吕崇简律师,毕业于华中科技大学,硕士学位,国家二级建造师,深圳律师协会会员。擅长处理建筑工程、城市更新、不动产及各类经济纷纷,尤其在建筑工程领域具有丰富的经验,代理过多宗施工合同纠纷、房屋买卖纠纷案件,并曾为多家工程企业及政府交通部门提供法律顾问服务。
擅长:
在房地产交易中,购房者交付购房款之后,应及时办理不动产登记手续。如果购房者还没有办理不动产登记,而开发商又将房屋抵押给第三人,购房者的权益可能会受到侵害。本文将探讨购房者在这种情况下如何维权。一、购房人的困境购房者面临的困境包括以下两个方面:1.房屋所有权归属问题:购房者虽然已经支付了购房款,但由于没有办理不动产登记手续,购房者并没有取得房屋所有权证。房屋已经设定了抵押权,没有抵押权人的同意,房屋无法进行过户登记。2.开发商破产问题:如果开发商宣告破产,购房者只能进行破产申报,购房款也可能无法全部取回。二、能否取得房屋所有权购房者已经交了购房款后,但还没有办理不动产权登记,开发商又将房屋抵押给第三人,购房者想要取得房屋所有权可能会面临很大的困难。首先,抵押权是一种物权,抵押人可以依法对抵押物优先受偿,因此如果开发商将房屋抵押给第三人,房屋办理了抵押登记,购房者很难直接取得房屋所有权,只能要求开发商承担违约责任。但如果购房者是消费型购房者,已经支付了全部或大部分购房款项,且在本地没有其他住房,没有办理产权登记也不是购房者自身的过错,那么基于购房者的生存需求,因为法律会优先保护购房者对房屋的物权期待权,购房者对房屋归属拥有优先权,此时型购房者可要求注销房屋的抵押登记,将房屋过户到自己名下。三、购房者应该采取的行动购房者应该先与开发商进行协商,要求开发商承担相应的责任,解除房屋的抵押登记,继续履行购房合同义务。如果协商不成,或者开发商已无力承担责任,购房者可以向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。如果购房人能证明自己的生存权受到威胁,购房人可以向法院请求确认购房人对房屋的所有权,并要求法院裁定注销该房屋的抵押权。如果购房人不能证明自己的生存权受到威胁,购房人可以向法院请求要求开发商承担违约责任,返还已经支付的购房款及利息等款项,并要求开发商承担违约金,支付律师费等。四、购房者的注意事项在购房过程中,购房者需要注意以下几点:首先,购房者在购房前要仔细阅读合同条款,了解开发商的资质和信誉情况,选择有良好信誉的开发商购房。其次,购房者在购房后要及时办理不动产登记手续,确保自己的房屋所有权得到保障。如果发现房屋已经被抵押或过户给第三人,要及时采取行动,维护自己的合法权益。同时,购房者需要保存好购房合同、付款凭证、银行转账记录等相关证据,以备维权之用。最后,购房人应该留意开发商是否已经被其他债权人起诉,房屋是否已经被法院查封、拍卖等。如果开发商已经面临破产或其他法律风险,购房人应该及时采取措施,及时进行债权申报,以免自己的权益受到损害。
在签订房屋买卖合同后,购房人可能会认为合同中有的条款显失公平,明显不利于己方。那么,这种情况下可以解除合同吗?一、相关法律规定根据《民法典》第一百五十一条:“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”如果购房人认为对方利用了自己处于危困状态、缺乏判断能力等情形签订了显失公平的合同,购房人可以与卖方协商修订合同中的不公平条款。如果协商不成,购房人可以向仲裁机构申请仲裁或者向法院提起诉讼。二、显失公平的合同约定合同显失公平是指合同中的条款对于一方明显不公平,造成不公正的经济利益分配。在购房合同中,以下是一些可能导致合同显失公平的约定:不平等条款:合同中的条款对双方的权利和义务不平等,比如一方有较多的权利和优先权。免责条款:合同中某一方免责的条款可能给该方造成不合理的经济利益,比如卖方不承担房屋质量问题的责任。转移风险条款:合同中某一方将经济风险转移给对方,比如房屋出现质量问题的责任全部由购房人承担。三、危困状态或缺乏判断能力等情形显失公平的适用范围,是需要在一方处于危困状态或缺乏判断能力等情形签订的合同才可以申请撤销,如果不是上述情形,即使合同内容不公平,也是合同双方自愿协商的,无法撤销合同。以下是几种危困状态或缺乏判断能力等情形:经济危困:当一方因经济困难而需要急需出售房屋,而另一方利用这种危困状态,以不合理的价格或者其他不公平的条件达成房屋买卖合同,此时该合同显失公平。知情不足:当一方在签订合同时,缺乏了解房屋相关信息的知识,另一方则利用这种情况,将不利于购房人的条款纳入合同,从而导致合同显失公平。精神状态:当一方处于严重精神状态异常或其他严重心理障碍的情况下,另一方利用这种情况签订房屋买卖合同,导致合同显失公平。年龄或文化程度:当一方因为年龄或文化程度等原因,对合同内容没有足够的理解能力,而另一方利用这种情况,将不利于购房人的条款纳入合同,导致合同显失公平。四、如果起诉,权利诉求及证据如果购房人起诉,他们可以提出以下权利主张:请求撤销合同:如果合同中存在显失公平的条款,购房人可以请求法院解除合同。请求撤销不公平内容:购房人可以请求法院撤销合同中不公平的条款,以使双方的利益得到合理的保护。在诉讼过程中,购房人需要提交证据证明合同存在显失公平的情况以及自己处于危困状态、缺乏判断能力等情形。这些证据可以包括如购房合同、通信记录、短信记录、录音、精神诊断报告、银行账单、身体检查报告等,来证明自己在处于危困、缺乏判断能力的状态下签订的合同。如果无法提供有力的证据证明自己处于危困状态、缺乏判断能力等情形,解除合同的诉求可能不会得到支持。五、购房人的注意事项首先,购房人应该认真阅读购房合同中的所有条款,特别是与自己利益相关的条款,以确保合同的公平性和合法性。其次,如果购房人发现合同存在显失公平的情况,应该及时与卖方沟通,要求卖方重新谈判并修改合同条款。如果无法达成一致,可以寻求法律途径维护自己的合法权益。同时,购房人也要注意保护好自己的证据,以备在维权过程中使用。最后《民法典》规定:“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权;撤销权消灭:当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。”因为如果长时间不行使撤销权会影响合同的的效力和稳定,期间可能涉及到更多的民事法律关系和第三人权益,进而增加纠纷的解决难度,不利于社会的稳定,所以法律规定需要在一定期限内行使撤销权。因此当事人需要尽快行使撤销权,以避免权利的消失。
定金一般是购房人与售房人在签订预约合同之后,售房人向购房人收受的担保金,以保证未来会签订正式的商品房买卖合同。但是,如果由于某些原因未能签订购房合同,购房人交付的定金是否能够退还呢?本文将探讨这个问题。一、相关法律解读在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有明确规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”如果没有合理理由,任一方拒绝签订合同,自然违反诚信原则,适用于定金法则,售房人有权没收定金或者购房人有权要求双倍返还定金。如果是有不可归责当事人双方的事由,则购房人可以取回定金。比如当地政府发布新的政策,导致购房人失去了购房资格,或者政府没有通过开发商的商品房销售审批手续等不可抗力因素是双方都没有意料到的,属于不可归责于当事人双方的事由,这种情况下,购房者有权要求退还定金。二、因磋商问题,导致合同签订失败的情况预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立正式合同,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果买卖双方在公平、诚信原则下继续进行磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使合同不能订立,这属于不可归责于当事人双方的事由。因此,如果是因为合同磋商问题导致合同没有签订成功,预约合同应当解除,已付定金应当返还。三、购房人的注意事项如果在预合同中,已经排除了一些不签订正式合同的免责事由,比如约定,如果不能办理银行贷款,则购房人不得以此为由拒绝签署购房合同,那么双方仍有签订本约合同的义务,如果一方违约,依然适用定金法则。因此,在签订合同时,双方应当认真阅读和理解合同的条款,明确违约责任和赔偿方式,以避免后续的纠纷,如果存在任何疑问,应该及时向开发商进行询问。此外,购房者应该在交付定金时,在协议条款中,明确定金的数额、使用方式、定金返还等相关条款,以避免发生争议。
搜集相关证据,去劳动监管部门投诉
不合法。用人单位有权通过制定规章制度进行正常生产经营活动的管理,但劳动者在劳动过程以及劳动管理范畴以外的行为,用人单位不宜进行禁止性规定,更不能对违反此规定的员工进行惩罚。否则,如其惩罚行为构成损害了劳动者的合法权益,要承担赔偿等法律责任。如果不属于必须要做核酸的人员,则不做核酸并不违法,公司规章制度也不应强行规定必须做核酸,如以此为由辞退员工,则员工可要求赔偿
如果父母明确房产只赠与儿子,则不属于夫妻共同财产