胡剑桥

开篇：在购买商品房过程中，人们经常接到一些印制精美的楼盘介绍，也就是所谓的“楼书”。在实际生活中，一些开发商为了将楼盘卖个好价钱，在楼书中往往作出不实宣传，而房屋一旦交付，业主发现存在诸多虚假承诺。当业主向开发商讨说法时，对方却以“楼书”不是房屋买卖合同的组成部分、“解释权归开发商”等理由为自己开脱。案例：赵先生在“五一”节期间，来到位于市区的一个住宅项目的售楼处，工作人员介绍：项目将由美国景观大师负责景观规划设计，配备私家泳池和运动中心，还有一个大面积的豪华超五星级俱乐部，而业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在俱乐部享受贵宾服务。针对以上介绍赵先生以疑问的口气问询工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假！”于是当天，赵先生便与开发商签订了购房意向书。在开盘之际，又与开发商签订了《商品房买卖契约》。其后，赵先生依约向开发商支付了全部购房款。两年后拿到新房钥匙才发现，“楼书”的承诺与现实相差甚远：私家泳池仅仅是挖了一个大坑，一滴水没有；运动中心、豪华会所空空荡荡；送给业主6万元会所VIP储值卡成了一纸空文……出现如此情况赵先生便与多名业主拿着“楼书”向开发商质询，对方指着“楼书”最后一页一行小字说：“‘楼书’已经明确载明仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。双方签订的购房合同中并没有泳池、运动中心等设施。”质询无果后，向法院提起诉讼。由于联系的困难和部分业主担心麻烦，当时共同提起诉讼的仅仅有十余名业主。开发商认为，我们诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据《物权法》的规定，对于起诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，起诉人不能代表全体业主行使上述权利。钟山明镜胡剑桥主任案例分析：上述案件争议焦点在两个方面：一是十余名业主是否具备起诉的资格；二是“楼书”的性质如何界定。原告资格分析：此案件是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是商品房买卖合同的法律关系，购房者要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，请求权的基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。购房者主张的权利基于合同中的约定，而不是购房者分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。提出诉讼的十余名业主，作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，因此本案你们作为原告的主体是适格的。“楼书”性质分析：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且购房者就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于业主决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。“楼书”中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是印在封底位置，字体很小，和其他内容相比不易被阅读者注意到，且该文字是对提供“楼书”的开发商一方的义务限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。由于开发商的楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。理由如下：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。钟山明镜胡剑桥主任建议：购房者在买房过程中，千万不能对商品房买卖合同大意，为避免今后在举证上出现困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

剑桥律师11:49:48案例一：李某与某房地产公司于1996年8月25日签订了《内销商品房出售合同》，合同约定：李某向该公司购两套房屋，两套房屋建筑面积共为145.63平方米，房屋总价款为人民币1138430元，但该房地产公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某先后四次给付购房款共计1138430元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔30分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉,要求退房。那么开发商交付的房屋是否符合标准？李某要求的解除合同是否符合法律规定？李某能否退房？一、双方所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据《合同法》第62条第1款第1项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。二、原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形。从本案的合同来看，符合“居住”标准应为合同的根本性条款，是实现合同目的的重要标志；被告交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准，属于不适当履行；《合同法》第94条第四项规定的“其他违约行为”包括不适当履行的违约行为。据此，不符合“居住”标准成为不能实现合同当事人订约的目的的条件，故原告要求解除合同符合法律的规定。三、被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。鉴于争议发生后，被告虽曾多次对通水管进行修理，但超标噪音的情况仍未得到改善，而被告又无同类标的物即房屋可更换，故原告要求解除合同，退回标的物是合理的。案例二：【案情介绍】2004年8月24日，王某与某房产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，王某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷；若出售的商品房设有他项权利（比如抵押权），房产公司应以书面形式公示和明确告之王某。合同签定当天，王某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日王某的按揭贷款划如开发商的帐户。同年10月，王某在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给王某。直到2005年6月，王某见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书，遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，王某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。而且，这房子在2002年9月，因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，已被法院司法查封并准备拍卖抵债。王某于2005年8月向法院提起诉讼，要求撤消《商品房买卖合同》；房产公司双倍返还已付购房款54万元。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。2005年9月，法院对该案作出缺席判决。法院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后亦未能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决：撤消双方签订的合同《商品房买卖合同》；被告返还购房款；除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。【案例分析】目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢？一、本案中房产公司销售给王某的商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使王某在不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了王某的合法权益。房产公司在和王某签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从王某所了解到的情况来看，从2001年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据《民法通则》第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。二、房产公司有向王某告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。房产公司在和王某签订销售合同时在《商品房买卖合同》中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知王某。《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”剑桥律师11:50:37开篇：在购买商品房过程中，人们经常接到一些印制精美的楼盘介绍，也就是所谓的楼书。在实际生活中，一些开发商为了将楼盘卖个好价钱，在楼书中往往作出不实宣传，而房屋一旦交付，业主发现存在诸多虚假承诺。当业主向开发商讨说法时，对方却以“楼书”不是房屋买卖合同的组成部分、“解释权归开发商”等理由为自己开脱。购房者：在“五一”节期间，我来到位于市区的一个住宅项目的售楼处，工作人员介绍：项目将由美国景观大师负责景观规划设计，配备私家泳池和运动中心，还有一个大面积的豪华超五星级俱乐部，而业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在俱乐部享受贵宾服务。我以疑问的口气问询工作人员，上述承诺是否能够兑现，对方将一沓“楼书”资料递给他说：“我们讲的这些都写进了‘楼书’中，白纸黑字不会有假！”当天，赵明与开发商签订了购房意向书。在开盘之际，又与开发商签订了《商品房买卖契约》。其后，赵明依约向开发商支付了全部购房款。两年后拿到新房钥匙才发现，“楼书”的承诺与现实相差甚远：私家泳池仅仅是挖了一个大坑，一滴水没有；运动中心、豪华会所空空荡荡；送给业主6万元会所VIP储值卡成了一纸空文……而当我和多名业主拿着“楼书”向开发商质询，对方指着“楼书”最后一页一行小字说：“‘楼书’已经明确载明仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。双方签订的购房合同中并没有泳池、运动中心等设施。”“楼书”作为商品房介绍，放在售楼处现场供客户了解房屋品质，“楼书”的承诺应该是合同约定的一部分。在期房销售的情况下，很多购房者也是通过楼书来了解楼盘的信息，如果说楼书仅供参考，那印发出来的岂不是欺诈？购房者：在向法院提起诉讼的时候，由于联系的困难和部分业主担心麻烦，当时共同提起诉讼的仅仅有十余名业主。开发商认为，我们诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务。根据《物权法》的规定，对于上诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能通过业主大会或者业主委员会的名义行使，上诉人不能代表全体业主行使上述权利。那么作为部分业主起诉，是否具备主体资格呢？胡主任：你们的案子是商品房买卖合同纠纷，所涉法律关系是商品房买卖合同的法律关系，你们要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，请求权的基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。你们主张的权利基于合同中的约定，而不是你们十几个业主分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。提出诉讼的十余名业主，作为与开发商签订买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，因此本案你们作为原告的主体是适格的。购房者：在对楼书宣传内容中，开发商声称楼书等宣传资料中关于私家游泳池、五星级俱乐部等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，开发商还声称这些宣传资料还对商品房买卖合同的订立有重大影响。而事实上，楼书宣传资料并不符合下这些要求，且楼书中已经告知交付的具体标准以合同书为准。那么，“楼书已经明确载明仅供参考，一切以商品房买卖合同为准”这句话，开发商还能不能对楼书中的内容承担责任？胡主任：开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且业主就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，“楼书”中的这些描述对于业主决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该“楼书”应该成为购房合同内容。“楼书”中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是印在封底位置，字体很小，和其他内容相比不易被阅读者注意到，且该文字是对提供“楼书”的开发商一方的义务限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。由于开发商的楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。因此购房者在买房过程中，千万不能对商品房买卖合同大意，为避免今后在举证上出现困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。剑桥律师11:51:29简析定金罚则在房产买卖纠纷适用中的有关问题因为定金而引发的纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个重点，在房地产诉讼案件中也占很大比例。目前在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购书。这些认购书一般都对商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。然而，许多购房人对此类术语的含义弄不清楚，以致在不能最终签订购房协议时引发各种纠纷。一、关于定金1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。2、定金的种类定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还；如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的二、商品房买卖合同中定金的适用性质，应认定为购房定金。一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。1、认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之法院。如何适用定金罚则呢？对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金；另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违合同法公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。四、提示普通购房者为了避免不必要的争议，在此提醒买卖双方，尤其是购房者，认购书中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，最好根据上述处理原则，在认购书中对定金罚则的适用做出尽可能详尽的约定。对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同。定金能否讨回就与购房者所签订的认购书有很大的关系。如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该订购书签订之日起×日内到开发商处签订购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。总之，在签订带有这种条款的认购书时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。当然，在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失交付的定金。剑桥律师11:52:20房屋所有权人为何被判搬出房屋案例背景原告李某与蔡某婚后无子女。为老有所养，两原告与侄孙女，即被告于1998年12月23日，订立一份赠与合同，并经公证处公证。双方约定：“赠与人李某和蔡某将坐落在某市区的房产权赠与给侄孙女所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。后双方办理房屋产权过户手续。此前，在两原告购买这套房改房时，被告交付房款17320元。订立赠与合同时，被告又交付给两原告3000元。2001年，被告搬进与两原告共同居住。开始，双方关系尚可。2002年9月被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，最后发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停电停气。老两口因此起诉，要求撤销与小韩间的赠与合同，并让其侄女搬出此房。主持人：从这个案例中我们想知道原告是否享有赠与合同解除权？胡律师：根据合同法相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是诺成性合同，同时考虑赠与的无偿性，《合同法》也赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经部分或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。因此，法院不会支持原告撤销赠与合同。主持人：作为房屋所有权人的被告，本应当然地对房屋享有使用权，即应有居住权，法院会如何判决？胡律师：主要理由有，第一，在本案中，原、被告双方居住在一起经常发生矛盾，经有关部门多次调解，又经历了一次诉讼，现矛盾比较激烈，双方已无法共同生活、共居一处；另本案中涉案房屋系成套住宅，无法分割使用，故只能选择让一方居住。第二，鉴于二原告均系高龄老人，应当对处于相对弱势地位的老年人进行特殊保护，若让被告居住此房，则二位老人无处安身。第三，涉案房屋系二原告所赠，若让被告居住此房，而二原告无处居住，则有失公允。第四，原、被告双方在赠与合同中明确约定了房屋过户后二原告仍享有居住权，且被告无权干预，可以理解为，双方在合同中对被告行使所有权作出了一定限制。所以，判决让作为所有权人的被告搬出房屋较为妥当。剑桥律师11:52:32房屋所有权人为何被判搬出房屋案例背景原告李某与蔡某婚后无子女。为老有所养，两原告与侄孙女，即被告于1998年12月23日，订立一份赠与合同，并经公证处公证。双方约定：“赠与人李某和蔡某将坐落在某市区的房产权赠与给侄孙女所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。后双方办理房屋产权过户手续。此前，在两原告购买这套房改房时，被告交付房款17320元。订立赠与合同时，被告又交付给两原告3000元。2001年，被告搬进与两原告共同居住。开始，双方关系尚可。2002年9月被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，最后发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停电停气。老两口因此起诉，要求撤销与小韩间的赠与合同，让其侄女搬出此房。主持人：从这个案例中我们想知道原告是否享有赠与合同解除权？胡律师：根据合同法相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是诺成性合同，同时考虑赠与的无偿性，《合同法》赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。因此，原告不享有赠与合同解除权。主持人：作为房屋所有权人的被告，本应当然地对房屋享有使用权，即应有居住权，但为何法院最后判决让其搬出房屋？胡律师：主要理由有，第一，在本案中，原、被告双方居住在一起经常发生矛盾，经有关部门多次调解，又经历了一次诉讼，现矛盾比较激烈，双方已无法共同生活、共居一处；另本案中涉案房屋系成套住宅，无法分割使用，故只能选择让一方居住。第二，鉴于二原告均系高龄老人，应当对处于相对弱势地位的老年人进行特殊保护，若让被告居住此房，则二位老人无处安身。第三，涉案房屋系二原告所赠，若让被告居住此房，而二原告无处居住，则有失公允。第四，原、被告双方在赠与合同中明确约定了房屋过户后二原告仍享有居住权，且被告无权干预，可以理解为，双方在合同中对被告行使所有权作出了一定限制。所以，判决让作为所有权人的被告搬出房屋较为妥当。剑桥律师11:52:42房屋所有权人为何被判搬出房屋案例背景原告李某与蔡某婚后无子女。为老有所养，两原告与侄孙女，即被告于1998年12月23日，订立一份赠与合同，并经公证处公证。双方约定：“赠与人李某和蔡某将坐落在某市区的房产权赠与给侄孙女所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。后双方办理房屋产权过户手续。此前，在两原告购买这套房改房时，被告交付房款17320元。订立赠与合同时，被告又交付给两原告3000元。2001年，被告搬进与两原告共同居住。开始，双方关系尚可。2002年9月被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，最后发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停电停气。老两口因此起诉，要求撤销与小韩间的赠与合同，让其侄女搬出此房。主持人：从这个案例中我们想知道原告是否享有赠与合同解除权？胡律师：根据合同法相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是诺成性合同，同时考虑赠与的无偿性，《合同法》赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。因此，原告不享有赠与合同解除权。主持人：作为房屋所有权人的被告，本应当然地对房屋享有使用权，即应有居住权，但为何法院最后判决让其搬出房屋？胡律师：主要理由有，第一，在本案中，原、被告双方居住在一起经常发生矛盾，经有关部门多次调解，又经历了一次诉讼，现矛盾比较激烈，双方已无法共同生活、共居一处；另本案中涉案房屋系成套住宅，无法分割使用，故只能选择让一方居住。第二，鉴于二原告均系高龄老人，应当对处于相对弱势地位的老年人进行特殊保护，若让被告居住此房，则二位老人无处安身。第三，涉案房屋系二原告所赠，若让被告居住此房，而二原告无处居住，则有失公允。第四，原、被告双方在赠与合同中明确约定了房屋过户后二原告仍享有居住权，且被告无权干预，可以理解为，双方在合同中对被告行使所有权作出了一定限制。所以，判决让作为所有权人的被告搬出房屋较为妥当。剑桥律师11:52:56律师说房案例小刘和小张原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2003年初，“小两口”在上地附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄10万元支付首付。小刘因工作需要出差了一个月，这期间其女友小张独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了10万元的首付。不幸的是，小刘在出差期间结识了上海分公司的同事小李，一见钟情。小刘申请调入上海分公司，并决定和小张分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。小刘提出变卖房产的要求自然得不到小张的同意。无奈之下，小刘只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是小张的名字，没有一家中介公司能受理。小刘只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸黑字写的是小张的名字，而且小刘又难以拿出有力的证据，证明房子是他和前女友共同的积蓄买的，法院最终判房产归小张一人所有。主持人：恋人分手后房产究竟该归谁所有，如何解决分手后的财产纠纷呢？律师：本案的关键是房产证上所署的购房人的名字到底是谁。如果是两个人合买的，就共同享有，应属于共有财产的分割问题。按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。分割共有财产，首先应判断共有关系的类别，即是共同共有还是按份共有，如不能证明共有关系为按份共有的，应当认定为共同共有。能够证明按份共有关系的证据有共有人之间签订的协议、权属证书上记载的份额等。本案中所涉及房屋是由小张个人名义买的，也就是说《购房合同》上只有一个人的签名，那么房产就归个人所有。按照情理上来说，如果另一方也出钱了，应该属于共同共有，或者要求归还出资款，但前提条件是未签署购房合同书的一方必须拿出有力的证据证明其支付了其中的费用。如果没有证据的话，就无法证明属于共同共有或者要求返还出资款。主持人：小刘有没有权利将房产转让呢？由于当时签署购房合同书时是由小张一人操办，且小刘又拿不出有力的证据证明两者之间的钱物是共同支配的。因此按照法律规定，最后房产的所有权只能归小张所有，小刘无权转售房产，即使是双方共有，如果一方不同意，另一方也无法要求出让，只能诉讼进行财产分割。主持人：法院一般是如何来受理这类案件的呢？如果仅仅是要求解除同居关系的话，法院是不会受理的。如果中间牵涉房产纠纷，比如说两人分手后，一方一直赖着另一方所有房子居住而不走的话，可以从居住权的角度向法院诉讼，要求迁出房屋，如果是共同共有，可以诉讼要求共同财产分割。主持人：您能给一些类似本案的年轻人一些建议来尽量的避免房产纠纷的出现。好的，如果两人未婚同居的话，最好能签署一份同居协议或者同居期间财产协议。如果不能提供上述协议的话，最好是能在发生纠纷时及时地找出证据来证明，而且在买房的时候也可以同时签署两人的姓名，或是进行公证来避免今后房产纠纷。此外，在我国，非法同居是不受法律保护的。按照我国法律规定，只有1994年2月1日之前以夫妻名义同居形成的事实婚姻受法律保护，1994年2月1日之后的同居，不受法律保护。在分手后的各式财产纠纷有时即使能拿出一些口头证明或人证，但因为并非协议，最终只能由法院确立这些证据的证明力的大小，而做出对有证明力较大的一方的判决。剑桥律师11:55:07已经预售的商品房可否查封商品房预售是开发商销售的一种策略，但是在当交房之后，业主搬进去没几天房子就被查封了，这事搁谁那谁都想不通。那么已经预售的商品房可否查封呢？本期的律师说房就结合一个案例来探讨这个问题。市民张某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续，工程竣工验收合格后，开发商按期将房屋交付给了张某，张某装修后搬进了该房，后开发商办理了房屋产权证，在张某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院，根据工厂申请，法院查封了张某的房屋，并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书，张某得知后即以案外人的身份向法院提出了执行异议，认为不应查封其正在办理过户手续的房屋，要求法院解除查封。对张某的请求是否合理，有三种意见：第一种意见认为张某就该房并未取得产权，大产证上开发商仍为所有权人，张某的损失可向开发商追偿，法院的查封正确。第二种意见认为如张某与开发商合同合法有效，张某履行了付款义务且实际占有了该房屋，即取得了对该房的物权，而工厂与开发商之间仅仅存在债权债务关系，物权应优先于债权，应裁定解除查封。第三种意见认为合同备案属于预告登记，张某对预售房进行了备案即取得了对抗第三人的效力，法院的查封应该解除。律师解读：预售合同备案是否等同于预告登记商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。二、法院的查封是否正确根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中张某已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权，过户手续未完成张某没有过错，因此，对张某的房屋，法院不能查封，张某的执行异议应该得到支持。综上所述，张某虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有，且对过户未完成没有过错，法院应该解除对其房屋的查封。剑桥律师11:55:27引语：长期以来，逾期交房、逾期办证一直是房地产法律纠纷的热点问题，逾期交房时间如何确认、交房条件的认定标准是什么、合同约定的逾期责任能否变更等问题一直是广大购房者关注的焦点。购房者：2009年6月，我在市内一正在建设中的小区选中一处住宅，与这家房屋开发企业签订了购房协议，并按合同要求预交了70%购房款90万元。合同约定的交房时间是2010年1月15日，可已经超过期限六个月了，楼房还没有交付，这种情况下如何认定开发商延期交房，违约责任如何计算?胡：解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。如果合同约定的明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。购房者：我们合同中约定的是交钥匙。现在已经过了约定时间半年多，开发商已经严重违背了合同中的约定。那么开发商又要承担什么责任呢？胡主任：这里应分两种情况：一是合同未约定延期交房违约责任的;二是合同约定延期交房违约责任的。对于第一种情况，根据上述最高院解释第17条三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。对于第二种情况，一手房在签定购房合同时，一些品牌开发商在延期交房违约金上，按照购房款每日万分之三至五计算，比银行存款利息高一些，这样约定的违约金达到一定数额，才能对违约者真正起到约束作用，法律上也是有效的，但实际情况经常是，合同约定的违约金过低已有蔓延趋势，并引发越来越多的诉讼。上海某小区曾发生过的延期交房违约金过低(按照日万分之零点五计算)而引发群访事件。延期交房违约金赔偿额如果继续由开发商“一锤定音”，难保不会出现延期交房后，每天赔偿购房者几元钱的奇闻。如果合同约定的违约金明显过低，不足以弥补实际损失的，经与开发商协商不成，可对簿公堂，按实际损失进行赔偿。包括要求开发商按银行贷款利息支付违约金;或按当时同地段同类房屋租金标准的金额，赔偿租房费用等实际损失。最后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案中，开发商延期交房已经有6个月之久，对此，你也可以选择与开发商解释购房合同。剑桥律师11:56:55案例一：案件背景：2005年1月，李某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》。同年6月，A房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给李某，并于同年7月进行了房屋的初步登记，9月为李某办理了房屋过户手续。2005年8月，李某与王某签订《购房合同》。在合同中，双方约定由王某一次性支付给李某全部购房款，李某则将该房屋交付给王某使用。并在A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某。2005年10月，王某得知李某已经取得了房产证，要求其履行合同义务。而李某认为签订《购房合同》时，商品房属于期房且没有房产证，故《购房合同》应属无效而拒绝为王某办理过户手续。王某多次与李某协商无果，只得起诉至法院，要求其继续履行合同。最终法院支持了王某诉讼请求，判令李某限期为王某办理房屋过户。分析：主持人：本案中的商品房是不是期房？律师：根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，自2005年5月1日起，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，换言之，即禁止期房的转让。因此，如果该商品房属于期房，那么对于李某与王某签订的《购房合同》就会因违反法律的强制性规定而自始无效，李某就有权拒绝为王某办理过户手续并不承担任何违约责任。在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而该商品房已经于同年6月经竣工验收合格，并于7月办理了房屋的初步登记。故该商品房在转让时，是现房不是期房。主持人：李某转让其拥有的现房合同是否有效？律师：根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，李某与王某签订的《购房合同》时，并没有与A房地产公司办理商品房过户登记，因而商品房所有权依然属于A房地产公司。李某未经A房地产公司同意而转让该商品房属于无权处分行为。根据合同效力理论，该《购房合同》属于效力待定合同。而李某订立合同之后又取得了该商品房的所有权，故李某与王某签订的《购房合同》依法有效。主持人：最后，现房能否在未办理过户之前进行再转让？律师：对于购房者所拥有的现房能否在未办理过户之前进行再转让，现行的法律法规中没有明文的规定。由于现房的再转让属于房屋买卖的一种表现形式，而房屋买卖又归属私法调整，故根据私法意思自治原则，只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定，那么就应当认为是合法有效并受法律保护的。与现房再转让相关的法律法规的强制性规定，主要有两个：一个是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第七条第六项之规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让；另一个是建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权；并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。在本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而A房地产公司已经于同年7月办理了房屋初步登记取得大产权；同时双方又在合同中约定，A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某，故李某与王某签订的《购房合同》并未违反法律法规的强制性规定，应当是合法有效并受法律保护的。主持人：那么最后请胡主任为我们总结一下本案中出现的一些纠纷在法律上应如何处理？律师：针对这类的案件该商品房属于现房，而不是期房，因而法律并不禁止其再转让。李某虽然在与王某签订《购房合同》时无权处分该商品房，但事后取得了该商品房的所有权，同时合同本身也未有违反法律法规的强制性规定之处，故该合同依法有效，李某应当依约履行合同义务，限期为王某办理房屋过户手续。案例二：案件背景：潘某2008年12月因做生意缺少资金而向邵某借款16万元，潘某应于2009年5月底归还本金及相关的利息，后潘某到期没有归还，邵某于2009年6月2日诉至本院，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告潘归还原告邵某借款16元，于2009年6月8日前给付；二、原告不要求被告承担该笔借款产生的利息及违约金。后被告潘某没有及时履行给付义务，原告邵某于6月9日请求法院执行该案，本案受理后并移交给承办法官，在执行中申请执行人邵某书面提请被执行人潘某在位于本城区内的一处房产并提供了相关的证据材料，执行人员根据实际情况及时对该被执行人这一处房产依法进行了查封。后案外人陈某提出该房屋已经于2008年9月卖给其本人，并提供了该房屋买卖合同、被执行人出具给本人的收条以及房产证，针对在本案执行中出现的这一新情况，承办人员做到细心、谨慎，及时把这一新情况汇报给相关领导。并把执行中可能出现的情况一一进行了梳理，一是为何在本案对该房屋依法进行查封时才出现了案外人，二是是否存在着被执行人和该案外人进行的恶意合谋，以达到规避其应履行的给付义务。律师分析：首先，经同被执行人潘某的配偶得到证实，该处的房产从来没有卖过，其本人从未知道此事，而且其丈夫也从未提起过；二、《婚姻法》司法解释第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。这是重大的夫妻共同财产。用其潘某的配偶的话来说，如果进行买卖，一定会和自己商量，她只会写自己的名字，别的字几乎不认识，而且也不知道该房屋买卖的具体事项，肯定其潘某在不知何时让其签名的；三、该房屋买卖合同成立后近九个月的时间至今还没有过户，而该案外人陈某无法举证其在办理财产登记上没有过错，本院当然可以采取查封措施；四、是该案外人一直没有实际占有该房屋。该案外人在没有进行不动产变更登记前，其与被执行人潘某之间是债权法律关系，不动产所有人仍然是被执行人潘某，申请执行人邵某当然可以申请法院对该处房屋进行查封。不动产登记或者称之为不动产物权登记，是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法得到承认和保护的基本根据。不动产物权因法律行为发生的变动，包括设立、移转、变更和废止等，只能在登记时发生物权变动的后果，不经登记，法律不认可发生了物权变动。物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对其主张该房屋的所有权没有法律依据，其和被执行人潘某之间的房屋买卖合同是债权法律关系，可另行提起民事诉讼主张自己的权利。剑桥律师11:57:08拆迁案例：案例1事件：开发商组织数十人暴力拆迁引发群体性事件2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶对9家住户8间门面进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。警方对暴力强拆和堵路事件进行调查，拘留24人。警方随后通报，在民警赶赴现场之后，开发商正用2台挖掘机实施野蛮拆除，群众则手持刀具与开发商方面人员对峙，民警制止之后，拆迁人员反而继续催促工人加快拆迁速度。点评：与政府征收模式不同，贵州的这个案例是一种商业拆迁，房屋的原有业主和房地产开发商是一种民事关系，如果双方在价格上未达到一致，那么交易就不应当进行。上述案例完全是暴力拆迁。按照《拆迁条例》，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”，将政府置于一种第三方的位置，但《物权法》已明确，仅仅是在涉及公共利益需要的情况下，政府才可以决定是否征收土地，开发商更无权力单方面决定是否拆迁，因此政府应当完全从商业拆迁中抽身出来，并且废除目前商业拆迁领域的许可证制度。按照物权法规定，在土地使用权尚未进行转让的时候，根本不能进行买卖，也就是说拆迁应当在购买土地之前，但目前很多土地都是先卖后拆，已付资金的压力也是开发商不断出现暴力强拆的原因。强制法案例：案例1宿迁首用《行政强制法》处理一起路政案件：2012年1月9日，市区公路站路政大队首次使用《行政强制法》快速处理了一起侵占路产路权案件。9日上午10点，市区公路站路政人员在巡查中发现，位于Ｓ249线K300m公路西侧新增一擅自搭接道口，经现场调查，得知该道口系宿迁市傲飞房地产开发公司所设。该站路政人员立即找到该公司相关负责人进行调查取证，并向当事人宣传了《公路法》、《公路安全保护条例》，并重点向其宣传了刚刚颁布施行的《中华人民共和国行政强制法》以及《江苏省公路行政强制若干问题的意见》等法律法规，并告知当事人其行为属违法行为，如确需搭接路口，必须按照相关法律规定，向公路管理机构提出申请，经公路管理部门审批同意后，方可按照公路工程技术标准修建搭接。同时，执法人员还现场制作了《询问笔录》、《勘验笔录》、《现场笔录》，并下发了《违法行为通知书》和《责令改正通知书》，同时向其说明如不限期整改将按《行政强制法》进行强制拆处并进行相关处罚。经过路政人员耐心细致的解说，该公司现场负责人当即表态：“之前不知道问题的严重性，现在将立即向公司董事长汇报并尽快补办手续。”案例2、北仑一拆迁户房屋被依法强制执行宁波市港航服务中心项目建设的需要，2006年12月3日经浙江省人民政府批准，高潮村徐某的位于新碶\\\街道高潮村宁波市港航服务中心项目用地范围内的土地被依法征收，2007年4月30日，经区人民政府批准，宁波市国土资源局发布市甬（仑）征拆（2007）4号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》，该项目涉及的房屋被依法拆迁，拆迁人北仑区（开发区）征地拆迁办公室与徐某多次协商，无法与徐某达成拆迁补偿安置协议，按照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》的规定，北仑区（开发区）征地拆迁办公室于2007年10月30日向北仑区人民政府提出裁决申请。北仑区人民政府根据调查取证于2007年12月5日依法作出裁决，并将裁决书并送达被执行人徐某，要求在2007年12月26日前将其应拆迁房屋自行腾空并交付申请人验收。但徐某未按期履行，于是区人民政府向北仑区人民法院申请执行。该区人民法院于2008年4月8日送达行政裁定书及执行通知书，并于2008年4月16日贴出公告，因被申请执行人徐某未在法定期限内自动履行裁定书确认的义务，该区人民法院决定实施依法强制执行。田蕾都市报17:56:24案例一：李某与某房地产公司于1996年8月25日签订了《内销商品房出售合同》，合同约定：李某向该公司购两套房屋，两套房屋建筑面积共为145.63平方米，房屋总价款为人民币1138430元，但该房地产公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某先后四次给付购房款共计1138430元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔30分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉,要求退房。李某向本报求助，希望记者能够帮忙咨询相关律师，开发商交付的房屋是否符合标准？李某要求的解除合同是否符合法律规定？李某能否退房？接到李某的求助，记者咨询了江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所胡剑桥主任律师，他认为，一、双方所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据《合同法》第62条第1款第1项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。二、原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形。从本案的合同来看，符合“居住”标准应为合同的根本性条款，是实现合同目的的重要标志；被告交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准，属于不适当履行；《合同法》第94条第四项规定的“其他违约行为”包括不适当履行的违约行为。据此，不符合“居住”标准成为不能实现合同当事人订约的目的的条件，故原告要求解除合同符合法律的规定。三、被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。鉴于争议发生后，被告虽曾多次对通水管进行修理，但超标噪音的情况仍未得到改善，而被告又无同类标的物即房屋可更换，故原告要求解除合同，退回标的物是合理的。

浅谈青年律师的职业规划与发展内容摘要：青年律师是律师队伍的重要力量，但面对激烈的法律服务市场，如何尽快地成长，职业规划相当重要。从青年律师为何要进行职业规划、如何进行职业规划、职业规划与发展有何关系等方面进行剖析，从而取得规律性的认识，促进青年律师的成长。关键词：青年律师职业规划发展青年律师是律师队伍中最重要力量之一，是律师事业的未来和希望。新时代给律师提供了更多的机遇，同时也给律师，特别是青年律师提出了更高的要求。但在执业之初许多青年律师面临没有知名度、没有经验、没有关系的实际情况，对于如何发展十分茫然。实际上大部分青年律师的生存现状，可谓是非常艰难：零保障和朝不保夕的生活、迷茫和困惑、职业荣誉感和责任感淡薄、缺乏办案经验和案源匮乏等等。近几年来，司法行政部门以及律师协会非常重视青年律师队伍的建设和发展，积极探讨青年律师的生存之道、发展之道，采取各种有效措施培养青年律师、发展青年律师、壮大青年律师队伍。但事物的发展的根本因素是内因，没有青年律师的自我规划，自我加压，要想实现自己的理想，真正成为社会主义法治建设中的一个分子，是很困难的事情。一、职业规划的含义及其意义探讨青年律师的职业规划，对于未来的职业发展将具有重要的意义。所谓的职业规划，又称职业生涯设计，指对个体未来职业发展进行策划和准备，包括确立阶段性或长期职业目标，确定适合个体的发展道路，明确将要进行的调整和各项准备等。职业规划是对一个人未来在职业岗位上工作和发展的整体策划，目的是帮助个体更好地发挥其潜力，职业生活更加愉快。与其他行业相比，青年律师的职业规划是不明朗的，而青年从业群体有较明确的职业规划恰恰是一个行业健康成长的前提。通过职业规划，可以确认人生的方向，提供奋斗的策略；突破并塑造清新充实的自我；准确评价个人特点和强项；评估个人目标和现状的差距；准确定位职业发展方向；重新认识自身的价值并使其增值；发现新的职业机遇；增强职业竟争力。良好的执业规划将使青年律师加速成长，提高效率，少走弯路。二、职业规划要想立足于竞争激烈的法律服务市场，青年律师应结合自身的教育背景、专业和特长尽早制定执业规划，尽早寻找能发挥自己潜能的业务方向。那么青年律师如何结合自身实际情况进行职业规划，笔者认为可以从以下几个方面来考虑：（一）、心态方面1.兴趣职业规划的首要原则就是：择己所爱。兴趣是最好的老师，是成功的敲门砖。古语云：“学之不如好之，好之不如乐之”。作为一名青年律师，既干这行，就要对这行感兴趣，就要爱这行，这种热爱要发自内心、矢志不移，唯有如此，才能抵挡住诱惑，耐得住寂寞，受得住打击，在“衣带渐宽”终不悔后，仍然坚持“众里寻她千百度”。唯有如此，我们才能投入，摒弃浮躁；唯有如此，我们才能充满激情，消却沉闷；唯有如此，我们才能在困难面前选择坚持，拒绝退缩。2.了解自己对于青年律师来说，劣势除了普遍存在的经验不足，还因个体的差异存在着不同的劣势；同样，优势也不仅仅是年轻，文化水平高、外语水平高，易于理解和接受新事物，还有其他的优势。所以任何事物总有它的不足之处，应当明白“尺有所短，寸有所长”的道理，面对不足之处，不应求全责备，而要扬长避短。作为青年律师不仅要清楚的认识到作为青年律师普遍存在的优势与劣势的外，更重要的就是认清自己与其他青年律师相比的优势与劣势。客观的了解自己，这是奠定成功的基础。任何职业都要求从业者掌握一定的技能，具备一定的能力条件。而一个人一生中不能将所有技能都全部掌握。所以必须在进行职业选择时运用比较优势原理充分分析别人与自己，择己所长，从而有利于发挥自己的优势。3.坚持所有的学问都可以归结成两个字：坚持。在坚持中调正心态，在坚持中砥砺雄心，在坚持中积累经验，在坚持中明朗方向。经验证明：在成为一名执业律师后，最多坚持三到五年，初期的迷茫、痛苦和困惑就都将成为过去，生存不再是问题，崭新的舞台也会基本构建成形，发展的前途宽广开阔，直伸远方。“只要功夫深，铁杵磨成针”。其实无论在哪一行哪一业，只要有耐心在里面沉淀三到五年，行业中的技能、技巧、经验、门道自然就会了然于心、无师自通，律师这个行业也是一样。如果有幸遇上一位好老师，愿意全力栽培和成就你，那你还会事半功倍，很快就会感受到作为一名成功律师的自豪。（二）、业务方面1.业务规划不可否认，青年律师要熟悉法律服务的各个环节，这样在处理具体案件时，方能把握整体、融会贯通；但是，青年律师更要深耕某一块法律业务，做到专攻、做到精通。要结合自己的爱好和擅长，选择那些深具发展前景的领域，考虑法律服务市场和自己所在律师事务所团队的实际，做到扬长避短，再者，随着经济的发展，许多新兴的法律服务市场层出不穷，青年律师要发挥青年人创新和善学的特点，力争占据新兴法律业务的鳌头。2.专业能力青年律师的业务能力和执业水平是把事业做强做大的基础，青年律师在执业过程中要以勤勉的精神坚持理论学习，不断提升理论水平，提高实践运作能力。青年律师要积极参加律师协会组织的有关论坛或研讨会，通过直接向法学专家请教，向行业前辈取经，与同行交流，撰写论文，发表演讲来提高自身综合能力。3.博学多识青年律师应兼具专业知识与各行通识。通识使一个人视野广阔，拥有整合知识与经验的能力，从而帮助自己找到案件最优的解决方案。这些通识不仅包括文学、历史、哲学，还包括管理学、经济学、营销学等等。通识积累并非一日之功，它来自长期的阅读、学习和领悟。所以青年律师应该发扬好学和勤奋的精神，加强日常阅读和积累，持之以恒，坚韧不怠。（三）、团队意识的培养方面青年律师应该时刻注意发挥团队的优势。每个人掌握的知识都不是尽善尽美的，每个人的思维方式也都不是无懈可击的，由此针对一个案件的注意点也会有所不同。身处团队之中，便可以起到思维撞击、知识交流、优势互补的作用，从而更有效、更快速地完成某一项法律事务工作。三、善的职业规划会对青年律师的未来发展的作用完善的职业规划会对我们青年律师的未来发展起到指引和规范的作用。首先青年律师的职业生涯规划能帮助个人认识就业形势，居安思危，激发成就动机。通过分析，认识自己、了解自己、明确自己的优势。给自己一个准确的定位。在起步阶段，青年律师初出茅庐，在知识上、在社会经验上、在人际关系上，面对诸多的困难和挑战。我们所面对的又是一个新的大学，现在的生活，说是工作，其实还是学习，要学习基本的为人处事的准则、学习更深更广的知识、学习丰富的律师实务技能、学习适应社会的经验等等律师工作所需要的基础本领。而且这种学习是功利性极强的学习，效果立竿见影，学得好，会很快成长，会在律师行业内站稳脚跟，学不好，会被拉的很远，被残酷的淘汰。其次，青年律师职业生涯规划能帮助青年律师培养职业能力与职业素质，增强自我效能感，有信心做个成功的律师。青年律师应注重专业知识学习，不断提高业务技能，应对各种诉讼和非诉讼业务。在兼顾全面的同时，树立自己今后的业务主攻方向，孜孜以求，坚持做出自己的特色和专业品牌。其次，我们最应该想到和看到的是我们还年轻，虽然年轻也许意味着稚嫩，意味着缺少经验，但年轻本身是我们最大的优势。我们具有可塑性，精力旺盛，知识结构新，我们有求学多年形成的学习能力，能快速接受新事物，更能适应社会的发展，我们具有奋发向上、不满足于现状的激情和斗志。我们应该看得见未来，应该坚定做律师的信念，相信只要我们用心努力，我们会成功。因此青年律师通过职业规划，使自己明确职业发展目标，逐步提升自己的能力和素质，使自己能更加自信地面对在工作中遇到的各种问题。

刑事司法游戏规则（选自《致年轻律所的信》【美】艾伦·德肖维茨）规则一：事实上，大多数刑事被告都是有罪的。规则二：所有的刑事辩护律师、检察官和法官都了解并相信规则一。规则三：违反宪法要比遵守宪法更容易将有罪被告人治罪，有时不违反宪法就难以对有罪被告人进行宣判。规则四：为了能将有罪被告人治罪，许多警察都谎称没有违反宪法。规则五：所有检察官、法官和刑事辩护律师都了解并相信规则四。规则六：为了能将有罪被告人治罪，许多检察官暗中鼓励警察谎称没有违反宪法。规则七：所有的法官都了解规则六。规则八：大多数初审法官明知警察在说谎，但也装作相信他们。规则九：所有的上诉法院法官都了解规则八，但许多人都装作相信那些装作相信警察的初审法官。规则十：多数法官都不相信被告人关于宪法权利被侵犯的陈述，即使他们说的是真话。规则十一：如果法官和检察官认为被告在被控诉犯罪（或与此密切相关的犯罪）中是无辜的，他们不会故意将该被告人治罪。规则十二：规则十一不适用于有组织犯罪、贩卖毒品、职务犯罪或者潜在的告密者。规则十三：没有人真的想要正义。