杨东

杨东律师：农村宅基地房屋买卖合同是否有效？【案件概况】2003年2月左右，黄某将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)转让给刘某，刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金)，黄某交付了房屋，刘某对系争房屋进行了装修。2004年4月左右刘某将系争房屋转让给了顾某，顾某支付了房款，刘某向顾某交付了系争房屋。刘某、顾某均系城镇居民，黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。现黄某提起诉讼，要求：一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖合同无效；二、刘某返还顾某相应的房款，黄某返还刘某房款10,000元；三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。【法院裁决】根据相关规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同应属无效。但鉴于黄某、刘某均已履行了合同，系争房屋已经交付刘某多年，且刘某对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，现刘某已将系争房屋出卖给顾某，基于合同相对性原则，黄某无权要求刘某向顾某返还购房款，故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。现一审法院判决，一、涉案房屋买卖合同无效；二、驳回其余诉讼请求。二审法院判决，驳回上诉，维持原判。【律师点评】上海市欣隆律师事务所杨东律师分析认为，本案基础法律关系为农村房屋买卖合同关系。结合案情而言，本案可能存在如下争议问题：第一，黄某与刘某之间系农村房屋买卖合同是否有效？涉及农村房屋买卖合同的效力问题，按照相关法律、法规的规定，宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。因此，刘某系非农家庭户口，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同属无效合同。第二，农村房屋买卖合同无效后如何处理？按照合同法的相关规定，合同被确认为无效后，当事人因该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。第三，司法实践中如何认定合同效力及返还房屋问题？按照上海高院的相关指导意见规定，就此类的农村宅基地房屋买卖合同纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。综上可见，目前司法实践中，涉及农村宅基地房屋买卖合同效力，先要看买受人身份情况，再要看是否经过审批同意，最后还要看合同是否履行交付占有使用。为此，上海房地产律师杨东提醒：对于出卖人而言，应在合同履行完毕前或者交房前提出合同无效返还房屋的诉求，这样主张获得法院支持的可能性很大。对于买受人而言，应当第一时间履行合同并接收房屋，并保留持续占有、使用等证据，这样有利于主张维持现状；当然如果法院认为合同无效应当予以返还，也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿，当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。同时，也需要注意尽量举证自己无过错，来减少自己的赔偿比例。（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）

夫妻一方在国外，另一方如何在国内起诉离婚？【案例概况】原告张女、被告李男2010年相识恋爱，2011年2月1日在香港登记结婚。2012年3月1日生育一女名李某，2012年12月被告去国外后失去联系，分居至今。原告为此委托杨东律师起诉要求与被告离婚，女儿李某随原告共同生活。【律师分析】上海市欣隆律师事务所杨东律师接受原告张女的委托后，对此案进行分析认为，本案主要需解决以下法律问题：1、原告张女可否在国内起诉？按照民诉法司法解释的相关规定，中国公民一方居住在国外，一方居住在国内，不论哪一方向人民法院提起离婚诉讼，国内一方住所地人民法院都有权管辖。国外一方在居住国法院起诉，国内一方向人民法院起诉的，受诉人民法院有权管辖。夫妻一方离开住所地超过一年，另一方起诉离婚的案件，可以由原告住所地人民法院管辖。因此，原告张女可以在国内原告住所地起诉离婚。2、原、被告香港登记结婚证书的认证问题本案中因原被告在香港登记结婚，故需对香港地区结婚证书进行认证，相关的认证程序一般是由我国司法部指定的公证律师做公证（包括查核和公证），然后委托香港律师到中国法律服务（香港）有限公司加盖转递章，最后将该份文件寄回内地使用。3、被告李男无法联系，法院可否依法判决离婚？本案中被告李男因在国外失联，故相关起诉状副本及开庭传票无法送达，依法应当公告送达。而被告李男在公告送达的情况下未到庭应诉，应视为被告李男放弃了对原告张女所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由被告李男自行承担。另外，被告李男去国外后与原告张女失去联系，双方分居至今，婚姻关系形同虚设，可以认定夫妻感情已彻底破裂，法院可以判决离婚。4、女儿李某的抚养权法院如何处理？本案中关于孩子抚养问题，考虑到孩子尚年幼，目前孩子随原告张女生活，且被告李某在国外失联，因此法院一定会将抚养权判给原告张女。【法院裁决】最后法院判决准予原告张女与被告李男离婚，女儿李某随原告张某共同生活。

杨东律师：拆迁安置房屋买卖合同是否有效？【案例分析】张某与李某、吴某于2010年5月签订《拆迁安置房屋买卖合同》，约定李某、吴某自愿将坐落上海市浦东新区某路某弄某号某室拆迁安置房屋转让给原告，建筑面积90平方米，价格为100万元；张某按约通过银行转账支付李某、吴某房款，李某、吴某出具收条并捺印，同时将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、物业管理费发票、维修基金、有线电视初装费、燃气设施安装费等材料交给原告。同时，双方签署房屋交接书，张某入住系争房屋。后2013年年底张某联系办理房地产权证时，李某、吴某却称当初是向张某借款100万元，拆迁安置房屋买卖合同也是被逼签的，只是作为担保，因为房屋尚未办理房产证，便向他们提供动拆迁协议、电费、燃气费、水费等各种交费证明原件。而其他被安置的三个人表示拆迁分得多套房屋，该套只是同小区其中一套，又称拆迁事宜一直系李某、吴某办理，出售的事情没有经过他们的同意。现张某主张协助办理过户义务，而李某等人起诉张某要求法院确认购房合同无效，返回房屋。【法院判决】法院认为拆迁安置房屋买卖合同依法有效，支持张某诉求，判决协助办理过户手续，驳回了李某等人的诉求。【律师分析】拆迁安置房屋买卖时，因为尚未领取房产证，无法及时办理产权过户手续，这就为日后纠纷产生留下隐患，而加上房价飞涨，不断出现卖房人变卦，买房人起诉的情况。对此，上海资深房地产律师杨东表示，本案也是比较典型的拆迁安置房屋买卖纠纷。就本案而言，争议焦点主要有以下几点：一、拆迁安置房屋买卖合同是否有效？本案中张某与李某、吴某签订的拆迁安置房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。认定合同效力应按照《合同法》第五十二条的规定，而上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押的政策不属于法律、行政法规的强制性规定。另外，即使未办理登记手续，但这不影响合同的效力。二、因借款被逼签订房屋买卖合同作为担保是否有效？本案中借款事宜没有证据证明，且也没有被胁迫的证据。对其主张的事实，无法提供证据证明，应承担不利的后果。而与之相反张某却有签订拆迁安置房屋买卖合同，支付房款银行转账记录，又有出具收据，并实际交付占有使用，持有拆迁安置房的原始材料，这一系列的证据形成完整的证据链，足以说明拆迁安置房买卖的事实。三、未经其他安置对象同意出售是否有效？如果明知拆迁安置房出售后二年内不提起异议，那么应该视为已经默认同意。况且作为拆迁安置的重大事项，作为家庭成员应该有商有量，应该对自己的切身利益尽心对待义务。其他安置对象长时间的不实地查看，不闻不问，放任不管分得的拆迁安置房屋，另外其他安置对象分得同小区房屋已经实际入住，不可能不关注到系争房屋已经出售的事情。而直到张某主张过户义务时，才主张不知情，显然也不符合常理。由此推断其是知情且同意出售的。【律师提醒】最后，杨东律师提醒广大购房者，拆迁安置房比起其他房屋虽然有价格优势，但买卖过程中存在诸多风险，一天不过户就是一天的隐患。所以涉及房产买卖系重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，还是建议委托专业房产律师为提供陪购法律服务。

房屋拆迁时如何认定同住人资格本文所述的房屋为公有住房（私房拆迁本律师将另文详述）。房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人（同住人）共有。实践中发生较多的情况是各方当事人对是否具备同住人资格产生争议，房屋拆迁时如何认定同住人资格？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第一款第四项规定：“共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条中对“他处虽有住房但居住困难的情况定义为，在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。首先，拆迁时房屋内必须要有户口(只有三种例外情形),没有户口的直接排除同住人资格。其次，在有户口的情况下还必须要居住满一年以上（截止到作出房屋征收决定时），如果没有在房屋内居住过，那么就是通常所说的“空挂户口”，是不能认定为同住人的。同时符合上述两个条件后，还必须符合上述“无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的情形”才能认定为同住人。上述房屋内必须要有户口的三种例外情形分别是：1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人；2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人；3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，也视为同住人。有一种情况需要特别注意，即使符合上述所有条件，但房屋拆迁时当事人还未成年（未满十八周岁）则不能认定具有同住人资格。

杨东律师：分公司注销了，如何申请劳动仲裁？【法律咨询】杨东律师：你好，我在北京某公司上海分公司工作，上海市分公司注册在上海市静安区，我的劳动地点是上海市静安区，而且我的劳动合同也是与上海分公司签订的。现在上海分公司公司拖欠我的工资，我想准备申请仲裁，但发现最近上海分公司已经注销了。我能否在上海市静安区提起劳动仲裁？但我咨询劳动仲裁委员会说，既然上海分公司已经注销了，就不能再把它作为被申请人在上海申请劳动仲裁了，要去北京提起仲裁，被申请人是北京总公司。请问：我应该如何申请劳动仲裁？【律师回复】关于你如何申请劳动仲裁的问题？目前而言，主要有二个方面，第一是确定谁为被申请人；第二是在哪里申请劳动仲裁。对此，杨东律师分析认为：首先，关于劳动仲裁主体，因为上海分公司已经注销，故劳动仲裁主体资格已经消灭，不能再以上海分公司作为被申请人，而且上海分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。另外，也可以考虑依法将上海分公司的出资人、开办单位或主管部门作为共同当事人。所以建议你考虑以北京总公司作为被申请人申请劳动仲裁。其次，关于劳动仲裁的管辖，针对劳动争议的案件一般都由劳动合同履行地或用人单位所在地的劳动仲裁委员会管辖，而且如果劳动者和用人单位分别向劳动合同履行地或用人单位所在地的劳动仲裁委员会，由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。另外，劳动合同履行地是指劳动者实际工作场所地，用人单位所在地是指用人单位注册地、登记地。所以建议根据你的实际情况，可以选择劳动合同履行地或用人单位所在地申请劳动仲裁。最后，关于责任承担的问题，基于上海分公司已注销，所以责任都应由总公司承担。当然，如果上海分公司未注销，而承担能力有限，则一般先用分公司财产清偿，总公司再做相应的补充清偿责任。【法律依据】《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二十一条劳动争议仲裁委员会负责管辖本区域内发生的劳动争议。劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会管辖。双方当事人分别向劳动合同履行地和用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁的，由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。第十二条劳动合同履行地为劳动者实际工作场所地，用人单位所在地为用人单位注册、登记地。用人单位未经注册、登记的，其出资人、开办单位或主管部门所在地为用人单位所在地。案件受理后，劳动合同履行地和用人单位所在地发生变化的，不改变争议仲裁的管辖。多个仲裁委员会都有管辖权的，由先受理的仲裁委员会管辖。《劳动人事争议仲裁办案规则》第八条发生争议的用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销以及用人单位决定提前解散、歇业，不能承担相关责任的，依法将其出资人、开办单位或主管部门作为共同当事人。

同住人如何分割动迁款-动迁款分割纠纷案件案情介绍：今年已经93岁高龄的赵阿婆个人名下有一套位于万春街上的老房子，她与儿子孙琪以及两个孙子孙明、孙天一同生活在该处，四人的户籍也在该套房屋中。2009年11月8日，儿子孙琪作为赵阿婆的委托代理人与土地管理中心签订了《房屋动迁补偿安置协议》，该协议约定土地管理中心向赵阿婆支付包括动迁补偿款、搬家补助费以及各类奖励等各类费用共计140多万元，同时赵阿婆用动迁款申购了位于闵行区的两处安置房，并有部分余款。2010年上半年，身为同住人的孙子孙明却将祖母赵阿婆以及父亲和兄弟告上法庭，诉称赵阿婆由代理人出面签订动迁协议，同时分得动迁款及动迁住房，其中有自己的份额，却未获得任何安置款，因此要求祖母赵阿婆向其支付动迁款35万元。当时，赵阿婆由于身体原因未到庭应诉，而另外两个被告则当庭表示不愿意将动迁款分割给原告，但表示赵阿婆同意其对所分得安置房有居住权。法院认为，原告孙明作为被拆迁房屋内的使用人，有权获得安置。但同时法院也注意到，被拆迁房屋性质为产权房，产权人为赵阿婆个人，动迁人给予赵阿婆的货币补偿款和安置房屋归赵阿婆所有，但需负责安置房屋使用人。而在动迁过程中，动迁人采取的安置补偿方式是根据被拆房屋的价值进行补偿的，孙明并无个人补贴款项。据此，法院判决驳回孙明分割动迁款的诉请，但确认其对赵阿婆所购的一套安置房享有居住和使用的权利。法官评析：产权房动迁安置，需兼顾多方利益据孙亦玢介绍，关于产权房（私房）动迁安置分配问题，在审判实践中尚存有争议。例如当动迁补偿款大于被拆迁房屋的市场价值时，对动迁安置房和货币补偿款的归属会产生纠纷，被拆迁房屋内的实际居住人口会向产权人主张分割相应份额，法院审理将针对案件不同类型与情况作出处理。“如本案即涉及产权房（私房）动迁安置房的处理。”据孙亦玢介绍，根据相关规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有，被拆迁人（产权人）应当负责安置房屋使用人。老年人作为产权人，有权获得动迁货币补偿款和动迁安置房屋。“同时，原告在被拆迁房屋内有本市常住户口，没有享受过福利分房，应作为被拆迁房屋内的使用人，有权获得相应的居住安置。”至于法院未支持原告要求分割货币补偿款的原因，孙亦玢表示，本案被拆迁房屋是以房屋面积标准计算货币补偿款的，并未考虑人口因素，老人选择了货币安置款购买安置房的方案，房屋产权则应当归老人所有，且老人承诺在购买的安置房屋中保证原告居住使用。“考虑到老年人的实际生活所需及双方情况，判决原告在动迁安置房屋中享有居住和使用的权利，既保障了老年人晚年生活老有所居，又维护了使用人在房屋动迁中应该享有的权益。”对此，孙亦玢也提醒，房屋动拆迁的安置补偿内容应当包括财产补偿和居住安置两个部分，老年人的产权房被拆迁时，在获得货币补偿款的同时应当考虑对实际居住人员的安置问题。如动迁补偿时考虑人口因素的，产权人仍需对被安置人进行相应的补偿，而不仅仅是居住上的安置。所以老年人遇到产权房动迁时，也应当合理合法地行使权利。