王永桥

开发商逾期交房法院判其支付违约金江苏省新沂市人民法院民事判决书（2008）新民一初字第1023号原告（反诉被告）孙某，男，1969年4月16日生，汉族，无业，住新沂市窑湾镇劳武东路北二排20号。委托代理人王永桥江苏徐州铸石律师事务所律师。代理权限；全权代理。被告（反诉原告）徐州xx房地产开发有限公司。法定代表人刘某。委托代理人朱某江苏徐州景来律师事务所律师。代理权限；全权代理。原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司商品住房买卖纠纷一案本院于2007年12月26日受理后，被告徐州xx房地产开发有限公司提起反诉,本院按简易程序由审判员顾乐勇独任审判，公开开庭审理了合并审理，原告（反诉被告）孙某的委托代理人王永桥，被告（反诉原告）徐州xx房地产开发有限公司的委托代理人朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙某诉称，2007年3月14日原告向被告购买了其开发位于新沂市钟吾南路某地段面积为309.68平方米的商品房一套，双方签订了由被告单方提供的格式商品房买卖合同一份，合同约定，定金及首付款为285400元，占总房款的30%，剩余房款65万元必须在2007年3月31日前办理完成按揭贷款。出卖人应当在2007年6月30日前，将符合规定及合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还清全部已付款，并按买受人已付款额的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的应当继续履行合同。合同签订后原告已经按约履行了义务，即于2007年3月14日交付了首付款285400元，于2007年3月26日办理了65万元的贷款交付给被告，并与同日缴纳了契税37416元，房屋交易手续费、所有权登记费等1584元，物业维修基金6193元，合计人民币980593元。然而时至今日被告均没有将房屋交付给原告使用，原告多次督促均无结果，为此，请求判令被告给违约金83000元。被告（反诉原告）徐州xx房地产开发有限公司辩称（反诉称），我们并无逾期交房的违约，质量瑕疵是施工方造成的，依据合同约定“其他第三方原因造成延误的，出卖人可以据实予以延期”，而且对房屋瑕疵责任已经承担完毕，因此法庭应当驳回原告诉讼请求，原告没有履行合同约定，其拒不上房的行为已经构成根本违约，2007年11月28日房屋修整完毕后我们再次通知原告前来办理接收手续而被告拒绝上房已逾30日，按照合同规定，原告逾期拒不接收房屋，我们依约有权终止合同，并要求原告承担违约责任。反诉请求依照双方签订合同的第十一条规定有权解除合同并要求原告承担5%的违约金。经审理查明，原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司于2007年3月14日签订商品房买卖合同，合同约定，由原告购买被告第9幢102号建筑面积为309·68平方米的商品房一套，总价款为人民币935400元，首付款为285400元，占总房款的30%，剩余款65万元于2007年3月21日前一次性付清。“出卖人应当在2007年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但是如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；1、遭遇不可抵抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买卖双方协商一致同意签订补充协议变更交付日期的；3、因政策变化、政府执法及诉讼、其他第三方原因造成延误的。第九条第1款（1）项规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后履行期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人应当按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金，合同继续履行。预期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后履行期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人应当按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人三十日内未能前来办理上方手续，则出卖人有权终止合同并收取总房款的5%的违约金，出卖人有权将该房屋另行出售。”合同签订后，原告孙某于2007年3月14日交付了首付款285400元，于2007年3月26日办理了65万元的贷款交付给被告徐州xx房地产开发有限公司，并与同日缴纳了契税37416元，房屋交易手续费、所有权登记费等1584元，物业维修基金6193元，合计人民币980593元。被告徐州xx房地产开发有限公司，于同年7月3日取得工程验收合格证书。同年7月6日原告孙某到达现场查看房屋时因发现屋面渗水等质量瑕疵问题，而与被告徐州xx房地产开发有限公司口头协商整改，经过整改该房屋10月份质量问题得到解决。经过原告孙某多次口头催促要求上房，被告均未明确答复，同年12月29日被告徐州xx房地产开发有限公司通过邮局向原告孙某邮寄一封快件，快件的内容包括：2007年7月7日被告徐州xx房地产开发有限公司签发的要求原告孙某办理上方手续的通知书（通知原告孙某于2007年7月6日至7月7日办理上方手续）及2007年11月9日被告徐州xx房地产开放有限公司签发的《上方通知书再次函告书》（限定原告孙某在接到通知书后3日内到被告徐州xx房地产开发有限公司办理上方手续，否则按照相关规定处理）。被告徐州xx房地产开发有限公司并于向原告邮寄通知书的同日即2007年12月29日安排前来办理自行购买房屋手续的原告孙某之兄孙xx代替原告孙某签收了上访质量承诺书及上房物品、资料确认表。此后原告孙某以未亲自接到上房通知书和不知情为由至今未予以接收房屋。本院认为：1、双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同所约定的权利义务并不违法，具有法律约束力，双方均应全面、自觉地履行合同所约定的义务。2、原、被告双方在房屋买卖合同中约定被告应于2007年6月30日前将房交付原告，而被告于同年7月3日才取得工程验收合格证书，才符合交付条件，2007年7月6日原告孙某因自行验房时又发现房屋存在质量瑕疵，被告徐州xx房地产开发有限公司同意予以整改，导致延期交付，虽然被告徐州xx房地产开发有限公司辩称，质量瑕疵是施工方造成，依据合同约定“其他第三方原因造成延误的，出卖人可以据实予以延期”,但是，我国合同法第一百二十一条规定；“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故不能免除被告的延期交付责任，加之，双方口头约定维修整改时，虽然未对整改期限达成协议，但是由于该争议房屋质量瑕疵的维修的工程量较小，维修期间不应当过长，而被告直至同年12月29日才通知原告上房，使原告的居住受到较大的影响，被告负有过错责任。3、鉴于原告孙某于2007年7月6日同意被告对房屋维修后再上房，视为双方对房屋交付期限的口头变更，故应当扣除合理的维修期限，本院综合考虑该争议房屋质量瑕疵的维修工程量及此期间阴雨天气较多等因素，认为合理的维修期限以不超过三个月为宜，此维修期间不应当视为被告逾期交付房屋。4、被告徐州xx房地产开发有限公司于2007年7月7日签发的要求原告同年7月6日至7月7日上房的通知书，一则通知书未有给原告留有上房的期限，二则发出该通知的时间没有在房屋交付期限之内，且同年7月6日原告又发现屋顶渗水等问题，要求被告整改，被告也予以同意，三则被告没有证据证明将该通知书于同年7月7日已经送达给原告孙某本人，故并不能视为此时原告拒绝上房。被告于2007年12月29日发出的上房通知已经在诉讼期间，原告诉讼请求中已经明确要求继续履行合同，并未表示拒绝上房，不能视为原告根本性违约，不符双方约定解除合同并承担违约责任的情形，为此，被告的反诉请求不能成立。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下一、原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》，原告孙某于本判决生效之日起十日内办理上房手续，被告徐州xx房地产开发有限公司应当协助予以办理。二、被告徐州xx房地产开发有限公司偿付原告孙某自2007年7月1日至7月6日及同年10月7日至同年12月29日的逾期上房违约金40690元，于本判决生效之日起十日内一次付清。三、驳回反诉人徐州xx房地产开发有限公司的反诉请求。本案诉讼费7186元及反诉费7186元，合计14372元，由原告承担3600元，被告承担10772元。原、被告各预交的诉讼费11000元的剩余部分由本院退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员顾乐勇二00八年三月二十六日（新沂市人民法院印章）书记员朱赛

订作合同，谁违约江苏省新沂市人民法院民事判决书（2008）新民二初字第1182号原告颜某男1965年7月生汉族江苏省阜宁县人个体工商户住江苏省阜宁县益林镇振兴路233号被告蔡某男1966年5月生汉族新沂市人农民住新沂市瓦窑镇双庙村蔡一组委托代理人王永桥江苏铸石律师事务所律师原告颜某诉被告蔡某定作合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员舒瀚独任审判，于2008年11月27日公开开庭进行了审理。原告颜廷忠、被告蔡克鲁及委托代理人王永桥到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，现已审理终结。原告诉称，原、被告于2008年6月21日商定，原告先付2000元订金给被告利群建材厂，由利群建材厂给原告生产水泥笆板6000平方米，要求水泥笆板保证质量，并约定在40日左右将全部笆板送货，即2008年8月1日前应把6000平方米水泥笆板送至益林，货到益林结算笆板钱，订金从最后一车笆板款项中扣除。被告收到订金后，转手委托贺井建做此水泥笆板，经我方多次催促送货，被告方还是延期，至2008年8月29日、9月4日总共送了1537.6平方米笆板到益林，下余4462.4平方米笆板无下落。经我方检查，被告所送的笆板质量太差，水泥比例太少，不能使用，原告要求被告搞好笆板质量，下次再送货时把废品笆板带回去，被告不但不履行合同，还于2008年9月20日拒绝给原告供货。由于被告一直没按合同约定按期保质保量把笆板送给原告，造成原告停工，给原告造成极大的经济损失。为此，原告起诉来院要求退还被告2008年8月29日、9月4日所供的1537.6平方米不合格笆板折款计8841元，退还原告交给被告的订金2000元，支付违约金20000元，并由被告支付二次诉讼费、邮寄费、车旅费。被告辩称，原告起诉理由也不成立，因为是原告违约而被告没有违约，原告起诉依据是2008年6月21日双方签订的协议书，而在2008年6月5日双方还签订了一份协议，质量，数量和价款是相同的，6月5日后被告已组织生产，原告打电话说不要货，被告被迫降价处理该批笆板，但没有追究原告的责任；6月21日，原告又要求要货，被告同意，双方又签定了协议，在这协议签订后，被告又投入生产，生产到2500多平方米时，原告又打电话并让其他人带信让被告暂停生产，已经生产的笆板也不要送去，何时要货何时送，被告多次催促，原告都让等，直到2008年8月29日和9月4日原告才要了1500多平方米货，且原告是亲自来验货，该批货都是按照原告要求生产的，原告收货后未提出任何异议，按相关法律规定，应视为合格产品；按照合同约定原告给付订金不错，被告以收到2000元订金，该订金只有到最后一车才能结算，目前，被告处还库存有原告让生产的笆板，是原告不要，而不是被告不送，所以原告也无权要求要订金，被告方也没有违约，相反却是原告违约，违约给被告带来严重损失，被告保留诉权，同时要求继续履行合同，把被告生产的笆板收下来。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。根据原告起诉、被告答辩，当事人的争议焦点为：1、被告给原告制作的产品（笆板）是否存在质量问题；2、被告在履行合同过程中是否存在违约行为。原告起诉的主要证据为：1、2008年6月5日原、被告双方签订的协议一份，证明被告用假公章骗取原告信任，否则原告不会与被告签订协议；2、2008年6月21日原、被告双方签订的协议一份，证明协议已履行，且原告支付了2000元订金；3、2008年被告的驾驶员给原告出具的收据二份，证明被告收取货款8841元；4、2008年9月16日被告给原告出具的保证书二份，被告写的保证书签的是别人名字，证明被告自己认为自己的产品存在质量问题；5、原告与案外人朱学成所签订的合同书及调解书各一份，证明因被告不给原告送货，造成原告赔偿朱学成损失50000元；7、火车票复印件十八张，证明与被告发生业务以来所支出的路费；8、录音光盘一个，证明原告向被告要货被告不同意再做，同时也证明被告已送的笆板存在质量问题。被告答辩的主要证据为：1、2008年6月5日原、被告双方签订的协议一份，证明当时原告订的笆板是给益林养猪场用的，推迟时间是双方协商的；2、2008年8月29日、2008年9月4日原告给被告出具收条各一份，证明原告对产品已验收；3、证人贺某、付某证言各一份，证明原告推迟要货，是原告违约，而非被告违约。在质证过程中，被告对原告提供的2008年6月5日、2008年6月21日双方签订的协议书、2008年6月21日被告给原告出具的定金条据、收货款凭证及被告代签贺井建的证明的真实性无异议；对原告出具的2008年6月18日、9月29日原告与案外人朱学成所签订的二份协议书的真实性不认可，同时认为与本案无关联性；对原告提供的光盘，被告认为，光盘的内容与原告所讲的不是一回事，原告是让被告将笆板再做厚一点的，被告告诉原告没法做。原告对被告所举双方签订的二份协议及给被告出具的收条的真实性无异议；对被告提供的二份证人证言的真实性不予认可。本院认为，原、被告双方对对方当事人所举证据真实性无异议部分，本院予以确认。关于原告所提供的原告与案外人朱学成所签订的二份协议问题，本院认为，该二份协议是否真实，因案外人朱学成未出庭作证，法庭对其真实性无法确认；至于2008年9月29日的协议，虽然加盖有“阜宁县益林镇王楼社区居民委员会”公章，而公章加盖在协议后面空格内，该公章是否是事先加盖，是否是证明双方所签订协议的内容，无法予以确认；对被告所提供证人贺某、付某的证言，本院认为，因原、被告双方所签订的协议只是要求被告在40天左右完成4500—6000平方米笆板送到益林（原告指定地点），并没有明确约定具体交付时间、批次和每次的交货数量，双方应存在口头（电话）约定具体交货时间、数量的情况，证人证明原告拖延要货的情况是客观的，因此，对证人证言的真实性，本院予以认定。经审理查明，2008年6月5日，被告蔡克鲁以新沂市利群建材制造厂的名义与原告签订了一份买卖水泥笆板意向性协议书一份，该协议约定，原告从被告处购买水泥笆板6000平方米，价格为5.75元/平方米（包括运费），货由被告送到益林后现金结算，规格再定，再签协议，保证质量，该协议签订后生效，该意向性协议签订后未履行。2008年6月21日，原、被告双方正式签订了一份订购水泥笆板协议书，该协议约定：（—）原告从被告处购买水泥笆板4500—6000平方米，先做规格为50公分×120公分，后规格为原告通知为准，笆板厚度为1.5公分左右，每块笆板用4根钢筋，被告应保证笆板能用，盖上屋面后不能有裂缝，如发现问题由被告负责；（二）每平方米笆板的价格，包括运费，送货到益林养猪场为5.75元，货到后原告付款给被告；如施工方面造成的损坏，被告（乙方）不负责任。（三）合同签订后，被告（乙方）必须40天左右完成4500——6000平方米笆板并送到益林；（四）原、被告（甲、乙）双方必须严格按合同办事，不得有任何借口和理由，否则会给对方造成不可估量的经济损失，如有一方违约，必须无条件赔偿另一方违约金20000元；（五）原告必须给付被告订金2000元，订金最后一车结算。（六）双方签字之日起生效。该协议签订时，原告给付被告订金2000元，被告给原告出具收到定金2000元收据。上述协议签订后，被告为了履行合同，委托本村村民贺永田代为加工。2008年8月29日，被告应原告的要求送货785块笆板，2008年9月4日原告亲自到制作水泥笆板的贺永田水泥制品厂装货，并进行了验收，2008年8月29日、9月4日被告共安排朱怀建，张龙江二人给原告送水泥笆板1537.6平方米，原告给被告出具收据，价款为8841元，并注明以（已）验收。之后，被告未再给原告送货，为此，原告起诉来院要求被告退还不合格笆板价款8841元，退还订金2000元，并支付违约金20000元及差旅费。庭审中，原告自愿放弃要求被告赔偿差旅费的诉讼请求。本院认为：一、关于被告给原告制作的笆板是否存在质量问题，即原告要求被告退还笆板款的理由是否成立。根据原、被告双方所签协议的约定，被告（乙方）要保证笆板能用，盖上屋面不能有裂缝，这是双方对质量的约定，根据原告庭上陈述，原告收到被告笆板后，一直放在指定地点没有使用，到底能用不能用，盖上屋面是否有裂缝无从证明，且原告并不能提供相关质量不合格的权威部门检测证明，因此，对原告所称被告所销售的笆板为不合格产品，证据不足；加之，从2008年9月4日原告给被告出具的收条中可以看出，原告收到被告送去的1960块笆板中，已去掉了毁损的笆板，剩余的1780块笆板，业经原告验收为合格产品，因此，原告以被告销售笆板存在质量问题的理由不能成立，且被告销售给原告的笆板尚在原告处，故原告要求被告退还笆板款的诉讼要求，本院不予支持。二、关于被告在履行合同过程中是否存在违约行为问题。（1）从双方签订的协议内容来看，原告要求被告必须在40天左右完成4500——6000平方米笆板这一约定来看，40日左右是一个不确定时间，可以提前也可以滞后，至于提前和滞后多长时间，双方约定不明；“在40天左右完成4500——6000平方米笆板送货到益林”，“4500——6000平方米”也是一个不确定的数字，且对于“4500——6000平方米”何时送到益林，没有约定具体的送货时间和具体的送货数量，从上述约定来看，按照交易习惯应当是在实际履行中，对具体送货时间、地点和具体送货数量应补充约定；因为从被告处送到原告处，路途遥远，如果没有送货的具体地点、时间和具体接受人的具体约定，被告是没有办法送货的，只有等待原告的通知，被告才能实施送货行为；从双方协议的内容也可以看出，协议所订“经甲乙双方协商，甲方从乙方处购买4500——6000平方米笆板，规格为50×120公分先做，后规格以通知为准”，这一条款也说明了协议履行中尚需双方进一步明确具体数量和时间。在庭审中原告并未提供证据证明何时要求被告送货而被告没有送货的情形；（2）从合同的履行情况来看，原被告双方签订合同后，被告为了履行合同，委托搞水泥制品的本村村民贺某代为加工，2008年8月29日，被告应原告的要求送货785块笆板，2008年9月4日原告亲自到制作水泥笆板的贺某水泥制品厂组织装货，并进行了验收，并未提出时间上的异议，证明双方对合同的履行期限做了补充变更。之后，原告无证据证明再通知被告供货，而案外人贺永田尚有1000多平方米案原告要求规格制作的笆板未销售出去，证明被告在积极准备笆板供应原告，是有能力履行合同的，被告并没有违约的故意。（3）从证人贺某、付某的证言来看，二证人均证明在合同履行过程中，原、被告曾通过电话联系，被告要求给原告送货，而原告均以工地未开工为由推迟要货，其责任不在被告而在于原告。因此，对原告认为被告迟延交付，存在违约行为的理由不能成立，故原告要求被告支付违约金诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告收原告定金2000元问题。根据双方协议约定，协议签订时，原告给被告订金2000元，本案由于原告作为定作方已明确表示不再履行原合同，双方所订合同不宜再继续履行，被告所收取2000元订金应返还给原告。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百一十条、第二百五十一条、第二百六十八条的规定，判决如下：一、被告蔡某于本判决生效后十日内退还原告颜某交付的订金2000元；二、驳回原告颜某的其他诉讼请求；本案受理费450元，减半收取225元，原告负担200元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员舒瀚二00八年十二月八日（新沂市人民法院印章）书记员薄顶侠