邹伙发

案情简介：原告周某与被告赵某、杨某签订了渔池承包合同，由原告承包被告位于顺义区沙峪地区古城村的废弃鱼坑，租期为2年半，租金130万元，其中合同第4条约定，原告在承包期内如卸渣土、垃圾，出现一切任何问题和事情，由乙方负责，甲方不承担任何责任，租金不退。合同实际履行一年零一个月后，被告以其与村委会的承包合同被收回为由，无法将渔池按照合同的约定交付原告使用，只愿意退还20万元租金，因此原告以农业承包合同纠纷为由向法院提起诉讼，请求判决依法确认承包合同无效并退还原告租金74万、赔偿原告经济损失11万元。双方观点：原告诉称双方签订承包合同目的就是向渔池内倾倒渣土和垃圾，并非用于养鱼，因为渔池发包给原告之前，该渔池就已经存在被人倾倒渣土的行为，原告提供了与被告的通话录音，证明在签订合同的当时，原告就告知被告自己承包渔池的用途，即用于倾倒渣土、垃圾，原告还请被告帮忙打听自己能否在该处卸沙土，被告表示同意帮忙打听卸渣土事宜。合同第四条的规定应认定无效，不能作为被告的免责事由。被告辩称承包合同是合法有效的，合同无法继续履行的责任在于原告，合同第四条已经明确约定，原告在承包期内如卸渣土、垃圾出现一切任何问题由原告负责，被告不承担任何责任，租金不退，故其不承担任何责任。法院判决：北京市顺义区法院经审理认为原告在诉争渔池内倾倒渣土、垃圾，但未取得相关行政许可手续，且倾倒渣土、垃圾的行为对公共环境卫生造成恶劣影响，属于损害社会公共利益的行为。综合双方提交的证据，可以认定双方在签订承包协议时对渔池用于倾倒渣土、垃圾这一使用目的是明知的，且达成了合意，因为双方均未取得相应的行政许可，在签订合同时均预见了在无相应许可的情况下倾倒渣土、垃圾的法律后果，所以合同第四条的约定是双方为了界定责任，规避法律风险的。双方签订的《渔池承包协议》符合损害社会公共利益这一情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之规定判决原告与被告签订的《渔池承包协议书》无效；被告返还原告承包费74万元；驳回原告其他诉讼请求。案件评析：本案争议的焦点是原被告签订的《鱼塘承包协议》是否生效？《民法通则》第7条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。第58条第一款第五项规定，违反社会公共利益的民事行为是无效的民事行为；《合同法》第7条规定，当事人订立、履行合同、应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害公共利益；《中华人民共和国合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：......（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告虽然在合同中约定了原告如卸渣土、垃圾，出现一切任何问题和事情，由原告负责，被告不承担任何责任，租金不退。但是原告以强有力的证据证明被告对于原告承包渔池用于倾倒渣土、垃圾是知情的，是默许的。根据《北京市市容管理条例》、《北京市生活垃圾管理条例》之相关规定，在北京市收集、运输、处理、清运渣土、垃圾均需办理行政许可手续，经批准之后方可经营，从事生活垃圾（含粪便）经营性清扫、收集、运输、服务服务审批粪便办理清扫收集许可、运输许可、处理服务许可、渣土、垃圾的生产方需办理建筑垃圾消纳许可，运营方需要办理建筑垃圾、砂石运输车辆准运许可，消纳方需办理设置建筑垃圾、渣土消纳场所许可。而原被告在没有取得任何许可就签订合同从进行倾倒渣土、垃圾等行为，对环境卫生、市民的健康、空气质量、以及市容市貌都造成了恶劣的影响，损害了社会公共利益，从而导致双方签订的合同无效。随着市场经济的发展，现实中存在着大量的交易活动，这些交易通过双方当事人达成一定的契约来实现目的，双方可以自由的确定双方的权利义务，但是这个自由是有限度的，是不能逾越法律以及社会公共利益的，不能因满足个人利益而损害公共利益，故将损害社会公共利益的合同认定为无效合同是公权在私法领域的一种体现，同时这也是法律对社会公共秩序的维护以及善良风俗的宣扬。

北京振邦律师事务所邹伙发当我再次翻阅这份案卷时，心中难免有一丝凄凉。案件简介原告:张某被告:自治旗国土局（内蒙古自治区西瓦图）第三人:林某某1997年6月12日张某为买邻居李某的三件草房，给付李某1万元定金后，于同日双方签订一份“卖房契约”，约定：三间草房所有权归张某所有，房价2.5万。卖主李某，买主张某，中证人金海城，代笔人李祥，监证人林某某签字。同年9月21日张某经西瓦尔图国有规划站办理了编号为（x3）-4-B089的土地使用证。后决定将购买房屋拆除重新翻盖，因资金紧张张某同意与林某某合伙盖房。房屋竣工后，林某某提出分割张某购买房屋而取得的土地使用权的50%，并谎称：李某某的房屋是其与张某共同购买。随即，林某某98年向西瓦图土地站申请裁决，1998年11月7日，土地站裁决宅基地一家一半。裁决送达后，张某向国土局申请撤销，国土局于1999年2月7日作出裁决，将土地站的裁决撤销。1999年林某某向自治旗法院提起行政诉讼要求规划局撤销（莫）国土（1998）载字98002号裁决，法院作出（1999）莫行初字第3号裁决。已过时效驳回林某某诉讼请求，林某某提起审判监督程序，法院作出（1999）莫行监字第1号启动再审。1999年8月30日判决一、撤销（1999）莫行初字第3号裁决。二、撤销（莫）国土（1998）载字98002号裁决。张某不服提起上诉，于2000年2月14日呼市中级人民法院作出（2000）呼行再字第1号，维持原判。2000年10月24日，西瓦尔图镇政府对林、张两家宅基地作出处理决定，要求张某将一半土地给林某。张某不服向莫旗镇政府申请复议，同年11月14日镇政府作出不予受理通知书。张某随即向法院提起行政诉讼，2001年3月1日自治旗法院作出（2001）莫行初字第006号判决，撤销了镇政府的处理决定。西瓦尔图镇政府于2001年8月29日作出西行决字（2001）1号行政决定，其决定是：1.谁家房前归谁暂时使用；2.新建房屋按两家合同规定处理。林某不服提起行政诉讼，2001年12月5日法院裁决撤销决定。如此反复三四个来回，作出了（2003）莫行初字第2号，（2003）呼行终字第59号，（2004）莫民初字第0725号，（2004）呼民终字第587号等，直到2013年3月11日，国土局作出《关于撤销B089号国有土地使用权的通知》，收到此通知张某及时提起了复议，于2013年7月3日莫旗政府作出莫复决字【2013】1号维持了国土局裁决，认定张某是以假卖房契约办理的B089号国有土地使用证。张某再次于2013年7月5日，向自治旗法院提起行政诉讼。各方观点原告张某称，97年6月12日，原告购买了邻居李某的房屋。同年9月，办理了国有土地使用证，编号为B089号。98年12月30日，因原告与第三人发生纠纷，被告又作出一份第（98002）号裁决书，裁决为：1.林某某立即停止侵权行为；2.林某某立即将违法占用土地归还张某使用。2013年3月又突然作出，撤销B089号国有土地使用证的通知。买房后，本着“地随房走，房随地走”的宅基地使用权变更规定，取得该争议土地使用权。第三人林某某提出该房屋是其与原告合伙购买的，为此土地使用权应与原告共有。第三人的主张是一起民事纠纷，根据先民事后行政的原则，被告是否需要撤销该国有土地使用证，应以原告与第三人之间的民事判决为依据。本案中，被告确认的事实没有证据支持。其行为超远职权。原告请求撤销2013年作出的通知。国土局称：原告张某提供假卖房契约材料下，为其颁发的B089号国有土地使用证。后发生的纠纷，经自治旗法院（1999）莫行再字第9号行政判决撤消了土地证。此判决还认定了张某在办理过程中隐瞒事实，以假卖房契约申请土地登记。既然此契约是假的，颁发土地证就没有合法依据了。被告有权撤销颁发错误的土地使用证。是合法的行政行为。林某某称：中院没有撤销99年的判决，该判决是有效的。判决结果撤销被告自治旗国土局于2013年3月11日作出的“关于撤销B089号国有土地使用证的通知”。案件评析一、撤销国有土地使用权证的职权在自治旗人民政府，被告所作具体行政行为超越法定职权。《土地管理法》第十一条第三款，《土地管理法实施条例》第五条均规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。前述法律法规明确了国有土地使用权的核发机关是县级以上人民政府，被告作为莫旗人民政府的所属工作部门，其无权撤销莫旗政府颁发的土地使用权证。另外，现行法律法规并没有规定，县级人民政府可以将核发国有土地使用权证的职权，委托其他部门或单位行使。本案中，也没有任何证据证明莫旗人民政府将国有土地使用权证核发、撤销的职权委托予国土局。因此，被告作出撤销国有土地使用权证的行为明显超越法定职权，应予撤销。二、被告以（1999）莫行再字第9号行政判决书审理查明部分为依据，撤销原告国有土地使用权证事实不清，证据不足。1、被告对原告国有土地使用权证的权属来源不作任何调查，作出的撤销决定违背客观存在的事实。2、被告作为唯一依据的（1999）莫行再字第9号行政判决书已被生效判决更正。三、土地使用权证的核发与撤销依法属于行政许可范畴，被告适用法律明显错误。1、土地使用权证的核发与撤销属于行政许可行为，不仅适用《土地管理法》、《土地登记办法》，还应遵照《行政许可法》的规定执行。2、被告适用内蒙古自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法第九条规定（以下简称内蒙古第九条规定）错误。四、被告作出撤销原告国有土地使用权证未依法履行任何程序，具体行政行为违法。五、原告已经取得国有土地使用权证，被告依据土地管理法第十六条的规定受理第三人申请是错误的。被告在庭审前向法院提交了一份以第三人名义提出的土地权属争议申请。被告受理该申请后，作出本案的撤销通知。被告作出的撤销通知应当属于依申请的具体行政行为，但被告既未依法驳回第三人的申请，也未依法对第三人的申请作出处理决定。这足以说明，被告在作出撤销通知时工作和思维都是混乱的。被告受理第三人提出的权属争议申请本身就是一个错误，另外莫旗及上级法院个别裁判文书中将第三人与原告的纠纷归纳为权属争议也是错误的。被告作出具体行政行为超越法律职权，事实认定不清，证据不足，适用法律法规错误，且未履行任何程序，依法应予撤销。事实上，第三人与原告的争议只集中在是原告个人购买了李某房屋还是原告与第三人共同购买，该争议只属于平等主体之间的民事争议，只需要通过民事诉讼的方式确认合同效力，确认合同买卖双方的主体就可以解决。就目前的书面证据来看，合同真实有效，合同的买受方只属于原告一个人。第三人若认为其也是房屋的买受人之一，其应当依法与原告协商，协商不成可以向法院提起民事诉讼进行解决。只有民事诉讼的判决认定涉案房屋系原告与第三人共同买受的情况下，自治旗政府及土地行政主管部门才能根据民事判决结果依法作出撤销或更正和注销。本案维权长达十五年，涉及法律程度将近二十个，第三人与原告发生争议至今，原告为了被挑起来的纷争，付出巨大人力、物力、财力，更是搭上了妻子的性命。都是因为镇政府、国土规划局作出过多个越权的，违法的决定，莫旗法院、呼盟中院被动卷入并作出多个矛盾的裁判文书。我方认同“卖房契约的真实性、效力、主体问题不归行政庭审理”的观点，民事的归民事，行政的归行政，各司其职才是合法的，才是对事实、对公民、对法律负责任的态度。最后，自治旗法院充分考虑法律的规定与本案的实际，撤销被告作出的具体行政行为，并告知第三人通过民事诉讼解决。