兰倩

房屋买卖违约如何赔偿?签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。赔偿的范围包括：合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿。以上内容整理自互联网，如有侵权，请联系删除！

原告：胡Ａ，个体经销户。委托代理人：兰倩，湖北尊而光律师事务所律师。委托代理人：王亚玲，湖北尊而光律师事务所律师。被告：袁Ｂ，武汉市ＸＸＸＸＸ经营部业主。委托代理人：边君才，湖北恒康律师事务所律师。原告胡Ａ诉被告袁Ｂ买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员高ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡Ａ及委托代理人兰倩、王亚玲、被告袁Ｂ及委托代理人边君才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡Ａ诉称：我为Ａ有限公司武汉总代理，经营电缆生意。自2013年3月起至2013年12月，被告多次从我处购买电缆，货款合计639645元，被告仅支付我476000元。我与被告对账的时候，协商免掉了645元。因此，2013年被告共拖欠我货款163000元。2014年，被告又从我处购买电缆，货款合计267922元，仅支付141150元，又拖欠我货款126276元，承诺支付2013年所拖欠货款也未兑现。2013年至2014年，被告拖欠我货款合计289272元。为此，我多次联系被告要求其支付拖欠的货款，但被告一直找各种理由拖延支付。被告的行为严重损害了我的合法权益，故我诉讼至法院，请求判令被告向我支付货款289272元；并承担本案诉讼费用。原告胡Ａ为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原告身份信息、销售总代理合同及Ａ有限公司授权委托书，用于证明原告主体身份适格；2、被告工商信息、负责人身份信息，用于证明被告主体身份适格；3、武汉鑫Ａ有限公司营业执照，用于证明原告具有总代理的资格；4、库存商品明细账、2014年3月25日被告出具的欠条，用于证明被告2013年拖欠原告货款金额为163000元的事实；5、送货单、托运单，用于证明被告2014年拖欠原告货款为126276元的事实；6、被告向原告出具的总欠条，用于证明被告总共拖欠原告货款289272元的事实。被告袁Ｂ答辩称：本案案由是买卖合同纠纷，所谓合同是平等主体自然人或法人、其他组织关于设立、变更、终止民事权利义务的协议，合同的主体是Ａ有限公司和武汉市ＸＸＸＸＸ经营部，原告并不是买卖合同主体，所以本案原告主体不适格，本案原告只是Ａ有限公司的代理商，他只是从事民事代理活动，民事活动的结果是由委托人来承担的，基于此，我认为原告的诉讼请求应当驳回。被告袁Ｂ未提交证据。经庭审质证，被告对原告出示的证据1的真实性没有意见，但是对关联性和证明目的有异议，认为原告只是作为Ａ有限公司代理商与Ｃ经营部发生业务关系，而不是代表其个人开展业务，如果原告直接和Ｃ经营部发生业务往来，应当以其本人作为合同主体，且《销售总代理合同》和授权委托书是原告和Ａ有限公司之间的一种内部关系，对被告没有约束力，也不能证明原告可以作为独立的主体与被告发生业务往来。其次从其中载明的内容来看，不符合授权委托及代理行为的法律特征，也并不能代表营业执照，原告只是跟Ａ有限公司发生业务关系，原告的主体不适格。对此，本院认为销售总代理合同及Ａ有限公司授权委托书明确载明了原告已获得所供货物的所有权，有权以自己名义对外销售，并独立承担责任，且被告在庭审时认可长期向原告个人而不是Ａ有限公司支付货款，故本院对证据1的证明效力依法予以认定；对证据2没有意见，本院依法予以确认；对证据3的真实性没有意见，本院予以认定，对关联性有异议，认为只能证明原告于2015年2月9日成立了武汉鑫Ａ有限公司的事实，并不能证明原告具有总代理的资格，本院认为《销售总代理合同》和Ａ有限公司授权委托书均载明总代理为胡Ａ而不是武汉鑫Ａ有限公司，故对其关联性不予认定；对证据4中的明细账，认为其中没有注明哪一个人和谁在哪一年发生了业务往来，也不能反映出2013年8月15日被告尚欠原告163000元的事实，从证据形式上来看，只是原告单方的记载，没有被告的签字认可；对于欠条，认为只能证实截止2014年3月15日，被告欠Ａ有限公司货款未付，但是不能证明被告欠原告货款，由于这个欠条并没有约定付款期限和付款方式，按照电缆行业的交易习惯，电缆生产行业通常要为经销商垫资，信用额度为50万元；对证据5中的送货单，认为虽然上面有收货人的签字，但合计金额为225772元，这个与原告在诉状中主张的267922元相差4万元；而托运单只有货物的名称，没有数量、规格、型号、价款，也看不出发货人是谁，且因为没有原件，所以不予质证；对证据6的真实性没有异议，但是对关联性和合法性有意见，认为这个欠条是当事人在法律知识认识上的错误，实际被告欠的是Ａ有限公司的货款，而不是欠原告的货款，如果仅凭该欠条就认定被告欠原告货款，那么原告和Ａ有限公司都可以向被告主张权利，这是对被告权益的一种侵害。书写欠条尽管是真实的，但不能认定原、被告之间买卖合同关系成立。对此，本院认为虽然明细账、送货单和托运单未获被告认可，但由于欠条系被告在与原告对账后所出具，被告对其真实性无异议，且表示经核对账目，与原告主张的货款数额没有出入，且被告多次在原告处拿货并付款，故本院对欠条载明的下欠货款金额予以确认。同时，因原告已获得所供货物的所有权，并有权以自己的名义对外销售，独立承担一切法律后果，而被告也能未提供证据证明其主张的垫资交易习惯，故结合证据4、5、6可以证明被告拖欠原告289272元货款的事实，本院依法予以确认。经审理查明：2010年6月1日原告胡Ａ与案外人Ａ有限公司签订《销售总代理合同》，约定由乙方（胡Ａ）承接甲方（Ａ有限公司）武汉区域销售总代理事宜，全权负责该地区的销售和售后服务，合同有效期为三年，自2010年6月1日至2013年5月31日止。合同第三条约定“甲方只负责对乙方供货，不对乙方的客户供货或发货。甲方发给乙方的货物自甲方交付乙方起，所有权转移。乙方应以自己的名义对外销售，乙方自行发货及收取货款，乙方因销售行为与其客户产生的一切经济责任和法律后果，由乙方承担，与甲方无关。”同日，案外人Ａ有限公司向胡Ａ出具《授权委托书》一份，授予其销售营东电缆的资格，强调由其自行负责产品的销售和结算工作，由此产生的一切经济责任和法律后果自行承担。2013年6月1日合同到期后，原告与案外人Ａ有限公司续签了《销售总代理合同》与《授权委托书》，将总代理期限延长为2013年6月1日至2016年5月31日，双方权利义务均未发生变化。在此期间，被告袁Ｂ多次向原告购买电缆，累计交易金额为1000000元左右，其中被告以现金或者银行转账的方式向原告支付了部分货款。2014年3月25日，原、被告通过对账确认被告2013年拖欠货款163000元，被告向原告出具欠条一张。此后，被告又多次在原告处购买电缆，并陆续支付了部分货款。同年11月6日，原、被告再次进行对账，确认被告2014年拖欠货款126272元。为此，被告向原告出具总欠条一张，载明截止当日被告累计拖欠货款289272元。此款经原告多次催要无果，特诉讼至法院，请求判令被告支付货款289272元，并承担本案诉讼费用。本院认为，原告胡Ａ为被告袁Ｂ提供其所需的货物，被告亦向原告支付了部分货款，双方之间的买卖合同关系成立，且合法有效，原告要求被告支付下欠货款的诉讼请求依法应受法律保护。关于被告提出原告不是买卖合同关系主体，其不具备诉讼主体资格的辩称意见，本院认为原告已经通过《销售总代理合同》和授权委托书获得了案外人Ａ有限公司所供货物的所有权，有权以其本人的名义对外销售、收取货款，并独立承担因销售行为产生的一切经济责任和法律后果，案外人Ａ有限公司不对原告的客户供货或发货，且被告也认可货款都是直接支付给原告，从未向案外人Ａ有限公司付款，故应当认定原、被告之间的买卖合同关系成立，本院对该辩称意见不予采信；关于原告能否进行销售总代理的问题，由于原、被告之间的买卖合同已经实际履行，原告能否进行销售总代理不能免除被告支付货款的义务，且不属于民事法律调整对象。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告袁Ｂ于本判决生效后十日内向原告胡Ａ支付下欠货款289272元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5639元，减半收取计2819.5元及保全费1966元，由被告袁Ｂ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处8ＸＸＸＸ6。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员高ＸＸ二〇一五年四月十六日书记员邹ＸＸ

公诉机关ＸＸＸ人民检察院。附带民事诉讼原告人马某，个体户，系本案被害人。诉讼代理人兰倩，湖北尊而光律师事务所律师。被告人余Ａ，男，1989年Ｘ月Ｘ日出生于湖北省ＸＸ市，汉族，初中文化，无职业，户籍所在地湖北省ＸＸ市ＸＸ镇ＸＸＸ村Ｘ组ＸＸＸ号，身份证号：42ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ512。因犯抢劫罪于二○○九年八月二十五日被麻城市人民法院判处有期徒刑五年，并处罚金5000元，2013年8月7日刑满释放。因涉嫌故意伤害罪于2014年8月30日被抓获，同月31日被刑事拘留，同年9月30日被逮捕。现羁押于武汉市第二看守所。诉讼代理人尹Ｂ，系华建石材有限公司驾驶员。ＸＸＸ人民检察院以武开检公刑诉（2015）4号起诉书指控被告人余Ａ犯故意伤害罪，于2015年1月4日向本院提起公诉。在诉讼过程中，附带民事诉讼原告人马某向本院提起附带民事诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。ＸＸＸ人民检察院指派检察员龚文峰出庭支持公诉，附带民事诉讼原告人马某、被告人余Ａ及其诉讼代理人尹Ｂ均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经湖北省武汉市中级人民法院批准延期审理三个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。公诉机关指控，2014年8月29日20时许，被告人余Ａ邀约梁Ｃ（另案处理）等人乘坐租来的轿车，到本辖区君融天湖小区被害人马某办公室，帮其姐夫尹Ｂ索要债务未果，后被告人余Ａ将马某带至晨鸣纸厂后长江大堤上对其进行殴打，逼迫被害人马某向其出具一张24000元的借条后逃离。经法医司法鉴定，被害人马某的伤情为重伤二级。公诉机关针对上述指控向本院提供了相应的证据材料，认为被告人余Ａ的行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百三十四条第二款的规定，构成故意伤害罪，提请本院依法对其定罪处罚。附带民事诉讼原告人马某诉称，因被告人余Ａ的伤害行为致使其人身伤残，现请求判令被告人余Ａ赔偿其医疗费人民币66786元、后期治疗费人民币100000元、伤残费人民币150000元、误工费人民币16000元、营养费人民币80000元、护理费人民币24000元、交通费人民币2105元、抚养费人民币150000元，以上各项损失共计人民币588891元。附带民事诉讼原告人马某为支持其诉讼请求，向法庭出示了相关证据材料：1、个人身份证及户口本复印件；2、医疗费用票据；3、司法鉴定意见书及鉴定费发票；4、交通费票据；5、家属关系证明及相关户籍信息；6、结婚证、出生医学证明。被告人余Ａ对公诉机关指控的犯罪事实无异议。被告人余Ａ及其诉讼代理人辩称，对附带民事诉讼原告人马某提出的赔偿请求事实无异议，具体数额由法院认定；案发后，被告人余Ａ家属已支付附带民事诉讼原告人马某医疗费人民币20500元，并表示愿意在能力范围内予以赔偿。被告人余Ａ及其诉讼代理人向法庭提供了合资合作协议复印件及收条复印件各1份，证明被告人余Ａ的姐夫尹Ｂ与附带民事诉讼原告人马某系生意合作伙伴，马某亦承认拖欠尹Ｂ债务。经庭审质证，被告人余Ａ及其诉讼代理人对附带民事诉讼原告人马某提交的证据不持异议，但表示具体赔偿金额及款项由法院认定；附带民事诉讼原告人马某对被告人余Ａ及其诉讼代理人提交的证据无异议，并表示其与尹Ｂ系合作关系且确有欠条在尹Ｂ处；本庭对双方无异议的证据，予以确认。经审理查明，2014年8月29日15时许，被告人余Ａ受其姐夫尹Ｂ委托，邀约梁Ｃ（另案处理）等人窜至被害人马某设置于本辖区君融天湖小区的办公室，向被害人马某索要其拖欠尹Ｂ的债务。直至当日20时许，被害人马某仍表示无钱还债，被告人余Ａ等人遂将被害人马某拖至本辖区晨鸣纸厂附近的长江大堤上对其进行殴打，并逼迫被害人马某向其出具一张内容为尚欠尹Ｂ人民币贰万肆仟圆整（24000元）并承诺还款期限的借条后逃离。经武汉ＸＸ法医司法鉴定所鉴定，被害人马某的主要损伤为左侧第10、11肋骨骨折，右侧第11、12肋骨骨折，两侧胸腔积液，L1、L2椎体右侧横突骨折，外伤性脾脏破裂出血，全身多处软组织损伤；被害人马某所受损伤其程度综合评定为重伤二级。2014年8月30日，被告人余Ａ被抓获。另查明，附带民事诉讼原告人马某系农业家庭户，案发前一直在本市从事搬运服务工作；婚后于2007年4月10日生育一子马Ｆ；附带民事诉讼原告人马某之父马Ｅ与其母苏Ｇ分别于1944年10月26日、1944年3月15日出生，均为农业家庭户；马Ｅ与苏Ｇ婚后生育二子一女。案发后，附带民事诉讼原告人马某于2014年8月30日入住ＸＸ大学ＸＸ医学院附属ＸＸ医院（西区）住院治疗26天，支付医疗费人民币50302.76元；其于2014年10月8日在上述医院住院治疗10天，支付医疗费人民币7038.55元；其于2014年12月4日在同一医院住院治疗7天，支付医疗费人民币4666.84元；案发后，附带民事诉讼原告人马某另花费门诊治疗费人民币3873.6元。2014年9月10日，武汉ＸＸ法医司法鉴定所对附带民事诉讼原告人马某作出法医学鉴定意见书，认定其所受损伤程度为重伤二级，附带民事诉讼原告人马某支付鉴定费人民币840元；2015年1月16日，湖北中真司法鉴定所对附带民事诉讼原告人马某作伤残鉴定，鉴定意见为：附带民事诉讼原告人马某的××程度为六级；后期治疗费人民币8000元；休息时间为伤后150日，护理时间为伤后60日，附带民事诉讼原告人马某为此支付鉴定费人民币1500元。案发后，被告人余Ａ家属代为支付附带民事诉讼原告人马某医疗费人民币20500元。在本院审理期间，被告人余Ａ家属代为向附带民事诉讼原告人马某赔偿经济损失人民币14500元。上述事实，被告人余Ａ在开庭审理过程中亦无异议，且有被害人报案材料及陈述、接受案件回执单、抓获及破案经过、同案人供述、扣押笔录及清单、发还清单、法医司法鉴定意见书、刑事判决书及罪犯档案资料、行政处罚决定书、情况说明、收条、视频资料、被告人户籍证明、被告人供述及辩解、协议书、借条等证据证实，足以认定。本院认为，被告人余Ａ故意伤害他人身体，致一人重伤，其行为已构成故意伤害罪。公诉机关指控的犯罪事实成立，罪名准确。被告人余Ａ归案后如实供述自己的罪行，依法可以从轻处罚。被告人余Ａ刑罚执行完毕以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，依法应当从重处罚。案发后，被告人余Ａ赔偿部分经济损失，可酌情对其从轻处罚。由于被告人余Ａ的犯罪行为造成附带民事诉讼原告人马某一定的经济损失，故应承担相应的民事赔偿责任。附带民事诉讼原告人马某主张的医疗费、后期治疗费、误工费、营养费、护理费、交通费、赡养费、抚养费的诉讼请求合理，本院予以支持。但医疗费中自购药及自购生活用品费用，无相关法律规定支持，本院不予认定；后期治疗费应按鉴定结论人民币8000元予以认定；误工费、营养费、护理费、交通费数额偏高，本院根据相关法律规定酌情确定；马Ｅ、苏Ｇ育有二子一女，附带民事诉讼原告人马某应承担三分之一的赡养义务。附带民事诉讼原告人马某主张赔偿××赔偿金的诉讼请求，不属于刑事附带民事诉讼赔偿范围，该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百三十四条第二款、第六十七条第三款、第六十五条第一款、第三十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告人余Ａ犯故意伤害罪，判处有期徒刑四年；（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年8月30日起至2018年8月29日止。）二、被告人余Ａ于本判决生效后十日内赔偿附带民事诉讼原告人马某经济损失人民币146259.55元；三、驳回附带民事诉讼原告人马某其他诉讼请求。如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。审判长付ＸＸ人民陪审员陈ＸＸ人民陪审员章ＸＸ二〇一五年六月九日书记员余ＸＸ赔偿明细1、医疗费：人民币65881.75元；50302.76元＋7038.55元＋4666.84元＋3873.6元=65881.75元2、后期治疗费：人民币8000元；3、法医鉴定费：人民币2340元；840元＋1500元=2340元4、误工费：人民币20413.97元；49674元÷365天×150天=20413.97元5、住院伙食补助：人民币645元；15元／天×43天=645元6、护理费：人民币4722.58元；28729元÷365天×60天=4722.58元7、营养费：人民币1000元；8、交通费：人民币2000元；9、赡养费：人民币30383.5元父：8681元×（20-9）年×0.5÷3=15915.17元母：8681元×（20-10）年×0.5÷3=14468.33元10、抚养费：人民币45872.75元16681元×（18-7）年×0.5÷2=45872.75合计：人民币181259.55元被告人余Ａ已支付：人民币35000元余款：人民币146259.55元；

因故意或重大过失造成对方损害的，违约方才承担损害赔偿责任。此类情形主要体现在赠与合同、无偿保管合同、无偿委托合同等无偿合同中。文章转自网络，侵权联系删除。

属于因无效代理订立的无效合同，包括以下情况：1、无权代理人订立的未经被代理人追认的合同;2、代理人以被代理的人名义同自己签订的合同;3、代理人以被代理人的名义同自己代理的其他人签订的合同;4、代理人与对方通谋签订的损害被代理人利益的合同。文章转自网络，侵权联系删除。

答：不一定，对于如何适用《合同法》第五十二条第(五)项的规定最高人民法院作出了以下司法解释：《民办非企业单位登记管理暂行条例》第十四条规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。违反效力性强制规定的人民法院应当认定合同无效而违反管理性强制规定的人民法院应当根据具体情形认定其效力。效力性首先是指强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效如果规定了违反的后果是导致合同无效则该规定属于效力性强制性规定。其次法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的也应当认定该规定是效力性强制性规定。《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定：“如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为则人民法院对于此类合同效力的认定应当慎重把握必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”且《民办非企业单位登记管理暂行条例》属于管理性强制性规定所以该条例的调整对象是民办非企业单位的主管部门对民办非企业单位进行登记管理所发生的权利义务关系。其立法目的主要是为了实现对民办非企业单位进行有效行政管理和保障民办非企业单位的合法权益而制定的，并未明确规定违反该条例规定的后果就会导致合同无效也未规定违反该条例如使合同继续有效将损害国家利益或者社会利益。因此该条例不影响其所签订的民事合同的效力。合同违反法律、行政法规强制性规定的不必然导致合同无效。判断合同是否无效应当分析合同条款是否违反效力性强制规定。文章转自网络，侵权联系删除。