孙奇男

律师观点分析在房屋买卖合同签订后，原告即交付房产，被告已经实际装修使用并办理房产证后，仍然拖欠大部分房款，原告多次催讨无果后，委托我代理诉讼，庭审期间，被告主张对合同相对方不明确，且在对交易方式不满意的情况下，签订了合同，该合同的履行违背了其缔约初衷，被告主张如其对缔约主体及履约方式提前知情的话，就不会签订合同，我方旁征博引，从多角度举证并论证，驳斥了对方的主张，通过审理，法院支持了原告的主要诉讼请求，维护了原告的合法权益。

本案中原告已经按照合同，充分并适当的履行了合同义务，原告合同义务的履行，是按照双方约定的履行方式，在合同的第三条、购房定金、及第六条、付款方式，均约定由原告向居间方大盛地产履行付款义务，即为原告合同义务的履行方式。这是三方合意的结论，已经写进合同，不容推翻。同时被告方主张的仅有大盛地产出示收据，而非正规发票，这是毫无道理的，首先大盛地产并非该合同的真正当事人，而仅仅是居间方，在合同成立后是以合同履行辅助人出现在该法律关系中的，正式的房屋买卖增值税发票是在房产局交易过程中，由房产局出具，大盛地产作为合同的履行辅助人，在依约接收合同价款后为原告出具收据，符合正常的交易习惯。另外被告主张的合同的履行，一切都以居间方的通知为前提，合同义务的不履行系由于居间方未进行通知造成的，该说法没有任何证据支撑，同时这也与被告之前的说辞相矛盾，被告于开庭阶段主张该合同双方已合意解除，而事实上直至起诉之前，原告都没有解除合同的意向，所谓的合意解除，是被告方一厢情愿的说辞，还原事实的本身就是被告方中途毁约，并将解除合同的意愿强加给原告，为己方毁约的寻求合理性，当时被告的本意已经不想履行合同了，居间方的通知已经于事无补，既无法成为合同履行的前提，也无法起到保障合同履行的作用。之前说是合意解除，后面又说是由于居间方的原因，被迫解除，前后矛盾的说辞，不攻自破。被告方始终主张居间方不配合，导致合同无法履行，就居间方的具体如何不配合始终无法详细列举，无法举证。且该告知义务尽否，并不能成为被告公然违约的理由，合同中也没有哪个条款约定，如居间方居间义务履行出现瑕疵，即成为触发约定解除权的条件，而且对于房屋如此大宗的交易，仅以居间方的告知等履行瑕疵，就不履行合同，单方毁约，这也不符合生活常识，不符合交易习惯。约定的定金条款，定金业已交付给双方认可的居间方，定金合同已经成立，同时双方在合同中约定居间代办费用由违约方承担，在本案中被告无故不履行合同义务，已达到根本违约的程度，迫使原告不得不通过解除合同的方式维护自身权益。基于上述原因，原告主张解除合同，同时要求被告按照定金罚则，双倍返还定金，并依约承担居间费用。

针对此次庭审，本代理人发表代理意见如下：一、由于政策性变化导致项目工程没有及时验收造成的，大连市政府在2014年以前，项目竣工后先验收主体工程（土建）后验收配套工程。从2014年开始根据大连市政府颁布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》凡是配套工程（17项）没验收完的一律不给主体工程验收，所以导致整个工程未能验收。例如：凡2014年竣工的临近大连附近开发的工程项目均为办理竣工验收及产权证。1）、金家街1号2）、桑尼小镇3）、枣园万象4）、翰林院等等，工程开发项目都没有得到工程的及时验收，由于主体工程没有验收所以产权部门不予办理产权证，以上是大连房地产业统一存在的一个普遍现象，被告企业的遭遇绝非个例。2015年辽宁省政府出台了《辽宁省人民政府办公厅关于进一步优化全省建设工程项目审批流程的指导意见》根据意见精神，迫于业主上访压力，2016年6月大连市人民政府下发了《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》，工程验收再次回到了以下四项即1）消防2）环保3）规划4）农民工工资验收完毕，就可以验收主体工程的状态。涉案合同履行过程中，大连市政府于2014年针对房屋建设工程竣工验收出台了《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》，办法中的第六条明确规定了房屋建设工程竣工验收的条件，第六条第十二项规定“市政工程质量监督机构对道路、桥梁、路灯、污水、雨水、绿化、挡土墙等工程进行了质量监督。在市政设施管理机构对排水系统已接通城市管网和市环境卫生管理机构对化粪池、垃圾收集设施、废物箱等进行了检查验收，并出具验收合格文件后，市政工程质量监督机构按相关规定对房屋建筑工程配套的基础设施办理了竣工验收备案手续。”由此可以看出，第十二项规定的各种市政工程的验收是主体工程竣工验收的前提，然而涉案房产的主体工程已经完工，各项市政工程却迟迟无法验收，因此导致了整体房产无法竣工验收。该案中的被告方，于合同签订之时对大连市政府突然出台的《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》也是猝不及防，因该办法对竣工验收的特殊规定，导致涉案房屋整体迟迟不能验收，从而延迟履行为原告办理过户的合同义务。在被告之于政策突然出台的不可预见的情况下，被告才与原告就迟延过户作出了《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定，被告对基于政策性原因所造成的合同损失毫无预见可能。故原告主张的违约金超过了被告订立合同时所能预见的数额，依法不应支持。二、突然性政策的出台对原被告合同履行的影响同时符合《合同法司法解释二》第二十六条的规定，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”做为迟延履行合同义务方的被告即遭遇了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，直接导致一时性无法履行合同义务，原告于此时继续按照合同约定向被告索取高额违约金，显然有失公平。三、合同义务的履行以可能为前提，然而该案中由于大连市政府出台的《大连市房屋建设工程竣工验收备案管理办法》，致使验收无法进行，办理产权证这一合同义务在2016年6月大连市政府废止前款办法以前，处于无法履行的状态，而原告对于这一点也应是知情的，在双方达成的补充协议第八条第二款已经明确约定“买受人同意按合同第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。”所以为房屋办理房产证这一合同义务，真正具有履行可能应自2016年6月27日大连市人民政府下发《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》之日起算，此前无法履行合同义务，是由于政策纰漏造成，被告没有理由也没有能力为政府的决策瑕疵买单。基于前述原因，希望合议庭能在查明事实的基础上正确适用法律，作出公正判决。

一、合同损害赔偿中的减损原则与损益相抵原则可以并用：例：债务到期后，债权人怠于行使抵押权，导致的利息扩大部分，本应依照减损原则，不予支持，但是在怠于行使抵押权期间，使得抵押物价值上涨，此时损益相抵原则得以适用，应就升值部分抵充扩大部分利息。二、合同违约后的损失，包括实际损失+可得利益损失。可得利益损失的计算受到如下限制：1、可预见规则；2、减损原则；3、损益相抵原则；4、过错原则。三、合同中如果约定了违约金，如需调整，如过低，调整到不能超过实际损失为准，如过高，调整是以实际损失+可得利益损失为基数进行调整的。四、合同定金罚则可否在要求违约方继续履行合同的前提下继续主张。笔者以为不可，即便认为定金性质是学理分类中的违约定金，亦不可，原因如下，违约形式可以分为：根本违约、瑕疵违约、迟延违约，后两种违约形式，尚存在补救余地，即要求违约方继续履行，但根本违约不存在补救手段，而定金罚则对应之违约形式即根本违约，根本违约的应对措施必然是解除合同，故继续履行与定金罚则不能并用。