李巍

案情简介：李某欲购买一套新房供自己居住，但是由于此房产才交房不久，所以房屋产权证还没有办理下来，李某在与卖家商量好价格及购房款支付时间和方式后，担心卖家可能会将他先付的购房款作为卖家自身经营周转之用，而在周转后毁约不将房屋卖给他，遂产生疑问。据法律规定，房屋产权没有办理下来该房产是不能进入市场进行交易的，而在实践当中，房屋产权未办理前当事人之间就签购房合同的情况屡有发生，此种合同效力到底若何，以下试做简析，以供参考：关于没有办理房屋产权证的房屋买卖合同是否有效，现在没有定论，一般存在三种观点：1.认为此种合同无效。此观点认为该合同违反了我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，而这一规定属于法律的强制性规定，因此根据我国《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”可以认定此合同属于无效合同。2.依据起诉时房屋产权办理的实际情况确定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，应分为两种情况进行分析，一是在起诉前已经具备办理领取房产证条件的，可以认定二手房买卖合同有效；否则应认定为无效。3.认为此合同合法有效。理由有如下三点：（1）该合同是双方的真实意思表示，是真实有效的（2）根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此该房屋产权不发生变更，但合同是自签订起就有效力的（3）从法理上考虑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，《合同法》第52第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《城市房地产管理法》第38条的规定是管理性规定，因此不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由。笔者同意第三种观点，理由如下：（1）此合同是双方真实意思表示下签订的合同（2）《中华人民共和国房地产管理法》37条规定未办理产权证的房产不得进行交易，但并未规定此种合同无效（3）根据《物权法》物权不发生转让效力，但不影响合同的效力（4）根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。买卖双方即便签订的房屋买卖合同未办理产权过户手续，即合同未办理登记手续，但并不影响合同效力。另外，不仅因为上述法律、法规的相关规定，更因为确认合同有效符合民法的诚实信用原则，有利于维护社会交易关系的稳定，因此应当认定和合同有效。