李会杰

、代理刘某与门头沟xx集团公司房屋腾退纠纷二审案件。刘某是xx集团公司的员工，2000年单位分给其一套60多平米的楼房。同时，公司要求分到房子的员工都要签一份带有“如员工被公司开除，需交回分给的房子”字样的合同。之后，随着国家房改政策的实施，2002年刘某购买了该房，并取得了全部产权和房屋管理部门部门颁发的《房屋所有权证》。但就在2005年，刘某收到公司一份其被开除的通知，随即两个月后，刘某收到门头沟法院的传票，得知公司将其开除后依据他们之前签定的合同将其诉到法院，要求其腾退楼房并交回公司。情急之下，刘某请了位非房产专业律师去应诉，结果可想而知。一审败诉，依据双方签定的合同，法院判令，限期刘某腾退房屋并交回公司。此时，刘某认识到了问题的严重，这是他家的唯一住房，如果被公司要回，一家人将面临无房可住的窘境。于是，来到了李律师所在的律师所，通过跟李律师的咨询，感觉到了李律师深厚的法律功底和丰富的办案经验以及对自己案件非常独到的分析和见解，使刘某失去的信心又重拾，当即决定委托李律师来代理该案的二审。李律师代理该案后，随即认真研究案情，根据自己对法律的掌握和对法理的高度理解，认为该案应该属于适用法律错误，并决定以此作为突破口来推翻一审法院的判决。二审开庭，法庭上双方激烈争辩，各持己见，公司方认为双方签有合同，而且合同有明确约定，现在刘某被开除了，理应依据合同将房子交回，毫无争辩可言。可李律师认为，双方当时是签有合同，但该合同的内容约定现在看来是违法的，现在刘某对该房已经购买，已经享有全部产权并取得房屋所有权证，因此刘某应依法对该房享有占有、使用、收益、处分的权利，任何人都不能剥夺。除非房屋管理部门以合法的理由撤销刘某手中的房屋所有权证，剥夺刘某作为房屋所有权人的资格。据此，现在公司要求刘某腾退房屋就是对刘某权利的侵害，应该依法驳回公司的诉求。最后，二审法院全部采纳了李律师的代理意见，撤销一审法院的判决，改判驳回公司的诉讼请求！李律师二审扭转乾坤，大获全胜，为当事人保住了立命之地！

代理业主田某与北京xx物业有限责任公司，物业管理纠纷二审案件。在业主田某一审已经彻底败诉的情况下，二审中李律师介入，积极组织人员调查取证，取得大量能够证明物业公司在管理方面存在瑕疵的证据。以此为突破口，并凭借多年的房地产办案经验，在二审开庭的时候，李律师势如破竹，直指物业公司未尽到全面管理义务、服务存在瑕疵，不能全额收取物业费。在大量在证据和事实面前，自始至终都非常强势的物业公司不得不缄默。后二审法院撤销一审判决，改判物业公司减免田某一半物业费。此案件业主胜诉的意义，绝非减免物业费一般简单，它改变了之前物业公司作为强势主体、业主处于弱势，物业纠纷诉讼中，业主必败诉的定式，撬动了物业公司在诉讼中不败的冰山一角，具有积极的社会意义和司法实践意义！对此案，《**建设报》等多家相关的新闻媒体进行了详细报道！

1、2012年，辽宁省某市进行城中村改造，政府征收农民集体土地、拆迁房屋时，最后剩下十六户农民没能与征收人达成协议，并且国土资源局已向这十六户农民作出了限期交付土地决定的裁决书。就在双方为各自利益僵持不下、被拆迁人面临强拆时，他们派出代表进京找到李律师，要求李律师团队为他们代理拆迁事宜。李律师听完案情，仔细分析后，决定接受委托。李律师决定当务之急先对裁决提起诉讼，不能让裁决发生法律效力，从而阻止强拆的脚步。可是，当李律师就裁决向当地区法院提起诉讼时，法院却不予立案，理由很简单，说征收部门也不服该裁决，已经先向法院提起了诉讼，被征收人就不能再起诉了，只能以第三人的身份参加诉讼，很显然法院的说法没有法律依据，明显与ZF串通一气阻止被拆迁人以原告身份起诉。律师要求出具书面的不予立案裁定，可法院拒绝。由于没有书面的裁定，向中级法院上诉存在难度，律师找到中级法院将情况反映后，相关部门和领导也尽是搪塞之词。此时，维权似乎陷于僵局，但这些情况早在李律师意料之中，随即展开第二个方案。当地存在地方保护，那就转移战场，李律师根据此前在省政府、省国土资源厅调查取得的证据，发现其中省政府的土地批复文件有严重问题，并立即向省政府行政复议处提起行政复议，要求撤销对某市征收土地的批复，并将当地征收部门列为第三人。没有了地方保护，同时收到了省政府送达的传票，征收人不再强势，主动联系李律师要求再谈谈，僵局随即被打开，拆迁补偿问题又被拉回到谈判桌上进行。此时，李律师乘胜追击，凭借之前掌握的大量证据和在拆迁谈判上的丰富经验、技巧，为被拆迁户据理力争，通过几轮谈判，最后，每户得到的置换房屋均比当初翻倍。当事人都说：“没有李律师代理，我们不可能取得这么好的结果”

集体土地征收前期工作项目类型：行政服务办理机关：市国土资源局分局承办部门：市国土资源局分局办理依据：1、《中华人民共和国土地管理法》第45条；2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第20条。办理程序：收件-受理-审查-决定收费依据和标准：本事项不收费办理时限：30个工作日办理结果：《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》等申请方式：书面申请受理条件：1、征地实施主体与有关批准文件一致；2、符合土地利用总体规划；3、涉及征收农用地已列入年度土地利用计划中确定的农用地转用指标；4、涉及规划调整的，已经调整城市规划和村庄、集镇规划；5、征地补偿标准符合本市有关规定。申请材料：1、土地情况调查表（原件）；2、补偿协议（原件）；3、村民会议决定或村民会议授权村民代表会议的决定（原件）；4、建设项目用地预审意见（复印件）；5、发改部门核发的项目审批、核准或备案文件（复印件），中央单位的建设项目在国家发改委或国家部委立项的，还需提交市住建委核发的《项目计划通知书》（复印件）；6、规划部门核发的《选址意见书》及附件、附图（复印件）或《规划条件》及附件、附图（复印件）；7、规划部门出具的用地钉桩成果（原件）；8、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件）；9、林业主管部门同意使用林地的意见（原件，不占用林地的免交）；10、《建设项目不压覆重要矿产资源核查意见》（原件）或《建设项目压覆重要矿产资源核查意见》（原件，建设项目用地预审意见不要求做的免交）；11、《地质灾害危险性评估报告备案登记表》及专家评审意见（原件，建设项目用地预审意见不要求做的免交）；12、调整土地利用总体规划的，提交规划局部调整方案及附图（原件）；13、《土地权属审查告知书》（原件）一式两份；14、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；（4）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）。报国务院审批的还需提交以下材料：15、项目是否符合国家产业策等情况的说明（原件）；16、修改土地利用总体规划的听证会会议纪要、专家论证意见（原件）；17、建设项目对规划实施影响的评估报告（原件）；18、公路建设项目用地审查表（原件，非公路项目免交）；19、建设项目总平面图或线形工程平面图（复印件）。

北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法第一条为规范本市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿活动，维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）制定本办法。第二条在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿,适用本办法。第三条被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所（经营场所）使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。第四条被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。第五条非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。第六条被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。第七条停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。第八条用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。第九条生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。第十条本办法中所称住宅房屋和非住宅房屋的认定，以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。第十一条本办法自公布之日起实施。附表：停产停业补偿期限参考表序号建筑面积（平方米）补偿期限（月）10-30062300（含）-10006.531000（含）（以上7注：被征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%

关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知（京建法〔2012〕19号）各区、县人民政府，各相关单位：为做好本市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护被征收人合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）等相关规定，结合我市实际情况，经市政府批准，现就国有土地上房屋征收与补偿中有关事项通知如下：一、被征收房屋的认定（一）房屋征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。（二）被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。房屋征收范围内出租公房建筑面积，按照实测建筑面积确定。经房屋所有权人、承租人同意，成套楼房建筑面积也可以按照租赁合同标明的使用面积的1.333倍确定。（三）区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。未取得房屋所有权证的房屋，经核实属于合法建筑的，应当给予补偿；属于未超过批准期限的临时建筑的，按照规定使用年限的年平均房屋重置价乘以剩余年限的数额给予补偿；属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。二、公房的征收补偿（四）征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。（五）公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。（六）公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。（七）公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。（八）经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的，区、县房屋征收部门对产权人进行补偿，对公房承租人不予补偿；按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的，对公房承租人不予补偿。户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下，实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的，区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。（九）公房承租人应在补偿协议约定或者补偿决定规定的搬迁期限内完成搬迁，将承租公房交区、县房屋征收部门。（十）房屋征收决定发布之日起至完成搬迁期间，区、县房屋征收部门可以委托原公房管理单位或者其它单位做好房屋管理工作，委托管理费用由申请征收的单位承担。三、被征收人死亡的房屋征收补偿（十一）被征收人死亡且新的权利人不明确的，在签约期限届满后，由区、县房屋征收部门报请区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内及市住房城乡建设委网站进行公告。补偿决定规定的搬迁期限届满后当事人拒绝搬迁的，区、县人民政府应当催告当事人履行义务，催告期满当事人仍拒绝履行搬迁义务的，可以在法定复议或者诉讼期限届满后依法申请人民法院强制执行。四、被征收人下落不明的房屋征收补偿（十二）被征收人下落不明的，区、县房屋征收部门入户调查登记完成后，应当在《北京日报》或者其它媒体通过公告形式通知被征收人,公告期限为30日。公告期满被征收人仍下落不明的，签约期限届满后，由区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内及市住房城乡建设委网站进行公告。补偿决定规定的搬迁期限届满后当事人拒绝搬迁的，区、县人民政府应当催告当事人履行义务，催告期满当事人仍拒绝履行搬迁义务的，可以在法定复议或者诉讼期限届满后依法申请人民法院强制执行。五、标准租私房的征收补偿（十三）征收标准租私房，区、县房屋征收部门应当对房屋所有权人进行补偿，同时对标准租私房承租人给予资助，资助标准按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分支付。六、搬迁、临时安置、移机、特困补助、奖励费用标准（十四）区、县房屋征收部门应当对被征收人或者公房承租人支付搬迁费；由区、县房屋征收部门负责搬迁的，不再支付搬迁费。被征收房屋为住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米40元；被征收房屋为非住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米50元。（十五）区、县房屋征收部门应当对被征收人或者公房承租人支付临时安置费，临时安置费标准由区、县房屋征收部门按照不得低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准确定。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为四个月；以期房进行安置的，发放期限自搬家交房之日起至实际交房日期后的第四个月。（十六）电话、有线电视、空调、热水器等设备移机费，由区、县房屋征收部门参考本地区的市场水平确定。（十七）对在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其它正式住房以及重残、低保等特困的住房困难家庭，区、县房屋征收部门可以结合本地区实际情况给予特殊困难补助，具体标准由区、县人民政府确定，报市住房城乡建设委备案。（十八）被征收人或者公房承租人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区、县房屋征收部门可以给予提前搬迁奖励费，奖励费的具体标准由区、县人民政府确定，报市住房城乡建设委备案。七、征收补偿方案的内容及公布形式（十九）征收补偿方案应当包括房屋征收范围、房屋征收实施单位、房屋征收补偿方式、补偿标准、补助及奖励费标准等内容。区、县房屋征收部门拟定的征收补偿方案经区、县人民政府同意后，应当依法公开征求公众意见，同时将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，公布形式应当至少在房屋征收范围内及市住房城乡建设委网站上公布。八、房屋征收决定发布形式（二十）区、县人民政府作出房屋征收决定后，区、县房屋征收部门应当至少在房屋征收范围内和市住房城乡建设委网站上公告，公告应当载明房屋征收决定文号、项目名称、房屋征收实施单位、受托评估机构、房屋征收范围、签约期限、征收人联系方式、征收补偿方案及行政复议、行政诉讼权利等内容。九、被征收人配合评估的义务（二十一）在房屋征收评估过程中，被征收人或者公房承租人应当协助房地产价格评估机构进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。被征收人或者公房承租人不协助进行实地查勘，或者拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，经解释劝说无效后，由区、县房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，注册房地产估价师可根据有关档案资料及外围勘测进行评估，相关情况应当在评估报告中说明。十、分户评估报告的送达方式（二十二）分户评估报告由区、县房屋征收部门或者区、县房屋征收部门委托的单位送达。（二十三）送达分户评估报告，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收；受送达人有代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。（二十四）受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收分户评估报告的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把分户评估报告留在受送达人住所，即视为送达。（二十五）受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交；受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交；受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到分户评估报告后，应立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期为送达日期。（二十六）直接送达分户评估报告有困难的，可以邮寄送达。邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。（二十七）通过以上方式无法送达的，可以通过《北京日报》或者其它媒体公告送达；自公告发布之日起，经过60日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。十一、补偿决定的内容及送达方式（二十八）补偿决定应当包括征收人、被征收人或者公房承租人的基本情况、房屋征收补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换或者定向安置房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限及行政复议、行政诉讼权利等内容。补偿决定参照分户评估报告的送达方式进行送达，并在房屋征收范围内进行公告。十二、购买服务（二十九）区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过公开招标或者公开摇号等方式选择房屋征收劳务、房产测绘、房屋拆除、法律服务等专业性服务机构，并与确定的服务机构签订购买服务合同。区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当从市住房城乡建设委公布的房屋征收劳务、房产测绘、房屋拆除、法律服务等专业性服务机构名录中通过公开招标或者公开摇号等方式选择具体的服务机构。公开摇号由区、县房屋征收部门组织，由同级监察部门参加，摇号过程全程录像。（三十）按照公开招标或者公开摇号方式确定服务机构的，区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当向社会公布相关信息。公布形式应当至少在市住房城乡建设委网站上发布公开招标或者公开摇号通知，并同时在房屋征收范围内和市住房城乡建设委网站上公布选定的服务机构名称。十三、房屋征收费用结算（三十一）区、县房屋征收部门在房屋征收中对被征收人支付的房屋价值补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、移机费、特困补助费、奖励费等相关费用，所需资金按照现行投资体制由申请征收的单位筹措并根据房屋征收工作进展及时划入区、县房屋征收部门的专用账户。区、县房屋征收部门或受托单位发生的房屋征收相关业务费用，按照国家有关财经规定据实结算，资金由申请征收的单位负担。十四、注销房屋所有权证（三十二）区、县房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将房屋所有权证交给区、县房屋征收部门，由区、县房屋征收部门交房屋登记部门办理注销登记手续。关于房屋征收中的国有土地使用权收回及原土地证书的注销问题，按照北京市相关规定办理。十五、施行日期（三十三）本通知自公布之日起施行。特此通知。二〇一二年七月十二日