孙随勤

怎么做房产继承公证，费用是多少?产权人过世，留下配偶和3个继承人。现2个继承人放弃继承，配偶也放弃继承。房产公证该怎么做，费用怎么收?如果提供的房价总款合理，一定要估价公司出报告吗?办理房屋继承手续1、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;2、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：1、被继承人死亡证明;2、该套房屋的产权证明或其他凭证;3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;4、继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\\\\契税完税凭证(原件)。4、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。房地产继承过户所需的费用办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费：1、继承权公证费用;继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。2、房地产价值评估费用;根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，房地产价格总额(万元)累进计费率‰100以下(含100)5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.52001以上至5000部分0.85001以上至8000部分0.48001以上至10000部分0.210000以上部分0.13、房地产继承过户税费。由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。4、契税法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。相关材料：我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。办理房屋的产权过户需要有效的证明和具体的步骤：一、需要有效的证明1，老人的遗产，是所有继承人的共同财产。2，继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。3，如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。二、房屋继承登记步骤。办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。【上海离婚律师|浦东离婚律师】3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。办理房屋继承手续：一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：1、被继承人死亡证明;2、该套房屋的产权证明或其他凭证;3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;4、继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\\契税完税凭证(原件)。四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

在租住房遭受损害，物管是否担责？案由简介：李某承租川师某小区2单元5号房屋，租赁合同约定租赁期间的水电费、物业管理费由李某自理，某物业管理有限公司是该小区的物管单位，李某按每月50元的标准向物业支付了物管费。2010年12月20日，李某报案，称其在凌晨1点返回住处时，被一男子尾随，该男子进入其房间，意图对其进行强奸，后趁其不备，李某逃脱，并向公安机关报案，公安机关于2011年1月正式立案侦查。事发后，李某另寻住处，之后，李某以物管公司没有履行其应尽的管理义务为由，向法院提起诉讼，要求物管公司登报道歉，并赔偿另寻他处租住房屋租金损失2000元和精神损失费10000，李某起诉时，公安机关对案件正在侦查中。物管认为，并不存在刘某声称的受侵害事实，并且，物管也没有保护住户人身不受第三人暴力侵害的义务，况且，李某提起的是违约之诉，要求精神损害赔偿木有法律依据。法院判决：一审：判决驳回李某的诉讼请求。一审法院认为，原告主张在其租住房屋中，遭到第三人侵害，对此仅有单方面的陈述和公安机关依据其陈述作出的询问笔录等证据，没有其他证据佐证，况且本案正在刑事侦查过程中，公安机关对李某的报案尚未作出结论，所称的犯罪嫌疑人也尚未归案，因此原告主张受他人受侵害的事实，缺乏证据证明，不予采信。况且，本案原告系选择采取以违约之诉由提起诉讼，认为物管没有尽到保护住户人身财产安全的义务，但是，本案中，原被告之间并未签订书面的物业管理合同，因为物管公司没有约定的安全保护义务，根据国务院《物业管理条例》的规定，物管公司并没有保障住户人身安全不受侵害的义务，因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故此，判决驳回李某的诉讼请求。二审：一、撤销原审判决;二、物管公司应在判决生效后十日内赔偿李某经济损失人民币1950元;三、驳回李某的其他诉讼请求。二审法院认为：1、关于李某主张其在租住处受到他人损害是否属实的问题，本案原告陈述其受到侵害的行为，由于事件具有的突发性质和发生的时间，结合日常生活经验，不能要求当事人在案发后受到惊吓、精神高度紧张的情况下，注意保留此事件完整而充分的证据，本案中，刁某在有关公安机关所作的询问笔录，比较详细地记录了其受侵害的事实经过，改证据作为公安机关受理报案的档案材料，与一般当事人的陈述相比有更高的证明效力，另从法院调取的有关公安机关《受理案件信息记录》来看，也表明李某报案后，有关公安机关根据掌握的证据对此案进行了立案侦查，这两份证据可以相互佐证，基本证明李某主张的受侵害事实，且李某在完成证明责任后，物管公司在诉讼过程中没有能提供相应的反驳证据证明李某虚假报案或虚假陈述，因此认定李某受侵害事实成立。2，关于物管是否存在怠于履行安全保卫义务的违约行为的问题。虽然物业公司抗辩其未与李某签订书面物业管理合同，因此不存在法定或约定的安全保卫义务，但是，根据原告提供的其与出租人的租赁合同，以及原告交纳水电费、物业管理费凭证，可以认为，原告作为小区的居住者，已经事实上与物管公司建立了物业管理合同关系，享有相应的权利义务，因此，被告的抗辩理由不成立。被告又辩称即使存在安全保卫义务，其范畴也仅是协助公安机关维持小区的正常生活秩序，不包括保护原告的人身安全，原告受到犯罪行为侵害是刑事案件，应由犯罪分子负责。二审法院认为，安保义务作为《物业管理条例》第47条规定的法定义务和一般物业管理合同中管理人的一项主要职责虽不要求物管公司完全保证业主的财产利益和人身安全不受侵害，但是，要求对于居民反映的安全保卫问题和疏漏及时处理，对违法犯罪行为的及时制止、保护现场和报警，对小区突发事件的及时处理等，合理降低其受侵害的风险。本案中，某小区市场与居住区想混，人流量大，未能实行封闭管理，被告在进行小区管理时，更应采取与此情况相应的更严格的制度和措施来履行其应尽的安全保卫义务，但在二审审理中，物管公司对其履行了安保义务均为提供证据证明，安保义务作为合同义务，应由义务方物管公司承担相应的举证责任，由于被告未能举证证明其在履行物管合同尤其是事发当天尽到了合理、谨慎的安保义务，应认定物管公司存在未尽安保义务的违约行为。3，关于原告要求物管公司赔礼道歉、赔偿另寻他处租住房屋租金损失2000元和精神损失费10000是否有事实与法律依据。一审法院在受理本案时，原告明确选择了违约之诉并据此提供了相应证据和理由，而赔礼道歉和精神损害赔偿，系作为侵权损害赔偿的方式，因此原告以某物业公司违约为由要求其赔礼道歉和赔偿精神损害抚慰金缺乏法律依据。原告另要求赔偿转租赁造成的损失2000元并在一审中提供了其与原出租人和新出租人签订的房屋租赁合同，二审法院认为，上诉人因其在租住处遭受他人对人身的突然不法侵害，精神上遭到惊吓，且物业公司在此过程中并未能尽到相应的安保义务，因此上述人出于对自身安全的考虑，在事后选择转租他处，系其维护自身安全的合理举措，并未逾越一般人在此情况下的正常行为和采取的合理措施，由此带来的直接经济损失，在侵害人尚未明确和归案的情况下，应由在履行物管合同中违约行为的一方依照违约责任先行承担该损失，因此上诉人要求物管公司赔偿因其违约而遭受侵害后采取，合理措施造成的损失依法有据，应予以支持，印在续租期间租金变更为每月950元，因此物管公司应赔偿李某因单方终止合同的违约金1000元和搬迁期间的合理租金损失共计1950元。总结：业主在受到人身侵害后以物业公司未尽安全管理义务为由要求赔偿的，物业公司若不能提供证据证明自己已经全面履行安全保卫义务，应当承担相应的责任。

上海房产律师提供咨询【案情】王某与张某系战友关系。2000年1月的一天，战友聚会时，王某提出以4.5万元的价格购买张某闲置的一套住房，张某表示同意，并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日，王某按口头约定向张某支付购房款3万元，张某出具了收条。同年4月1日，王某向张某支付下欠的购房款1.5万元，张某向王某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年底完成”的保证书。王某于第一次付款后搬入该房居住至今，先后对该房进行过两次装修。此期间，王某多次要求张某办理房屋产权过户手续，张某一直借故推脱。王某遂将张某及妻子张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房制度改革时，其以成本价1.4万元购得该房，房屋登记所有人为张某，产权比例为全部。【处理意见】上海离婚律师该案在审理中有两种意见。上海离婚律师第一种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。理由如下：第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”；《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订书面房屋买卖合同，且该房被转让时仅住用了一年多。因此，本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。第二，该房的产权所有人为张某，张某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且王某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。【上海房产律师分析】律师赞同第二种意见。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，王某按照口头约定分两次全额向张某支付了购房款，张某接受并出具了收条和保证书，并向夏文保交付了房屋。王某完全履行了合同义务，张某已接受，此房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二，《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：（一）根据宪法和法律，规定行政措施，制定行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规”的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规，当然更不属于法律了。因此，本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。上海房产律师第三，《中华人民共和国民法通则》第75条规定公民的个人财产包括公民的房屋，那么《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）中的“共有财产”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《婚姻法解释》）中的“夫妻共同财产”自然也包括房屋。《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”《婚姻法解释》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”上海交通事故律师提供咨询本案中，基于买卖双方的战友关系，房屋买卖交易是以口头约定、交付房款、出具收据及履约保证书的方式完成。虽然张某没有书面表示同意或认可丈夫张某的售房行为，但王某搬入该房实际居住长达十年之久且先后进行过两次装修，张某一直未向王某提出过异议，王某有理由相信张某对于夫妻共同财产的处分行为是夫妻的共同意思表示，王某系善意第三人，其有偿购房的合法行为应受到法律保护。根据民通意见及婚姻法解释的相关规定，应认定本案中的房屋买卖合同合法有效。上海股权转让律师咨询上海律师：http://www.hao-lawyer.com上海离婚律师：http://www.shanghailvshi1.com上海房地产律师：http://www.hao-lawyer2.com上海交通事故律师：http://www.hao-lawyer1.com上海公司律师：http://www.hao-lawyer3.com