明智坚

中国江苏网11月5日讯（范菁菁徐翘琨张玉峰）近日，江苏韵合律师事务所明智坚律师代理的江苏首例海景房纠纷案胜诉。经历16个月的艰难维权，终审判决画上了圆满句号。2010年4月，扬州陈女士向代售公司交纳了3万元的定金用于购买山东威海乳山市银滩海景房并签订了认购书。同时，代售公司保证可以“自有渠道”办理第三套异地房贷按揭。但当4月20日“新国10条”施行后，威海指定放贷银行停止办理第三套房贷和异地贷款。陈女士以此为由要求代售公司退还3万元定金却遭代售公司拒绝。陈女士遂向山东乳山市人民法院提起了民事诉讼，法院以证据不足为由驳回了陈女士的诉讼请求。陈女士不服，聘请了江苏韵合律师事务所明智坚律师代理此案，再次向威海市中级人民法院提起上诉。明智坚律师认为“审判结果不公”，存在两大问题、七大疑点，比如一审法院几次庭审被告不到庭，一审法院私下接受被告人“补交书面民事答辩意见”等材料，且不向原告发送答辩状副本，此属审理程序违法，使用法律明显不当。威海市中级人民法院经审理认为，陈女士与被告签订认购书之前存在两次贷款的事实。因此陈女士要求解除海景房认购书的理由正当，应受到威海市中级人民法院的支持。此外导致认购书不能履行的原因系不可归责于当事人双方的事由，故涉案认购书在解除后被告海景房代售公司应在终审判决十日后，返还当事人陈女士定金3万元人民币，一审原审判不当，予以更正撤销。

民航飞行员辞职相关法律研究我国民航飞行员在离职时大多被航空公司索赔百万元违约金，这部分赔偿金包括：提前解除合同或服务期的违约金、培训费、飞行经历（补偿）费，有的包括招录费、岗位缺失损失等。各地劳动仲裁委裁决的赔偿额不等，最近人民法院针对国航与某飞行员劳动纠纷一案作出了一审判决，判决该飞行员赔偿国航210万。其主要依据就是《劳动合同法》及最高人民法院关于转发中国民用航空总局等《关于规范飞行人员流动管理保证民航飞行队伍稳定的意见》的通知（法发[2005]13号）。作为最高人民法院转发的用于指导审理案件的司法解释，各级人民法院在审理案件时应当遵守和适用。《劳动合同法》对设置服务期约定的违约金有了新的规定。那么，飞行员辞职究竟该赔偿多少？如何计算？1、对于违约金问题相关规定如下：根据《劳动合同法》第22的规定：用人单位为劳动者提供了专项培训费用，对其进行专业技术培训，并且约定了劳动者的服务期，才可以约定违约金。飞行员辞职赔偿涉及的违约金很大一部分就是飞行员没有为航空公司履行完双方约定的服务期。不如，有的航空公司与飞行员签订了20年服务期，但是该飞行员只履行了10年即辞职。那么航空公司就应该根据约定要求飞行员支付违约金。违约金如何计算呢？《劳动合同法》规定：违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用，并且用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。举个例子来看，航空公司为某飞行员支出培训费70万，劳动合同约定违约金为70万，服务期为20年。该飞行员服务10年后辞职，那么该飞行员应支付的违约金应为35万（20年中每年分摊3.5万，剩余10年分摊35万）。如果所有的辞职案中都有如此明确的服务期约定，问题就比较好解决。现在出现的一个争议焦点是：基本上，飞行员都与航空公司签订的是无固定期限劳动合同，于是，航空公司要求飞行员按照剩余的至退休年龄的年限赔偿违约金。即是说，如果是25岁的飞行员签定无固定期限的劳动合同，培训费70万，干了10年辞职，那么所要赔偿的是50万(35年中每年分摊2万，剩余25年分摊50万)。即便航空公司的主张得到法院认可，上述两种情况还是有很大差别的。当然，飞行员则认为，不应该以到退休年龄为止的期限计算，毕竟正如网上的调查和留言表明的：飞行员不是包身工。那么，我们来看看，现行法律是如何规定的呢？问题是：其一，是否应该以飞行员至退休年龄的剩余年限计算违约金呢？其二，约定的服务期等同于劳动合同的期限吗？答案一、在研究（一）中我已经从法理上分析，不应该将无固定期限的劳动合同认定为终身制合同。“无固定期限”在劳动合同法中规定有其明确的含义，不能误解，不能认为签订了无固定期限的劳动合同，无论出现什么情况，用人单位要负责劳动者一生，劳动者也要为用人单位工作一辈子。在出现法定解除合同的事由时，无固定期限劳动合同不仅是可以而且应当提前终止的。可见，无固定期限劳动合同是附解除条件的合同，而不是附期限的合同。因此，不能以到退休为止未完成的期限来计算违约金。违约金只适用于约定了服务期的，而且不能超过未履行服务期的分摊部分，除非约定的服务期是终身--到离退休为止，那么才会事实上发生服务期与劳动期限的重合。这就涉及第二个答案：约定的服务期不等同于劳动合同的期限。劳动合同的期限主要指有固定期限、无固定期限和以完成一定工作任务为期限之分，是否提供专业技术培训都不影响签定怎样的劳动合同期限。服务期是在用人的单位为劳动者支付了特别投资的前提下，劳动者同意为该用人单位工作一定期限的特别约定，是用人单位的投资回收期。它与劳动合同期限有显着区别：（1）服务期是当事人以劳动合同或者专门协议的形式特别约定的，带有任意性的特征；而合同条款是劳动合同必备条款之一，带有明显的法定性；（2）服务期的利益完全归属于用人单位，劳动者不能任意解约，而劳动合同期限的利益主要归属于劳动者，用人单位不能随意解除；（3）劳动者提前解除服务期要承担相应的责任；而劳动合同期限虽是双向约定的劳动关系存续期，在此期限内劳动者按照法定条件和程序提前解除劳动合同不需要承担任何责任。可见，飞行员支付违约金的原因在于没有为航空公司工作完约定的服务期。因此，违约金的确定、计算及分摊应以服务期为准。关于违约金，小结一下：只有因获得专业技术培训并约定了服务期且劳动者没有履行完服务期的，劳动者才需要支付给用人单位违约金。至于是否签订无固定期限合同，并不是支付违约金的焦点。那么，是不是只要依据第36、37、38条解除无固定期限的劳动合同都没有任何责任呢？当然不是，如果这样，无固定期限的劳动合同也无存在的必要了，毕竟劳动合同法也要考虑用人单位的权益。这有也就涉及航空公司提出的培训费、招录费等内容。以上就是对飞行员离职问题的简单探究，还望大家多多提出意见。

一、房产继承（一）房产继承的概念在现在民法学上，继承专指财产继承，是指在公民死亡时，其法律规定范围内的近亲属，按照死者生前所立的有效遗嘱或者法律的规定，依法取得死者所遗留的个人合法财产的制度。在继承中，遗留财产的死者称为被继承人，依法承接死者遗留财产的人称为继承人，死者死亡时所遗留的财产称为遗产；继承人因继承遗产而产生的关系为继承法律关系，继承人继承遗产的权利为继承权。房产继承则是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗留的房产转归于继承人的行为。（二）继承人按照我国《继承法》的规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。如果被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。（三）房产继承的条件1）房产继承应当在被继承人死亡后才能发生。《继承法》规定继承从被继承人死亡时开始。这是房产继承的首要条件。有些房产所有权人为了避免继承人在其去世后可因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产交给继承人，如分给某个或各个子女，这属于民法上的赠与行为，而不属于继承，因为这时继承还没有开始。2）继承房产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。3）遗产应当是被继承人生前个人所有的合法财产。这是继承的第三个条件。遗产中涉及到共有财产的，应当现进行析产；如果只是死者身前借用、租用他人的财产，该财产在继承开始时应当返还给出借人、出租人。（四）继承权的丧失继承权的丧失又称为继承权的剥夺，是指依照法律的规定在发生法定事由时取消继承人继承被继承人遗产的资格。根据我国法律规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：1）故意杀害被继承人的。继承人故意杀害被继承人是一种严重的犯罪行为，不论是既遂还是未遂都丧失继承权。2）为争夺遗产而杀害其他继承人的。继承人杀害其他继承人，既包括法定继承人杀害遗嘱继承人的情形，也包括遗嘱继承人杀害法定继承人；既包括第一顺序人继承人杀害第二顺序继承人，也包括第二顺序继承人杀害第一顺序继承人，根据司法解释继承人为争夺遗产而杀害其他继承人的，如果被继承人以遗嘱方式将遗产指定由该继承人继承的，可以确认遗嘱无效。3）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的。遗弃被继承人是指对没有劳动能力又没有生活来源的被继承人有扶养义务而拒不履行扶养义务；所谓虐待被继承人是指在被继承人生前对其从身体上或精神上进行摧残或者折磨。对遗弃被继承人的，不管情节是否严重，都丧失了继承权，但继承人如确有悔改表示且被遗弃人在生前表示宽恕的，可以不确认其丧失继承权。虐待被继承人情节是否严重，可以从实施虐待行为的时间、手段、后果和社会影响而定。如果虐待被继承人情节严重，则丧失继承权，若继承人确有悔改表现且被虐待人生前表示宽恕的，可不确认其丧失继承权。4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。所谓伪造遗嘱是指以被继承人的名义制造假遗嘱；所谓篡改遗嘱是指改变被继承人所立的遗嘱的内容。所谓销毁遗嘱是指将被继承人所立的遗嘱毁灭。伪造、篡改或者销毁遗嘱情节是否严重是判断继承权是否丧失的标准。根据司法解释，如果继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，侵害了缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，并造成生活困难的，应认定其行为情节严重。（五）遗产分配的一般原则同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。（六）房产继承的具体问题1、继承的开始继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。2、互有继承关系的人在同一事件中死亡问题夫妻甲与乙与其母亲丙、儿子丁一同坐车回家，结果发生了交通事故，甲乙丙不幸身亡，仅留下丁一人。经过法医检验，不能确定甲乙丙的死亡时间。丙除了甲外，还有两个子女。甲乙丙的遗产中有房产，此种情形下如何对房产进行继承呢？根据最高院《继承法》的司法解释，相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。在该案中，不能确定甲乙丙的死亡时间，由于丙属于长辈，推定其先死，她的房产由甲及其兄弟姐妹继承；甲乙作为夫妻辈分相同，推定其同时死亡，他们之间不发生继承，甲从其母亲处继承来的房产的份额连同甲乙自己的房产一并由其子丁继承。如果在这一车祸事件中丁也死亡了，甲、乙、丁三位均没有其他继承人的话，其财产归国家所有；如果死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。3、房产遗嘱与遗赠在房产继承中，如果被继承人身前立有遗嘱，则在继承开始时，应按照遗嘱的内容进行房产的分割。遗嘱可以有自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等形式。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名；以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证；公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。如果遇到危急情况，遗嘱人可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。按照继承法的规定，无行为能力人、限制行为能力人；继承人、受遗赠人；与继承人、受遗赠人有利害关系的人不得成为遗嘱的见证人。如果被继承人身前立有几份甚至几份不同形式的遗嘱，如何认定遗嘱的效力呢？被继承人立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。如果多份遗嘱中有一份是公证遗嘱，那么以公证遗嘱为准，如果有多份公证遗嘱的，以最后的公证遗嘱为准。按照《继承法》的规定，公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。老人甲有几个子女，其拥有几处房产。身前，他的子女对其很孝顺，均悉心照料他。但是在甲立下遗嘱对房产处理作出安排后，子女们都获得了份额，结果，子女们都不照顾甲，甲很伤心，又立下了遗赠抚养协议，将他的房产都赠与他家的保姆乙，让乙承担其生养死葬。在既有遗嘱又有遗赠抚养协议的情形下，应该如何认定遗嘱与遗赠的效力？如果被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。4、房产继承中涉及到共有财产的处理老人甲去世了，其老伴乙尚在世，老人甲还有子女，其遗产中有房产，此种情形下，甲的遗产涉及与乙的夫妻财产，应当如何进行房产继承与分割呢？按照《继承法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。那么前述老人甲的遗产中涉及到的房产，应先分出一半作为乙的财产，剩下的一半再由作为继承人的乙及子女继承。老人甲去世了，他有兄弟三个，其遗产中有房产，但是房产属于甲兄弟三人共有，此种情形下，甲的房产应当如何进行继承与分割呢？《继承法》规定，遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。甲的房产属于其兄弟三人共有，那么在继承时应当将甲的份额析出，再将析出的份额作为遗产进行处理。5、婴儿预留份的问题按照《继承法》及其司法解释的规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。6、继承与遗赠的放弃问题民事主体具有处分自己民事权利的权力，所以，在继承中放弃继承与遗赠是其行使处分权的表现，如果放弃继承或遗赠，该如何处理呢？继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。继承开始后，受遗赠人表示接受遗赠，并于遗产分割前死亡的，其接受遗赠的权利转移给他的继承人。7、已继承房产的处分问题按照《物权法》的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在涉及到房产的情形下，继承人或者受遗赠人在自继承或者遗赠开始时便取得了房产的所有权，但是要处分因此取得的房产所有权时，应当依照法律规定办理相应的登记手续，未经登记，不发生物权效力。8、房产继承或遗赠中涉及债务、税费的问题在现实生活中，很多的被继承人在其去世后，尚有一些债务、税费未偿还，该如何处理呢？继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。二、房产家庭共有的处理问题（一）家庭共有房产的认定家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产。换言之，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。认定某一房产是否属于家庭共有，要从房屋的产权登记、取得原因以及实际状况来进行判断，首先，要有共同居住共同生活的事实；其次，若家庭成员事先对该房屋是否归家庭共有作了有效约定，则从其约定，无约定或约定不明确推定为家庭共有，能够证明为个人房产的除外；再次，通过以上方法无法判明的，如果家庭成员一致主张为共同共有的，认定为家庭共有房屋，如果家庭成员一致主张为各自单独所有的，认定为各自所有。（二）家庭共有房产的分割家庭共有财产的分割也就是我们通常所说的“分家析产”。分割家庭共有财产，首先要确定应当分割的财产范围；其次要确定家庭共有财产的权利主体；再次要确定各共有人应当分得的份额。分割家庭共有财产的具体办法包括实物分割，变价分割，作价分割等。理论上，家庭每个成员对家庭共有财产原则上都享有平等的权利，但在具体分割家庭共有财产时，应当本着团结和睦、互谅互让的精神协商处理。共有人意思不能达成一致时，根据每个共有人对家庭共有财产的贡献、各自经济状况和生产、生活的实际需要，确定每个成员的份额，对于老、弱、病、残的家庭成员，应给予照顾。涉及到家庭共有房产分割的法律依据主要是《民法通则》、《民通意见》及《物权法》中关于共同共有的一般规定。《民通意见》第90条：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。第91条：共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。第92条：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。《物权法》第100条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”在具体分割时，根据实际情况并结合前述法律及司法解释的规定分割即可。

近几年来，随着人们生活水平的不断提高，离婚已经越来越常见，有报道称我国的离婚率已经达到了30%。有道是“好聚好散”，在众多离婚纠纷中，主要的争议问题也就是子女抚养和财产分割，而在财产分割中，作为不动产的房屋处理较为容易产生分歧和纠纷。这一期我们就离婚纠纷中的房产处理问题为各位听众做一些解答。一、离婚涉及到的几个概念1、离婚按照《婚姻法》的规定，离婚可以分为协议离婚和诉讼离婚两种方式。协议离婚是指夫妻双方对子女抚养和财产分割达成书面协议而平和地解除婚姻关系，而诉讼离婚则是指通过向法院提起离婚诉讼，由法院对是否离婚以及子女抚养和财产分割等问题作出裁判的方式解除婚姻关系。2、夫妻共同财产的认定在离婚纠纷中，财产分割的对象是夫妻共同财产，只有被认定为夫妻共同财产的财产才能参与离婚财产分割，那么什么样的财产才属于夫妻共同财产呢？根据我国现行的《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（１）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（２）一方或双方继承、受赠的财产；（３）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（４）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（５）一方或双方取得的债权；（6）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（7）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费；（8）其他应当归夫妻所有的财产。而下列财产属于夫妻一方所有的财产：（1）一方的婚前财产；（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。3、夫妻财产所有的制度按照《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这种约定应当采用书面形式并且必须明确，如果约定不明，则会按照《婚姻法》中有关夫妻共同财产认定的规定执行。4、离婚时财产分割的一般原则根据《婚姻法》及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，结合司法实践，法院在审理离婚案件分割夫妻共同财产时遵循以下原则：1）男女平等原则。该原则体现在离婚财产分割上，就是夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，平等地承担共同债务的义务。2）照顾子女和女方利益原则。这里的“照顾”，既可以在财产份额上给予女方适当多分，也可以在财产种类上将某项生活特别需要的财产，比如住房，分配给女方。同时，在分割夫妻共同财产时，要特别注意保护未成年人的合法财产权益，未成年人的合法财产不能列入夫妻共同财产进行分割。3）有利生活，方便生活原则。在离婚分割共同财产时，不应损害财产效用、性能和经济价值。在对共同财产中的生产资料进行分割时，应尽可能分给需要该生产资料、能更好发挥该生产资料效用的一方；在对共同财产中的生活资料进行分割时，要尽量满足个人从事专业或职业需要，以发挥物的使用价值。不可分物按实际需要和有利发挥效用原则归一方所有，分得方应依公平原则，按离婚时的实际价值给另一方相应的补偿。4）权利不得滥用原则。离婚分割夫妻共同财产时不得把属于国家、集体和他人所有的财产当作夫妻共同财产进行分割，不得借分割夫妻共同财产的名义损害他人合法利益。二、离婚纠纷中房产分割的具体处理1、协议离婚的房产分割在协议离婚的情形中，夫妻双方对于财产分割达成了协议，如果涉及到房产分割问题的，只要按照协议中相应的约定履行即可。如果一方不按照离婚协议履行，另一方可以向法院提起诉讼。这里要提醒一下，由于房产属于不动产，按照《物权法》的规定，不动产的所有权人以不动产登记簿记载事项为准，因此，在离婚时涉及到房产处理问题而需要进行过户或者变更登记的，应当到相应的房产登记管理部门办理相应的登记手续。2、夫妻财产分别所有情形下离婚的房产分割夫妻双方之间对婚前或婚后财产用书面的形式约定归各自所有的，那么在离婚时如果涉及到房产分割问题按照书面的约定处理。如果房产是一方出资购买的，则该房产属于该方的个人财产；如果房产是共同出资购买的，那么在处理时一般会按照出资比例进行分割。3、一般情形下诉讼离婚的房产处理第一种情形：夫妻共有或一方所有房屋的处理夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，属于夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。如果夫妻双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。结合司法实践，一般来说，夫妻共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行装修、原拆原建、修缮，离婚时未变更房屋产权的，房屋仍归产权人所有，另一方可以就房屋因装修、原拆原建、修缮而增值的部分主张自己方的份额，可以要求另一方进行补偿。如果婚后对一方婚前所有的房屋进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。另外，离婚后一方无住处的，可以要求另一方给予帮助，帮助的形式可以是房屋居住权或者房屋所有权。第二种情形：离婚时已取得产权的房屋的处理第一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产；如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买取得房屋产权的，该房屋为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：如果一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买取得产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。如果一方婚前承租的公房是婚后以夫妻共同财产购买而取得产权的，在离婚分割时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。如果婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买而取得产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将房屋按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。第三种情形、：离婚时尚未取得完全产权的房屋离婚时尚未取得完全产权的房屋指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》，其特点集中表现为：第一、房屋必须在购买五年后才能出售；第二、出售时原补贴单位有优先购买权；第三、售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，该种类型的房屋不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。此种情形下离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。4、离婚房屋分割涉及到父母出资的情形根据《婚姻法解释（二）》的规定，当事人结婚前，父母为夫妻双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，该出资归属于该子女一方，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，该出资属于夫妻共同财产，但父母明确表示赠与一方的除外。5、公房使用、承租的问题按照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定，公房的使用、承租问题按照以下情形处理：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的。对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋处理问题，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。6、《婚姻法》司法解释三（征求意见稿）中的新规定2010年11月，最高院公布了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三），这一征求意见稿引起了广泛的争论，由于《婚姻法》司法解释三尚处于征求意见阶段，还未正式颁行，在这里简要提一下该征求意见稿对离婚时房屋处理问题作出的新规定：1、婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。2、婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。3、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。4、登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。5、婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。三、事实婚姻中的房产处理问题1、事实婚姻何谓事实婚姻，事实婚姻作为婚姻关系存在的一种方式，是指男女双方未按法律规定进行结婚登记，即以夫妻关系同居生活所形成婚姻。2、事实婚姻离婚如何处理？未按《婚姻法》第8条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。3、事实婚姻离婚时的房产处理（1）属于事实婚姻的，房产分割具体如何处理按照前述的解答处理皆可；（2）按解除同居关系处理的，法院在审理解除同居关系的财产分割问题时一般会本着照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。