高东

一、挑选中介房屋交易买卖双方必须挑选一家资信可靠的中介公司，这是保证安静的前提，所选中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员。而且操作也比较规范。中介会根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥二、审查房屋权属买方和中介公司要对房屋的权属情况有所了解，首先查看房产证上的产权人与卖家身份证是否一致如果房屋属于共有产权，则要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明，在签署房屋买卖合同时，共有人不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《夫妻法》规定，凡夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，应要求卖方出具有夫妻双方同意出售房屋的证明。三、了解房屋使用状况，首先，要确保房屋产权证是真实的，根据产权证，可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是公还是居住等内容。另外可以到房屋所在地的房产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或其他形式限制权力，是否已设定抵押！四、实地查看房屋质量买方除了向左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或者质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先查看房屋是否有私自搭建违章搭建的情况。第二观察房屋内部结构，如户型是否实用。管线走向是否安全、合理，天花板是否有漏水迹象，墙壁是否有脱皮情况等，第三、检查水龙头、供电、供暖等情况，最后买方要对简单的新装修多留意，有些新装修是为掩饰房屋本身的质量缺陷！五、买卖双方面谈并签合同即使通过品牌中介公司交易，也不能排除个别素质不高的业务员从中作手脚，因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中发生的税费有所了解，具体如下查档20元公证费成交价的0.3%营业税：成交价的5.6%1、普通住宅满5年（含5年）免征。2、普通住宅未满5年，全额征收。3、非普通住宅满5年，差额征收。4、非普通住宅未满5年，全征个人所得税：成交价的1%1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。4、直系赠与，看老证，满5年免征。5.需缴纳其他相关税费。六、双方备齐证件准备过户,需要证件：1、房屋所有权证书2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)4、房地产评估报告5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)6、房屋买卖合同7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)8、买房的身份证七、过户第一步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。第二步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。第三步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。第四步，买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，房地产管理部门要查验有关证件，审查产权，拿受理单。第五步，凭受理单向房地产交易管理部门缴纳手续费和相关税费，纳完领取税契证。第六步，凭完税契证到房管部门办理房产证。第七步，凭完税契证到土地管理部门办理土地证。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。八、交接

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今天由高东律师为大家讲讲签订合同的重要条款都有那些及注意事项：一、合同标题，比如我们所说的理财合同，这就是合同标题，但好多合同是写着理财合同，但合同内容与标题完全是两回事，写着理财合同，内容变成借款合同，那这个合同就是借款合同，而不是理财合同。二、合同编号，合同编号是为了签订合同的双方当事人能更好的管理好合同而必备的条款。三、合同的签订地，好多合同忽视了这一点，没有约定合同的签订地，只约定了合同争议的法院，但谁知该约定的管辖法院没有管辖权，如果约定合同的签订地为争议解决的管辖法院，那该约定就是有效的，如果没有约定合同签订地，那该约定管辖法院有可能无效。四、合同主体，这是合同承担权力和义务的责任主体，必须明确。合同主体是公司呢？还是个人呢？如果是个人，要写好个人的身份信息，住址，电话；如果是公司必须要写明公司的全称，法人姓名及联系方式，如果是委托人代签合同必须要有正规合法的委托手续。五、合同原则，这其实就是订立合同的依据和遵守的法律规定，普通合同不外乎根据《合同法》、《民法总则》等相关法律作为依据，但金融合同必须还要遵循银保监会发布的规范性文件和国务院各部门发的部门规章和地方政府发布的地方性法规。但好多合同的当事人对专业性很强的合同不了解，随便根据合同法的规定，就签订合同，后因合同违反行政法规的规定被法院认定为无效合同，这样就给当事人造成很大的损失。六、合同标的，本合同所指向的是理财产品或出借的金额就是合同的标的，合同的双方甚至好几方签订合同的内容不外乎都围绕着合同标的而约定权力和义务。七、合同目的，好多合同不会写在合同内容里面，除非一些超大国家项目或政府内项目会写进来，但从签订合同的性质来看，是否约定要根据当事人的意愿来确定是否增加本条款。八、合同的履行方式，理财合同的投资方式是现金或转账，还是委托第三方转款，都要明确约定。而且借款人是公司还是个人，款项转给谁，收款账户等都要详细约定，如约定不明确，出现纠纷就很难取证了。九、利息及合同履行期限，比如理财合同，理财期限约定的是三个月，月息是2分的利息，每月清算一次利息，合同到期后偿还本金或本息一次结清都要明确约定。十、权利和义务的约定，该条款约定合同中投资人享有的权利和义务以及理财方的权利和义务，权利与义务约定的越详细对投资人更有保障。十一、违约责任的约定，合同到期后，有一方不按合同的约定履行义务，需要承担相应的违约责任，比如违约后需要缴纳每日万分之五的利息，每月百分之五的违约金，或直接约定偿还借款本金的百分之20，等都是违约条款应当约定的。十二、担保条款，该条款可以约定到合同首页，也可以约定到合同内容中，也可以作为补充协议或另签一份担保合同，但不管怎么操作，都是要让该合同能够正常履行，降低投资人的风险，担保有人保或物保，保证方式有一般保证，或连带保证责任，如何约定要看合同中的标的金额和借款方的资质和能力了。十三、合同的修改和变更，该条款约定合同双方出现新的情况，或不可抗力，或重大法律事件时，如何更改或变更合同的一项条款，也非常重要。十四、争议解决方式，该条款约定双方发生争议如何解决，去诉讼仲裁，去哪个法院等方面的约定。十五、合同生效，该条款约定合同生效的时间，是双方当事人都签字后立即生效还是附条件的合同生效等。十六、合同的签署和盖章及日期，要查看合同的签署人是否有权签字和盖章。