崔景阳

一、买卖（一）、程序：1、持房产证原件、复印件到房产大厦二楼西厅4号窗口办理房屋测绘2、到房屋所在区地税局办理营业税完税证明3、到房屋所在区房管局交纳契税4、资料齐全，卖方夫妻及买方到房产大厦二楼东厅1-3号窗口办理房产证转移登记手续（二）、税费：1、测绘费75平方以下200元每套75平方以上144平方以下300元每套144平方以上400元每套2、营业税房产证发证时间超过5年（包括第一次购房发票时间）建筑面积不超过144平方的免营业税,开具免税证明；否则征收成交金额5.5%的营业税。（超过5年的大于144平方的按差额征收）3、个人所得税成交金额的1%或两次所购房屋差价的20%（须提供购房发票）个人转让自用5年以上并且是唯一的家庭生活用房，暂免征个人所得税.4、印花税成交金额的1‰,买卖双方各半。印花税票5元,买方缴纳。5、契税成交金额的1.5%，买方缴纳，在各区房管局财政局专柜缴纳。6、交易手续费6元每平方，按建筑面积，买卖双方各半，领证时在市房管局缴纳。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收.7、登记费80元每件，买方缴纳。二、赠与（一）、程序：1、持房产证原件、复印件到房产大厦二楼西厅4号窗口办理房屋测绘2、到公证处办理赠与公证书3、委托具备房地产评估资质的机构出具评估报告4、到房屋所在区房管局交纳契税5、资料齐全，赠与方夫妻及受赠人到房产大厦二楼东厅1-3号窗口办理房产证转移登记手续（二）、税费：1、测绘费75平方以下200元每套75平方以上144平方以下300元每套144平方以上400元每套2、公证费20元每平方3、评估费评估价值的5‰(评估价值100万以下的)4、契税评估价值的3%5、印花税评估价值的1‰,6、交易手续费6元每平方7、登记费80元三、继承（一）、程序：1、持房产证原件、复印件到房产大厦二楼西厅4号窗口办理房屋测绘2、到公证处办理继承公证书3、资料齐全，继承人到房产大厦二楼东厅1-3号窗口办理房产证转移登记手续（二）、税费：1、测绘费75平方以下200元每套75平方以上144平方以下300元每套144平方以上400元每套2、公证费20元每平方3、交易手续费1元每平方4、登记费80元四、离婚析产（一）、程序：1、持房产证原件、复印件到房产大厦二楼西厅4号窗口办理房屋测绘2、资料齐全，原夫妻到房产大厦二楼东厅1-3号窗口办理房产证转移登记手续（二）、税费：1、测绘费75平方以下200元每套75平方以上144平方以下300元每套144平方以上400元每套2、登记费80元各区交税地址历下区地税局山大路242-2号（大东科技城2楼）电话：88590965房管局东关大街（东门桥往北20米）电话：86568242先交地税再交契税市中区地税局经五路财税大厦（双喜苑）电话：87949283房管局经三纬四东南角电话：82078597先交地税再见新测绘图交契税槐荫区地税局张庄路323号（区公安局对面）电话：81255800房管局经一纬七电话：87086068见新测绘图交税先交契税再交地税天桥区地税局成丰桥北200米路东（中恒南临）电话：85814245房管局制锦市花殿街8号电话：86922907先交地税再交契税历城区地税局洪楼广场历城区政务大厅电话：88114011房管局同上电话：88115196先交契税再交地税

现实生活中经常碰到这样的问题，房产是夫妻关系存续期间取得的财产，但产权证只登记夫妻一方的名字。对于登记为产权人的夫妻一方签订房产买卖合同处置房产，而另一方未签字，对于该合同的效力问题上存在两种观点：一是认为未经夫妻双方同意，一方擅自卖房无效。二是认为应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人有证据证明其系善意、有偿取得，该合同有效。后一种观点是主流观点。最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第2项规定；“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理价格善意的购买，也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护。有人认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件；一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。笔者认为，这种观点值得推敲，对“取得”的解释不能过于狭隘，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效。笔者以为只要具备善意、有偿即可，此种观点可结合婚姻法司法解释的精神来理解。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，有理由要求法院认定该合同是有效合同。本案中，甲和乙素不相识，更无从了解乙的夫妻感情状况，通过中介从乙处有偿购买房屋，双方不存在恶意串通的可能，该房产未过户，是因为乙的推托造成，甲主观上不存在过错。甲占有该房初期，未受到来自乙的妻子丙的阻挠。笔者认为，甲有理由相信卖房系乙夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人甲为善意第三人。我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则。这是法律原则性的规定，但实践中，为维护交易安全秩序，保护买受人的合法权益，不乏例外情况。如买受人购房后进行了装修，增加了较大价值的添附，并已实际入住的，即使未办理产权变更登记，只要买受人是善意、有偿取得，就应认定买卖合同有效，这也是经济效益原则的体现。因此，夫妻一方擅自卖房不能绝对说无效或有效，须综合判断，有条件的认定有效。购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时，比如有伪造授权委托书，提供身份证原件等，该合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言，并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，也没有要求在过户时必须共同到场，这是一个漏洞。除了一般公民，甚至是一些法律人士也误认为未经夫妻双方同意一方擅自卖房绝对无效，其理由如下：1．婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条规定。虽然产权证上只登记有一人名字，但该房产为其婚后取得属于共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。据上可知，婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有，不管产权证上登记是夫或妻的名字，除非双方另有协议，夫妻双方一般对房屋享有共有产权。2．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。4．至于善意取得规则，因标的系不动产，不宜适用善意取得制度5．不适用家事代理制度。家事代理是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说，一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，比如：在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等，无限扩大家事代理的范围有可能损害夫妻人格的独立性。《民法通则》规定，在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民（自然人）和法人。也就是说，夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体，夫或妻虽然结成了夫妻，但他们各自具有独立的人格，非依法律的规定，不对外共同承担法律责任。涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。由上可知，未经共有权人同意，擅自买卖房屋的行为无效。为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。理由如下：1．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项还规定：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理的价格，善意的购买了也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护的。有人认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。笔者认为，不能随意缩小对“取得”的解释，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效，只要具备善意，有偿即可，此种观点可结合以下婚姻法司法解释的精神来理解。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》的规定，婚姻法“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，你可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。笔者认为，联系到《民法通则》若干问题意见89条，有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人即为善意第三人。善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有明确规定。全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。草案第111条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(二)以合理的价格有偿转让；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。至于前文所述观点，善意取得规则，标的仅限动产。标的如属不动产，不宜适用善意取得制度。也仅是法律上的理论，现行法律上对此并无明文规定。3.有人认为可以引用合同法中的表见代理来论证此类合同的有效与无效。《合同法》规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理是指行为人虽然没有代理权，但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。

一、量刑基准的确定(一)、三年以上十年以下有期徒刑的量刑基准抢劫一次，基准刑为有期徒刑四年。抢劫二次，基准刑为有期徒刑六年。抢劫取得财物，数额超过2000元，基准刑增加六个月；每增加数额1500元，基准刑增加六个月。(二)、十年以上有期徒刑、无期徒刑的量刑基准根据刑法第二百六十三条，有下列情形之一的，基准刑为有期徒刑十一年：1、入户抢劫的；2、在公共交通工具上抢劫的；3、抢劫银行或者其他金融机构的；4、多次抢劫或者抢劫数额巨大的；5、抢劫致人重伤的；6、冒充军警人员抢劫的；7、持枪抢劫的；8、抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。多次抢劫并且数额巨大的，基准刑为有期徒刑十二年。入户抢劫并且数额巨大的，基准刑为有期徒刑十二年。除上述情形外，同时具有两种以上刑法第二百六十三条规定的情形的，基准刑为有期徒刑十三年。抢劫取得财物数额巨大，超过1万元以上的，每增加5万元，基准刑增加一年。抢劫多次，次数超过6次的，基准刑增加一年；次数超过10次的，基准刑增加一年六个月。具有以下情节的，基准刑为无期徒刑：1、抢劫致人重伤，且造成被害人6级以上（含6级）严重伤残的；2、抢劫致二人以上重伤的；3、同时具有两种以上刑法第二百六十三条规定的情形的,并造成恶劣社会影响的；4、同时具有三种以上刑法第二百六十三条规定的情形的；5、抢劫数额达20万元以上，且同时具有刑法第二百六十三条规定的其他情形之一（不含多次）或造成恶劣社会影响的。二、分格原则基准刑为有期徒刑的，量刑格均为6个月。三、量刑情节的适用(一)从重情节1、具有下列情形之一的，可以在2－3个量刑格内从重处罚：（1）在遭受灾害时实施抢劫的；（2）在预防、控制突发传染病疫情等灾害期间，聚众“打砸抢”，毁坏或者抢走公私财物的首要分子，以抢劫罪论处的。2、绑架过程中又当场劫取被害人随身携带财物，同时触犯绑架罪与抢劫罪，若择一重罪以抢劫罪论处的，可以在2－3个量刑格内从重处罚。3、以违禁品为目标实施抢劫，劫得的违禁品达到非法持有该违禁品应予追诉的数量标准的，可以在1－3个量刑格内从重处罚。4、抢劫致人轻微伤的，每增加轻微伤一人，可以在1个量刑格内从重处罚；抢劫致人轻伤的，每增加一人，可以在1－2个量刑格内从重处罚；抢劫致人伤残的，每增加一人，可以在1－3个量刑格内从重处罚。麻醉抢劫对人身体造成伤害的，每增加一人，可以在1个量刑格内从重处罚。（以上若有重叠，则选择一个较重的幅度，不重复计算。）5、持械抢劫的，可以在2－3个量刑格内从重处罚。6、具有下列情形之一的，可以在1－2个量刑格内从重处罚：（1）对实施强奸等其他暴力犯罪后当场劫取被害人财物构成抢劫罪的；（2）对受害人为未成年人、老人、残疾人等法律、法规予以特殊保护的群体实施抢劫犯罪的；（3）驾驶机动车夺取他人财物，以抢劫罪论处的；（4）三人以上结伙抢劫的；（5）有预谋抢劫、流窜作案或者有其他恶劣情节的。7、累犯，可以在2－4个量刑格内从重处罚。(二)从轻、减轻情节1、有自首情节的，可以在2－4个量刑格内从轻处罚或者减轻处罚。犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉或者虽被发觉但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时主动、直接投案自首，没有其他从重情节的，一般可予减轻处罚。2、有立功表现的，可以在1－3个量刑格内从轻处罚或者减轻处罚。有重大立功表现的，一般可以减轻处罚。3、犯罪未遂的，可以在2－4个量刑格内从轻处罚。暴力程度较低，未造成实际损害的，一般可予减轻处罚。4、被告人系初犯，认罪态度较好，如自愿认罪，适用简易程序或普通程序简化审，或如实供述司法机关尚未掌握的罪行，可以在1个量刑格内从轻处罚。如供述的是同种较重余罪，一般应当在1—2个量刑格内从轻处罚。5、具有下列情形之一的，可以在1—2个量刑格内从轻处罚：（1）被告人主动赔偿被害人经济损失的；（2）转化型抢劫，仅以暴力或语言相威胁的；（3）积极预缴财产刑的。6、具有下列情形之一的，可以在1个量刑格内从轻处罚：（1）共同犯罪分子到案后，揭发同案犯共同犯罪事实的；（2）被告人协助司法机关追回赃款、赃物的。7、被告人有2个以上法定从轻、减轻情节或虽只有2个情节，其中之一为应当减轻情节的；没有其他妨碍从轻、减轻处罚情节的，可以考虑跨法定刑幅度减轻处罚或者适用免予刑事处罚，该情形应由审委会讨论决定，基层法院并需向市法院汇报，由市法院统一、平衡。