卓炜

律师观点分析1、案件基本情况：本院认为，涉案房产无合法的产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，原告与被告刘XX签订的租赁合同无效。因合同无效取得的财产，应当予以返还。原告诉请要求被告返还涉案房产，本院依法予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定支付租金标准支付房屋占有使用费的，本院依法予以支持。被告自2019年3月1日起未支付原告房屋占有使用费，被告应当予以支付。原告在2019年5月16日对涉案厂房采取停电措施，导致被告无法正常使用涉案房产，故本院对原告停电之日至被告拒绝移交房产之日的占有使用费标准进行调整，被告按合同约定租金标准的50%支付2019年5月16日至2019年10月14日期间的占有使用费。被告主张已经支付的押金抵扣占有使用费，为了防止诉累，本院直接扣减，即被告应当支付原告2019年3月至2019年5月15日铁皮房占有使用费5000元（2000元/月×2.5个月），宿舍占有使用费13450元（5380元/月×2.5个月）；2019年5月16日至2019年10月14日铁皮房占有使用费5000元（2000元/月×5个月×50%），宿舍占有使用费13450元（5380元/月×5个月×50%），上述共计36900元，扣减已经支付的铁皮房押金4000元、宿舍押金10760元，还需支付2019年3月1日至2019年10月14日铁皮房及宿舍占有使用费22140元。被告拒绝在本院主持下移交房产，此后的占有使用费应当按照合同约定的租金标准支付，即被告应当按铁皮房每月2000元、宿舍每月5380元的标准，支付自2019年10月15日起计算至被告实际返还房屋之日止的占有使用费。因双方签订的合同无效，原告要求被告支付滞纳金和逾期利息，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告秦XX与被告刘XX为夫妻关系，双方共同经营XX公司，应当与刘XX共同承担相应的责任。刘XX承租涉案房产后用于XX公司经营使用，XX公司作为实际使用人，应当对刘XX的上述义务承担连带责任。被告反诉要求原告开具发票，因开具发票属于税务部门的行政职权，不属于民事案件受理范畴，本院依法不予处理，被告可另循法律途径解决。被告未能提交证据证明其损失，故其反诉要求原告赔偿损失，本院依法不予支持。涉案房产是否征收，征收补偿如何分配，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。2、承办了出租方起诉承租方房屋租赁合同纠纷一案，在本案律师介入下成功地将实际使用涉案租赁场地的使用方和承租方的配偶与承租方共同作为被告承担法律责任，有力维护了出租方的合法权益，使双方之间的房屋租赁合同纠纷终获解决。3、如果案件当事人在不具备足够的相应法律知识情况下，建议委托专业律师处理案件事项。

律师观点分析1、案件基本情况：本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。本案的争议焦点是：1.合同履行过程中哪方存在违约行为；2.合同应当解除还是应当继续履行，相应的法律后果。关于焦点一。首先，赎契义务方。合同第十七条约定买方采用快速商业贷款方式购买案涉房屋，合同附件第一点付款方式基本情况中明确注明赎契出资方不是买方、不是卖方、也不是买卖双方，而是由买方将首期款10万元按担保公司的规定作冻结或监管处理，由担保公司向银行提供担保，由银行提前放款至卖方贷款账户内。原被告主张对方没有履行赎楼义务构成违约，没有事实依据，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金31万元于法无据，本院不予支持。其次，未能完成赎契的原因。从庭审中双方陈述可知，由于原告信用不好和负债太高，XX公司认为风险过高没有要求被告支付担保费及提供担保服务。被告根据XX公司的建议要求原告清偿欠款降低负债率，原告没有表示同意，双方没有协商一致。虽然是由于原告的原因导致XX公司没有受理该笔业务，但原告的个人负债情况不会直接导致原被告房屋买卖合同无法履行。合同签订时，被告及第三人XX公司并没有询问或要求原告披露其个人负债情况，也不存在原告故意隐瞒的情形。故，该情况属于合同签订时三方没有预见且没有进行约定的事项，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对于没有约定的内容可以协议补充，例如变更担保公司或变更购买和付款方式等。但双方经过协商后无法达成补充协议，最终导致案涉《房地产买卖合同》没有履行，双方互不构成违约。再次，办理公证委托手续。合同附件第二点约定双方应办理委托经纪方或有关按揭公司办理该物业转名的公证委托手续，但没有明确具体的履行期限。由于XX公司不予受理该项担保业务，故没有要求原告办理公证委托手续。被告没有举证证明原告存在不配合担保公司办理公证委托手续的情形，被告以此主张原告违约，理据不足，本院不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原被告及XX公司自2013年中旬得知XX公司不予受理该项担保赎楼贷款业务，对此三方并没有积极协商进行补充约定或积极采取措施继续履行合同，怠于要求对方履行合同。案涉合同签订至今已四年多的时间，房屋价格及市场环境发生了明显变化，继续按原合同履行明显不符合公平效率和诚实信用的市场交易原则。鉴于被告在合理期限内没有采取合理方式要求原告履行合同，本院依法对被告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持，依法认定被告收到原告起诉状之日即2018年4月3日双方合同解除。合同解除后，原告应将收取被告的定金2万元予以返还，被告应将案涉房屋返还原告。合同第五条约定“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收取定金当日”，故原告在收取被告定金之日将房屋交付被告使用符合合同约定，被告属于合法占有使用房屋。原告要求被告支付房屋占有使用费用于法无据，本院不予支持。2、承办了卖家起诉买家房屋买卖合同纠纷一案，在交付房屋5年后成功解除双方之间的房屋买卖合同，帮助卖家成功收回涉案房产并无需支付任何违约金，使双方之间的房屋买卖的纠纷终获解决。3、如果案件当事人在不具备足够的相应法律知识情况下，建议委托专业律师处理案件事项。

律师观点分析1、案件基本情况：本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据已查明的事实，在原告中原XX公司提供中介服务的情况下，被告刘XX已与案外人岑XX签订了一份《二手房买卖合同》，并且买卖双方与原告中原XX公司签订了一份《资金托管协议》，并将定金9万元、交楼押金1万元交由原告托管，被告又与案外人岑XX在银行办理了首付款的资金监管。之后由于原告刘XX与案外人岑XX在履行房屋买卖合同的过程中产生了诉讼纠纷，最终合同在司法机关的强制执行下得以履行。居间合同中居间人最主要的义务是提供订立合同的机会并促成合同的签订，本案中原告作为居间人向被告提供了订立合同的机会并且促成被告与案外人达成了房屋买卖合同，同时还提供了对首付款的第三方资金监管服务，应当认定原告已完成了主要的居间义务。在本诉中，被告辩称房屋为法院裁决过户，买卖双方并未签订《深圳市二手房买卖合同》，因此未达到《佣金支付承诺书（买方）》中关于佣金支付的条件。本院认为，被告与案外人未签订《深圳市二手房买卖合同》是由于被告与案外人在履行《二手房买卖合同》过程中产生纠纷造成的，并非原告方的原因，目前涉案房产已经法院强制执行过户给被告，被告购房的目的已实现，因此，被告的此项抗辩理由不能成立。被告还辩称原告并没有提供全部的居间服务，只完成到协助办理资金监管这一流程，本院认为，《二手房买卖合同》在履行过程中，资金监管后合同的履行确是在法院的强制执行下完成的，原告虽然履行了主要的居间义务，但没有提供与约定佣金对应的全部居间服务，因此应当相应减少佣金的数额。另外，考虑到原告在提供居间服务过程中确实存在一定瑕疵，如涉案房产承租人在被告已履行首付款资金监管一个月后才出具《放弃优先购买权证明》，本院酌情减少佣金至28000元（约为原佣金金额的60%）。又由于房屋买卖合同在履行过程中产生了诉讼纠纷，支付佣金的基础发生了变化，在买卖合同履行完毕后原、被告应重新协商佣金的支付，被告并非故意拖延支付佣金，因此对于原告要求支付佣金延迟利息的诉讼请求，本院不予支持。被告还辩称佣金服务费过高、原告在履约时存在重大失误，由于其没有提供相应证据和法律依据，本院不予支持。在反诉中，反诉原告刘XX认为反诉被告中原XX公司在履行居间义务过程中未尽审慎义务，并故意隐瞒与订立合同有关的重要的事实或提供虚假情况的，损害了委托人的利益，要求反诉被告支付违约金13770元。本院认为，反诉原告并未向法庭提供足以证明反诉被告在履行居间义务的过程中存在明显过错或者故意隐瞒重要事实的证据，反诉原告所主张的各项损失均是其与案外人岑XX在履行房屋买卖合同过程中产生的，因此对于要求反诉被告支付违约金的反诉请求不予支持。关于反诉原告主张返还交楼押金10000元的请求，本院认为，反诉原告已向案外人岑XX支付了全部的购房款项，涉案房产也已交付，反诉被告应当将交楼押金返还反诉原告。又由于反诉被告并不存在违约行为，因此对于反诉原告要求支付押金利息的请求不予支持。2、承办了中原XX公司状告房产买家居间合同纠纷一案，使买家与居间方之间关于佣金支付纠纷终获解决。3、如果案件当事人在不具备足够的相应法律知识情况下，建议委托专业律师处理案件事项。

网友咨询：夫妻分居两年可以自动离婚?相信很多律师同行都会遇到身边亲戚朋友或网上这样的咨询，说到夫妻分居自动离婚的问题，就必须首先知道离婚的方式和条件有哪些，这样才能进一步回答夫妻分居两年是否能自动离婚的问题。一、婚姻法关于夫妻分居两年的规定婚姻法第三十二条规定：因感情不和分居满二年的；经调解无效，应准予离婚。该条规定中虽然有“因感情不和分居满两年可以作为认定夫妻感情破裂的依据”的规定，但并不是分居满两年就一定可以离婚。夫妻因感情不和分居满二年，一般来说可以构成夫妻感情破裂的事实证明。“分居”是指夫妻间不再共同生活，不再互相履行夫妻义务，包括停止性生活，经济上不再合作，生活上不再互相关心、互相扶助等。具有分居二年的情形，说明夫妻关系已徒具形式，名存实亡。当事人以此事由诉请人民法院离婚的，如经调解无效，应准予当事人离婚。适用此项规定，应注意以下问题：①分居的原因是由于夫妻感情不和,而不是因工作、学习等原因导致的两地分居,以及因住房问题造成的夫妻不能同室而居。②分居强调的是夫妻双方互不履行夫妻义务，而不是单方面的不履行夫妻义务。③夫妻分居已满二年，但未造成夫妻感情确已破裂或经调解尚有和好可能的，则不能认为已具备准予离婚的条件。④夫妻分居与否、分居是否满二年，都不是当事人诉请离婚的必要条件。如果夫妻感情确已破裂，调解无效的，虽无分居事实或分居未满二年，也应依法准予离婚。二、离婚的方式法律上没有自动离婚的规定，离婚的方式只有两种，一是诉讼离婚，二是协议离婚。1、诉讼离婚《婚姻法》第三十二条规定：男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶者与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（四）因感情不和分居满二年的；（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。“感情确已破裂”成为诉讼离婚的基本条件和司法尺度，是准予或者不准予离婚的原则界限。夫妻感情是婚姻关系的基础，离婚争议的产生，归根到底可以归结到感情的变化。如果感情确已破裂，婚姻已经“名存实亡”，就应当依法予以解除。准予或不准予离婚，只能以夫妻的感情状况为客观依据。将感情确已破裂，作为准予离婚的法定条件，表明人民法院准予当事人离婚，并不以当事人有否违背夫妻义务或导致夫妻关系解体的特定过错为标准，而是看婚姻关系有无继续维系的可能。《婚姻法》第三十二条将上述（一）至（四）种情形作为夫妻感情确已破裂的事实依据，如调解无效的，应准予离婚。根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》规定，凡属下列情形之一的，视为夫妻感情确已破裂。一方坚决要求离婚，经调解无效，可依法判决准予离婚。1．一方患有法定禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其它原因不能发生性行为，且难以治愈的。2．婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情，难以共同生活的。3．婚前隐瞒了精神病，婚后经治不愈，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈的。4．一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结婚证》的。5．双方办理结婚登记后，未同居生活，无和好可能的。6．包办、买卖婚姻、婚后一方随即提出离婚，或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的。7．因感情不和分居已满两年(原《意见》规定为三年，与《婚姻法》相抵触，故修正)，确无和好可能的，或者经人民法院判决不准离婚后又分居满1年，互不履行夫妻义务的。8．一方与他人通奸、非法同居，经教育仍无悔改表现，无过错一方起诉离婚，或者过错方起诉离婚，对方不同意离婚，经批评教育，处分，或在人民法院判决不准离婚后，过错方又起诉离婚，确无和好可能的。9．一方重婚，对方提出离婚的。10．一方好逸恶劳、有赌博等恶习，不履行家庭义务、屡教不改，夫妻难以共同生活的。11．一方被依法判处长期徒刑，或其违法、犯罪行为严重伤害夫妻感情的。12．一方下落不明满二年，对方起诉离婚，经公告查找确无下落的。13．受对方的虐待、遗弃，或者受对方亲属虐待，或虐待对方亲属，经教育不改，另一方不谅解的。14．因其他原因导致夫妻感情确已破裂的。以上情形，有的属于一方当事人的过错，如一方重婚、非法同居；有的有悖于婚姻目的，如一方有生理缺陷、下落不明；有的属于根本未建立起夫妻感情的情形，如草率结婚；有的则成为导致夫妻感情破裂的诱因，如虐待、遗弃或有赌博等恶习；而有的则是夫妻感情不和的事实证明，如夫妻长期分居。2、协议离婚《婚姻法》第三十一条规定，男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方当事人系合法登记的夫妻、夫妻双方对离婚达成合意、双方当事人必须对子女抚养、财产和债务处理等事项达成了一致意见。这是办理协议离婚登记方式所应具备的三个实质性条件。很多人常常认为分居两年可以自动离婚，这是因为他们误解了《婚姻法》规定的“因感情不和分居满二年的；经调解无效，应准予离婚。”这条规定。一方面，分居两年并不能成为离婚的理由。生活中，夫妻分居的原因有很多种，比如异地工作等等。因此，并不是只要分居就可以作为离婚的理由。按照法律的规定，必须是因为感情不和导致分居满两年，才可以作为离婚的理由。另一方面，因感情不和导致分居满两年不能自动离婚。法律没有规定分居可以自动离婚，离婚必须按照法律程序进行，分居两年不能自动离婚、分居多久都不能自动离婚。因此，根据我国法律的规定，夫妻离婚只能通过协议离婚和诉讼离婚进行，不存在自动离婚一说。也就是说，离婚必须通过向民政局登记离婚或向法院起诉离婚的方式进行。分居，不管时间多长，都不能自动解除婚姻关系。