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莱州律师发布二0一七年人身损害最新标准一、2016年山东省城镇居民人均可支配收入34012元,城镇居民死亡赔偿金为:680240元;二、2016年山东省城镇居民人均消费支出21495元;三、2016年山东省农村居民人均可支配收入13954元,农村居民死亡赔偿金为:279080元。四、2016年山东省农村居民人均消费支出9519元。
莱州律师细说房地产开发商的办证责任与违约责任房地产大产权证的办理程序一般分为五个程序,即登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证。(1)登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的,予以收件。即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件。(2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分丘平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据。(3)产权审查。对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是,这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查,是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。(4)绘制权证。对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发产权证后,应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。(5)收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发出的权证发放到所有权人手中。发放产权证前,必须全面检查应发放的权证有无差错,是否已交纳契税。工程竣工后要验收的项目有很多,当然涉及到的部门也就有很多。首先,工程质量方面的验收是当地质监站,消防验收是当地消防局,环境验收是当地环保局,防雷验收是当地气象局,还有节能验收是当地的墙改办、、、、、、、、、总之有好多的公公婆婆。开发商逾期办证的原因很多:1、开发商在销售房屋时没有取得完整的五证。五证是指,《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证,都不可能办到产权证。五证不全的房子,购房者最好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中,如果购房者一定要买,就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要特别留意的是,自己所选的楼栋,其是否在预售许可证的范围内。2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划。开发商虽已取得五证,但私自更改了房屋的使用性质。例如,房管部门批准的是住宅楼,而开发商却当作商业楼销售,去办理产权证书的时候,当然是办不下商业楼的产权证书了。另外,开发商擅自改变规划、违规建设,也是无法取得房本的。3、开发商将房屋抵押给他人。开发商取得五证,并已取得大产权证,但开发商已将该房屋抵押给了别人,同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋,所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务,抵押权人要求实现抵押权的话,购房者肯定是没有产权证书了,甚至连居住权都没有,最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款,能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。4、房屋质量检验不合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条,建设工程经验收合格的,方可交付使用。只有验收合格的,开发商才可以将房屋交付给买房人使用。开发商建好的新房存在质量问题,没法通过政府有关部门的验收,就不具备交房条件,交不了房,也没法办下来房本。5、开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、房屋维修基金等。6、开发商在集体所有土地开发的项目,无法办理房产证。逾期办证要承担什么责任?商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。以上就是房地产开发商的办证义务与违约责任的规定。林维强律师二0一七年二月二十八日
律师发布关于做好2016年退役士兵接收安置工作的通知鲁政发〔2016〕12号各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:根据国务院、中央军委有关部署要求,为切实做好我省2016年退役士兵接收安置工作,现将有关事项通知如下:一、退役士兵接收安置对象2015年(9月、12月)退出现役的,凡符合接收安置条件的以下退役士兵,由各级政府退役士兵安置工作主管部门负责接收安置。(一)接收安置对象。1.义务兵。服现役满2年未被选取为士官退出现役的;由于伤病残等原因滞留部队服现役超过2年退出现役的;服现役未满2年因政治、身体等原因需要提前退出现役的,按有关规定执行。2.士官。服现役满8年、16年未被选取为高一级士官的,服现役满5年、12年因部队编制限制被批准退出现役的;年满55周岁或者服现役满30年以上本人申请被批准退出现役的;超过本岗位规定最高服现役年限的,因国家和军队建设需要退出现役的,家庭发生重大变故本人申请退出现役的,以及因现实表现、工作能力、身体状况等原因不适宜继续服现役被批准退出现役的。直接从非军事部门招收的士官退出现役的,按有关规定执行。(二)政府安排工作对象。1.依据《退役士兵安置条例》(国务院中央军委令第608号)第29条规定,2015年退出现役符合下列条件且选择由政府安排工作的退役士兵:(1)服现役满12年(含)以上的士官;(2)服现役期间平时荣获二等功以上奖励或者战时荣获三等功以上奖励的士兵;(3)因战致残被评定为5级至8级残疾等级的士兵;(4)烈士子女士兵。2.依据《退役士兵安置条例》(国务院中央军委令第608号)第53条第三款规定,2011年11月1日前入伍、2015年冬季退出现役符合下列条件且选择由政府安排工作的退役士官:(1)服现役满10年、11年符合全程退役条件的士官;(2)服现役满上士军衔规定年限的直接从非军事部门招收的士官;(3)因公致残被评定为5级至8级残疾等级的士官;(4)从城镇(非农业户口)青年中征集入伍或者从高校在校大学生中征集入伍(不复学)的士官。二、切实做好退役士兵安置工作(一)科学合理编制下达退役士兵安置计划。积极挖掘安置潜力,科学合理编制退役士兵安置计划。充分发挥事业单位和国有企业安置退役士兵主渠道作用。全省安置到事业单位的退役士兵总人数应高于2015年,除面临改革改制的事业单位外,其他事业单位各类工勤辅助岗位遇有空缺时,应首先用于接收符合岗位条件的退役士兵。要积极协调有关部门通过预留岗位、国有企业按照本企业全系统新招录职工数量的5%核定安置退役士兵人数等办法,对符合安排工作条件退役士兵实行优化安置、精准安置。按照《民政部中央军委政治工作部关于做好2016年由政府安排工作退役士兵移交安置工作的通知》(民函〔2016〕108号)要求,各级民政部门所属事业单位特别是优抚安置事业单位凡适合退役士兵就业的岗位,原则上主要接收符合政府安排工作条件的退役士兵。要尽早下达退役士兵安置计划,根据《退役士兵安置条例》(国务院中央军委令第608号)关于“安置地人民政府应当在接收退役士兵的6个月内,完成本年度安排退役士兵工作的任务”要求,省退役士兵安置计划在7月底前下达,各市、县(市、区)退役士兵安置计划,应分别于8月、9月底前下达,确保11月底前全省全面完成退役士兵安置任务。(二)严格按照退役士兵服役表现量化评分。2015年10月,《民政部总参谋部关于印发〈符合政府安排工作条件退役士兵服役表现量化评分办法(试行)〉的通知》(民发〔2015〕195号)对量化评分项目和标准作出明确规定。各地要按照《办法(试行)》要求,依据退役士兵档案材料,对符合政府安排工作条件退役士兵服役表现进行量化评分,保障在艰苦地区、特殊岗位和服役时间长、贡献大的退役士兵优先优质安置。(三)坚持阳光安置。按照《山东省退役士兵安置办法》(省政府令第287号)要求,坚持档案考核与文化考试相结合的办法,量化评分,排序选岗。坚持推行以公开安置政策、安置计划、考试考核成绩,接受社会监督为主要内容的阳光安置办法,确保安置工作公开、公平、公正。(四)依法落实安置计划。坚持依法接收安置伤病残退役军人,落实伤病残退役军人的工作、生活、医疗、住房等各项待遇。严禁任何部门、行业和单位制定针对退役士兵的歧视性政策,严禁拒绝接收退役士兵或者限制、禁止下属单位接收退役士兵,严禁以劳务派遣等形式代替接收安置。对违反安置法律法规规定,特别是拒绝接收政府下达的安排工作计划任务和歧视退役士兵、损害退役士兵合法权益的单位、个人,依法予以处罚。符合政府安排工作条件的退役士兵,无正当理由不按照规定时间报到超过30天的,视为放弃安置待遇。凡放弃安置待遇的,其档案由安置地民政部门移交给退役士兵户口所在地的乡镇人民政府或街道办事处管理。三、积极促进退役士兵自主就业创业(一)加强退役士兵职业教育和技能培训。按照《国务院中央军委关于加强退役士兵职业教育和技能培训工作的通知》(国发〔2010〕42号)和《山东省民政厅山东省教育厅山东省财政厅山东省人力资源和社会保障厅关于加强退役士兵职业教育和技能培训工作的意见》(鲁民〔2015〕82号)等文件要求,采取多种形式,宣传党和政府对退役士兵免费实施职业教育和技能培训的政策,动员退役士兵积极参加教育培训。要选择师资力量强、教学设施好、教学质量高的职业院校和技能培训机构,建立退役士兵教育培训基地,规范教育行为、建立教学制度、完善教育培训体制机制,提高教学质量。按照市场需求和退役士兵意愿,设置教育培训内容,积极推行订单式、定向、定岗技能培训,把教育培训与就业紧密结合起来。要积极采取举办退役士兵就业推介会、就业招聘会等多种形式,促进退役士兵就业创业。(二)研究制定扶持退役士兵创业创新政策。要认真落实退役士兵在就业服务、小额贷款、税费减免等方面优惠政策,积极研究制定扶持退役士兵创业创新政策,为退役士兵创业创新创造良好条件。探索建立退役士兵就业服务信息网,及时发布就业创业信息,指导退役士兵创业创新。(三)认真落实自主就业退役士兵一次性经济补助政策。各地要按照《山东省人民政府办公厅关于做好自主就业退役士兵一次性经济补助工作的通知》(鲁政办发〔2012〕34号)和《山东省自主就业退役士兵一次性经济补助金发放暂行办法》(鲁民〔2012〕61号)要求,认真落实配套资金,确保8月1日前将自主就业退役士兵一次性经济补助足额落实到位,切实维护退役士兵的合法权益。四、加强退役士兵安置工作的组织领导2016年是落实党中央、中央军委裁军30万战略的第一年。做好退役士兵接收安置工作,对于支持军队深化改革,完成裁军任务意义重大。各级政府要积极支持国防和军队建设,采取特殊措施和倾斜政策,积极做好退役士兵接收安置工作。要把退役士兵安置工作纳入政府重要议事日程,及时研究解决安置工作中遇到的困难和问题,推动安置工作顺利开展。各有关部门要各司其职,密切配合,形成整体工作合力。民政部门要切实负起牵头责任,积极协调相关部门,统筹做好安置工作。机构编制、人力资源社会保障、国资等部门要积极提供相关信息,参与拟定安置计划,保障符合政府安排工作条件的退役士兵岗位落实;教育、人力资源社会保障等部门要配合民政部门扎实做好退役士兵免费教育培训、考学优惠、就业指导与服务等工作;税务部门要落实税收优惠、费用减免等政策;财政部门要安排专项经费预算和必要的工作经费预算,保障退役士兵教育培训、一次性经济补助、伤病残退役士兵购(建)房等各项经费落实到位。没有完成退役士兵安置任务的市、县(市、区),不能命名为“双拥模范城(县)”。对在安置工作中作出突出贡献的单位、个人以及退役后开拓进取、建功立业的退役士兵,按有关规定给予表彰、奖励。山东省人民政府2016年5月26日抄送:省委各部门,省人大常委会办公厅,省政协办公厅,省法院,省检察院。各民主党派省委。山东省人民政府办公厅2016年5月27日印发
凭施工欠据可以提起诉讼
根据法律规定你不承担法律责任
可以选择解除买卖房屋,并要求赔偿损失
房产可以交给一方所有,接受房产的一方支付对方一半的价款即可。
根据司法实践,感情确实破裂,是可以判决离婚的。