夏勇

西安部分律师关于“广西四律师事件”之呼吁书又一起让中国律师闻之而心寒的“辩护人涉嫌妨害作证”事件在广西北海发生了，它引起了整个中国律师界和有良知的社会人士的极大关注和反响。西安部分律师为此于二零一一年七月十五自发召集会议，与会人员进行了认真地研讨。根据相关法律规定和已经公开披露的案件事实，我们认为广西北海警方存在严重的违反刑法、刑诉法和律师法的行为，严重地侵犯了律师的合法权利和执业尊严。如果任由此类事件一次次地在中华大地随意发生，一次次地让中国律师心寒胆怯，望刑辩而止步，那么必然一次次在客观上阻碍了中国法治建设的进步，也势必一次次严重的影响到领导中国进行全面社会主义建设的执政党的形象，最终损害的是全中国人民的根本利益。是可忍孰不可忍！为此，我们特发出下呼吁：一、我们认为，裴金德等人涉嫌故意伤害案作为主案尚未审结，何以判定证据之真假？皮之不存，毛将焉附？追诉律师伪证案无从谈起（至少在伤害案作出生效判决之前），因而必须立即撤销案件，释放杨再新律师，解除对杨忠汉等三名律师的监视居住、取保候审措施。对广西北海警方存在的明显违反刑诉法和律师法的行为，我们强烈要求追究相关人员的法律责任。二、我们请求全国人大常委会法工委牵头组织公、检、法、司等有关部门彻查广西四律师事件，如果律师确有违法、犯罪行为，我们坚决要求追究其法律责任；如果四律师无违法、犯罪行为必须立即释放，并追究相关人员的法律责任。三、基于连年来类似的事件接连发生，中国律师办理刑事案件的风险日益增大，刑事案件的辩护率越来越低，甚至已经出现律师罢辩或事实上罢辩的情形。任由这种趋势发展下去，势必直接影响到中国的民主法治进程，为西方国家质疑和攻击我国人权保护状况留下口实。我们建议全国人大常委会对刑法306条进行重新评价，通过立法程序废除该条。四、我们郑重提醒，在目前的法治环境下，律师应当谨慎接受和办理刑事案件，年轻的或经验不足的律师尽量不要接受刑事业务。或与经验丰富的律师合办刑事业务。在办理刑事案件过程中，既要尽职尽责，更要做好风险防范工作。律师签名：刘志强马锋张小平赵江胡超奇王明葛建萍马琴单礼升李仁田李解放李宁夏勇2011年7月16日

作为一名执业多年的房地产律师，在为众多购房者提供陪购服务的过程中，我们看到，在西安目前的商品房买卖中，期房买卖还处于主导地位，虽然期房的销售对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值等方面有重要的促进作用，期房买卖比现房交易还具有相当大的价格优势，但期房销售也极易导致投机行为，购房者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终得不到房的现象。故消费者在购买期房时，一定要做到理性消费。在此，我根据多年的工作实践归纳几个消费者比较关心的房产消费的典型问题，供广大购房者参考：一、选择目标楼盘前我们应该做好那些功课。现今社会是一个资讯非常发达的时代，同时也是一个房地产业高度发展时期，网络、报刊、杂志、甚至街头传单，到处充斥着房产广告，很多购房者就凭着自己对房产比较初浅的了解匆忙决定，为购房后的纠纷埋下隐患，律师认为，消费者选择一个楼盘前首先应该审查项目五证，五证的审查，不要只做表面文章，一定要仔细核对证与证之间是不是一致，是不是相符，不要此证是这家公司的，彼证却是另一家公司的。一般来说，在期房买卖中，五证中最重要的就是预售许可证和国有土地使用权证。有了这两证就可以初步证明所涉项目的合法性。不过，律师要提醒购房者的是，在审查国有土地使用权证时，一定要注意土地使用权类型，看是以出让的方式取得还是划拨的方式取得。土地的用途对购房者也很重要，因为土地的用途不同，它的使用年限也不同，住宅用地的使用年限是70年，而综合用地只有50年，其他用地的使用年限更短。此外，建设工程规划许可证也不可忽视，在我们的陪购业务中，就曾遇到很多哭笑不得的情况，有的项目，规划的只有十一栋楼，开发商却卖出了十二甚至十三栋楼。某一栋楼，规划的明明只有十八层，开发商却敢卖到二十五层，售楼小姐甚至还黄口白牙的说，谁家不多盖，这种项目，敢买吗？反正我是不敢。二、签订商品房买卖合同应当注意的几个重点问题。面积误差问题尤其是公摊面积的误差是广大购房者应该重点关注的问题。由于期房买卖合同中约定的面积都是暂定面积，最后的实测面积往往会与合同约定面积发生差异，而差异往往都是“不约而同”的发生在公摊面积上。所以，在签定合同时，购房者一定要详细约定合同附件2中关于公摊面积发生差异的处理办法。最好以公摊面积为基数约定一个误差比或者根据误差比约定公摊面积与套内面积同比例增减。配套设施的到位时间与装饰、设备的品质也是商品房买卖合同的重点。水、电、天然气、电梯等基础设施的到位并正常使用是我们购买的房屋得已居住的基本条件，购房者对这些设施的到位并能够正常使用的时间一定要求约定具体明确，避免模糊不清的约定。门窗等装饰、设备的品质也不可忽视，目前市场上出现了诸如防盗门、安全门、三防门、钢制入户门等众多名目繁杂的门，而目前我国只有防盗门的品质有强制性的国家标准，其他门都没有国家标准，在我们的实践中经常出现彼门非此门的问题。三、发生纠纷后购房者如何理性维权。就律师的感受而言，由于消费者需求点的差异已经房地产市场本身的问题，房地产纠纷不仅仅存在，而且是普遍存在。至少是我在西安还没有看到一个不发生争议或纠纷的楼盘，既然纠纷是必然发生的，那么，理性的态度和合理的方式方法对纠纷的解决就显得很重要，律师认为，凡是通过法律的办法，通过谈判、协商、诉讼的办法，就是理性维权，同时在不违法的前提下，配合一些商业活动，例如团购、集体收房、集体验房等等，这些都属于理性维权的范畴。所以，理性是一种形式上的温和，但也不是只是会谈，也可以去法院诉讼或依合同约定申请仲裁。贴标语则要看内容，因为可能涉及到对开发商的名誉的侵害。“理性维权有以下几个方面的含义：一、在法律的框架之内。虽然，今天中国的法制并不够完备，但是，我们依然应该在法律框架内维权；二、在受挫的情况下不屈不挠。我们将不屈不挠，坚持做下去，因为我们相信，我们这样去做是对的，是符合广大购房者利益的。反过来说，我们看到了许多非理性维权给社会带来的危害。这种维权方式非但达不到目的，反而授人以柄，自己的利益受害。所以任何非理性都是行不通的。三、理性维权不完全是由观念决定的，是要有一个学习适应过程的，首先是要维权领袖身体力行，也靠媒体多宣传，多报道理性维权成功的例子，让购房者得到启发，增长经验，以便最终得已实现。

2007年，西安市二手房市场成交量和往年相比有了很大的提高，大幅度的城市改造和部分地区的拆迁以及新商品房价格的持续攀升成为西安二手房市场火爆的直接原因，在刚刚过去的第四届陕西住宅博览会上，还首次以拍卖的方式推出了二手房交易。二手房、尤其是二手商品房，越来越受到众多购房者的青睐。与已购公房相比，已购公房最新也是90年代的建筑，大部分都是老房子，户型结构也较为落后，单一考虑居住性质较多，没有考虑采光、社区交通等因素，楼间距也过小，不适合现代人的生活起居。与此相反，二手商品房的户型合理，小区环境、配套设施较好，综合品质高，房屋成色新，一般都在2000年后建成，可使用年限长，交易时税费低、二手商品房交易不需交纳土地出让金。而相对新商品房，二手商品房的优势更明显：二手房大都在市中心或商业繁华地段，交通方便，买二手房能满足大部分人的地段要求。即买即住，房屋质量有保证，社区成熟，不必生活在尘土飞扬的二期、三期……的“建设工地”，不用交纳公共维修基金等等。和新商品房、已购公房相比，二手商品房还具有极大的价格优势，二手商品房虽然总价略高，但要比同一位置的新建商品房售价低得多，用来升级消费最适合不过了。购房者还可能利用业主急于出售的心理压低价格，可能还会便宜。从风险系数看，已购公房的产权性质较难确定，已购公房与原产权单位之间还有千丝万缕的联系，交易时要牵扯到多方利益，程序也较为繁琐。而二手商品房的产权清晰，只需直接签约办理交易过户就可以了。购买二手房虽然具有以上种种优势，但其法律风险仍然存在，二手房因其交易特性，主要存在以下法律风险。一、交易主体方面的风险,即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,买受方支付能力不强或不诚实履约,出卖人不能得到全部房款。二、交易房屋方面的风险。用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有,房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。有的房屋已出租他人,出卖人未依法通知承租人,侵害承租人在同等条件下的优先购买权益的;有的房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等等。总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房，集资房、拆迁安置房等，不同的类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的）。全面了解了该房产的“身世”后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。三、房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款，律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，还要对所交易的房产进行严格的评估作价，所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。四、产权转移登记过程中风险。这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。综上所述，二手房交易相对于其他房屋交易方式而言，可以说是优势与风险并存，律师建议欲购买二手房的消费者一定要多咨询相关专业人士，多问几个为什么，做到理性消费，安全购房。