王岭

关于新冠疫情期间的租金问题，法律界已经有很多文章对其进行了探讨、分析、论证。租金问题之所以备受关注，很大程度上在于疫情及防控疫情所采取的管制措施对市场主体的营业活动造成了极大影响，封城、场所管制、交通管制等措施的实施使得多数市场营业场所无法营业。因此，引发了人们对疫情期间租金问题的广泛讨论。目前，关于租金问题主要存在两种路径：1、疫情构成不可抗力或情势变更，导致承租人无法实现合同目的或继续履行合同将对承租人明显不公。承租人可以据此主张减免租金（变更合同、债务免除）或解除合同。2、疫情对出租人构成不可抗力，导致出租人无法履行保障租赁场所合理使用的义务，进而导致出租人违约，承租人可以据此拒付租金。同是讨论租金问题，这两种观点有本质不同，第一种以合同法中的公平原则为支撑，第二种以合同法中的抗辩权为依据。由于很多文章对两种路径进行过详细论述（特别是第一种路径），笔者不再赘述。本文将对两种路径做一个评析比较，为行文方便，笔者将两种路径分别称之为公平原则、抗辩权。另外，由于多篇文章已经论述此次疫情是否构成不可抗力及情势变更，笔者不再赘述，本文以此次疫情及政府为防控疫情采取的管制措施所产生的客观状况（为行文方便，下文简称为“疫情”）构成不可抗力或情势变更为前提。一、公平原则视角下，疫情对承租人构成不可抗力或情势变更，指向合同履行的结果（合同目的），其主张减免租金；抗辩权视角下，疫情对出租人构成不可抗力，指向合同履行过程（合同义务），其主张拒付租金。承租人以公平原则要求减免租金，该诉求的前提是疫情构成不可抗力或情势变更，导致其无法实现合同目的或继续履行合同将对其明显不公，因此承租人可援引公平原则要求出租人减免相应期间的租金。而抗辩权，则是疫情对出租人构成不可抗力，导致出租人提供的租赁物因政府采取管制措施而无法正常使用（如租赁场所被封闭、通往租赁场所的道路被管制、租赁场所的水电被限制使用），出租人因此而构成违约，承租人以此拒付租金。因此，公平原则和抗辩权是两种完全不同的路径，公平原则以合同履行的结果（含潜在结果）为依据，抗辩权则以合同现实义务能否履行为判断标准，两种诉求的法律基础有本质的不同。二、合同法以违约责任为主要归责形态，公平原则（公平责任）本质上是一种衡平责任，是对适用违约责任可能产生的不公状态的矫正，是一种补充责任形态。过度强调公平原则会破坏合同法的违约责任体系。合同法以权利义务为基础，为保障合同当事人依约履行合同，合同法设置了违约责任。违约责任是对守约方的保护和补偿，也是对潜在违约行为预防。违约责任是严格责任，不考虑违约方是否有过错，也不考虑该违约行为是否系第三方造成（也是基于合同的相对性），只要当事人未完全履行合同义务，就是违约，就应当承担违约责任。但在归责时也会考虑特定的免责事由，如不可抗力。租赁合同中，承租人的主合同义务是给付租金，给付租金系金钱债务，不存在履行不能的情况。因此，承租人少付、延付、拒付租金都是违约行为，违约就要承担违约责任。但承租人不仅不想承担违约责任，反而还想让出租人减免租金。这是什么逻辑呢？是因为不可抗力这种免责事由吗？不是，因为支付租金这种金钱债务不会因不可抗力而履行不能（在电子支付发达的今天，不可抗力甚至也不是金钱债务迟延履行的免责理由）。这时很多人会说是因为承租人因疫情无法实现合同目的或继续履行对承租人明显不公，进而导致无法经营或经营困难，出现亏损，所以你出租人要减免租金。承租人亏损，出租人为什么就要减免租金呢？银行会因为债务人亏损就免除其债务吗？这时，人们搬出了公平原则，这个原则在此情形下最基本的逻辑是扶危济困、同情弱者（当然了，承租人也可能只是暂时的弱者），翻译的直白一点就是谁穷谁有理（如果出租人此时也很困难，该怎么办？）。站在中立的角度，我想一般人都会对这种逻辑产生质疑。合同法的归责基础是违约责任，只有在适用违约责任会产生严重不公时，才可以用公平原则（公平责任）进行矫正。而在疫情期间的租金问题上，公平原则似乎已经演变成了谁亏损谁有理的逻辑，这显然是不恰当的。因此，在租金的问题上，过度强调公平原则是对合同法违约责任体系的破坏，也是对合同相对性的破坏，因为公平原则考虑的不是合同内的权利义务，也不是合同的内部形态，更不是明文规定的法律规则，而只是一种外在的道德绑架。三、公平原则指向合同履行结果，是一种向后的预测性评价，裁判者的自由裁量空间较大，主观性较强。抗辩权指向合同履行过程，是一种向前的过程性评价，客观性较强。如前所述，公平原则指向合同履行的结果，其以合同变更、解除为前提，而合同的变更或解除则以不可抗力或情势变更导致合同目的无法实现或继续履行对承租人明显不公为前提。而合同目的能否实现、继续履行是否对承租人明显不公，均是对未来的一种预测，需要全面考虑将来可能发生的情况，如经营目标、租赁期限、租金变化趋势、疫情可能持续的期间、复工复产的进度、地方政府的政策、行业的整体状况、市场情绪，而这些未来因素是预测性的，多是发展变化的、不确定的。当这些因素摆在裁判者面前时，自由裁量权就占据了主导地位，不同的裁判者有不同的认知，裁决结果则可能差异较大。而抗辩权则是在合同履行过程中，基于对合同相对方履行义务情况的判断，而决定已方是否履行相应义务的权利。具体到租赁合同中，就是判断出租人提供的租赁场所能否正常使用（如：租赁场所有无被政府管制封闭、通往租赁场所的道路有无被管制封闭、租赁场所的水电有无被限制使用），若租赁场所不可以正常使用，则承租人有权行使抗辩权以拒付相应期间的租金。因此，相较于公平原则需考虑诸多主观性较强的因素，抗辩权的判断则显得简单客观。四、现代司法不是春秋决狱，在法律原则与法律规则并存的情况下，要优先适用法律规则，而不是越过法律规则直接适用法律原则。公平原则是法律原则，抗辩权是法律规则。法律规则一般是具体明确的，针对的是特定类型的法律行为，有具体的调整范围，能很好地限制自由裁量权的滥用；而法律原则一般是抽象的、概括的，没有特定的行为模式假设，不针对具体的法律行为，甚至只是一些价值观和道德原则的复述（公平原则即是如此），法律原则的这种特性，决定了其在法律适用上的不确定性、灵活性，裁判者能够最大限度地发挥自由裁量权。正是基于上述特点，对于特定法律问题，在法律规则和法律原则并存时，现代司法要求优先使用法律规则，以限制裁判者的自由裁量权，避免适用法律原则带来的不确定性、随意性。当然，在穷尽法律规则或适用现有法律规则无法实现个案正义时，则可以适用法律原则。具体到疫情期间的租金问题，在抗辩权这种法律规则存在且能够解决租金问题的情况下。我们不宜绕过抗辩权而直接适用公平原则。否则，可能会导致裁判结果的不确定性，甚至辜负了立法者设计周延的合同法体系。当然，在租金问题上我们首先想到公平原则也不是没有原因的。多年的司法实践，造成了法律人在遇到新型法律问题时首先想到的是司法解释、司法判例（司法解释、判例固然有用，但有时也会限制我们的思维方式）。以至于我们此次面对租金问题时首先想到的是2003年最高法的那个工作通知（虽然是个已经失效的通知），因为非典和现在的疫情具有高度相似性。我们对司法解释的严重依赖已经达到了让我们忽视立法机关颁布的法律规则的程度。这或许是司法权蚕食立法权的一个体现吧，当然，司法机关发布的司法解释对于弥补立法的缺漏、滞后也做出了很大贡献。综上所述：关于疫情期间的租金问题，从承租人的角度看，有公平原则（减免租金）和抗辩权（拒付租金）两种解决路径。通过上文的分析，笔者不建议过度强调公平原则，建议优先运用抗辩权来解决租金问题，若抗辩权无法达到目的，再考虑运用公平原则主张诉求。但无论哪种路径，都建议租赁双方首先协商解决，疫情之下没有谁可以幸免，租赁双方应互相理解，共渡难关，持续稳定的租赁关系对于双方来说都是一笔财富。