乐沫沫

选到心仪的房产后，下一步要做的就是签订房屋买卖合同了，本文讨论的是关于期房的房屋买卖合同，因为相对于现房或二手房，期房的交付时间通常在签订合同之后的2—3年，因此相对而言存在的风险会比现房多一些，因此在签订合同时需要给与更多关注点。经过一番梳理后，结合实务操作，主要有如下几点：01签订合同前先查看五证。先前已经谈过了关于《购买期房时查看五证的重要性》，这里不再赘述，但再次强调一下，签订房屋买卖合同之前务必先查看五证。02查看合同中所载明的地块性质是否与你之前了解的情况一致。老百姓最常接触到的是地块用途通常为住宅或商业，商铺或办公性质的房产一般来说都能分辨，但是对于现在市场上宣传比较多的公寓、LOFT等，许多老百姓以为也是住宅，而实际上这些品类的本质也是商业，只不过开发商通常宣传的卖点在于居住而已。住宅和商业的区别很大，住宅的产权是70年，而商业的产权仅为40年，住宅的首付款（20%—40%，因政策变化而变化）往往低于商业（50%—60%），商业的水、电、天然气、暖气费用等均高于住宅，此外，住宅能落户，而商业通常而言是不能落户的（也不排除有少数能落户）。03土地使用年限。合同中在土地使用年限一栏会载明该土地自X年X月X日至X年X月X日，起始时间是从该地块出让之日起算的，而非开发商开始建设或者房产建成后才开始起算。而从地块出让之日开始，可能中间会经过闲置、转让等多道程序，这些经过多道程序的地块以及我们俗称的“烂尾楼”，往往在开建之前都已经经过了很多年，所以剩下的实际利用年限会大打折扣。举个例子：某地块2010年出让，遇到房地产周期下行，闲置了5年，转让后开建又等了2年，建设用了2年，等2019年房产交付时，70年的产权实际上已经过去了9年。04限购限贷。签订合同之前应先了解自身是否属于限购限贷范围，否则一旦签了合同而发现存在限购限贷，而开发商又提请注意该事项，你需要向开发商支付相应违约金。实践中经常遇到这种情况，因为征信无法通过，则无法办理贷款，贷款属于房款的一部分，如果开发商未如约收到贷款，买受人需要向开发商支付违约金，逾期支付实时间长的话，不仅收取违约金还需要解除合同，违约金比例通常不低，所以提前了解清楚自身情况非常重要。05精装房应仔细查看交付标准与样板间展示是否一致。现在市面上的许多新楼盘都采用精装交付，精装交付相比毛坯交付需要注意更多问题，开发商做样板间时通常都是精耕细作，但进行大批量装修时往往不能做到真正的“精装”，重点关注合同中所载明的装修材料品牌、提供的部品种类品牌型号等是否与样板间展示的一致？此外，精装房在交付检查时尤为需要注意检查实际交付的质量。06仔细查看合同附图。合同附图主要是房屋户型图，样板间展示的户型与合同上载明的户型图是否一致？尤其关注门窗的开启方向、各个空间的尺寸标注等内容。07查看合同中对小区配套是否提及。开发商通常会在售楼处展示小区沙盘，在沙盘上会设置各类配套设施，比如幼儿园、游乐健身设施、物业用房等等内容，如果对自身购房产生较大影响的配套，需要重点关注是否与沙盘展示不一致。08了解地块周边环境。我们在购买房产时往往只会关注房子和所在小区本身，很少会去了解周边环境。如果小区周围存在一些污染源如发电厂或老百姓忌讳的场所如火葬场等，则应该提前注意，如果确实有所顾忌，就不应该选择该楼盘。

生活中，我们经常会遇见房顶漏水、卫生间漏水、墙皮脱落等情况，尤其在一些老小区，因为使用年限较长，房子老化，出现需要维修的事项更为常见。但很多人对于应该由谁承担维修责任和损失的问题，通常是搞不清楚的，很多人第一反应是找物业。在工作中，也经常会接到许多类似的咨询电话，许多当事人觉得不应该由自己承担责任，但又不知道该找谁？其实，根据待维修事项的范围、具体部位以及交付时间的期限不同，对应的责任人都不相同。01专有部分和共有部分根据《物权法》第七十条规定：建筑物内的住宅、经营性用房等属于专有部分。通常来说就是你买的住宅或商铺属于专有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。02各部分的维修责任专有部分：根据《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定专有部分中的各个部位均有对应的保修期限（详见《什么是“两书”》）。如果专有部分的待维修项发生在保修期内，则应该由开发商进行维修并承担造成的损失；如果专有部分的待维修项超过了保修期，则应该由业主自身承担维修责任、损失或由此给第三人造成的损失。共有部分：如果在保修期内出现了损坏，则应由开发商进行维修并承担相应损失；若超过了保修期，则应由物业牵头，用公共维修基金进行维修和并赔偿由此造成的损失。看到这里，大家应该明白了房子出现损坏的情况下，应该找谁来承担责任，而不再是一味地找物业了。

开发商在向业主交付房产之前，通常会要求业主先去缴纳一笔大修基金，很多人对这笔费用的名称很熟悉，但对这笔费用为什么要交？交了之后由谁来保管？怎么花这笔钱？往往是一头雾水，说不出个所以然来，甚至很多业主笑称：交了这笔钱以后，就不知道这笔钱的去向了，甚至很多人以为这笔钱是政府有关部门应该收取的行政性费用，类似于税费。看来，大家对这神秘的大修基金知之甚少，今天就为大家揭开这项大修基金的“神秘面纱”。大修基金学名叫维修基金(maintenancefund)，又称"公共维修资金"、"住宅专项维修基金"，是指业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。01用在哪？大修基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。02谁来管？业主大会成立前，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，就是由我们知道的房管局代管。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金账户。03怎么用？业主大会成立前的使用流程：1、物业提出使用建议；2、占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主讨论通过；3物业组织实施计划；4、物业向主管部门申请列支；5、主管部门同意后，向银行发出通知；6、银行将资金转至维修单位。业主大会成立前的使用流程：1、物业提出使用建议；2、业主大会通过建议；3、物业组织实施计划；4、物业向业主委员会申请列支；5、业主委员会审核同意后，报主管部门备案；6、业主委员会向银行发出通知；7、银行将资金划转至维修单位。04房屋所有权人更改后，新业主可以受让老客户缴存的专项维修资金么？新业主应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。在日常生活中，无论是二手房买卖还是赠予、继承等方式产生的所有权更改，通常很少会想到去签订《住宅专项维修资金过户的协议》，这个值得大家注意。05业主如何知道该专户账户上还有多少钱？有监管么？管理该住宅维修专用资金的房管局或业主委员会，均应至少一年核对账目，并向业主公布关于该资金支出和结余情况，并接受相应的审计。若该资金不足首期缴存金额30%的，则应通知业主进行补缴。