阮永平

离婚中按揭房产分割法律问题研究我国的商品房按揭制度于最早于上个世纪90香港的按揭制度是从英美法上的一种典型担保“mortgage”的译名。英美法上的“mortgage但是，我国经济生活中的的商品房按揭和英美法上“mortgage”的一个变种。两者的差异主要体现在：在主体上，mortgage是一个成熟、完整的法律制度，其法律关系简单明了。而我国的商品房按揭则至少包括开发商与银行的按揭贷款合作关系，购房人与开发商之间的商品房买卖关系，购房人与银行之间的借贷关系，开发商与银行之间的保证关系，购房人和银行之间的房产权利质押、房产抵押关系等等。另外，两者在适用范围、按揭权的实现方式上也存在诸多差异。商品房按揭制度本身已经够让人头疼，当它和清官难断的家务事——婚姻问题——纠缠在一起的时候，情况就更加糟糕。特别是当结婚、离婚的事实发生在房屋买卖合同的签订和产权的取得之间时，按揭房产的归属如何确定，按揭还款中的个人财产和夫妻共同财产如何识别，按揭贷款剩余债务如何分配，房产增值的归属如何确定及分割等就成为让人困惑的法律难题。根据房屋产权取得的时间不同，一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的按揭房产分割案件大致可以细分为以下三类：1、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款，婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付的一方，但婚后夫妻共同还贷的；3兹分述之：1这种情形应当确定房屋产权归婚前按揭一方个人所有，而不应认定为共同所有。同样，按揭贷款债务亦为个人债务，而非夫妻共同债务。我国《婚姻法》第十八条第一项规定一方婚前的财产为夫妻一方的财产。而房屋产权是物权意义上的财产形态。根据我国《物权法》第九条规定，物权的取得以登记为准。因此，一方在婚前取得产权，就成为房屋的所有人，婚后另一方参与清偿贷款不能改变该房屋产权为为个人财产的性质。而对于房产的增值，考虑到在婚姻关系存续期间，配偶一方共同参与偿还按揭贷款，对方对房屋的保值、增值做出了一定的贡献，因此，应当认为房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同付出的结果，房屋所有权人应当就房屋增值部分对配偶一方进行适当补偿。增值虽然只有一个，但是在分割为个人财产和共同财产时应当考虑双方在房产增值中的贡献（偿还贷款的数目），按照各自的贡献比例进行分割。2根据我国《婚姻法》第十七条的规定应当将房屋产权取得的时间作为区分共同财产还是个人财产的根本依据，只要房屋的产权于婚姻期间取得就认定为夫妻共同财产，无论登记的权利人为夫妻一方还是双方。这种情况下，房产的增值应认定为夫妻共同财产，予以分割。增值应当按照各自偿还按揭债务的数额比例进行分割。3因为房屋产权尚未产生，所以双方都无法对房屋的产权主张权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条第一款规定，在未取得产权的情况下，法院拒绝就房屋的产权归属做出裁判。在这种情况下，根据合同的相对性原则，法院判决婚前办理按揭支付首付款的一方继续履行商品房买卖合同及按揭贷款合同比较妥当。根据这个裁判思路，那么剩余的按揭债务就是为婚前办理按揭支付首付款一方的个人债务。但是，继续履行合同一方应当配偶一方在婚姻存续期间以夫妻共同财产偿还按揭贷款的份额（原则上平均分割）补偿给配偶一方。