刘律

第4章不动产登记簿的编制4.1不动产登记簿编制的基本原则不动产登记簿编制的基本原则，是不动产登记本质和特点的基本体现，应当体现出对不动产登记簿进行编制的精神实质、指导思想和基本要求。不动产登记机关进行不动产登记簿的编制时，应当遵循以下原则：4.1.1合法原则合法原则是一切法律行为的基本要求和首要要求，当然也是对不动产登记簿的编制的基本要求。合法原则应包含两层含义：一方面，不动产登记簿的编制活动应严格按照《物权法》等实体法规定进行，保证不动产登记簿中登记权利的种类和内容符合实体法的规范要求；另一方面，不动产登记簿的编制程序也要符合程序上的法律规定。只有实体合法与程序合法相结合，才能保障整个不动产登记簿的编制活动的合法性，从而发挥不动产登记簿应有的法律效力。4.1.2依申请原则依申请原则是指不动产登记机关将有关不动产物权变动事项记载于不动产登记簿的这种行为的发生，应当是由不动产的权利人或利害关系人主动提起登记申请作为开始。作为登记机关，不可能及时准确地了解到当事人之间发生的任何物权变动，即使登记机关了解到任何不动产物权变动情况的发生，基于意思自治的原则，不动产登记机关也不能在没有当事人的申请的情形下，强制对不动产物权的变动进行登记、变更、更正或涂销，这既不符合法理规定，司法实践中也难以操作。4.1.3审查原则审查原则是指登记机关对于申请人的登记申请应当进行一定的审查，经过审查符合要求的才能在不动产登记簿上进行记载。根据审查范围和内容的不同，可以分为实质审查和形式审查。实质审查是指登记机关对登记申请，除须审查其形式上是否符合法律规定外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须进行详细审查，经确定后方能准予登记；形式审查是指不动产登记机关对不动产物权登记申请人提交的文件资料是否符合法律上所规定的条件进行形式审查，符合规定即予以登记，而不必对申请人与其相对人的实体法律关系的意思表示是否公平合理等内容进行实质性审查。4.1.4法定文字原则法定文字原则是指不动产登记机关只能使用本国法律规定的官方文字进行不动产登记簿的编制，不能使用方言和外国文字进行登记，也不能使用划线、括号、涂抹加其他线条和符号等不具有公信力的技术手段进行登记。4.1.5准确性原则准确性原则是指登记内容必须使用确切的文字、数字、图表进行表述的原则。这一原则不仅要求对不动产物权类型的表述要精确，而且其他相关信息的表述也要精确，如不动产担保的确定金额、国有土地使用权的使用期限及来源、出让方式取得所支付的具体土地出让金数额、土地的四至范围等等。根据准确性原则的要求，凡纳入不动产登记簿登记的，必须清晰、明确、肯定。4.2不动产登记簿编制前的审查如前所述，对不动产登记簿进行编制应当遵循审查原则，不动产登记簿的审查制度是不动产登记簿效力的基础。登记机构应当建立严格的录入、审查和管理制度，保证不动产登记簿的记载信息与登记审查结果一致。由前所述，根据审查范围和内容的不同，可以分为实质审查和形式审查，两者的主要区别在于登记机关是否有权对不动产物权的原因关系即不动产物权变动行为进行审查，登记机关有权对不动产物权的原因关系进行审查的，为实质审查；反之，则为形式审查。登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，也关系到登记错误的损害赔偿问题。多年来我国法律法规中对不动产登记簿编制的审查所规定的都是实质审查方式，但实践中却主要采取形式审查方式，审查不严格，导致登记错误时常发生，登记机关却不承担任何赔偿责任，人们因登记错误而进行的错误交易而遭受的巨大损失却得不到应有的赔偿，极大的妨碍了我国不动产交易的顺畅进行。在我国《物权法》起草过程中，对于我国的的登记审查方式，究竟应采形式审查还是实质审查，有比较大的争议。有学者认为我国应当采取实质审查方式，采用实质审查利大于弊，理由如下：一是我国正处于市场经济发展初期，市场信用较为低下，欺诈行为时有发生，如不采用实质审查，登记的真实正确性得不到保证，则会造成过多的欺诈出现。二是在实践中由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误,而使交易当事人蒙受损害。而实质审查有利于强化登记机构的责任，从而保护交易当事人的合法权益。三是实质审查有利于强化不动产登记簿的公示和公信力功能［12］。我国《物权法》出台之后，其中第12条明确规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”有学者这样评价《物权法》：“既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答《物权法》要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查［13］。”笔者认为，从我国《物权法》第12条及相关条文的规定来看，我国《物权法》所规定的审查模式更接近于实质审查，理由如下：第一，应审查的材料包括了《物权法》第11条规定的权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料是权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，主要包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书。这实际上已经表明我国《物权法》规定的登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要查验作为原因关系的这些材料的真实合法性。第二，登记机构可以询问登记申请人，说明编制前的审查要以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。登记机构于必要时还可以实地查看不动产，实际上赋予了登记机构调查职权，而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权。第三，实质审查赋予登记机构更大的审查权力其目的就在于确保不动产登记簿编制的准确性，减少登记的错误。因此，登记机构也就负有更大的责任，在因其过错造成登记错误时，要对因此造成的损害承担赔偿责任。我国《物权法》第21条第2款就规定了因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。而形式审查因为不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而承担赔偿责任。虽然我国《物权法》的上述规定接近于实质审查，但还不能完整清晰地体现出实质审查的特点，在将来的《不动产登记法》中有必要进一步明确实质审查方式，完善规定不动产登记机关的职责，增强登记机关的审查责任，保障登记的正确性，规范申请登记人的权利义务和登记机关的法律责任，从而保证不动产登记簿的公信力。4.3不动产登记簿的编制标准不动产登记簿的编制标准，主要可以分为两种：其一为“物的编成主义（RealFolium）”，即以不动产为标志和主线，按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序进行编制，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重的是不动产权利的静态；其二为“人的编成主义（PersonalFolium）”，即以权利人为标志和主线，将该权利人有关的不动产交易关系记载在登记簿之中，注重的是不动产权利的动态。采用物的编成主义，以不动产为中心进行登记簿的编制，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面的反映当时不动产权利的整体情况，因此有关国家的物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力的实质主义登记模式，促使第三人将各种不动产权利的变动及时提交登记；而采用人的编成主义，不动产登记簿以不动产权利人的登记顺序先后而不是以不动产为中心进行编制，登记机关无需了解不动产上各项权利的全貌，也不必要求当事人将所有不动产权利变化情况都申请登记，其结果就是有关国家物权变动模式采取依当事人意思发生效力的意思主义，在登记模式上采形式主义登记模式［14］。我国《土地登记规则》第60条规定：“土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装土地登记簿。宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后的支号的顺序排列，宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。”由此可以看出，我国的不动产登记登记簿是以“宗地”为中心进行编制，因此我国采用的是物的编成主义，以不动产为标志和主线，按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序进行编制，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重于不动产权利的静态。4.4不动产登记簿的编制内容4.4.1我国关于不动产登记簿编制内容的法律规定关于不动产登记簿的编制内容，我国《物权法》没有明确规定，多出现在部门规章和地方法规之中，因为不动产的种类繁多，不同的不动产的性质不尽相同，关于不动产登记簿编制的具体内容的规定存在差别，下面仅以土地和房屋两项最主要的不动产为例，研究我国立法上关于不动产登记簿的编制内容的规定。就土地登记簿而言，国土资源部《土地登记办法》第15条规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。”《山东省土地登记条例》第28条规定：“土地登记应当包括下列内容：（一）土地权利人的姓名、名称、地址；（二）土地权属性质、来源；（三）土地座落、四至及所在图幅号、地籍号；（四）土地用途、面积、等级、地价；（五）使用期限、终止日期；（六）登记日期；（七）法律、法规、规章规定的其他内容。”就房屋登记簿而言，建设部《房屋登记办法》第24条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。”《鞍山市城市房屋权属登记条例》第21条规定：“房屋权属登记册应当载明房屋的坐落，房屋权利人姓名或者名称，房屋的取得方式、用途、结构、面积，房屋权利的转移、变更、注销和限制，人民法院或者仲裁机构的法律文书、行政机关的决定所确定的权属关系等内容。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第34条规定：“房屋权属登记册应当载明下列事项：（一）权利人的姓名或名称；（二）房屋坐落；（三）房屋性质、建成时间、建筑面积、建筑结构；（四）设定的他项权；（五）限制的权属；（六）约定保全的请求权；（七）房屋权属登记日期。”《山西省城市房屋权属登记条例》第17条第2款规定：“房屋权属登记册应当载明房屋的坐落，房屋权利人姓名或者名称，房屋的取得方式、用途、结构、面积，房屋权利的转移、变更、注销和限制，人民法院、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文件所确定的权属关系等内容。”参照国外的立法规定，德国《土地登记条例》中规定德国不动产登记簿的编制内容主要包括关于不动产状态的文字描述、关于不动产四邻界址的表述和关于不动产物权的记载。其中尤以不动产物权的记载为重点，关于不动产物权的记载又包括三个部分：第一部分记载不动产所有权的来源，包括从原始产生到后来移转的状况；第二部分记载不动产负担的用益物权、不动产所有权的处分限制和预备登记以及异议抗辩等等；第三部分记载抵押权、土地债务、定期金土地债务以及这些变价权的预备登记等等。通过以上的记载，任何人均可以对不动产上的所有权及其他实体权利负担一目了然［15］。由上可以看出，相比较国外的立法，我国不动产登记簿的编制内容中所存在的问题是：对于不动产登记簿的编制内容没有统一规定，各地立法对此的法律规定不尽相同，造成各地登记机关登记的内容不尽相同，不利于不动产登记簿的管理和查阅。根据不动产登记簿的法定性、统一性特点，不动产登记簿必须有法定的统一格式，应对涉及不动产物权登记的各个事项准确详细地进行记载，而且每一栏目中所记载的事项也必须明确，由于我国立法中关于不动产登记簿的编制内容的规定十分混乱，各地区各层次的法律规定对此的规定都不尽相同，这一现状与不动产登记簿统一性的要求是不相符合的，必须在将来的《不动产登记法》中加以改变，对不动产登记簿的编制内容进行统一的规定。4.4.2我国不动产登记簿编制内容的完善不动产登记簿应该达到再现不动产上法律关系的目的［16］，不动产登记簿所反映的法律关系一般应是统一和固定的，必须严格依照法律规范所规定的内容进行不动产登记簿的编制。如果编制的内容各式各样，公众通过查阅所了解到的信息也就千差万别，不动产登记簿公示的效果就产生差异，必然与物权公示功能相背离，因此，只有保证不动产登记簿的登记内容的准确统一，才能保证通过不动产登记簿的公示使社会所了解到的关于不动产的信息内容具有稳定性。一般来讲，不动产登记簿应当包括以下内容：房屋坐落、房地号、房屋的基本状况（包括房屋和土地的面积、来源、使用期限、用途、结构、建筑时间等）、权利人名称、收件日期、收件号、核准登记日期、登记机关的盖章、权属证书号码、他项权利情况、不动产权利的限制情况（如查封登记、预告登记、异议登记）等等。这些内容主要可以分为三个部分：事实方面、权利方面和其他部分的记载。事实方面的记载是指不动产的自然状态方面的记载，主要包括上述内容中关于不动产的位置、面积等自然状态的方面；权利方面的记载主要包括不动产的所有权、他项权以及其他权利的归属状况等；其他部分的记载主要包括查封、异议等其他依法应当登记的其他事项。有学者认为，我国应借鉴德国、日本等国的经验，根据不动产的不同类型分别设立房屋登记簿与土地登记簿［17］。而笔者认为，未来我国的《不动产登记法》中应当只设立一种登记簿即房地产登记簿，将房屋登记簿与土地登记簿合二为一，其编制内容应以土地内容为基础，将房屋内容纳入其中。主要原因在于：首先，我国实行的是土地公有制，在我国，除国家与集体之外，任何主体不得享有土地的所有权，土地所有权被完全排除出了市场，土地只能以其土地使用权的形式进行登记，而对土地的使用的主要形式即在土地上建设建筑物及其他附着物。为了能够使国有土地真正被利用起来，法律上必须将土地与建筑物作为一个整体加以看待。其次，我国在处理土地与建筑物的关系时一贯采取的是“房随地走”的原则，即要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。对于此原则，各地立法给予了反复的强调，如《福建省城市房屋产权登记条例》第5条规定：“房屋产权登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则。”因此，我国不动产登记不认可土地的使用权人与建筑物的所有权人不一致的情形，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地只能是一个整体即“房地产”。再次，在不动产交易实践中，很少出现建筑物与建设用地相分离的情形，亦不存在分离的必要。土地和建筑物各自独立进行交易的情形，在我国的不动产市场上不大可能存在。最后，在我国的不动产登记的立法和实践中，一贯是采取土地与房屋同时登记的做法，如《珠海市房地产登记条例》第5条规定：“土地上已有房屋的，该房屋与土地同时登记。”土地登记是房屋登记的基础和前提，《山东省土地登记条例》第8条第2款规定：“未经依法登记的土地，其地上建筑物及其他附着物所有权或者其他权利不得先行登记。”综上所述，笔者认为，我国未来不动产登记簿统一之后，其编制内容应当由法律进行统一明确规定，主要包括事实方面、权利方面和其他部分的内容，以土地内容为基础，将房屋内容一并纳入其中。4.5不动产登记簿的外在形式4.5.1不动产登记簿的登记用纸我国作为实行物的编成主义的国家，应当就一宗土地备一份登记用纸。不动产登记簿所用的纸张应为国家专门为不动产登记制作的专门登记用纸。作为物权归属与内容的根据，由于不动产登记簿具有官方性的特点，因此要求其所用的纸张不能为社会上的一般用纸，而应当与财务账册一样，由国家统一、专门制作，须在印制时编制统一的页码，以便在登记时保持页码的连续性。此外，还可以采用带有“不动产登记簿”字样的防伪标志来保障不动产登记簿的真实性。4.5.2不动产登记簿的记载文字由前所述，不动产登记簿的编制应当遵循法定文字原则，应当用国家公布的法定官方文字对不动产登记簿进行记载（其中包括登记簿所应记载的一切内容），不能使用其他诸如划线、涂改、加括号等不具有公信力的符号。参照国外的立法，对此均有明文规定，如德国《土地登记条例》第2条第2款规定：“不动产登记簿必须用德国司法部公布的官定文字书写［18］。”而我国尚无相关立法规定，因此有必要结合我国《通用语言文字法》的规定，在将要制定的《不动产登记法》中对不动产登记簿的记载文字予以明确规定。4.5.3不动产登记簿的记载方式不动产登记簿的编制应当实行专人专职，登记机关应当将相关责任落实在每一个具体承办的登记人员，为了明确权责，不动产登记簿的每一页都应由负责该项不动产登记的登记人员亲笔签名，并准确记载登记的具体日期，明确每项登记的相关责任人员，同时也能够增强不动产登记簿的公信力。

第3章不动产登记簿的功能和法律效力3.1不动产登记簿的功能3.1.1我国不动产登记簿的功能确定根据物权公示原则，不动产登记簿实质上成为不动产物权的法律根据，它具体地实现着不动产登记的公信力，人们要根据不动产登记簿来确定某人是否对某项不动产享有权利，进行不动产物权的设立和转移，法院也只能根据不动产登记簿对不动产物权进行保护，因此，不动产登记簿对于维护不动产交易安全和市场经济秩序有着重要的作用。总的来说，我国不动产登记簿的功能可以分为公法上的功能和私法上的功能。不动产登记簿在公法上的功能在于对国家而言，不动产登记簿使国家能了解不动产的权属状况，便于国家对有关不动产进行监督和管理。我国的不动产登记制度并非仅仅是一种公示制度，还带有行政干预、管理的目的，具有较浓的行政干预色彩［7］。如我国《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地登记的，按照非法占地的处理方法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地论处外，视情节轻重报经县级以上人民政府批注、注销土地登记、吊销土地证书。”暂且不论该规定合理与否，此处体现了不动产登记簿的公法上的功能，即便于国家对不动产进行一定的监督管理。不动产登记簿在私法上的功能在于其所具有的公示功能，为当事人提供某项不动产的自然状况及权利状况的公示信息以保障不动产交易安全。其中，对权利人而言，不动产登记簿是权利人就不动产所享有权利的权威性证明文件，能够清晰的展现不动产上的权利变动状况。当某项不动产上发生权属争议时，可以根据不动产登记簿确定真正的权利人。当不动产权利人的权利受到侵害时，可以根据不动产登记簿请求法律救济；对第三人而言，不动产登记簿具有公信力衍生的善意保护力，出于保护交易安全的需要，第三人因信赖不动产登记簿的记载并以其为根据而取得的不动产物权，同样应当得到法律的保护，使其不受任何人非法追夺。具体来说，不动产登记簿在不动产登记制度中具有如下功能：第一是确认功能。不动产登记簿是不动产物权状况的根据，也是最权威的证明文件，具有最高的证明效力。不动产登记簿通过确认不动产权属状态，赋予权利人对于其所享有的不动产物权以法律上的认可，经不动产登记簿记载后，权利人可以凭借其记载享有不动产物权，一旦权利人的不动产物权受到侵害，也可以凭借不动产登记簿的登记请求法律的保护和救济。第二是公示功能。通过在不动产登记簿上登记不动产的自然状态、权利状况及物权的各项变动，并将这一记载向社会公示，以备利害关系人查阅。可以说，物权公示原则正是通过不动产登记簿这一载体实现的。并且，法律赋予不动产登记簿以公信力，即使经过登记的不动产物权的权利状况与真实的权利状况不符，对于信赖不动产登记簿真实而为交易的善意第三人，法律仍对该信赖予以保护，承认其交易行为的有效和物权变动的生效。第三是管理功能。管理功能主要体现在两个方面：一是产籍管理功能，即通过不动产登记簿的编制，建立不动产权属产籍资料，进而为不动产税收、规划等行政行为提供依据；二是审查监督功能，即通过对不动产登记簿登记的审核，审查不动产权利的真实性和合法性，监督当事人之间的不动产交易，撤销违法行为，维护不动产交易市场的秩序。3.1.2我国不动产登记簿的功能观念更新不动产登记簿是国家掌管的、以国家信誉支持的不动产物权的法律根据，是为不动产登记制度设立的，主要目的在于公示，即通过将登记事项记载于登记簿，将不动产物权的设立、移转、变更和消灭等情况向公众公开，使公众了解某项不动产的自然状态和权属状态，因此，不动产登记簿的最主要功能在于公示，通过公示保障不动产“静的”和“动的”安全。然而，我国过去一直存在一种错误观念，认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为［8］”，将不动产登记簿的登记完全视为一种行政行为，与部门行政职责及部门利益密切结合在一起，造成了登记机关多头执政、登记过程中片面注重行政管理而忽视了信息公开，片面注重监管职能而忽视了服务职能，造成了我国登记制度的各种弊端，不仅给当事人对不动产登记簿进行登记与查阅造成不便，也造成记载内容常常出现错误。登记机关缺乏服务意识，为登记和查阅登记设置许多不必要的障碍，使交易当事人常常很难及时了解登记信息，从而给不动产交易带来极大的妨害。因此，要完善不动产登记簿的功能，必须首先从观念上改变将登记仅仅作为行政管理手段的错误看法，树立登记的目的在于向社会公示的观念［9］。当然，不动产登记簿的登记对于不动产交易的宏观监控和调节功能不可否认，但这种功能必须建立在完善的公示制度的基础上，只有充分发挥不动产登记簿私法上的公示功能，才能使维护不动产交易秩序方面的公法功能得到充分发挥，使不动产物权的变动能够有秩序的进行。3.2我国不动产登记簿的法律效力严格来说，不动产登记簿本身只是国家法定的用于进行不动产登记的专用簿册，真正具有法律效力的并不是不动产登记簿本身，而是不动产登记制度通过将记载事项登记于不动产登记簿，从而使所记载的内容在法律上得到认可，获得一定的法律效力。因此，这里说的不动产登记簿的法律效力并不是说作为纯粹的物的不动产登记簿所具有的法律效力，而是指不动产登记簿通过其对于不动产状态（主要指权属状态）的公示而获得的某种法律认可的效力。我国《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此可以认为，基于不动产登记所产生的法律效力完全落实在不动产登记簿上。根据物权变动模式的不同，不动产登记簿的法律效力存在差异。在形式主义登记模式中，不动产登记簿只有自愿强制的法律后果，是否登记属于当事人的自愿，法律虽未强迫登记，非经登记之权利固然有效，但不得对抗第三人。“如果有条件登记而没有登记，就会使自己出于相对不利的地位［10］”；而在实质主义登记模式中，不动产登记簿的主要法律效力在于决定因法律行为而发生的不动产物权变动能否生效，只有在登记簿上进行登记才能发生物权变动的法律效果，不经登记的不动产物权变动，法律不予认可。根据我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，我国采取的是实质主义的登记模式，即登记生效主义，非将物权的变动事项（包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭）记载于不动产登记簿的，法律上不认可其效力。根据我国的不动产登记模式的特点，我国不动产登记簿的法律效力主要包括以下几个方面：3.2.1物权确定力及推定力我国《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此不动产登记簿具有确定物权归属和内容的效力，以不动产登记簿上记载的物权为正确的权利。而物权推定力是指法律推定不动产登记簿所记载的权利内容是真实的，法律上以正确登记的不动产物权为准并依法予以保护。物权的确定力和推定力分别是“一个硬币的两面”。根据法律推定原则，法律上推定的事实，是以无相反证据证明为条件假定其存在。一方面，不动产登记簿所记载的权利应与真实的权利一致，但是不排除发生登记错误的可能。如果利害关系人能够拿出确实充分的证据，足以推翻不动产登记簿的记载，那么不动产登记簿的推定力就会失效，也就是说该推定力并不是绝对的。我国《物权法》第17条规定：“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据此规定，一方面，只有当有证据证明不动产登记簿确有错误时，不动产登记簿才失去其推定力；另一方面，当权利人或利害关系人认为不动产登记簿登记有错误时，法律应当允许当事人进行救济。同时，根据物权法法理，不动产登记簿的推定力应不及于对不动产登记错误有过错的权利人，也不及于恶意第三人。对权利人因自身的过错而出现的错误登记，法律应当允许经利害关系人申请而更正，或者允许登记机关依职权更正。3.2.2基于法律行为的物权变动的生效效力世界上多数国家大都根据不同的不动产物权变动原因，分别赋予不动产登记不同的法律效力。对于基于法律行为（如买卖、赠予等）取得、设立、变更或丧失不动产物权的，以登记为生效要件，非经登记不产生不动产物权变动的效力；而对于因非法律行为（如新建房屋、继承等）取得、设立、丧失或变更不动产物权的，则不以登记为生效要件。不动产物权因法律行为发生的变动，包括不动产物权设立、移转、变更和消灭等，在我国，不动产登记簿的法律效力主要表现在“不登记不生效”原则，即因法律行为而发生的物权变动事项，只有将其记载于不动产登记簿后才发生物权变动的法律后果，不经登记，法律不认可其物权变动的效力。在不动产登记簿上进行登记虽然只是一个形式要件，却能够决定当事人的实体权利，是不动产登记簿最积极的法律效力。3.2.3善意保护效力不动产登记簿的善意保护效力是指对于信赖不动产登记簿记载正确而进行不动产交易的善意第三人，即使登记簿的记载内容与真实的权利状况不一致，法律仍赋予该交易行为有效并禁止原权利人予以追夺的效力。不动产登记簿的善意保护力构成了不动产善意取得制度的基础。物权变动由于其所具有的对世性而与第三人息息相关，第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的［11］。参照国外的相关立法，如《德国民法典》第892条第1项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利的权利人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外”。《瑞士民法典》第973条第2款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”其中对于不动产登记簿的善意保护力均有所规定。然而在我国，不论是《物权法》还是其他立法中，对于不动产登记簿的善意信赖保护并未加以明确规定，根据物权法理论，不动产登记制度创设的目的是为了体现物权的公示公信原则，其主要目的之一是为了保护不动产交易安全，作为对不动产交易的客观公正原则的要求，善意第三人作为交易的相对方的利益应当得到保护。3.2.4风险警示效力不动产登记簿制作的主要目的之一就是反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内向全社会公示。为保障不动产交易安全，其包含的信息应该是全面的——既包含对利害关系人有利的内容，也应包含对利害关系人不利的内容（从某种意义上来说，充分了解对利害关系人不利的内容更加重要）。由于物权所具有的排他效力，在同一不动产上不能有相互排斥的物权同时存在。因此，通过不动产登记簿的公示，赋予利害关系人查阅权，能够使相对人了解到该不动产上的物权变动状况，了解到交易客体上是否存在权利瑕疵或权利负担，警示相对人进行交易可能存在着风险，使其在公开、公平、公正的条件下，按照意思自治原则合理选择是否进行交易，从而维护不动产交易的安全。

第2章不动产登记簿的界定2.1不动产登记簿的定义根据《辞海》解释，登记为“登录、记载”之义，簿的本义为“书写或登记用的本子”，因此，登记簿即是“用来登录、记载的簿册”。我国《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。这一规定实质上所指的并非不动产登记簿的定义，而是不动产登记簿的性质和作用。关于不动产登记簿的定义，属于理论研究的范畴，立法中对此并无明确规定。在各种关于不动产登记簿的理论论著中，不动产登记簿的定义五花八门，并未形成统一的说法，如有的学者认为：“不动产登记簿指的是记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册［1］”；有的认为：“不动产登记簿是国家不动产登记机关制作的作为不动产物权公示方法的证明文件［2］”；也有的认为：“不动产登记簿即记载不动产物权事项的专用簿册［3］”；还有的认为：“不动产登记簿是指由登记机构依据当事人的申请或者依据职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册［4］。”上述学者关于不动产登记簿概念的阐述，都有其合理之处，有的从某些方面指出了不动产登记簿的特点，但是不够全面；有的定义详尽，但是却略显累赘。综合各家观点之后，笔者认为，应当从以下几个方面对不动产登记簿的法律内涵予以科学界定：首先，从制作主体来说，不动产登记簿的制作机关应当是国家专门的不动产登记机关；其次，从记载内容来说，不动产登记簿记载的内容应当是关于不动产的自然状态和权利状态的设立、变更、移转、消灭等事项；最后，从法律性质来说，不动产登记簿不是一般的普通文件，而是国家专门用于不动产公示及管理的专用簿册。综上所述，笔者认为，不动产登记簿是“国家不动产登记机关制作的、用于记载不动产的自然状态及权利设立、变更、移转、消灭等事项的专用簿册。”2.2不动产登记簿的特点2.2.1官方性不动产登记簿的官方性，是指不动产登记簿是由国家专门机关通过法定程序制作的特定簿册，应当具有法律规定的规格和形式。不动产登记簿是国家依据其公信力建立的法定登记簿册而非其他私人普通文件，不动产登记簿的公信力实际上就是国家所具有的公信力在不动产登记簿上的体现，是以国家行为作为担保并依此对不动产物权的设立和变动作出保障，具有社会承认和国家承认的法律意义。因此，不动产登记簿最首要的特点即是其所具有的官方性特点，体现了不动产登记簿的重要意义，同时要求国家对于不动产的支配状况和交易安全必须给予极大的法律关注［5］。2.2.2统一性不动产登记簿的统一性，是指一定地域的不动产应当纳入到统一的登记簿中。在一定区域内的不动产登记簿应当只有一个，各种形式的不动产登记簿应当统一，土地与房屋登记簿应当统一为以土地为基础的房地一体的不动产登记簿。只有这样，才能使在一定区域内的物权变动情况能够得到准确而完整的反映，防止不动产登记的重复和冲突，从而建立起安全有序的不动产交易市场。2.2.3确定性不动产登记簿的确定性，是指不动产登记簿所记载的事项必须明确、严谨、确定，不能出现意思模糊的地方或者歧义。基于其文字记载，当事人以“理性人标准”可以准确获取关于该项不动产的正确信息。非经法定程序，不动产登记簿中所记载的事项不得被任意改变，从而保证不动产登记的确定性，维护不动产登记簿的公信力。2.2.4公开性不动产登记簿的公开性，是指不动产登记簿所记载的资料和信息必须向社会公开，必须允许当事人及利害关系人查阅和复制，并允许作为关于不动产权利最有效的证据使用。与登记档案的内部性不同的是，不动产登记簿是为了实现物权公示原则而建立的，物权公示原则的要求就是利用不动产登记簿的公开性，将不动产物权变动向社会公示，从而达到维护不动产交易安全的作用。因此，不动产登记簿必须具有公开性，否则物权公示无从谈起。在实现不动产登记簿的电子化以后，不动产登记簿的查阅会越来越方便快捷，不动产登记簿的公开性会越来越强，不动产交易的安全性也会越来越有保障。2.2.5永久性不动产登记簿的永久性，是指不动产登记簿是应当由国家永久保存的档案，“只要不动产存在，登记簿就应当持续存在而不得随意销毁，以保证权利人及其他利害关系人的利益不受损害［6］。”世界上不少国家的不动产登记簿已经保存有数百年的历史，不动产登记簿的永久性保存，对不动产物权状况的稳定性和交易安全保障的持续性有重要意义。2.3不动产登记簿与其他相关概念的比较2.3.1不动产登记簿与权属证书不动产权属证书俗称“房产证”，顾名思义，就是证明不动产权属的文件。在我国不动产登记的立法和实践中，不动产权属证书的历史要远远早于不动产登记簿，长期以来我国一直实行“登记发证制度”，即在进行不动产登记时颁发权属证书，颁证常作为核准登记的最后一项程序，其他各项登记也均围绕权属证书展开——转移变更登记需要换发权属证书、用途变更登记需要更改权属证书、注销登记需要收回权属证书并予以注销等等。在不动产登记程序中，权属证书作为必须提交的证据资料和登记的客体，在各地方立法中得以规定，如《淮南市集体土地房屋权属登记管理办法》第23条规定：“核准登记，颁发房屋权属证书。经登记机关复核，房屋权属清楚，由登记机关向权利人（申请人）颁发《房屋所有权证》。”《吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》第24条规定：“申请变更登记的，权利人除提交房屋权利证书...”，同时该法第28条规定：“申请转移登记，应提交：（一）房屋权属证书；...。”在大部分地方立法中，权属证书被规定为不动产物权的凭证，如《广东省城镇房地产权登记条例》第4条规定：“房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。”《辽源市集体土地房屋权属登记管理办法》第30条规定：“《房屋所有权证》是房屋权属的合法有效凭证。”《福建省城市房屋产权登记条例》第13条规定：“房屋产权证书是房屋产权人占有、使用、经营、处置房屋的法律凭证。”此外，还有部分地区甚至将权属证书规定为不动产物权的“唯一合法凭证”，如《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。国家保护依法登记的房屋权利人的合法权益。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”（1）不动产登记簿与权属证书的异同不动产登记簿与权属证书的相同之处在于：它们都是由同一个制作机关——不动产登记机关制作、颁发，都具有统一格式，都具有一定的法律效力。两者的的不同之处在于：首先，两者的性质和法律效力不同。不动产登记簿是证明不动产物权归属和内容的根据，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，排除任何人以不知登记为由提起对不动产物权变动的抗辩；而不动产权属证书不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明文件，是不动产登记簿的外在表现形式。仅具有初步证据效力，最终的依据必须是来自不动产登记簿的记载，不动产登记簿的效力优于权属证书的效力。我国《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿的记载为准。”其次，两者的登记内容不同。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其记载内容不仅包括不动产权属状态，还应包括不动产事实状态，因此内容丰富于权属证书；而权属证书只是享有不动产物权的凭证，具有初步证据效力，它是根据不动产登记簿的内容来制作的，是不动产登记簿的外在表现形式，权属证书的记载内容必须与不动产登记簿的记载内容保持完全一致。再次，两者的登记程序不同。将不动产登记事项记载于登记簿之上，是不动产登记机关确认不动产权利的必要步骤，是不动产登记产生法律效力的法律依据，也是登记机关向权利人颁发权属证书的前提，不动产登记簿与权属证书存在时间上的先后关系和逻辑上的主从关系。最后，两者保存主体不同。不动产登记簿应当由登记机关管理并永久保存；不动产权属证书经由登记机关颁发给权利人后，由不动产权利人保存。（2）不动产登记簿与权属证书的冲突及其解决“既设立不动产登记簿又颁发不动产权属证书”是我国不动产登记制度的一项特色，在不动产登记簿上进行登记与颁发权属证书，通常是在同一登记过程中进行和完成的，不动产权属的公信力应当建立在不动产登记簿抑或权属证书之上？对此立法上规定的比较模糊。在实践中，不动产登记簿与权属证书极易产生冲突，出现不一致的情形，经常出现各种纠纷，不利于对不动产交易安全的保护，给不动产交易者带来极大的风险。这些冲突的产生，归根结底，既有长期以来法律规定模糊不清的法律原因、实践中重权属证书轻登记簿的历史原因，也有学术理论上未厘清两者界限的理论原因。我国的权属证书并非是不动产登记簿的副本，因此，虽然立法上要求两者应当保持一致，如《重庆市土地房屋权属登记条例》第25条规定：“土地房屋权属证书的记载应当与房地产登记簿等登记档案的记载一致。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第5条第3款规定：“房屋权属证书的记载与房屋权属登记册的记载应当一致。”但这只是立法者的美好愿望，实践中就我国当前的登记水平很难做到这一点，因此，很有可能出现两者记载的内容不尽一致的情况，此时两者的冲突该如何解决？在《物权法》出台之前，各个地方立法规定对此给出的答案不尽相同，除了以权属证书作为唯一合法凭证的立法规定之外，还有其他法律如《珠海市房地产登记条例》第20条规定：“登记机关应当设置房地产登记卡，对房地产登记事项作全面、真实、准确的记载。房地产权证书的记载与房地产登记卡的记载不一致时，登记机关应当查核房地产原始凭证，并以房地产原始凭证为准。”《深圳经济特区房地产登记条例》第10条第2款规定：“房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。”因此，我国《物权法》第17条明确确立了不动产登记簿与权属证书的冲突规则，该条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此规定，当权属证书与不动产登记簿的内容不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不动产登记簿的法律效力是第一位的，即应以不动产登记簿记载的内容作为确定物权设立和转移的依据。因此，权属证书在不动产交易中仅具有初步的证明作用，并不能作为物权归属与内容的最终根据，如果要进一步全面了解不动产物权的情况，应当到不动产登记机关查阅不动产登记簿，以不动产登记簿的记载内容为准。2.3.2不动产登记簿与房地产权属档案房地产权属档案是房地产行政部门在房地产权属登记、调查、测绘、产权转移、房屋变更等管理工作中直接形成的有保存价值的历史记录，是不动产登记工作中的真实记载和重要依据，在不动产登记中具有十分重要的作用。房地产权属档案主要包括产权登记的各种申请表、墙界表、调查材料、原始文件记载和原有契证等。在我国地方立法中均有关于权属档案的明确规定，如《吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》第3章用专门一章对不动产权属档案、档案管理机关等进行了明确规定，《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》第3章有更加详细的规定，增加了关于档案内容及档案查阅制度的规定：“产籍管理部门应按照国家档案管理规定建立健全产籍档案管理有关规章，建立查阅制度，在不违反保密规定的前提下，应有效方便群众，服务社会，为房屋权属管理、房屋交易、房地产纠纷审理提供服务。房屋产籍档案实行有偿利用，查阅利用者应按规定办理手续，缴纳档案利用费用。未经产籍管理部门批准，不得查阅或复制产权档案及有关资料。”（1）不动产登记簿与房地产权属档案的相同之处不动产登记簿是房地产权属档案不可或缺的组成部分，与房地产权属档案有着紧密的联系，两者的相同之处在于：首先，两者的制作主体相同。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的专用档册；而权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成，有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，我国的不动产登记机关与不动产行政管理部门是统一的，可见两者的制作主体相同，都形成于不动产行政管理部门。其次，两者都具有凭证作用。不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。（2）不动产登记簿与房地产权属档案的区别不动产登记簿与房地产档案关系密切，但不动产登记簿并不等同于房地产档案，两者主要在以下几个方面存在区别：首先，在记载内容上，房地产档案所涵盖的内容远远大于不动产登记簿。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产状态的法定簿册。登记机关核准登记某一不动产权利时，就应当将其记录于不动产登记簿。一般来讲，不动产登记簿的内容主要包括房地产的坐落、房地产权利人情况、房屋的基本情况、房地产的他项权利以及权利的限制等情况，是对房地产权利状况详细而又具体的记载，是一种结论性的权利证明文件；房地产档案虽然也是由登记机关建立，除了当事人向登记机关提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件以及登记机关在核准该项登记时审核过程的记录，是对整个权属管理过程的完整历史记录，囊括了权属登记中形成的各种文件材料，如房地产登记申请书、房地产登记审批表、裁决书、继承公证书、房地产买卖合同等资料，因此房地产权属档案的内容较不动产登记簿更加丰富翔实。其次，在记录时间上，某一项不动产权利一经注销，不动产登记簿就不再予以记载；而权属档案内某一项权利即使灭失或被注销，其案卷仍然应当按其不同性质在相当时间内予以记载。两者都具有凭证作用，不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力；房地产权属档案完整地反映了房地产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的原始证据。最后，在公开程度上，不动产登记簿的公开性远远大于房地产档案。不动产登记簿是物权公示原则的载体，公开性是其主要特点之一，因此，不动产登记簿应当允许权利人和利害关系人公开查阅，登记机关也要为公众行使查阅权提供便利；而房地产档案中有部分涉及当事人个人隐私的内容诸如个人身份证文件、婚姻情况、诉讼、遗嘱、继承关系证明文件，还有部分是登记部门内部关于权属核定的会议纪要等文件，这些内容都不宜向公众公开。因此，不动产登记簿应当允许公开查阅，对权属登记案卷的查阅则应限制在较小的范围。这样既能发挥登记簿的公示作用，又能保护当事人的个人信息不被泄露。