，有权要求张某权腾退房屋。故对a公司要求张某权腾退房屋的诉讼请求，法院应予支持。因宋某巡并未使用涉诉房屋，a公司作为房屋所有权人以返还原物纠纷为由要求宋某巡腾退涉诉房屋，无法律依据，法院不予支持。关于a公司要求支付房屋使用费问题。张某权从宋某巡处购买了一号房屋进而使用该房屋，因此，张某权作为涉诉房屋的实际使用者，应当承担无理由占用房屋期间的使用费用。因a公司在它案中仅起诉宋某巡要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并未要求宋某巡返还房屋，且a公司并未提供其在本次诉讼前要求宋某巡及张某权返还房屋及支付使用费用的证据。因此a公司主张支付涉诉房屋使用费的起止期限，应自a公司起诉张某权腾退房屋且张某权收到起诉状之日即2017年4月25日起计算至张某权将涉诉房屋实际腾退之日止。考虑本案的实际情况，法院酌定为使用费标准为每月6000元。因宋某巡并未实际使用涉诉房屋，a公司亦主张其支付使用费，无法律依据，法院不予支持。关于a公司要求结清涉案房屋截止腾退之日止所发生的所有费用问题，因a公司未提交相关证据，法院不予支持。

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