陈向红

如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。据媒体报道，一份广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）显示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将上报住房城乡建设部。尽管有关方面及时回应辟谣，但依然是一石激起千层浪。因为对于市场来说，无论如何这都意味着“取消预售制”正在逐渐进入政策制定的考量范围之内。而这也预示着实施近25年的商品房预售制度或将面临改变，这对于普遍依赖于预售资金、且本就负债率极高的中国房企来说无疑是雪上加霜。但预售制的弊端也开始不断暴露。正如通知所附的住建部下发的函所指出，房地产预售制度存在诸多风险，比如一旦房企发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益；而各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；而且预售制降低了房地产业进入门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成低效率竞争。但从当下来看，还需谨防“取消预售制”所产生的“蝴蝶效应”。从需求端来看，不可否认的是当前主要城市的房地产供应依然是处于紧缺状态，如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。因此，如何推动包括房企在内的楼市交易主体有序去杠杆才是当务之急。比如报道中所说，在确立取消预售制之前进行一部分区域的试点。此外，在国外不乏也有采用预售制销售不动产，但其预售制往往建立在严格的第三方监管之上，其预售取得的资金并不是完全由开发商掌控，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。楼市交易制度的改革任重而道远。需要与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，特别是对于房地产市场的指导法律法规，需要根据实际市场的发展而与时俱进，经过了充分讨论和征求意见的法律修订与完善，对于市场来说更易于接受，也更有指导意义。