夏勇

开发商状告业主名誉侵权为何愈演愈烈——夏勇律师谈房产维权最近，笔者处理了一起开发商状告业主侵权赔偿案件，而事实上业主刚开始本意是为了维权，但由于其在实施所谓的维权行为前并没有全面了解所购房产项目的真实情况，再加上业主本身房地产相关知识的欠缺，在实施所谓的维权行为时又没有采取合理的手段，最终严重损害了开发商的合法利益，导致双方矛盾的激化而诉诸法院。在全国各地，近年来此类案件屡见不鲜，在深圳：一业主因为在网上张贴了一篇文章，一审法院判决其赔偿开发商５万元，在柳州：一开发商状告4名业主索赔163万元，在云南：一开发商状告6名业主索赔１２０万。开发商状告业主名誉侵权案真可谓愈演愈烈。的确，维权已经成了当前楼市的热门话题，那么我们现在还要不要维权？又该如何进行维权呢？律师认为，业主维权是必要的，但不可意气用事，应当智勇双全。如今房屋质量纠纷决非罕有，勇于维权的业主也随处可见，其中也不乏因通过网络等公共媒介发表过激言论，被开发商揪住小辫子告上法庭，从而输了官司的人。本城就有一知名楼盘的业主维权越过界限，被判名誉侵权，不但要赔礼道歉，还得掏腰包赔钱。那么，业主在公共媒介上发表维权言论的合法界限在哪里呢？上述的法庭判决一语道破：言论必须基本属实。这就是说，反映的主要事实必须真实，切不可为了博得同情而添油加醋，也不要使用侮辱性的字眼，“骂娘”虽可泄一时之愤，但决不是战斗，除了授人以柄，让开发商向法官抱怨“其人格受损，要求精神赔偿”外，起不到其他好的作用。另外，如果没有经过专业鉴定，最好不要对开发商的房屋进行定性，更不可称呼人家为“豆腐渣”。北京有一消费者因不满自己的电脑频频罢工，在网上称呼此台电脑为“豆腐渣”，结果被判侵犯商家名誉权，输了官司，广大业主须以此为戒。房屋质量出现问题，业主维权天经地义，但维权切忌意气用事，有勇无谋，一不小心就身陷麻烦，只有有勇有谋，仔细筹划，做到理性维权。那么，何谓理性维权呢？律师认为，凡是通过法律的办法，通过谈判、协商、诉讼的办法，就是理性维权，同时在不违法的前提下，配合一些商业活动，例如团购、集体收房、集体验收，这些都属于理性维权的范围。例如出租车司机反对涨价，因为涨价生意就不行了，于是他可以在街上慢驶，不载人，这不是游行，但能表示意思。所以，理性是一种形式上的温和，但也不是只是会谈，也可以去法院诉讼。贴标语则要看内容，因为可能涉及到对开发商的名誉的侵害。“理性维权有以下几个方面的含义：一、在法律的框架之内。虽然，今天中国的法制并不够完备，但是，我们依然应该在法律框架内维权；二、在受挫的情况下不屈不挠。我们将不屈不挠，坚持做下去，因为我们相信，我们这样去做是对的，是符合消费者利益的。三、反过来说，我们看到了许多非理性维权给社会带来的危害。这种维权方式非但达不到目的，反而授人以柄，自己的利益受害。所以任何非理性都是行不通的。四、对方不理性，我们要理性；对方失态，我们不失态；对方情绪激动，我们依然理性。当然，做到这一点不容易。五、理性维权不完全是由观念决定的，是要有一个学习适应过程的，首先是要维权领袖身体力行，也靠媒体多宣传，多报道理性维权成功的例子，让业主得到启发，增长经验，最终实现的。最后，律师认为，业主不学习相关房地产专业知识也是理性维权的保证，当然，在律师的指导下进行维权也不失为一个好的选择。

购买二手房的优势及法律风险夏勇律师2004年，西安市二手房市场成交量和往年相比有了很大的提高，大幅度的城市改造和部分地区的拆迁以及新商品房价格的持续攀升成为西安二手房市场火爆的直接原因，在刚刚过去的第四届陕西住宅博览会上，还首次以拍卖的方式推出了二手房交易。二手房、尤其是二手商品房，越来越受到众多购房者的青睐。与已购公房相比，已购公房最新也是90年代的建筑，大部分都是老房子，户型结构也较为落后，单一考虑居住性质较多，没有考虑采光、社区交通等因素，楼间距也过小，不适合现代人的生活起居。与此相反，二手商品房的户型合理，小区环境、配套设施较好，综合品质高，房屋成色新，一般都在2000年后建成，可使用年限长，交易时税费低、二手商品房交易不需交纳土地出让金。而相对新商品房，二手商品房的优势更明显：二手房大都在市中心或商业繁华地段，交通方便，买二手房能满足大部分人的地段要求。即买即住，房屋质量有保证，社区成熟，不必生活在尘土飞扬的二期、三期……的“建设工地”，不用交纳公共维修基金等等。和新商品房、已购公房相比，二手商品房还具有极大的价格优势，二手商品房虽然总价略高，但要比同一位置的新建商品房售价低得多，用来升级消费最适合不过了。购房者还可能利用业主急于出售的心理压低价格，可能还会便宜。从风险系数看，已购公房的产权性质较难确定，已购公房与原产权单位之间还有千丝万缕的联系，交易时要牵扯到多方利益，程序也较为繁琐。而二手商品房的产权清晰，只需直接签约办理交易过户就可以了。购买二手房虽然具有以上种种优势，但其法律风险仍然存在，二手房因其交易特性，主要存在以下法律风险。一、交易主体方面的风险,即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,买受方支付能力不强或不诚实履约,出卖人不能得到全部房款。二、交易房屋方面的风险。用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有,房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。有的房屋已出租他人,出卖人未依法通知承租人,侵害承租人在同等条件下的优先购买权益的;有的房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等等。总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房，集资房、拆迁安置房等，不同的类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的）。全面了解了该房产的“身世”后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。三、房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款，律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，还要对所交易的房产进行严格的评估作价，所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。四、产权转移登记过程中风险。这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。综上所述，二手房交易相对于其他房屋交易方式而言，可以说是优势与风险并存，律师建议欲购买二手房的消费者一定要多咨询相关专业人士，多问几个为什么，做到理性消费，安全购房。