张千均

日前，笔者代理了一起兄妹间因门市房出租收取租金引起的财产纠纷案，武侯区人民法院依法做出了判决。原告小洁诉称：已故父亲曾经留有公产门市房一处，母亲病逝后，家庭成员达成家庭协议一份，约定该房由被告继续承租，并代管房屋及出租等事宜，每年从房租中扣除被告的份额，其余按人员分配，并且被告也签字生效。现原告下岗后经济收入减少，孩子又上大学，而被告却不履行家庭协议，现要求被告给付协议中原告应得的份额15000元。被告小辰认为，原告诉状中提到的2002年12月4日签订的协议无效，因为本案涉及的房屋是被告承租的房屋，被告对该房没有处分的权利，因该房为公产房，原告要求被告给付15000元没有依据。被告为证明其答辩理由成立，向法院提交了主要证据。原告对被告提供的证据一有异议，认为被告提供的房产承租证是被告在没有征得其他子女同意的情况下取得的。根据原、被告提供的证据及双方当事人的当庭陈述，法院认定以下事实：原、被告是兄妹，他们的父亲原来承租道里区某街道门市房。1994年父亲去世，该房由原、被告的母亲和被告居住。2004年12月4日，原、被告及兄妹8人签订家庭协议一份，协议约定，该门市房系父亲承租的房产，房产如出租，收入兄妹8人共同分配。协议签订后，2005年被告与案外人签订了租房协议，并每年收取租金9万元。武侯区法院认为，该房原始取得系原、被告父母动迁取得。在该房出租后，家庭成员就该房出租及承租事宜签订了“家庭协议”，在协议中明确约定了租金收益的分配形式和范围。被告未按约定履行义务，对此纠纷应承担责任。现原告要求被告给付15000元租金依法有据。成都市武侯区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判被告小辰于判决生效后10日内，给付原告小洁人民币15000元。案件受理费610元由被告小辰承担。

原告：周某，男，1975年3月10日生，汉族，住滨江路XX号。原告：杨某，女，1981年10月26日生，汉族，住同上。委托代理人张千均，四川亚峰律师事务所律师。被告：成都**房地产开发有限公司，住所地成都市高新区神仙树西路XX号。法定代表人郑**，董事长。原告周某、杨某诉称，原、被告于2006年8月8日签订了《商品房预售合同》。合同约定，由被告将位于金桥路39号1102、1103、1104室房屋出售给原告，房屋价格分别为663190、616398、606368元（共计人民币1885956元），被告应于2007年12月31日前将房屋交付原告。合同签订后，原告付清了全部房款，被告未按约交房，其行为已构成违约。故起诉要求解除原、被告间签订的《商品房预售合同》；返还已付房款1885956元，并按同期存款利息计算利息损失、违约金56578.68元。被告成都**房地产开发有限公司辨称，虽然合同上约定的交房时间为2007年12月31日，形式上没有办理交房手续，但2008年4月原告仍向被告提出装修事宜，表明原告实际已经取得房屋的权利，应当认为房屋已经实际交付，原告提出解除合同的要求不能成立，请求驳回原告诉请。【评析】笔者认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告间的《商品房预售合同》依法成立，受法律保护，双方当事人应以合同的约定，享受权利和承担义务。现原告依约履行了合同规定的房屋付款义务，被告未按合同规定履行交房义务，且违约行为已达到合同约定的解除条件。原告起诉要求解除合同，由被告返还房款，给付利息，并赔偿损失，依法有据，应于准许。

2006年9月，叶女士购买了某房地产公司开发的100平方米的商品房。合同约定2007年5月交房，2008年1月前办理房产证，否则按已交房款总额的10%承担违约责任。后开发商违约，没有在约定的期限内办理产权证，叶女士多次催促，开发商不予理睬，于是叶女士委托笔者代理了该案。依据合同约定，将纠纷提交成都仲裁委员会仲裁。在开庭前，笔者到成都市房地产管理局查询了涉案房屋的大产权，结果发现大产权在合同约定办理产权证的期限内已经办到了开发商名下。庭审中，开发商的代理人提出，开发商已经具备办理房产证的一切条件，只是由于叶女士个人没有委托房地产商办理房产证，才导致这一结果。由于叶女士不能够提供催促开发商办理产权证的有关证据，最后在仲裁庭的调解下，开发商补偿了叶女士一万元，约占违约金的三分之一。一、问题的提出：为什么叶女士的主张没有得到完全支持呢？自2003年6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》后，不少业主向法院提起民事赔偿诉讼，以房地产开发商逾期办理房产证为由，要求房地产开发商承担违约责任及支付逾期办理房产证的违约金。但是在具体案件中，只有小部分业主能够全部胜诉，而大部分业主要求赔偿的违约金诉请未能得到法院的全额支持。很多业主提出疑问，明明自己的房产证已被逾期办理，为何自己得不到相应的违约赔偿？二、律师解读：主张延期办理房产证的违约赔偿金的法律依据《城市房地产开发经营管理条例》规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”同时，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人（买受人）提出申请，因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。但由于办理房屋产权证所需要的用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需由开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件，没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证是根本无法办理的。因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第34条又进一步明确规定了该项协助义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据该解释第19条的规定，在没有约定的情况下，购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。三、逾期办理房产证，违约未必“告得赢”开发商企业仅仅对业主办理房产证负有协助义务。但同时为了保护广大购房人的合法权益，这一规定从民事方面规定了追究开发商在逾期办理房产证纠纷中应承担的责任。所以，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情况下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。同时，买受人在向开发商主张自己权利的时候，应该保留相关的证据材料。四、律师指点：如何取得延期办理房产证违约赔偿金一、到的制定部门申请对有争议的条款进行书面解释。二、有了合同制定部门的权威书面解释,及购房合同等相关证据，可以到卖方或其行政主管部门或工商行政管理部门进行调解。三、同时,可以进行社会媒体舆论监督。四、到不动产所在地基层法院诉讼解决。五、通过人大、政协等权力机关的监督。注明:提供以上方法请广大业主（消费者）进行合法维权。五、结论由此可见，业主要想主张权利必须符合法律法规之规定，即逾期办证是由于出卖人的原因。毕竟致使房地产开发商逾期办证的原因是不尽相同的。故此，业主要求房地产开发商办理房产证以及提出逾期办证的赔偿损失，关键要先查清房地产开发商有否在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。对于开发商逾期办证是否承担违约赔偿责任不能一刀切，业主应该根据自身的具体情况，全面的分析和判断，才能较好地避免诉讼中的风险。

【主持人】：有网友问，他买的期房，当时没有签任何合同以及书面材料，开发商让他交了40%首付，只开了一张售票，现在过了一个月还没有让他去签合同，这种情况他怎么办？【张千均】：拿到收条可以去找开发商，不要老等到开发商给你打电话喊你去签，你要主动去售楼部问。当然这个也不规范，合同都没有签，怎么把40%的首付都给了。【主持人】：这个网友可能不太了解购房的流程，还是要多上搜房网了解一下。还有网友问，他买了房按揭也办了，但是在网上查房子是抵押的状态。【张千均】：现在开发商拿地以后到银行去融资，然后再去建，所以签合同的时候他要明确告诉你他这块土地抵没有抵押给银行，如果告诉你是抵押的时候在交房的时候必须要交出抵押，这个才能办理产权。如果开发商没有告知的话，这是开发商在有议欺瞒，可以通过法律诉讼来要求开发商补偿。【主持人】：有网友问公摊面积到底是怎么算的？【张千均】：这个是专业知识，普通消费者都不太懂，如果你对这个面积有疑问的话，你可以跟开发商说单独测量，但是还是有一些较真业主真的去测量，可能面积真的少了，这个可能就有一个赔偿问题。还有一个赠送面积的陷阱问题，现在没有封闭的阳台本来就只计算一半，但是现在开发商是赠送给你一半，实际上是没有计算的。还有赠送的面积，本来小区房屋面积容积率都是报在规划里面的，有些楼盘为了给业主实惠确实赠送了面积，但是是在签合同的时候不会给你上去的，只是在售楼广告商写明了，但是我们在办理产权交房时候必须要经过相关部门竣工验收的。有这种情况，本来容积率要小一些，开发商因为赠送面积，他就多修了一些地方，使得容积率就变大了，而且赠送的是没有产权的。【主持人】：有网友问很多开发商在开盘之前在收诚意金了，收诚意金行为是否合法，不合法的话该怎么举报？【张千均】：诚意金上对这块没有禁止性规定，这个是双方约定。因为现在开发商会造势比如通宵排队，故意找一些托，当然你为了买房子可能会去交诚意金，诚意金和认购费不一样的，诚意金就是选房子如果你不买了可以退还。诚意金是可以退还的。【主持人】：有网友反映小区物管管理不好，业主通过什么方式更换物管呢？【张千均】：这种问题非常普遍。前段时间一个楼盘物管费是1.2元，跟他周围比较近的楼盘是1.5的，这个物管公司要求加到1.5元，业主不同意把物管退了，但是后来进来同意1.2元的物管公司业主发现还没有之前那个管得好。还有很多物业官司管理不到位，随便让外面的人进出小区，车子也可以任意进来，还有其他方面的管理不到位等。这种业主可能就不大满意。业主个人对业主委员会不满意，对物管公司不满意，如果涉及到侵权比如说电梯掉下去了，我受伤了可以进行起诉。但是业主委员会现在无法起诉。【主持人】：只能业主单个去起诉。【张千均】：但是这个很麻烦，因为单独也主不能代表大多数，所以非常麻烦，温州这边给业主委员会发了一个社会团体，这样就具有法律资格，它就可以其起诉应诉，现在是在温州试点，还没有向全国铺开。但是这个也有问题，有一个新的主体，因为法人有财产和监事会这些，这个需要慢慢完善。【主持人】：关于变电站的问题曝光也比较多，遇到这种情况，比如自己房子周围要受变电站了。之前没有规划，后来又了怎么办，比如说这个盘很大，一二三期。【张千均】：去年做3.15的时候也有网友问这个问题，其实变电站有没有影响，有多大影响，像这种情况，比如高铁做环评，但是现在环评机构是不是认真严格履行职责，去年有PX项目乙烯，政府环评通过了没有问题，还有什邡去年发生的问题，都是没有问题，但是民众就是不放心，实际上对政府不信任。我们以前有一个朋友在电力公司上班，我也咨询过这个问题，有一些员工在变电站上班，到底有法国影响，也不清楚，好象长期这么久了也没有发生问题。去年南城都汇也有一个楼盘，那边也有个变电站，当时业主也不去买这个房子，开发商后来把房子降低很多了。现在没有任何一家说没有危害，大家又觉得有危害，所以就是矛盾。但是现在变电站这里也不能设，那里也不能设，那城市建设怎么建呢。【主持人】：这点是不是政府应该站出来说变电站对人体到底有没有害？【张千均】：但是现在政府说话，有时候老百姓不一定相信，反而会引起质疑。希望新一届领导班子上台后能对这方面加强关注。【主持人】：好的，谢谢张律师今天作客我们的搜房直播间，也希望接下来张律师和我们网友有更多沟通。

主持人】：车位的问题你刚才说案例怎么解决呢？【张千均】：当时是买房子签合同的时候，我不清楚购房合同写没有写，我估计没有写，因为车位是单独买卖合同，销售人员对外做的广告写的是两层车位，最终交房或者要达到交房只变成一层了，假定小区有1千户，我们按1：1的比率设计车位只有1千个车位，现在设了一层只有1：0.5，这样一是车位价格。第二个是业主的车可能停不下了，现在开发商车位会卖，会以拍卖方式，会来价高所得，这个会音区纠纷。因为首先会满足业主，不能因为哪个钱多，还有甚至家里面有两个车三个车的呢。【主持人】：这个应该怎么做呢？【张千均】：如果涉及到房屋规划变更，按合同法，商品房管理办法和房地产管理法相关规定，他应该提前书面告知买受人，如果没有告诉这个时候就看合同怎么约定，消费者可以由权退房，也可以追究开发商违约责任。当然违约责任就看你的合同是怎么写的，现在开发商买受人要退房的话，毕竟时间已经过了，到签合同到交房可能一年多，这个时候损失怎么算。【主持人】：第一次买房子，对于消费者来说，签合同，合同规定条款规定是很大的。【张千均】：第一次买房子签合同的时候，另外是收房的时候。买房子一定要多保留一些证据，就包括售楼广告，虽然是广告部可信，但是如果开发商做了明确具体详细的东西的话，是可以作为证据的。特别是下雨天，晚上我们多分时段去看房子，下雨天可以看到周围的雨水处理，特别是现房更应该看到一些问题，比如房子漏不漏水，还有墙面的东西。签合同的时候，因为现在有一些比较专业的格式文本，很多开发商在合同条款中会替换，开发商会规避对他不利的东西，所以合同和协议消费者都要仔细去看。普通消费者不知道要多问，能够喊开发商解释，可以通过录音来保留证据。【主持人】：补充协议一定要看？【张千均】：对，这个非常重要，比如按揭都是在补充协议里面。现在一般是一次性付款，然后是分期，另外是按揭贷款。按揭贷款有一个问题需要注意就是个人征信，就是个人信用记录，有可能办信用卡没有预期还款，这种情况达到三次没有准时还款银行可以不贷款给你。现在很多夫妻买房子就因为一个人信用问题贷款就办不下来。去年房子比较难卖，很多开发商搞了一层首付，两层首付出，但是这个是不和国家规定。开发商这样做，比如我100万的房子写成120万、130万，实际幕幕6上你只付了不一成，但是你总价高了，税率就高了。现在说二套房有2税率，所以现在银行更不大好贷款了。【主持人】：二次置业的，自己现在的房子比较小，他想换一个比较大的房子，但是现在在新的国五条，怎么去买这个房子呢，应该是一步到位还是？【张千均】：这个不是法律问题了，因为有些人才毕业年轻人，因为资金有限，肯定买的比较小的房子，有些经济学家建议租房租住。【主持人】：我有朋友买了一套房子，但是他想换套大的，但是现在没有这个资格买了，他能不能通过赠与方式，通过亲戚赠与或者朋友也可以赠与？【张千均】：现在是一套房子，如果把这套房子卖了，就不是二套房了。你说赠与的话是爱收税的，赠与的话一般是通过亲属。买卖、赠与、继承，赠与继承是最好的，但是这个也需要5年以上才能买卖。【主持人】：张律师，你们这边有遇到像二次购房有没有遇到问题的案例呢？【张千均】：买房子还是很多年才买一次，当然买过以后，可能经验足一些，比如说房子朝向和户型结构呀。房地产诚信说了很多年了，从最早95年开始到现在已经接近20年了，一直在说这个问题，还是有很多不诚信的开发商。但是一些品牌开发商还是比较具有诚信，像万科、中海这些。【主持人】：在产权方面应该注意哪些呢？【张千均】：产权如果是一手房会有一房二卖的现象，这个是属于开发商违约，开发商会双倍返还违约款。二套房方面因为有些房子属于共有房，或者是夫妻共有或者是家庭共有，有一方没有通过另外一方同意把房子转让了，这个是很大法律问题，因为涉及到不好过户，涉及到国有必须是共有人都同意才能办理产权。【主持人】：我知道有些土地可能是搁置是几年才开发的，本来是70年产权，当你收房子的时候不满70年了，像这种消费者在买的时候不知道，购房者觉得买这个房子不清楚，后来交房子的时候才知道，这种情况怎么办？【张千均】：我遇到过这个案例，它的产权2002年办的，但是现在才在开发，当他拿到房子的时候土地产权只有60年了，这个跟政府土地监管有一定关系。房地产土地管理法，去年国土部除了一个土地监管政策，说的是两年内必须开发，不然要无偿收回。但是现在开发商拿地的时候，合同明确约定，有时候还是征地还没有拆迁，如果涉及到拆迁的时候遇到不可抗力因素，比如地震，涉及到政府补偿没有到位就要等，这种是不归开发商责任，而是归政府责任，政府就没有办法去收回这块土地。所以这个要看具体情况，现在我们接到这个情况还不多。我们从最开始产权到现在为止还没有进行70年，我们买房子以后70年以后也不知道，到时候法律是怎么规定的，到底收不收税，现在法律没有规定，所以大家也就没有太在意这点。【主持人】：关于车位这个问题，比如说有一些房子没有产权，它也拿出来卖，这是可以吗？【张千均】：现在车位很多都没有产权。现在开发商办房产证的时候，地下一层到三层有一个房产证写了车库，但是有一个表明细哪些是车库就编号，它卖的就是这个号。我问了很多买车位的业主，基本上没有产权证，但是如果你非得要求开发商给，说是房管局那边会给一个。现在一般是买卖合同，第二个是给你使用权，你也可以出租之类的，没有产权证对于你个人没有影响。

【主持人】：张律师您好，今天是3.15，我们在网上搜集到很多关于消费者购房方面的问题，我们整理了一下，您这里可能也遇到类似的消费者维权案例。第一个问题我们想问的是购房消费是比较专业过程，一般普通人买房子不太懂房地产方面的专业知识的，购房中有哪些误区就是消费者不容易发现的，能不能用一些案例分享给我们。【张千均】：买房子不像买菜和买衣服一样，买了以后可以退，买了房子只要备案以后想退是非常麻烦的。我从事律师行业有5年，现在主要做金融和房地产行业，房地产行业给我做的第一个案子就是一个认购合同，交了一部分定金，后来消费者因为各方面原因不买了，要求退定金，基本上小不能推出，合同上写的一定的定，这个定和订购的订不一样的，合同法规定出卖方应该双倍返还，如果买受人不买的话就退还了。现在买房子前期基本上都签订了认购协议，约定什么时候签订商品房买卖合同。但是在这之前交了一部分定金，开发商给了一个收据，上面也是明确约束了是定金，过期是不会退的。但是一般消费者是不会注意，普通不是法律工作者不大知道一定的定和订购的订是什么关系。比如我们在餐厅订餐一般是写言字旁的订，但是买房子一般写的一定的一定。这种案子非常多，从一开始陆陆续续，我也跟开发商沟通，一般开发商很强势，像这种就会通过诉讼。【主持人】：像这种况怎么解决呢？【张千均】：因为法律上规定定金，商品房子买卖合同有一个司法约定，不规则双方约定是可以退的。【主持人】：不规则约定？【张千均】：前几年的认购合同写得不那么严谨，也没有要求你什么时候去签合同，但是我去签合同了我就没有违约。有的喊你签定合同，并且告诉你商品买卖房主要条款，但是我去签合同代表我没有违约，但是我们在签订正式合同有一些主要条款，比如说我的付款方式，比如说房屋的朝向，或者很多你原来卖房子承诺的东西我现在喊你写在合同里面，你不写，包括还有交房时间和办证时间，这些如果不能达成一致的话，因为很多开发商提供的合同是格式合同，是一字不改的。所以如果主要合同条款达到不成一致意见，这个就是不规则合同，这个时候可以通过法律途径解决。【主持人】：可以通过诉讼去解决，即使是一定的定也是可以。【张千均】：是可以的，主要是看认购协议写的。买房子过程要多看多比较，即使遇到问题跟开发商沟通在沟通过程当中保留一些相应证据，最后实在不行开发商不理你之类你最后起诉也是一种策略和方式，很多开发商还是不愿意走上法律步骤，因为这个对开发商也还是有一定形象的影响。但是开发商能够退，但是不会百分之百退完，因为双方都有责任。