顾嘉琳

[案情]2008年3月26日，原告毛某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的“***乡”第*幢***号商品房及配套杂物间出卖给原告，价款为187626元。合同订立后，原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告发出入伙通知书。原告向被告发出书面反馈意见，提出被告方无法提供房屋验收合格文件，不具备房屋交付条件，因此拒绝收房，由此造成的损失应该由被告承担。2008年11月9日，相关部门出具工程竣工验收报告，被告于2008年12月14日发出补充通知，该工程于2008年12月20日经某县城乡规划建设局备案。原告毛某于2008年12月22日签署了房屋验收交接表等相关手续，正式接收房屋。[争辩]原告诉称，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期交房114天构成违约，应按日万分之十支付逾期交房违约金共人民币21389.36元。被告辩称，不存在原告所诉的逾期交房，原告未在收到通知后收房，违约责任在原告;且工程在施工过程中由于受台凤和灾害天气这一不可抗力因素的影响，所延误的工作日不能作为被告逾期交房的责任。[审判]法院审理认为，后，被告某房地产公司未按合同约定时间将符合合同约定的房屋交付原告使用，应承担逾期交房的违约责任。商品房验收合格时间应以出具工程骏工验收报告的时间为准即2008年11月9日，此时交付条件成立，所以被告逾期交房违约责任的天数应自2008年8月31日计算至被告某房地产公司再次通知交房的时间即2008年12月14日共计105天。因双方约定的违约金过高，应根据原告向银行应支付的利息损失，按金融部门5年以上贷款，即年利率为6.39%的130%计算。被告提出多次强台风和超降水属于不可抗力理由不足，不予支持。法院判决被告某房地产公司应向原告毛某支付逾期交房违约金4545.94元。[评析]本案主要涉及到以下几个争议的焦点：关于商品房“经验收合格”的时间问题。原、被告双方在合同第八条约定“该商品房经验收合格”是商品房交付的前提条件，原、被告提供的证据中，对验收合格均有不同的时间记录。单位(子单位)工程质量竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，但验收记录仅是工程竣工验收过程中的一个工作技术记录，不是竣工验收合格的标准性文件，形式要件欠缺。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容”。因此，被告提出“商品房经验收合格”应按单位(子单位)工程质量竣工验收记录所记载的最迟时间2006年9月30日为准理由不足，不予支持。原告提出“商品房经验收合格”的时间应以福建省房屋建筑工程竣工验收报告的时间2006年11月9日为准，理由充分，应予支持。法院采用原告的观点是正确的。关于商品房交付条件问题。原告认为，商品房交付要达到二个条件，一是商品房经验收合格，二是商品房经依法备案。被告认为，本案销售的是期房，不是现房，合同约定的交付买受人使用的商品房是指“该商品房经验收合格”的商品房，因此，本案中只要符合验收合格条件，就可以交付使用。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告;第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案;《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收报告与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。本案中，双方当事人只约定将具备“商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并未将“备案”约定为交付的一个条件;且备案是行政主管部门行政监督管理的范畴。所以，一审法院认为，本案中，商品房经验收合格后就可交付使用。关于本案是否存在不可抗力问题。根据《民法通则》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风和暴雨等天气在作为沿海的福建省普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言，并非不能预见，其应当综合这些因素，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限;且被告所举证据闽建电(2006)40号、47号、56号《内部明电》、泰宁县气象局证明与泰宁县建设工程质量安全监督站证明只能证实有关部门要求相关行业加强安全防范措施，不能证明2006年多次强台风和超降水的情形属不可抗力。同时，商品房买卖合同约定，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起10日内告知买受人的，出卖人可据实延期，但被告未举证证明其遭遇不可抗力事件而及时通知买受人的事实，所以被告提出多次强台风和超降水造成工期延误的时间应予扣除的主张，法院不予支持。关于双方约定的逾期违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案中，商品房的总价款为人民币187626元，按日万分之十计算违约金，每日的违约金为人民币187.63元，确实过高，应予以调整。根据原告向银行按揭贷款应支付的利息损失，应按金融部门五年以上贷款，即年利率6.39%的130%计算。来源：网络

一房二卖普遍存在于房地产买卖中，毕竟“人为财死鸟为食亡”，在利益的诱惑下有人高价愿意买，开发商自然愿意高价卖。遭遇一房二卖怎么办?一、什么是一房二卖一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。一房二卖的情形：1、两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。2、两个买受人都没有取得房屋所有权证。二、一房二卖所涉及合同的效力1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。4、在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。5、如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。三、一房二卖的情况应该怎么处理?关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。7、如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。四、一房二卖后买受人怎么办?在商品房买卖合同中，开发商恶意一房二卖的情况下，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了惩罚性赔偿请求权。“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。五、如何防范一房二卖?为了保护购房人的权利，我国《物权法》第二十条第一款明确规定可以对预售的房屋进行预告登记。在预告登记后，预售房屋发生抵押、另行出售给第三人、强制执行等情况时，这些行为都不能生效。需要注意的是，预告登记后，债权消灭(比如解除买卖合同)或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的，预告登记失效。这意味着，如果购房人没有及时进行不动产登记，取得正式的房屋产权证，那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效，卖房人进行“一房二卖”，购房人的利益必将受损。