王亚楠

随着市场经济的高速发展，北京的房价也是翻了一番又一番，近十年对房价的影响我相信读者们都深有感触，再加之棚户区改造、城中村拆迁等等，对房屋价值造成更大的变化，现在的房价已经是十年前的几十倍，这也就使得一些多年前出售房屋的民众为了增值的利益，违背多年前的约定，甚至通过诉讼恶意毁约，收回房屋，这无疑是对购房者利益的严重侵害。那购房者该怎么保护自己的权益呢？只能被迫接受对方解除合同，返还房屋？接下来笔者通过一起自己办理的案件带大家了解，如何保护购房者的合法权益免受侵害。本案的大致情况如下：2005年张某从外地来京务工，为了给家人一个安稳的生活环境，经朋友介绍认识了蔡某，蔡某表示自己家中有一处院落闲置，可以出售给张某，这样两人一拍即合签订了《购房协议书》，蔡某将位于北京市大兴区某村中的一处院落以15万元的价格卖给张某，张某支付了全部款项，全家住进了该院落内。案件讲到这里有的读者就会发现，农村的房屋能买卖吗？当然不能，尤其张某是外地来京，并不是该村集体的成员，本身这个协议就是无效的。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。张、蔡二人也认识到了这个情况，随之二人又签订了一份《租赁协议》约定15万元为房租，一次性支付，张某永久使用房屋，同时还对日后拆迁的利益分配做出了约定。这样一来，二人认为利益都得到了保证，相安无事十几年。是什么打破了平静呢，当然是拆迁的消息真的来了！2019年，该村区域被纳入了规划范围蔡某意识到房屋的增值，当然也要为儿孙谋利益，本来房子就是自己的，合同又无效，一定要把房子要回来，便向法院提起了诉讼，确认协议无效，要求返还房屋。《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（原《合同法》第五十八条）毫无疑问，合同无效如果任由案件如此走向，那购房者的权益如何保障？开篇讲到的问题如何解决？我们搜集了大量的证据，并对争议院落做了实地的考察，向法院提供了充分的事实和法律依据。最终的结果是，虽然合同无效，但法院最终认定房屋不符合返还条件，驳回了蔡某返还房屋的诉求。张某一家仍然可以住在该院落中，不只是这样，将来房子拆迁的时候，张某依然享有房产的增值利益。虽然本案中的购房者保住了房子，获得了增值利益，但并不是每个人都能如此幸运情况不同，结果就会有差异，方法不对，结果也会大相径庭。关注我，帮您解决生活中的大事小情！