田宇

目前代理了两个关于房屋买卖的案子，而且不知道怎么了最近还接到了很多房屋买卖的咨询。针对上述案件的一些突出问题，想做一梳理。关于定金。在前期我们看好房子位置、朝向、户型，谈好的房价后我们都会向房主交一点定金。在这里我要强调的是一定要留下书面的证据。不能光和房主口头说好交的是定金就转款。一旦有违约出现，只有支付的记录，关于钱的性质没有证据，则这笔钱就起不到约束买卖双方的作用。关于合同本身。土豪除开不论，买房是我们一生当中比较重要的大事，所以买卖双方留一份契约，就一些比较重要的事情做一些约定就十分的必要。房屋价款、支付的方式与步骤、房屋产权变更时间、交易费用负担、违约责任等都是一份合同中应当有的内容。此外，如果房款是使用住房贷款方式支付，那么第一次贷款申请没有通过那么是否要换家银行申请？如果有户口落在了交易的房屋中，那么多长时间内把户口迁走？如果房屋有一些隐蔽的瑕疵，相应的维修责任应当由谁来负担？如果房屋交易是在中介的帮助下达成的，中介费由谁来出？这些也都是交易双方需要额外考虑的问题虽然每次交易中不一定都有。但如果我们事先有了约定，那么一旦真的有出乎意料的事情出现了，依着事先讲好的合同条款，我们就不会抓瞎了。此外呢，签合同的时候我们还要注意一点那就是签合同的人。因为有的时候房子可能是夫妻双方在婚姻期间购买的，是夫妻的共同财产，但是在产权证书上只写上了夫妻一方的名字。那么为了稳妥起见，我们可以要求夫妻双方都在合同上签名。这样，如果一方临时反悔的话，有他自己的签名，合同还有继续履行的可能。再一个就是关于违约责任的问题。在买房的时候不要觉得交了定金，那么房子就一定要卖。试想一下，在先的一方房钱是十万（前期定金一万无其它违约责任），后一方的房钱是十五万（定金也是一万）这情况下大家会选择把房子卖给谁？如果我们选择违约卖给后一方，那么我们要承担的后果就是支付多出来的那一倍定金也就是一万元，而房子本身却多卖了五万。显而易见，惩罚太轻了，根本不足以压制违约的冲动。再者，当我们购买商品房的时候要记得让开发商办理预告登记。依照物权法的规定，在办理预告登记后，开发商再想卖房子或者抵押房子是要取得预告登记人的同意的。这样一来，做为买家，我们的权利就能得到很好的保护，不必再担心钱房两失的情况。工作中随时想到的一点零散东西，写出来，能在大家的维权当中有那么一点用处就不胜欢喜。

当买完房子之后在年初的时候接到一个法律咨询，事情听起来很有点。当事人买了一套商品房，是期房，一楼。首付、按揭、网签备案都做完了，然后就是按部就班的还房贷了。本来呢，进展到这事情正常发展下去就是交房然后办房产证了。但是开发商没钱了，而且更糟的是开发商欠别人钱。欠债还钱，债主也没吵也没闹，把开发商的几套房子给占了，用作仓库了。这其中包括当事人的房子。据当事人跟我讲，房子大概只盖完了主体，相当于清水，但是水电什么的都没安呢。而且当事人的自己住处离这个烂尾房按他自己讲就是每天早起拉开窗帘就能看见，一看见每天的好心情就没了。是啊，自己买的房子，自己在还钱，自己还没住上呢，被别人占了！这谁看了能有好心情啊。他问我，这房子我能不能要回来？能不能要？这里涉及到三个关系。当事人和开发商之间是一个商品房买卖关系；开发商和第三人之间是一个债权与债务关系；而当事人与第三人之间虽然表面上是有那么一丝丝的关系，但其实是一毛钱的关系都没有。我跟当事人去过房产局，查询到他当初在买房时做过预告登记。此外呢，他手里还有买卖合同，合同上明确的写了房子价款是多少，应当于什么时候交付。基于以上这些材料，我明确的告诉了当事人房子他要不回来，但是开发商可以；但是因为有预告登记在了，所以将来房子如果盖好，房子归属如果有纠纷了，十有八九会是属于他的。房子还没盖好没有验收更没有交付。虽然当事人与开发商之间是有买卖合同在，但是这只能说明他们之间的买卖合同关系。房子在没有交付办理房产证之前是属于开发商的，因为是人家盖的，所以自然而然是属于他的东西。那么开发商欠人钱了，人家占了房子，开发商怎么还能往回要呢？这涉及到法律所追求的目标。法律所要保护的东西有三个：公平、正义、秩序。而在开发商和第三人之间所要保护的就是秩序。具体来说开发商确实欠钱了，但是开发商的财产不是一个人随随便便能够抢去夺来的，要么得是开发商自愿的给你，要么是法定的程序占有。所以回到事件中来，第三人私自抢夺了开发商的房子，就是破坏了一种既有的秩序，而且这个秩序是受法律保护的。所以，开发商是可以请求法律保护，维护这种秩序的。事情到这，因为当事人不能出面以自己的名义行使权利，那么案子最终也并没有委托，不过我告诉当事人，因为有预告登记在了，如果因为什么一房二卖或者有其他什么产权纠纷，房子很可能也是归属他的，但是现在他只能指着开发商出头了。最后再讲一句：预告登记很重要，无论如何要让开发商把登记办了。

法证先锋2追了有段时间了，因为也是从事法律这行，所以对里面的有些情节感觉很亲切熟悉。今天分享的是剧中一个已经过了十年的杀人案件。先让我们用上帝视角回顾下整个案情。按照时间顺序，先是剧中的两位主角逸升与古医生赴了与死者丧狗的约架，不过在两人的兄弟齐心之下丧狗被打倒在地。三人这一打架过程旁边有一个私家侦探及本案的嫌疑人傅正基在侧全程观看（至为什么有个私家侦探自行看剧）。两位主角离开后，私家侦探出来一棍将丧狗打晕搜索一番后离开。而嫌疑人出于自己的目的（什么目的可去剧中寻找答案）想从死者身上拿回自己母亲的项链，不料正在拿取的时候死者突然醒来，死者以为自己的钱包被嫌疑人拿走实际是被私家侦探拿走了，想追回。而嫌疑人没拿钱包加上害怕，转身就跑。但是逃跑中失足滑倒，被死者追上。一个是十三岁的少年，一个是正当壮年的拳手，强弱之下嫌疑人被结实的教训一顿。不过也是运气，死者不小心踩到一节圆木滑倒头磕到树上。嫌疑人恐惧害怕到极点反而激起了无边的勇气，他拿起圆木狠狠的打在死者的头上，最终死者死亡。案情到这里基本明了。从客观上来看，当时嫌疑用圆木击打死者头部，这是造成死者死亡的直接原因。行为与结果之间存在着直接的因果联系。而且嫌疑当时侵犯的生命法益也是法律所保护的对象。因此，我们可以说，嫌疑人当时的行为是犯罪行为。那么接下来我们再看，当时有哪些条件可以认定嫌疑人的行为可以免除法律的制裁呢？从当时的案发现在场的情况来看，死者以为嫌疑人拿走了自己的钱包因而追打嫌疑人，但实际上嫌疑人没有拿。并且在追上后又对嫌疑人拳打脚踢，一个正当壮年的拳手对一个少年的殴打，可想当时嫌疑人的身体健康甚至生命都是受到威胁。所以，面对死者的殴打，嫌疑人是可以进行正当防卫的（虽然嫌疑人当时的意识中可能只有害怕、亢奋与歇斯底里，并没有想到自己在干什么），但在如此紧张的时刻，是不能要求嫌疑人进行防卫的时候还要一条一步的全都想好的。但嫌疑人是一般防卫还是特殊防卫，则目前还无法认定。此外，嫌疑人实施杀人行为时才年满十三周岁，根据《刑法》第十七条规定，不满十四周岁的未成年人犯罪是不负刑事责任的。也就是说，少年人犯罪，老天爷都会原谅，何况法律？因而，综合全部情况来看，嫌疑人最终是可以免除牢狱之灾的。如果能够查清情况，适用正当防卫是最好的，无法查清，那么直接适用第十七免责是最简单直接的。另外，因为事情经过了十年，还涉及到了新旧刑法的适用问题。这个在这里就不展开叙述了。看了本剧，不禁感叹科技的力量真是无比的强大啊！真的是法网恢恢疏而不漏！