谢展飞

宅基地房屋是否可以买卖？——宅基地房屋买卖的裁判规则分析前言房地产业创造的国民财富节节上涨,已成为我国经济发展的支柱产业之一。随着农村人居环境向好与城市房价压力的增高,拆迁补偿利益驱动下，不少人将目光转移至农村宅基地房屋的交易，但出于保护农村土地和农民利益的考虑，国家对于具有社会保障属性的宅基地的流转态度是比较谨慎的，转让条件较为单一，此种张力下，相关案件层出不穷。司法实践中，外乡人、城镇居民购买宅基地房屋将面临着众多合同风险。一、宅基地使用权的法律属性及其与地上房屋的关系农村宅基地使用权是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规的规定享受、使用，且可以用来建造、保有以居住为目的的无限期建筑物及其附属设施的用益物权。根据《民法典》物权编和《土地管理法》等关于宅基地的规定，宅基地使用权具有三种基本特征：其一，无偿性，即农村农民取得宅基地不需要支付任何对价；其二，“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地；其三，权利主体及客体的特定性，即集体所有土地的占有者和使用者限于集体经济组织成员之间。由此，宅基地的流转具有限制性特点。需要注意的是，土地和房屋自然属性的不可分性决定了两者在法律调整上的密切联系。目前，《城市房地产管理法》规定了“房随地走”、“房地一体”的原则，通过保障建筑物所有人当然拥有土地使用权从而保障其建筑物所有权的安全。那么，宅基地使用权以及土地上房屋是否一体？此问题决定了宅基地转让之禁止的问题能否作用于房屋买卖契约的效力。2020年5月29日，最高院出具（2020）最高法行申3011号《行政裁定书》，认为根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条（今为《民法典》第三百四十四条），以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。因此在讨论农村宅基地买卖时，宅基地使用权和房屋所有权应当是一体的。“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。”《民法典》第三百四十四条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。二、宅基地及其上房屋流转的相关法律规定基于对农村土地予以特殊保护的出发点，国家出台了严格限制宅基地管理、流动的一系列政策，笔者梳理如下：《民法典》第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”三、宅基地房屋买卖合同效力的一般裁判规则在上述法律规范的调整下，结合目前国内的司法实践，笔者梳理宅基地房屋买卖的一般性司法裁判规则，总结如下。（一）宅基地房屋买卖合同的效力1、合同有效的情形（1）同一集体经济组织成员间房屋买卖合同有效。目前政府发布的一系列文件基本都是针对禁止城镇居民购买宅基地房屋，而对于统一集体经济组织的成员相互购买没有限制，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少，其效力相对明了，并且在此种情况下的转让明没有改变的房屋之下的土地性质，不违反《土地管理法》的规定。（2）受有批准权的机关批准并取得合法权属证书，房屋买卖合同有效。城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经由有批准权的机关批准，且经当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。2、合同无效情形根据土地管理相关法律规定，农村宅基地只能在同一集体经济组织成员内部进行流转，“房地一体”原则的束缚导致宅基地上房屋买卖主体受限，即宅基地的土地性质为集体所有制，不具备集体经济组织成员资格则不能成为宅基地的使用权人。此种情况下出卖房屋实质上是改变了房屋的使用性质，变相的用于非农业建设，违背法律强制性规定。故房屋买卖合同大多被判定为无效，无效的主要理由为：该类合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《民法典》第153条，合同应属无效。《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。（二）合同无效后的后果根据《民法典》第一百五十七条，合同被确认无效后的法律后果有三：返还财产、折价补偿以及赔偿损失。1、返还财产宅基地房屋买卖合同无效，应作如下处理：出卖人将房屋价款返还给买受人，而买受人应将房屋原状返还给出卖人。另外，若房屋再行转让的，合同被确认无效以后，如何返还财产？根据合同相对性原则，如果受让的第三人为善意时，原房屋的所有人则只能采取债权的保护方式要求买受方返还不当得利；当买受方与第三人恶意串通时，原房屋的所有人可基于物权请求权向第三方索还房屋。2、折价补偿若买受方对房屋造成毁损，买受方则应当承担相应的赔偿责任；3、赔偿损失有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在宅基地房屋买卖合同中，因为宅基地为限制流转物，法律法规和政策明确规定其不得买卖，买卖双方当事人都知道或者推定应当知道此种情形，故买卖双方对合同无效均有过错。但不可否认的是，此类纠纷多缘起于土地、房产的升值，故合同被确认无效的原因主要在于出卖方受利益驱动而违反诚实信用原则，而此类纠纷极大地影响了买受人的社会生活和社会秩序的稳定，如买受人不仅要腾房、生活状态受到影响，且可能丧失房屋价值上涨带来的收益以及间接利益，如房屋拆迁、转卖带来的收益，买受人的信赖利益严重受损。因此，在合同无效的过错认定方面，可以认定出卖人应对合同无效承担主要责任，出卖人应赔偿买受人相应的信赖利益损失，包括区位价值损失、房屋重置损失、购房款、拆迁利益等。《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。四、裁判案例链接陈久功与陈坚房屋买卖合同纠纷一审案件[(2019)京0113民初16472号]（一）案情简介1999年6月13日，经中间人介绍，原告与被告签订《买卖房屋草契》约定，被告购买原告位于顺义区×××号宅院（以下简称涉案宅院）内北正房六间、西厢房三间，价款96000元。原告为城镇居民。现原告起诉被告，要求确认合同无效，请求返还房屋。被告提起反诉要求原告赔偿信赖利益损失300万元（含房屋的区位补偿价70万元和重置成新价约140万元，含1996年的购房款96000元）。本案庭审过程中，法院对涉案宅院内所有建筑物的价值进行评估，对区位补偿价进行评估，对涉案宅院内外附属物的重置成新价进行评估。确定估价对象于价值时点2020年7月21日的区位补偿价和房屋、装修、设备及附属物重置成新价为1180887元，其中宅基地区位补偿价为363204元，房屋、装修、设备及附属物重置成新价为817683元。（二）法院认定1、农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，被告并非集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。2、合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。双方达成协议时应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。原告在转让涉案宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，原告应承担主要责任。被告不是村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。被告应将涉案宅院和地上房屋、装修、设备及附属物、集体土地建设用地使用权证返还给原告，原告应当对因合同无效给被告造成的经济损失依责赔偿。具体数额，本院参考《房地产估价报告》及现有证据，同时结合市场价格等综合因素酌情予以确定。（三）判决结果1、合同无效；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿信赖利益损失合计1600000元。3、被告向原告返还房屋。分析：本案中，原告在1999年就将房屋卖给被告，被告为城镇居民，被告在房屋内居住的10多年，并出资翻建、增添附属设施。虽然买卖合同经村委的盖章，但并未按照法律规定变更宅基地使用权手续，最终法院判决合同无效，但是也给被告相应救济方案，判决原告赔偿被告信赖利益损失。笔者根据评估报告的价值以及判决结果来看，损失比例7：3，即买受方承担30%的损失，出卖人承担70%的损失五、宅基地房屋转让相关法律问题的突破（一）宅基地买卖的试点政策2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定，其中即包含宅基地制度改革的试点工作。在此背景下，一些试点地区已允许跨村买卖。（二）上海地区法院关于宅基地买卖纠纷的内部意见针对宅基地房屋买卖纠纷，上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一［2004]4号）明确：第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。同时，规定对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。目前上海地区的相关案件即是按照上述指导意见进行判决。（三）关于宅基地继承的最新意见自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，近日对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

创业公司之股权结构设置一、《公司法》范畴内的不同股权比例的实际意义100%比例持股，此属全资持股的情形。从公司形态上来看即为一人有限责任公司。该种形态下的优势在于创始人完全控制公司。缺点在于，在财产混同的情况下，股东个人将会承担公司的无限连带责任，不利于风险分担。另外，从创业角度来看，因为没有合作伙伴的加入，创业者在经营和决策方面会承担较大压力。67%比例持股，即掌握三分之二以上股权，此属绝对控股的情形，可在重大决策方面发挥决定性作用。《公司法》第四十三条规定，“股东会会议作出修改公司章程，增加或者减少注册资本，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过”。在公司重大决策上，控股股东享有一票决定权。51%比例持股，此属相对控股的情形，可在非重大决策方面发挥作用。《公司法》第一百零三条规定，“股东出席股东大会会议，所持每一股份有一表决权。但是，公司持有的本公司股份没有表决权。股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。”在公司非重大决策上，一般决议只需要表决权过半数同意。34%比例持股，此属拥有一票否决权情形。5、10%比例持股股东可以召开股东会临时会议，以避免股东会不能有效运转的问题。同时，依据《公司法》第一百八十二条，“公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司。”持有公司全部股东表决权6、7、1、利益分配不均创业公司资源的投入，包括资金投入、技术投入、人力资本投入与其他商业渠道。其中，除资金投入外，其他资源投入很难直接进行商业价值评估。创业之初，许多公司创始人会直接以资金投入比例确定股权比例，容易导致股东因资源投入类型不同而在表决权和利益方面分配不均，进而产生矛盾。3、缺乏员工激励相较经营成熟的公司，创业公司常具有不稳定性，存在一定的经营失败风险。因此其吸引员工的主要因素往往不是稳定的待遇，而是创业梦想和业务市场前景。若创始人缺乏长远眼光，不考虑员工股权激励的股权份额，便难以吸引、留住核心人才。三、如何合理设计创业公司的股权结构2、防止股权平均化不建议平分股权。比较理想化的股权分配方式是：创业公司核心创始人享有绝对控股地位，即维持3、设置合理的股权阶梯在考量贡献正相关的情况下合理设置股权阶梯。不同类型的股东对公司贡献方式不一样。因此，应根据其公司运营模式、人力资本价值等因素确定其股权比例。其一，对于纯投资类型的股东，即财务投资人，由于其不在公司任职，经营贡献度相对较小，宜综合衡量股权价值以确定其股权比例。其二，对于资源型股东，即兼具资源投入者和创业模式设计者双重角色的股东，要依据一定的标准量化其对公司的贡献确定其股权比例。即核心创始人股权占比较高时，应有相匹配的责任担当。结合《公司法》的相应规定，笔者建议三人股东的创业公司可以将股权结构比例设计为70:20:10，如此可在保障核心创始人控制权的同时，使其他持股比例股东也在一定程度上拥有对公司的监督、参与权利。5、设置股权分配动态调整机制公司是由人和资本两种要素组成的经营主体，在公司发展过程中，随着股东和资本的变化，公司的股权结构必须根据变化的情况适时调整。创业公司应事先安排好股权结构的动态调整机制，如股东退出、增资扩股、股权激励等，防止股东之间发生分歧和矛盾影响公司正常发展。

一、何谓公房公房是我们国家房屋供给特殊时代的产物，公房即国家或集体所有的公有房屋。政府为了解决城市居民的住房问题，会把一部分房屋分配给单位职工（单位也是国有企业），也就是我们所说的单位分房。还有就是早年代城市拆迁改造，分配了公房。从法律上来看，是国家和集体出租给承租人，承租人缴纳租金，因历史原因，一般租金比较低，并且没有涨幅，几十年租金都可能只有几十块。由于公房的权属以及居住性质，遇到征收动迁，征收补偿利益一般归居住人所有，上海地区因为房价比较高，公房拆迁涉及利益动辄几百万，并且由于其权属模糊，涉及到家庭几代人的利益，由此产生了大量的诉讼纠纷。二、公房征收补偿利益主体根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“实施细则”）第二十三条，（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。《实施细则》第四十四条，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。由上述可知，公房征收补偿利益归归公有房屋承租人及其共同居住人共有。公房承租人怎么认定？根据《实施细则》，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效租用公房凭证补偿。以租用公房凭证记载的承租人为准。同住人怎么认定？根据《实施细则》，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。三、同住人的认定实践中涉及诉讼的公房同住人认定比较复杂。除《实施细则》规定的“在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”外，适用的法律依据主要是上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称“解答”）。（一）“他处有房”的认定，根据《解答》，他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》沪高法民〔2020〕4号（以下简称“高院纪要”）进一步认为：“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。（有的当事人前来咨询，说对他家亲戚已经享受过动迁分房，应该没资格享受自己老公房的动迁安置利益。律师耐着性子和他解释对方不是公房动迁，还被当事人嗤之以鼻，这就法律学科懂一点甚至不如一点不懂的尴尬。）职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。（二）“居住困难”的认定，居住困难主要是指他处虽有住房但居住困难的情况。《高院纪要》进一步认定：“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。”（三）同住人的特殊认定情形根据《解答》，有下列情形之一的人，也视为同住人：1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。（类似空挂户口，和房屋来源没有任何关系，一直在自己的产权房屋内进行实际居住的，不属于特殊情况。）（四）不被认定为同住人的情形有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。四、公房征收利益如何分配关于公租房的拆迁补偿款的分配主要遵循一人一份、均等分割的原则分割。在这个问题上，承租人在下列特殊情况，可以享有拆迁补偿多些：1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来来源，且按均分所得的补偿款，无法见得房屋保证其正常生活的。2、承租人或同住人在取得公租房承租权时额外支付过较多款项的。3、对公租房内居住的未成年人实际承担监护义务的。实践中，法院对各类型的补贴归属基于实际情况，有一定的倾向性。目前上海公房补偿利益的政策是根据住房面积计算补偿款再加托底保障。补偿款的组成基本包括：房屋价值补偿、面积补贴、价格补贴、装潢补偿、搬迁奖励、签约奖励、临时安置费、设备迁移费等，如属于居住困难户还有居住困难补贴。房屋价值补偿、面积补贴、价格补贴俗称“三块砖”，由承租人及同住人享有，但很少有平均分配，法院一般会综合考量各方因素，确保各方之间利益平衡。搬迁奖励、临时安置费、设备迁移费等应归确因征收而搬家和临时过渡的承租人、同住人。其他奖励和补贴一般由征收时房屋内实际居住的人之间分割。困难补贴有特定指向性，归困难对象所有。