徐远翔

一、中介谎称房屋“满五唯一”致买方多缴税费被判赔2017年3月初，厦门某物业公司工作人员在朋友圈发布一则房源信息：3房2厅2卫，报价538万元，满五唯一（产权取得满5年且为出卖方名下唯一房产）。不久，在该物业公司居间下，王某与沈某等签订房屋买卖协议。同日，王某与物业公司签订佣金确认书，确认居间报酬为8万元。虽然物业公司广告上标明这套房子“满五唯一”，可是并未向沈某核实。王某已向物业公司支付居间报酬4万元，然而因该房屋并非出卖人名下唯一房屋，过户前他缴纳了转让房屋的个人所得税2万余元。王某因此拒付剩余的4万元居间报酬。物业公司提起诉讼，要求王某支付剩余居间报酬及相应滞纳金。法院审理认为，物业公司未尽调查义务便发布案涉房屋“满五唯一”的广告，存在进行虚假宣传的行为。根据现行税收政策，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。物业公司虚假宣传造成预期交易成本增加2万余元，损害了王某的利益。物业公司违反了《合同法》规定的居间人如实报告义务，在其提供虚假信息所造成的损失范围内不得要求王某支付居间报酬，最终判决王某向物业公司支付居间报酬近2万元。法官说法大部分普通居民在从事不动产交易时，需委托中介机构提供居间服务。可是，部分中介机构为促成房屋交易，疏于提示交易风险，故意隐瞒房屋瑕疵，甚至采用夸大宣传、虚假承诺等手段促成买卖双方交易，从而滋生交易困扰，损害委托人合法权益。本案的认定，有利于促进房屋买卖中介公司提高服务质量，保护消费者的合法权益。二、加装电梯受阻高层业主起诉低层业主胜诉越来越多的旧楼加装电梯，可是因高低楼层业主之间利益诉求不同，引发的纠纷也不少。下面就是一起高低楼层业主因加装电梯产生纠纷的案例。蒋某、杨某等11名原告与张某等3名被告均系厦门某小区同一单元住户，张某等系低层业主。2016年4月，有关部门出具许可证，审核通过该单元住宅加装电梯项目。杨某作为业主委托代理人，与具备相应资质的电梯公司及建筑公司签订合同，由对方负责电梯加装、井道施工。拟加装电梯单元业主意见、平面方案图、效果图复印件均进行了张贴公示。可是，张某等3名业主却在施工现场阻挠施工，并在自家厨房窗外搭建铝合金防盗网，造成电梯井道无法施工。法院认为，该单元加装电梯依法取得许可，同意增设电梯的业主比例符合法律规定，蒋某等业主增设电梯的行为合法，张某等业主不得阻挠施工。判决张某等人停止对加装电梯工程施工的阻挠和妨碍，拆除各自安装在厨房窗户外墙的铝合金防盗网。法官说法此类纠纷的处理，与单元楼层全体业主的生活息息相关。对于高低楼层业主之间的不同利益诉求，既应尊重全体业主经由多数所达成的意见，亦应重视个别低楼层业主的利益诉求。在多数业主经由法定程序取得行政许可的情况下，个别业主应当对于“多数意见”给予尊重，不得妨碍、阻挠施工。但多数业主也应充分考虑因加装电梯给低楼层业主带来的通风、采光及潜在的房价贬值损失。在充分协商的基础上，给予低楼层业主必要合理的补偿。三、擅自分配停车位收益业委会遭起诉输了官司2013年至2017年，某小区业委会将小区停车位出借，陆续获得了租借费用480万元。得知业委会将该笔费用中的30%分给物业公司时，业主王某和吕某持不同意见，将业委会诉至法院。经查，2013年12月1日、23日、26日，业委会先后三次对这480万元作出分配决定，写入了《会议纪要》并进行公告。而王某和吕某认为，业委会在未召开业主大会，也没有按法定形式经小区业主共同讨论决定的情况下，作出车位出借款项的分配决定，侵害了业主的利益，请求法院判令撤销《会议纪要》及公告。法院审理认为，业委会作出相关决议未召开业主大会审议并经相关业主、业主大会同意或授权，违反了《物业管理条例》中“必须由业主共同决定”的规定，其行为侵害了小区业主的合法利益，应当予以撤销，支持了王某和吕某的诉讼请求。法官说法业主所享有的权益，既包括实体权益，也包括程序权益。业主大会或者业委会不得作出侵害业主实体权利的决议，例如限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权益。同时，业委会也不能逾越法定或者约定的权限范围、违反程序性规定作出决议。来源：最高人民法院司法案例研究院