王雪侠

公租房转租由于疫情原因索要减免租金律师为当事人将减免租金讨回一、案情介绍2019年8月19日，原告（我方当事人）与被告签订《合作经营协议》，约定孟某某与郭某共同经营位于北京市东城区南锣鼓巷XXX店铺（以下简称涉诉房屋），约定经营期限为两年，2019年9月1日至2021年8月31日，保证金10万元，利润分配以租金形式支付每年115万元。孟某某依约向郭某支付10万元保证金及年租金115万元。2020年8月3日，房屋权利人告知孟某某，郭某不是涉诉房屋合法承租人，无权出租该房屋。2020年9月6日，房屋权利人将涉诉房屋收回。孟某某诉至法院请求解除原、被告双方签订的《合作协议》、退还保证金、减免房屋租金及赔偿损失（共计472283元）。开庭审理:由于双方签订的是经营合作协议，该房产是公租房，涉及合同效力问题。由于南锣鼓巷的房屋这么多年大多数公租房用来经营的，东城法院的判例一般会支持合同有效，所以在合同的效力上双方也未提出异议。开庭时对方提交的证据证明。对方提交的证据等等证明是我方违约，且欠对方的房租、不退押金等。我方提交转账记录、微信聊天、等证据材料。在庭审过程中律师又申请法院调取派出所处警记录的证据材料。我方主张由于疫情原因应当减免租金等，并针对争议焦点提出观点及法律依据。案件结果：在我方的努力下，法院一审、二审都采纳了我方观点，判决我方胜诉。北京市东城区人民法院（2020）京0101民初XXX号民事判决确认原告与被告签订的《合作经营协议》于2020年9月6日解除；判决被告支付原告可保证金51148元、房屋装修费15000元及租金287500元。北京市第二中级人民法院京02民终XXX号民审判决驳回对方上诉请求。律师建议：签租赁合同时一定要看房屋的性质，尤其是用来经营用房，公租房转租，租赁合同很可能会被认定无效。分析法律关系应看实质内容，本案表面上看是合作关系，实际上是房屋租赁关系。

建设工程违法分包合同无效，承包人能否按照协议主张工程款？请看本案成功驳回刘某某的全部诉讼请求，并支持反诉请求案情介绍：2019年7月，刘某某与张某一、张某二签订《北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同》，约定由张某一、张某二（实际未参与该工程）承包某大学的外墙保温粘砖项目劳务分包，工程款26万元。在施工过程中，张某一将其中保温板粘贴分包朱某某。朱某某在施工完毕后，要求刘某某按天支付保温板粘贴工人的劳务费，刘某某拒绝按天支付。朱某某带领工人在学校门口要工人工资，2019年9月19日张某一报警，在警方的调解下，刘某某于2019年9月26日向朱某某支付了保温板粘贴工人的劳务费217050元，加上张某一之前支付朱某某39450元，该项劳务费共计256500元。2019年9月28日，张某一与刘某某的老公曹某某达成新的协议，协议约定：外墙劈开砖粘贴单价每平方米50元（按实际测量面积计算），以前张某一、张某二和刘某某签订的合同作废。2019年10月24日，曹某某给张某一办理工程结算，总工程款150744元，支付90%，剩余款项待外墙粘砖完成后一次性支付。刘某某和曹某某共计支付张某一133000元后，剩余款项未支付。2022年1月17日，刘某某将张某一、张某二诉至法院要求：第一、判令二被告返还预支工程款166835.4元；第二、判令二被告支付刘某某违约金52000元。因本案涉及第三人曹某某和朱某某，刘某某申请追加第三人朱某某；张某一申请追加第三人曹某某，并提出反诉要求：判令刘某某支付张某一工程款18000元。开庭中张某一代理律师辩称：1、刘某某与张某一、张某二签订的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同》无效；2、刘某某不应该向张某一、张某二主张其转朱某某的款项；3、刘某某与张某一、张某二签订的合同被2019年9月28日张某一和曹某某签订的新协议代替；4、刘某某应当支付张某一的案涉工程款18000元。案件判决结果：一审判决：一、刘某某与张某一、张某二签订北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同，曹某某与张某某之间签订的协议书均属无效；二、刘某某于本判决生效后七日内支付张某一工程款15029元；三、驳回刘某某的全部诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。律师解读：本案刘某某与张某一、张某二签订北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同，曹某某与张某某之间签订的协议书虽然均属无效，但案涉工程竣工验收并实际交付使用，不存在质量问题，曹某某亦向张某一办理结算，因此，应当支付张某一工程款。反之如果案涉工程存在质量问题，发包方也可以要求承包方、违法分包方和实际施工人承担连带责任。本案涉及法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第七百九十一条第三款规定禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。

李某诉谢某某房屋租赁纠纷案例分析律师观点分析案情介绍：2019年11月1日，谢某某（我方当事人）与李某签订《房屋租赁合同》，约定谢某某承租李某位于北京市海淀区西直门XXX房屋，租期一年，租金5000元/月，押一付三。2020年春节谢某某回东北老家，之后发生疫情，2020年2月3日谢某某与李某通过微信协商就房屋租赁合同履行发生争议。李某诉至法院请求确认房屋租赁合同有效。开庭审理:本案开庭审理对方当事人坚持要诉合同无效。我方认为合同签订不违反法律行政法规规定，亦不违法公序良俗，对合同效力并不否认。我方提交转账记录、微信聊天、证人证言等证据材料。并针对争议焦点提出观点及法律依据情况证明该合同已经解除。案件结果：在我方的努力下，法院采纳了我方观点，判决驳回对方的诉讼请求。法律规定：《民法典》第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。律师建议：当事人在签合同时，认真审核合同条款，在自己对风险把控无法确定时，最好咨询一下专业人士。

建设工程违法分包合同无效，承包人能否按照协议主张工程款？请看本案成功驳回刘某某的全部诉讼请求，并支持反诉请求案情介绍：2019年7月，刘某某与张某一、张某二签订《北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同》，约定由张某一、张某二（实际未参与该工程）承包某大学的外墙保温粘砖项目劳务分包，工程款26万元。在施工过程中，张某一将其中保温板粘贴分包朱某某。朱某某在施工完毕后，要求刘某某按天支付保温板粘贴工人的劳务费，刘某某拒绝按天支付。朱某某带领工人在学校门口要工人工资，2019年9月19日张某一报警，在警方的调解下，刘某某于2019年9月26日向朱某某支付了保温板粘贴工人的劳务费217050元，加上张某一之前支付朱某某39450元，该项劳务费共计256500元。2019年9月28日，张某一与刘某某的老公曹某某达成新的协议，协议约定：外墙劈开砖粘贴单价每平方米50元（按实际测量面积计算），以前张某一、张某二和刘某某签订的合同作废。2019年10月24日，曹某某给张某一办理工程结算，总工程款150744元，支付90%，剩余款项待外墙粘砖完成后一次性支付。刘某某和曹某某共计支付张某一133000元后，剩余款项未支付。2022年1月17日，刘某某将张某一、张某二诉至法院要求：第一、判令二被告返还预支工程款166835.4元；第二、判令二被告支付刘某某违约金52000元。因本案涉及第三人曹某某和朱某某，刘某某申请追加第三人朱某某；张某一申请追加第三人曹某某，并提出反诉要求：判令刘某某支付张某一工程款18000元。开庭中张某一代理律师辩称：1、刘某某与张某一、张某二签订的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同》无效；2、刘某某不应该向张某一、张某二主张其转朱某某的款项；3、刘某某与张某一、张某二签订的合同被2019年9月28日张某一和曹某某签订的新协议代替；4、刘某某应当支付张某一的案涉工程款18000元。案件判决结果：一审判决：一、刘某某与张某一、张某二签订北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同，曹某某与张某某之间签订的协议书均属无效；二、刘某某于本判决生效后七日内支付张某一工程款15029元；三、驳回刘某某的全部诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。律师解读：本案刘某某与张某一、张某二签订北京市房屋建筑和市政基础设施工程劳务合同，曹某某与张某某之间签订的协议书虽然均属无效，但案涉工程竣工验收并实际交付使用，不存在质量问题，曹某某亦向张某一办理结算，因此，应当支付张某一工程款。反之如果案涉工程存在质量问题，发包方也可以要求承包方、违法分包方和实际施工人承担连带责任。本案涉及法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第七百九十一条第三款规定禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。

公租房转租由于疫情原因索要减免租金律师为当事人将减免租金讨回一、案情介绍2019年8月19日，原告（我方当事人）与被告签订《合作经营协议》，约定孟某某与郭某共同经营位于北京市东城区南锣鼓巷XXX店铺（以下简称涉诉房屋），约定经营期限为两年，2019年9月1日至2021年8月31日，保证金10万元，利润分配以租金形式支付每年115万元。孟某某依约向郭某支付10万元保证金及年租金115万元。2020年8月3日，房屋权利人告知孟某某，郭某不是涉诉房屋合法承租人，无权出租该房屋。2020年9月6日，房屋权利人将涉诉房屋收回。孟某某诉至法院请求解除原、被告双方签订的《合作协议》、退还保证金、减免房屋租金及赔偿损失（共计472283元）。开庭审理:由于双方签订的是经营合作协议，该房产是公租房，涉及合同效力问题。由于南锣鼓巷的房屋这么多年大多数公租房用来经营的，东城法院的判例一般会支持合同有效，所以在合同的效力上双方也未提出异议。开庭时对方提交的证据证明。对方提交的证据等等证明是我方违约，且欠对方的房租、不退押金等。我方提交转账记录、微信聊天、等证据材料。在庭审过程中律师又申请法院调取派出所处警记录的证据材料。我方主张由于疫情原因应当减免租金等，并针对争议焦点提出观点及法律依据。案件结果：在我方的努力下，法院一审、二审都采纳了我方观点，判决我方胜诉。北京市东城区人民法院（2020）京0101民初XXX号民事判决确认原告与被告签订的《合作经营协议》于2020年9月6日解除；判决被告支付原告可保证金51148元、房屋装修费15000元及租金287500元。北京市第二中级人民法院京02民终XXX号民审判决驳回对方上诉请求。律师建议：签租赁合同时一定要看房屋的性质，尤其是用来经营用房，公租房转租，租赁合同很可能会被认定无效。分析法律关系应看实质内容，本案表面上看是合作关系，实际上是房屋租赁关系。

一、无终止时间约定的合同如何终止合同没有约定终止时间的，可因当事人实施一定的行为而终止，例如债务人履行完合同的全部义务；当事人之间的债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债权人免除全部债务等《中华人民共和国民法典》第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。二、合同终止后的后果是什么合同关系终止后，发生相应的法律后果。1.合同权利义务消灭，未履行的合同义务不再履行;2.合同附随义务发生，并进入履行阶段;3.合同终止后，当事人的特定权利和合同的特定条款仍然有效;（1）合同中的结算和清理条款仍然有效。（2）当事人请求损害赔偿的权利不因合同终止而消灭。4.合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。应当注意的是，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。合同中的结算和清算条款是合同中相对独立的部分。所谓结算条款，就是当事人把某个时期的各项经济收支往来核算清楚的约定;清算在此意指金钱债务的了解。同合同约定的争议解决方法的条款一样，合同中结算和清算都不因合同的终止而影响其效力。三、合同终止具体有哪些情形法律快车提醒您，合同的终止情形主要包括：1.合同的解除情形。2.合同已经履行完毕的情形。3.合同的其中一方行使抵销权的情形。4.合同的其中一方免除对方债务的情形。5.合同当中需要履行债务的一方将债务提存的情形。6.合同的债权以及债务共同归属于其中一方的情形。7.其他法律规定或者约定的情形。