从月莲

浅析受害人诉讼代理人在刑事案件中的重要作用依据我国刑法诉讼的规定，刑事案件中的受害人为维护其合法权益，可以委托诉讼代理人参加诉讼，律师能阅卷，复印相关材料，在庭上独立发表自己的代理意见。笔者认为，受害人代理人参加刑事诉讼，其作用和意义不可忽视，这是受害人为维护自己的合法权益的必然需要和重要举措。笔者曾受受害人委托，担任其诉讼代理人，略有心得，现试从结合实例，浅谈一些看法。一、若干年前，在上海西北区农贸市场发生一件惨案，一个正值壮年的40岁左右男子，为一件偶然发生事件，被人用刀捅死，寰去妻儿，命丧黄泉。这天清晨六点左右，正值农贸市场做生意高峰，浙江桐庐人A骑电动黄鱼车去送货，途径由温州人开设的干杂货铺子，不料链条断裂，其赶紧下车俯身修理。经营干货铺老板大女儿认为A在其店门口前修车，影响营业，便上前驱赶，双方引起争执，干货铺老板女儿怕孤身受欺辱，便又叫来两个哥哥和妹婿B双方从言语口角发展到肢体冲突，后来的妹婿用仿用军刀连捅桐庐人几刀，一刀致命刺中肺大动脉，造成A某大出血，抢救至医院死亡。案发后，公安机关以B涉嫌故意伤害向公诉机关提出起诉意见书，公诉机关也以同样认定罪名，向区法院提起公诉。笔者作为受害人代理人，在审阅了相关材料后，发现此案留存疑点不明。主要有以下几点：1、受害人身高1米8有余，身强力壮，而加害人B身高不足1米7，矮小而瘦弱，在一般正常的情况下，A某完全有能力抵挡B某的侵害。2、市场上行人众多，是在有人劝阻，众目睽睽之下，B某实施侵犯行为。3、在尸检报告中的A某尸体照片中，明显显示A某右脚跟部位有瘀血，尽管A某穿着袜子，但瘀血渗透反映清晰。但尸检报告中未有任何说明。为此，作为受害人代理人在审查公诉阶段，即向公诉机关提出要求，再次作尸检的申请。受害人代理人在尸检人员进行复检也同时到场。尸检结果表明，A某右脚跟部位瘀血，是有利器将A某的右脚跟腱被挑断，以至造成血渗出凝结瘀血。区级法院仍以B某涉嫌故意伤害罪开庭审理，在庭审中，笔者提出以下看法：一、认为公诉机关以故意伤害罪提起公诉是认定罪名有误，从大量材料的相关证据证明，B某持刀捅死A某在主观上并不是具有伤害故意，而是有杀人故意。这从加害人所持有凶器，是足以使人丧命的利器，同时，加害人先趁受害人不备，挑断受害人的脚跟腱，使其丧失防御和抵抗能力，然后用刀捅刺受害人足以丧命的人体要害部分，使受害人丧命。且情节恶劣，手段特别残忍，本案是由小事引起，在光天化日之下，众人相劝之下实施，这说明加害人主观劣根性很深，对社会危害巨大。受害人死亡结果同加害人主观杀人故意，客观上实施行为有着必然的因果联系。此案应当移交至市检察机关，由市中院行使审判权最终司法机关采纳了受害人诉讼代理人的意见，移送至市中院审理。B某也得到了应有的法律惩罚。从而也为在附带民事诉讼取得赔偿奠定了基础。二、2008年4月，在上海西南工业园区内，发生一件为催讨工程款引起的刑事案件。那天下午，某建筑装潢公司法定代表人C某到建筑工地办公室约见建筑工程发包方总经理D某，双方引起争议，不料D某在借故返回后，从包里拿出长达35公分的仿用刀首，向C某猛刺猛捅，在案发现场上众人慌忙上前阻止，但D某因毫无预备，手部，胸部，背部，胫部均被刺中，划伤。C某急忙避让逃跑，而D某持刀紧追不舍，口中还大叫：“今天我就是要将你捅死。”C某在众人护拦下，夺门而逃。在D某手中的刀被旁人夺下后，又将放在墙边泥刀拿起，拼命追赶C某，由被众人拦下。期间，有人打110报警，在警车到现场后，在旁人指认下，警察将D某带上车辆，并配专人在D某车上，实施看管，带回警所。案发后，受害人C某做司法鉴定，鉴定结果C某为轻伤，D某在刑拘三天后，被取保候审。此案一拖就是二年，最后，公安机关和公诉机关提出起诉意见中认为，D某触犯罪名是故意伤害罪，且加害人D某有投案自首情节，建议以刑法第234条第一款追究加害人的法律责任。受害人对此不服，受害人委托笔者为其诉讼代理人，参与该案诉讼。笔者认真审阅了卷宗材料后，在审查公诉阶段，向公诉机关提出如下代理意见，1、代理人认为，尽管受害人司法鉴定结论为是轻伤。但这并不等于加害人D某实施行为就应当以故意伤害罪追究法律责任。2、从本案的事实和证据来看，加害人到约见现场前，已经带了刀准备行凶，足见是有预谋和准备的，而加害人持有刀，长达35公分，有刀柄，有血槽，从刀宽和刀尖形成角度来看，这是一把足以使人丧命仿真军用刀，是公安部命令禁止携带使用的管制刀具。其次，加害人D某趁C某不备时，一连向C某的人身要害部位猛捅，C某未被刺中要害，实属庆幸，同时也是现场人相互拦阻的结果，加害人未被严重伤害或致命，并不能否认D某实施行为的主观上，有杀人的故意。最后，笔者还认为，在众人将受害人拦护并夺走加害人手中的刀后，加害人不仅嘴上大叫“要捅死他”，还从墙边拿起泥刀追赶要加害受害人。据此，作为受害人代理人向公诉机关呈送法律意见书。明确二点：（一）此案的加害人所犯的不是故意伤害罪，加害人D某在主观上有杀人的故意，客观上实施的是杀人的行为。是在加害人意志外的原因，才使加害人杀人行为未得逞，应当以刑法第23条“杀人未遂”规定，追查加害人的刑事责任。（二）加害人不存在投案自首的情节，公安机关起诉意见中的认定，既无事实和证据作为支持，又同法律规定相悖。为引起对本案的重视和关注，笔者又以受害人代理人的身份，向各级领导进行书面反映。最终此案也引起了公诉机关的高度重视，公诉机关在认真听取了代理人的意见后，全部采纳了代理人的意见，以故意杀人罪并否定加害人有投案自首的情节，向法院提出公诉书。最后，因加害人有悔改，并表示愿意经济上赔偿，取得了受害人的谅解，使此案在附带民事诉讼中得以调解，加害人也受到司法的宽大处理，加害人表示一定痛改前非，引以为戒，再不从犯，使此案得以圆满解决。从以上案例中可以看出，受害人的诉讼代理人的重要地位不能轻视，要具有二个职能，当受害人代理人同公安机关或公诉机关意见一致时，则作为控方行使指控职能，加强了指控的力度。当代理人同控方意见不一致时，可以独立行使代理权，依据事实和证据，依据法律提出自己的看法，供法庭考虑。从而有效地维护了受害人的合法权益，维护法律的尊严和实施，为司法机关更好的行使出公权力，实现司法的公平和公正、正义，尽到代理人的职责，履行代理人的义务，按司法实践和法律规定，受害人代理人通常也是附第民事诉讼原告民事代理人，由于作为受害人代理人参与了整个刑事案件的诉讼，对案情有着全面了解，这为担任附带民事诉讼原告代理人参与民事诉讼，打下了扎实基础，从而在民事诉讼代理中有着一定优势，对民事案件胜诉及妥善处理起到了决定性的作用。为了便于读者更好的了解案情，现将公安局的起诉意见书、律师发表的法律意见书以及检察院的起诉书附后。上海市公安局XX分局起诉意见书沪公X刑诉字[200X]XXX号犯罪嫌疑人A，男，19XX年X月X日生，汉族，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，上海市XX区人，XX文化，系XXXXXXXXXXX职工，家住XXXXXXXXXXXXXXXXX。19XX年因盗窃罪被长宁区人民法院判处有期徒刑X年，19XX年起在上海XX公司工作，200X年X月X日因涉嫌故意伤害被本局刑事拘留，同年X月X日因涉嫌故意伤害罪被我局依法取保候审。犯罪嫌疑人A涉嫌故意伤害一案，于200X年X月X日由群众匿名报案至我局，我局经审查于当日立案侦查。同年X月X日犯罪嫌疑人A来我局投案自首。本案现已侦查终结。经依法侦查查明：200X年X月X日下午X时许，犯罪嫌疑人A在本区XXXXXXXXXX工地一办公室内，因生意不合与被害人B发生纠纷，后用匕首将被害人刺伤，经鉴定已构成轻伤。认定上述犯罪事实的证据如下：被害人报案笔录，证人证言，验伤通知书，伤势鉴定报告，犯罪嫌疑人A亦供认不讳。上述犯罪事实清楚，证据确实、充分，足以认定。综上所述，犯罪嫌疑人A故意伤害他人身体，且致人轻伤，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百三十四条之规定，涉嫌故意伤害罪；根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百二十九条之规定，现将本案移送审查起诉。此致XX区人民检察院局长：XXX200X年X月X日受害人B诉讼代理人对本案发表的法律意见书B，男，汉族，19XX年X月X日出生，住所：XXXXXXXXXXXX居所：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX联系手机：XXXXXXXXXXB於200X年X月X日X时左右，同位于上海市XX区XXX公司A见面，在“XX公司”工地的宿舍内同A就工程款进行协商、交涉。B被A用长40公分，宽30公分的军用刀刺砍伤胸部、头部、腹部、左手臂、右手掌和大拇指连接中指部位。现经上海市公安局损伤伤残鉴定中心和上海市司法鉴定中心的二级司法鉴定，确认B的伤残程度已构成轻伤。上海市公安局XX分局於200X年X月X日对A立案侦查，并于200X年X月X日对A刑事拘留。后於200X年X月X日，以“现因证据不足”，释放了犯罪嫌疑人A，自200X年X月X日起对A采取取保候审强制措施。自200X年X月X日，上海市XX区人民检察院决定仍对A采取取保候审强制措施。现犯罪嫌疑人A并未羁押。受害人B于200X年X月X日委托上海市大明律师事务所顾嘉蔚律师为其审查公诉阶段、法院审理阶段的受害人诉讼代理人和刑事附带民事诉讼原告的诉讼代理人。律师在接受委托后，于200X年X月X日阅看了上海市公安局XX区分局在本案侦查阶段移送给检察院的所有材料。现律师作为受害人B的代理人，对本案提出如下法律意见：一、犯罪嫌疑人A于200X年X月X日X时许，在工地宿舍内，用长40公分、宽30公分军用刀(实为匕首)刺砍B所具有的不是伤害故意，而是杀人的故意。1、律师认为，要确定犯罪嫌疑人在主观上的故意，并不能单凭从被伤害的结果来认定。这是因为行为人主观上的故意并不会产生行为人主观故意上所期望的结果，但并不因为结果而否认行为上的主观故意。从本案来看，犯罪嫌疑人用的是一把足以杀死人的军用刀，这足以认定行为人在使用这把凶器时，是完全会预见到将此凶器去刺人、捅人、砍人会引起受害人死亡的后果。同时，从行为人对受害人刺、捅、砍的部位是胸部、腹部、头部，而人的这些部位也是足以使人死亡的要害。因此，从犯罪嫌疑人A所使用凶器和伤害受害人身体的部位来看，行为人对受害人的行凶，具有杀人的故意，而不是伤害的故意。2、犯罪嫌疑人A于200X年X月X日X时X分至X时X分，在XX派出所的询问笔录中也证明了这一点。A：“边说我边抽出包里的刀，直接捅在B的肚子上，捅好后我又在他头上、手上砍了三、四刀，这时旁边二个工人就围上来拉住我的手。如果他们不拉住我，就今天一定会把B捅死的。我当时就是那么想的，我就要他的命。后来，工人们把我拉住，那把刀也不知道被谁拿去了”。(见笔录第3页)从A上述陈述中，可以明白无疑地确认，A对受害人B的加害，并不是伤害的故意，而是杀人的故意。之所以B没有被杀死，是因为在特定环境中，有人劝阻，也有受害人自身躲避和防卫，但这一切没有造成更严重的后果并不是A自身主观意志的控制，而是外界客观因素而致。3、200X年X月X日X时X分至X时X分，XX派出所刑警向现场目击证人C询问时，C说：“这时已经有他厂里的人把A拉住并夺下他手中的刀，A还要行凶，就把墙角的一把泥刀捡起来，抓在手里，还要砍B，又被他厂里的工人夺下了。”C陈述的这一节事实，更是充分证明了A讲的“就会一定会把B捅死的”，这确确实实是A实施行凶行为的所要达到的目的，这更进一步证明了A对B实施的行凶是具有杀人的故意。对于上述事实，不仅有受害人B的陈述、加害人A的自供，且有物证，还有现场目击证人C、D、E、F等证人证实，并在加害人所行凶的凶器所佐证。受害人律师之所以要指出犯罪嫌疑人A行凶是具备杀人的故意，是为提请公诉机关能充分注意这一事实。也就是说，在本案对犯罪嫌疑人A的法律适用，并不能光看伤害后果，而是认定犯罪嫌疑人A实施行凶行为，是手段特别残忍，情节特别恶劣，应在量刑时予以考虑。二、受害人律师对上海市公安局XX区分局向检察机关提出起诉意见书的几点看法：1、公安机关起诉意见书认定“犯罪嫌疑人A涉嫌故意伤害一案，于200X年X月X日由群众匿名报案至我局，我局经审查于当日立案侦查。同年X月X日犯罪嫌疑人A来我局投案自首”。律师在审阅公安机关的材料后，认为A并不存在投案自首的行为。公安机关认定是事实不清、适用法律有误。从本案的事实来看，A在向B行凶加害时，现场有人目睹后，即匿名打110报警。110出警警官到现场时，A并未离开现场，而是由出警警官周春辉在现场有人指认A是行凶者后，即口头传唤A到派出所作进一步审查，并派一名联防队员专门看管A，坐在A的车上，陪同A一起到XX派出所。请看200X年X月X日X时X分至200X年X月X日X时X分当天出警警官G的陈述：G：“在场有人指认XX工贸公司人A用匕首刺伤那躺倒在地上的人，我即出示工作证，口头传唤A到派出所进一步审查。A说外面冷，加之当时被害人B伤势看样子较重，我们就先忙着把被害人送上车……A说自己有车，我就告诉他，马上到派出所去接受询问。我特地一名联防队员坐在他车上，和A一道到派出所。”周春辉警官对此还特意作了进一步说明：“安排联队队员坐在A车上，主要是防止他逃避传唤”。律师认为，G警官上述陈述同几位目击证人的证言是相吻合的。这说明，在案发后，110出警的警官在现场经确定行凶人即是A，是110警官传唤A到五厍派出所去接受审查，并非是A主动到公安机关报案的，也根本不存在是案发后，A自己主动去派出所自首的情节。故公安机关认定犯罪嫌疑人是投案自首是没有事实依据的，且也违反了“最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释”的法律规定。2、公安机关的起诉意见书中还有遗漏未侦查查明的事实，这就是行凶刀的来源，从而认定A事先是否有预备犯罪事实。200X年X月X日下午，是受害人为了工程款到XX区XX工业园区的工地上，并打电话通知A。A在下午18点左右带了另外一个人来到工地宿舍，必须指出的是，这一在碰面的地点也是A在电话中同B约定的，A同时也知道当天B来工地的目的。现场目击证人之一D证言证明，A的刀是“从边上那个人手中提的一只包内抽出一把刀，捅向B”。（见D笔录第2页）而A却说：“我就跑出办公室到工地上找到了一把刀”。（见200X年X月X日在XX派出所的笔录第X页）以后，A又补充了凶器的来源，说这把刀是“我就转身走出办公室，走到厨房边上狗棚上拿了一把刀，这把刀是以前工人留下来的”。根据另一个目击证人E的证实，“A和另一个人就出去了，过了一分钟不到，A和另一个人又进来了。”律师认为，根据上述几个目击证人陈述和A的自供都是有矛盾的。A根本不可能在短短的一分钟之内，就在狗棚上找到这么一把“光亮”属新的刀，而且在狗棚上也不可能有这样一把杀人的刀的遗留，而且这把刀又是从A的一同来的另一个人的包中取出的。这些事实只能表明，这把刀是A约B在工地宿舍见面时，是事先已经准备好的，换言之，A的行凶犯罪行为是有预谋的。同时，这把行凶的刀也不是公安机关认定的是一把“仿军刀刺刀”，而是一把地地道道可以杀人的匕首，是一把可以杀人的真刀。公安机关对这一节事实并未深查，但律师认为查明这一节事实法律意义就在于可以认定犯罪嫌疑人的主观劣性程度，以及行为本身对社会的危害程度，在定罪量刑时应一并予以考虑。三、律师认为，目前未对犯罪嫌疑人采取羁押措施过于从宽，上海市公安局XX区分局以“证据不足”对A采取取保候审的强制措施是毫无根据，适用法律不当，有失司法公正和公平的。A自200X年X月X日案发后，于200X年X月X日被刑事拘留。但却在200X年X月X日，被公安机关“现因证据不足”被释放，并对A取保候审。但自200X年X月X日案发后，公安机关自200X年X月X日、X月X日、X月X日先后找犯罪嫌疑人A询问三次。A对自己的犯罪行为均供认不讳，同时在这时间段中，本案又有被害人B的陈述证明，又有现场目击证人C、D、E、F、G证人证言的指证，又有行凶凶器佐证，应当说对A故意行凶伤害B一案是证据确凿充分、事实清楚。根据法律规定理应追究A的刑事责任。公安机关起诉意见书中也认定A“犯罪事实清楚，证据确实、充分，足以认定。”因此，公安机关又以何依据认定本案的“证据不足”呢？律师因此进一步认为，由于犯罪嫌疑人A加害B实施犯罪行为是经过精心策划，选择了行凶地点，准备了行凶的凶器刺刀锐器。因此是有预谋的犯罪，而且A又是在光天化日、众目睽睽之下用刀行凶，在众人劝阻下还继续不予收敛，且手段特别残忍，情节特别严重，对社会危害也特别大。同时，犯罪嫌疑人A是一个有前科劣迹的人，对于这样一个人必须予以严惩，判处实刑，才能足以安定社会，平息民愤，消除恶劣的影响，故不宜对A这样的人采取取保候审的强制措施，应当逮捕收监羁押。上述法律意见，受害人代理人要求公诉机关向法院提起公诉时，予以充分考虑，以维护法律尊严，以维护受害人的合法权益，体现司法公正、公平和正义。此致上海市XX区人民检察院受害人：B代理人：上海市大明律师事务所顾嘉蔚律师200X年X月X日上海市XX区人民检察院起诉书沪X检刑诉【200X】XX号被告人A，男，19XX年X月X日生，汉族，XX文化，系XXXX，家住上海市XX区XXX路XX弄XX号XX室。19XX年X月因盗窃罪被XX区人民法院判处有期徒刑X年。被告人A因涉嫌故意伤害罪，于200X年X月X日被上海市公安局分局刑事拘留，同年X月X日被取保候审。本案由上海市公安局XX分局侦查终结，以被告人A涉嫌故意伤害罪，于200X年X月X日向本院移送审查起诉。本院受理后，于200X年X月X日已分别告知被告人有权委托辩护人、被害人有权委托诉讼代理人，依法询问了被告人，审查了全部案件材料。审查后，于200X年X月X日退回公安机关补充侦查，X月X日公安机关补充侦查后，移送审查起诉。X月X日再次退回公安机关补充侦查。200X年X月X日公安机关再次移送本院审查起诉。经依法审查查明：200X年X月X日X时许，被告人A在XXXXX工地与被害人B因厂房价格等问题发生纠纷、争执。期间被告人A认为被害人B是向其敲诈，故意捣乱，遂喊道：“你不要逼我，我今天捅死你”，并从其随身携带的包内拿出一把仿军用刺刀（字母AK-47CCCP，长约34CM），刺向B的腹部，后又向头、颈部等部位刺去，被被害人B及时用手臂抵挡。在被旁人劝架拉开后，被告人A又捡起墙角的泥刀，准备再次去砍被害人B时，被他人夺下。经鉴定，被害人B左额部、左前臂等部位多处受伤，伤势已构成轻伤。上述事实有：1、被害人B的陈述；2、证人C、D、E等人的证言；3、被告人A的供述和辩解；4、物证仿军用刺刀一把；5、医院检验情况记录及伤势材料；6、上海市公安局损伤伤残鉴定中心出具的《鉴定书》及上海市司法鉴定中心出具的《鉴定书》等证据证实。本院认为，被告人A故意非法剥夺他人生命，致人轻伤，情节较轻，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百三十二条，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以故意杀人罪追究其刑事责任。被告人A已经着手实施犯罪，因意志以外的原因而未得逞，是犯罪未遂，根据《中华人民共和国刑法》第二十三条之规定，可比照既遂犯从轻或减轻处罚。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十一条之规定，提起公诉，请依法审判。此致上海市XX区人民法院检察员：XXX200X年X月X日

最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用最高人民法院于近日发布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）将于2010年11月18日起施行。为正确理解适用，对其起草背景和主要内容说明如下：一、房屋登记案件的受案范围《物权法》刚一公布，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理当中引起热烈讨论的一个问题。《物权法》及建设部配套的《房屋登记办法》（以下简称《办法》）关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。两类行为都符合《行政诉讼法》关于受案范围的规定，均为可诉。鉴此，《规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”关于房屋登记排除司法审查的问题，司法解释规定了三种情形：（1）根据有权机关法律文书所为的房屋登记。《规定》第二条第一款规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”据此，可分两种情况，一是按照具有确权效果的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。按照《物权法》第二十八条规定，此时，新的权利人已经直接取得了房屋所有权。二是根据人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为，登记机构受到有权机关文书效力的拘束。上述两种情况下，登记机构所作的登记并非出于独立意志，承认其可诉性不能起到救济当事人的作用，只能徒增司法负担。（2）换证、补证及更新登记簿的可诉性。《规定》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”根据《办法》第二十七条规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以申请补发。另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。这些行为是否可诉？实践中经常产生疑问。我们认为，这些行为如果没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉；反之则可诉。（3）历史遗留问题。《规定》第二条第三款规定：“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”其理由是，在行政诉讼法实施之前，房屋登记不属行政诉讼受案范围，按法不溯及既往原则，不应受理。《规定》第三条还规定了不影响房屋登记案件可诉性的三种情形：“（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。”房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变（包括注销、变更、撤销等），原房屋登记行为仍有损害利害关系人权利的可能，故此应当给利害关系人保留救济的机会。这是《规定》第三人第（一）、（二）项的主要理由。法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后，当事人可以起诉该房屋登记吗？最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第四十四条第（十）项规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。所以，问题就是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用，是否属于“羁束”的情形。我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。这是《规定》第三条第（三）项的主要理由。二、债权人的原告资格问题债权人诉转移登记的资格问题，在房屋登记案件中大量出现，对此加以明确的呼声比较强烈。我们认为，债权人一般没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价，对价仍可还债，并不影响债权。不过，确实存在某些特殊情形应当承认原告资格。鉴此，《规定》第四条作出如下规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”下面对上述四种情形分别说明：第一，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。房屋买卖双方办理预告登记后，房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权。按照《物权法》第二十条第一款，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理，则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。第二，房屋为抵押物，且转让房屋未经抵押权人同意。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃了提出异议的权利；二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，此时不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权仍然存在。有原告资格。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。第三，人民法院对房屋采取强制措施。我们认为，债权人在符合以下两个条件时具有原告资格：（1）人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格。（2）人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定，人民法院对房屋采取强制措施，必须通知房屋登记机构。第四，房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。我们认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件，但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。需要强调一点，本条并非是完全列举，只是把实践中已经共识四种情形先明确下来，并不排斥法院在实践中继续探索。三、连续转移登记案件的起诉与受理与房屋连续转让相附随，起诉连续转移登记的情形时有发生，各地法院对此尚无共识。一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件，对于后续转移登记的起诉，则不宜受理，因为这样就会损害善意第三人的利益。另一种意见认为应当允许一并起诉，理由是，后续转移登记的买受人未必都是善意取得，应当给予利害关系人以救济的机会。我们倾向于第二种意见，具体有如下三点内容：第一，利害关系人具有起诉第一次转移登记的原告资格，这一点是没有疑问的。第二，利害关系人是否具有起诉第二次转移登记的资格，在第一次转移登记的司法审查结果出来之前是不明确的。如果判决撤销，则具有起诉第二次登记的资格。反之则没有。第三，由上述意见可以得出两个判断，一是利害关系人一并对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法（保留登记效果）的，裁定驳回原告对后续转移登记的起诉；人民法院判决撤销第一次转移登记的，则继续审理第二次转移登记。依此类推。根据以上观点，《规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”四、法院通知第三人参加诉讼的问题调研中，不少法院建议司法解释对于哪些第三人由法院通知参加诉讼，哪些由第三人申请参加诉讼的问题加以明确。考虑利害关系的明显程度和法院的承受能力，我们认为，房屋登记的权利人以及被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，他们的利益直接受到判决结果的影响，而且可能是不利影响，按照正当程序之法理，作出不利处分之前应当给利害关系人申辩机会。如果他们被记载于登记簿，则利害关系显而易见，法院通知他们以第三人身份参加诉讼，既是可能的，也是必要的。除了明确记载于登记簿上的权利人之外，其他人如果与房屋登记存在利害关系，应当以人民法院能否确认为标准，如果能确认，则应通知；不能确认则由他们自行申请。据此，《规定》第六条规定：“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”五、房屋登记案件的管辖按照不动产诉讼专属管辖原则，房屋登记案件一般都应由房屋所在地法院管辖。之所以如此，主要是为了便于法院现场调查取证。不过，在某些房屋登记案件中，现场调查取证往往并非必要，因此可以更多地考虑便民之需要，给予原告更多的选择空间。我们认为，请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责、对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼，以及因行政复议改变房屋登记行为而引起诉讼等三种情形下，应当给予原告这种选择权。据此，《规定》第七条规定：“房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。”六、民行交叉及其处理原告起诉房屋登记行为时，如果对作为基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，法院如何处理？我们认为，由于基础关系的定性决定着房屋登记行为的存废，在基础关系存在争议时，处理行政争议的时机可能不成熟。因此，恰当的处理是告知当事人先解决民事争议，行政案件暂不立案，但解决民事争议的时间不应计算在行政诉讼起诉期限内。如果行政诉讼已经受理，怎么办？在民事案件处理期间，应当裁定中止诉讼。鉴此，《规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”七、复印件、影印件的可采性房屋登记的档案材料中通常会有复印件、影印件的存在。比如申请人的身份证、户籍证明、户口本、护照、结婚证、营业执照等身份证明材料，房屋登记机构只能在核对原件后收取复印件。法院在审查中，如何看待这些证据的证明力？是否应当要求房屋登记机构提供原件加以核对？有两种不同意见。一种意见认为，应当由被告提供原件进行核对；被告无法提供原件的，人民法院可以调取；复印件、影印件与原件不一致或者原件无法取得且被告不能提供其他证据证明的，人民法院对该复印件、影印件的证明效力不予认可。另一种意见认为，若原件由被告保管的，应当由被告提供原件进行核对；被告非自身的原因而不能提供原件的，应提交经核对原件的复印件并作出说明。原告如果仍不认可，则应提供相应的证据。我们倾向于第二种意见。主要理由是：第一，被告不具有举证能力，由于原件由申请人自己保管，房屋登记机构只能提供档案中保存的复印件，若当事人无法联系到、拒不提供或本来就存在弄虚作假的情况，则房屋登记机构没有途径找到原件，在此情况下，要求房屋登记机构不提供原件就不对复印件的证据效力采信是不合适的。第二，法律要求房屋登记机构在接收复印件时进行核对，如果不给予其信任，这一制度就难以为继，因此，在一般情况下，应当推定被告留存的复印件与原件一致。第三，原告要推翻法律推定，应当提供证据。据此，《规定》第九条规定：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。”八、关于房屋登记案件判决的若干问题房屋登记行为合法时如何判决？一般认为，按照《行政诉讼法》第五十四条第（一）项规定，登记合法，应当判决维持。我们经调研认为，考虑到房屋登记案件的特殊性，不宜判决维持，判决驳回诉讼请求更为适宜。因为法院对登记行为的审查实际上是复审，而不是代替行政机关作出正确的行为。法院认为被诉登记行为合法意味着两点，一是房屋登记机构的审核达到了合理审慎的程度。二是现有证据可以支持登记结果，但是不能排除将来有新的证据可以推翻这一结果。在登记行为未涉诉的情况下，如果当事人发现登记结果错误，可以持有关证据向房屋登记机构申请更正。但是在登记案件中，如果法院判决维持，按照司法优越原则，房屋登记机构不能作出与此相矛盾的行为，即便登记结果错误，亦无更正空间。鉴此，《规定》第十条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”对违法的房屋登记行为可否作出部分撤销判决？我们认为，以下两种情况可以适用部分撤销：一是登记存在多个权利主体，其中部分主体权利基础丧失，可以撤销部分主体的房屋登记。二是房屋可分，其中房屋的登记违法的，可以判决撤销该部分房屋的登记行为。鉴此，《规定》第十一条第一款规定：“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”房屋登记在诉讼前或者诉讼中已被房屋登记机构撤销或者注销，其可诉性不受影响，但是如何判决有必要加以明确。按照《若干解释》第五十七条第二款规定第（二）项规定，“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的”，法院应当判决确认登记行为违法。此种情形下，房屋登记的效力在确认违法之前即已被消灭。鉴此，《规定》第十一条第二款规定：“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。”按照《若干解释》第五十八条规定，撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失的，可以判决确认登记违法，但保留登记效果。除此之外，现有法律和司法解释没有规定其他确认违法保留效果的情形。我们认为，为了与《物权法》上善意取得制度相衔接，有必要增加一种情形，即房屋已为第三人善意取得的，即便登记行为违法，亦不应撤销。当然，如果违法可以补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。《规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”九、房屋登记案件赔偿问题多因一果有两大形态：混合侵权和共同侵权。混合侵权当中，房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意，第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。此类情形，房屋登记机构如何承担责任？讨论当中这个问题的争议很大。我们认为，房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。为什么是中间责任？因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利，也就是说，登记错误的最终受益人是第三人，而非房屋登记机构。从这个意义上说，房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐，故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任，最终还是应由第三人买单。为什么要按份？因为过失在性质上有轻重之分，在损害原因力上有大小之分，按照公平原则，其与赔偿责任份额之间应为正比关系。调研中有人提出，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。在《物权法》公布时，这种观点较为流行，但随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。我们经研究认为，在关于赔偿责任承担的诸多方案当中，过错推定责任最具合理性，而且从法律解释上也可以得到论证。《物权法》二十一条规定第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成，已经完成的房屋登记当然也是错误的，但是按照该款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误，登记机构也有错误怎么办？这个问题由第二款作出回答。所以，联系上下文，该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。鉴此，《规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任，我们认为，恶意串通属于共同侵权，而共同侵权的法理是连带赔偿责任。据此，《规定》第十三条规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”十、司法解释的适用范围《规定》第十四条规定：“最高人民法院以前所作的相关司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。”“农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。”其中第二款规定“参照”是考虑到，建设部《办法》将农村集体土地上的房屋登记也纳入了管辖范围，司法解释应当有所衔接。不过，《办法》层级较低，不能作为司法解释制定依据，故此，本条用了“参照”的表述。相关文章：最高人民法院行政审判庭庭长就《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》答记者问来源：中国法院网统一司法尺度保护房屋权利人、利害关系人合法权益——最高人民法院行政审判庭庭长就《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》答记者问作者：罗书臻发布时间：2010-11-18近日，最高人民法院审判委员会第1491次会议讨论通过了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）。在公布实施前夕，本报记者访问了最高人民法院行政审判庭赵大光庭长。难题不断出现裁判不够统一记者：行政的领域非常广泛，房屋登记是房管部门的监管职能之一，在政府职能当中只占很小的比重。在您看来，专就如此之小的领域制定司法解释，必要性何在呢？赵大光：制定《规定》的必要性至少可从以下四个方面阐述：第一，房屋登记的重要性。房屋乃人们生存必需之物，其重要性不言自明。房屋登记作为确认房屋产权和流转的制度，一端连着广大人民群众的重大切身利益，一端连着市场秩序和社会稳定，在市民社会和政治国家两个层面上都承载着重要价值。建设好、维护好这一制度，已被《物权法》等法律确立为重要目标，并由有关行政机关、司法机关分别落实。法院行政审判的任务是，通过审理房屋登记案件，保护房屋权利人、利害关系人合法权益，监督登记机构恪尽职守，保障房屋登记制度的正常运转。就房屋登记的重要性而言，制定专门的司法解释应属值得考虑的选项。第二，亟待解决的疑难问题。随着房地产市场的活跃，房屋登记已成矛盾高发领域，案件数量增长快，疑难问题多。2000年以来，全国行政案件数量增长了20%，而房屋登记案件增长了近200%，在94类行政案件中排位升至第二，在案件总量中的占比达8%。不仅如此，具有共性的疑难问题也积累了很多。比如，基于协助义务的房屋登记的可诉性、诉连续转移登记案件的受理、复印件和影印件的举证和证明力、民行交叉的审理程序和判断权限，等等。长期以来，令行政法官倍感困扰，制定司法解释加以解决，无疑可起事半功倍之效。第三，行政审判与《物权法》的衔接尚有诸多不明。《物权法》对物权登记设有专节，其新规则、新精神如何在房屋登记案件审判中实施、贯彻，比如预告登记、异议登记、查询行为的可诉性问题，裁判如何保护善意取得，行政赔偿中如何适用《物权法》第二十一条，等等，又出现了许多新难题，使审判难上加难。第四，裁判标准不够清晰。由于上述新老问题比较复杂，极易产生分歧，使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高，妨碍了审判功能的正常发挥。尤其是不同法院甚至同一法院不同审判部门因理解不同造成的同案不同判的问题，更是广为诟病。虽属个别问题，但危害不小，既损害法院司法权威，又造成部分当事人不肯服判，上访不止，不利于社会秩序的稳定。制定司法解释，以统一司法尺度，无疑是一个很好的办法。理清法律关系吸取各方智慧记者：房屋登记案件中的疑难问题的背景复杂，争议也很大，不广泛吸取各方智慧，就难有妥当的解决方案。《规定》在这方面做的如何？赵大光：对事物复杂性缺乏透彻的认识，应对之策就难以得法。即便解决问题，也难免制造新的麻烦，甚至麻烦比问题还要多。房屋登记的复杂背景，可从三个方面观察：第一，利益结构。房屋登记涉及众多利益主体，包括房屋所有权人、抵押权人、地役权人等房屋物权主体，也包括真正权利人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。房屋登记案件通常都与上述利益主体之间的冲突搅在一起，增加裁判的难度。比如，房屋几次转让之后，真正权利人对一系列转移登记均提起诉讼，是否受理？又如何审理？就涉及到真正权利人与一系列第三人之间的利益取舍之难题。第二，民行交叉。在房屋登记中，民事关系和行政关系相互交织、相互作用，使得行政审判与处理房屋民事纠纷的民事审判经常出现矛盾和冲突，如何协调两者，是非常棘手的问题。第三，难以控制的不确定性。登记机构即便尽到审慎合理的审核职责，登记结果是否正确仍存不确定性，因为很多不可控的因素会影响登记结果。比如有关行政行为违法、公证书、测绘报告、评估报告的错误、有关当事人的造假，等等。解决上述问题，行政审判自身经验是不够用的，还须借助法院其他审判部门、立法机关及有关行政部门的经验。为此，我们采取了如下步骤：一是充分挖掘现有经验。起草之初，组织全国行政审判力量调研，并选取成绩突出的北京、辽宁、上海、江苏、浙江、广东六家高院，与最高法院调研小组共同努力，拟写了高质量的司法解释试拟稿。二是广收各方意见。除了征求法院内部相关庭室意见外，还多次召开研讨会，邀请行政法和民法方面的专家学者参加，听取意见。三是全面贯彻法律意图。司法解释能否成功，关键就看能否做到这一条。为此，我们书面征求了全国人大、国务院法制办、建设部以及有关部门的意见，作为把握法律意图的重要基础。把握法律意图依法审慎诠释记者：司法解释的主要目标是贯彻法律意图。那么，只要找到法律意图，解释就有了方向。可问题在于，一部法律的意图相对容易把握，《规定》涉及行政诉讼法、物权法以及城市房地产管理法等相关法律，法律意图如何把握呢？赵大光：我们说“法律意图”，隐含之意，法律并非是零散的文字，而是目的统合的系统。它要求我们解释法律，要尊重文义，又不拘泥文义。不仅把握文字的含义，更要看到背后的目的和动机。要做到这一点，就应当联系其上下文，注意法律的整体性。根据问题背景的不同，法律意图既可在一部法律中寻觅，也可在多部法律中寻觅。唯其如此，才能说法律得到了真正的实现。这种操作，在《规定》当中贯彻始终，篇幅所限，仅举几例：第一，原告资格。诉权保护与善意取得的权衡是其主轴。《规定》第四条认可四种特殊债权人的原告资格，更强调诉权保护的价值；第五条对起诉连续转移登记的原告资格作出限制，则更多地考虑与善意取得制度的协调。第二，民行交叉及其处理。《规定》第八条规定了民事基础关系先行处理的原则，对行政诉讼与民事诉讼的衔接关系作出了合理而又清楚的阐述。第三，关于复印件、影印件的可采性问题，《规定》第九条规定当事人对此有异议的，应当提供证据。该规定在证据规则允许的限度内，合理考虑了房屋登记所面临的实际状况。第四，登记合法的判决。《规定》第十条规定一律判决驳回诉讼请求，主要是为了给可能出现的更正登记等行为留下合适的空间，使行政诉讼与行政监管更好地衔接。第五，登记违法的判决。《规定》第十一条第一款规定的部分判决，主要是考虑到把部分错误的登记全部撤销，则正确的部分可能因对方不合作而难以登记。在行政诉讼法和登记制度的容许空间内，选择了最有利于实质性解决纠纷的方式。第六，混合过错的行政赔偿。《规定》第十二条规定将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。起草中有一种主张认为，《物权法》第二十一条第二款规定的是无过错责任。照此理解，登记机构即便恪尽职守，仍须为其他机构和人员的过错、甚至纯粹的民事欺诈买单，很难想象立法者会有此意图。联系上下文，我们认为，“登记错误”应指因登记机构过错而造成的错误。力求获得实效避免贪大求全记者：在《规定》公布之时，请您对其实施的前景作出预测。赵大光：《规定》的条文不多，但容量很大。可以说，每个条文都有针对性，立足于解决真问题，方案论证也考虑了各种有关因素，力求妥当。相信其实施可以对房屋登记案件审判起到较大的推动作用。不过，不能指望《规定》毕其功于一役，解决所有问题。房屋登记案件的问题很多，其中有共性与个别之分，实践需求有急缓之分，研究程度有深浅之分，所以，我们在起草之初就确立了“追求实效，不贪大求全”的指导思想，《规定》针对的都是亟待解决的、研究较为成熟的、具有普遍性的问题。来源：人民法院报法释〔2010〕14号最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》已于2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，现予公布，自2010年11月18日起施行。二○一○年十一月五日法释〔2010〕14号最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。第六条人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。第七条房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。第十二条申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。第十三条房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。第十四条最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。来源：中国法院网

房地产开发商一房二卖法律责任分析市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的？商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形：（1）两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。（2）两个买受人都没有取得房屋所有权证。2、一房二卖所涉及合同的效力（1）先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。（2）先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同；签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。（3）先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。（4）在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。这在《司法解释》第七条中作了明确规定，这一规定是为了保护被拆迁人的利益，因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以从保护弱者和公平正义的角度出发，应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊保护。也有人把这称为特种债权优先权，即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。（5）如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。依据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定，即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用，善意买受人仍可主张第三人的合同无效。三、一房二卖的法律后果1、从民事责任角度分析（1）对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（3）对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（4）二种情况下的特殊处理第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。如果善意买受人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。2、从行政责任角度分析根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。3、从刑事责任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。案例：吉林省四平市某房地产开发有限公司于2001年初，在四平市铁西区开发某综合楼。2001年8月，该公司与相关单位签订了回迁补偿协议，约定将综合楼中一至三层给相关单位作为回迁补偿。2001年9月至2002年6月，该公司采取一房多售等手段，由总经理谢某、副总经理杨某等擅自与他人签订商品房认购书，再次出售综合楼上述房屋，并收取购房预付款，共诈骗三百多万元。四平市中级人民法院认为，该行为构成单位犯罪应负刑事责任，判公司犯合同诈骗罪，处罚金20万元。同时，以合同诈骗罪依法判处公司总经理谢某有期徒刑4年，并处罚金3万元；判处副总经理杨某有期徒刑2年，缓刑3年，并处罚金2万元。（来源：www.chinajilin.com.cn）根据《刑法》规定，一房二卖行为构成犯罪，数额较大的，应处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。