朱飞羽

律师观点分析当事人信息原告陆xx。委托代理人高锋，江苏仕达律师事务所律师。委托代理人朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。被告陆x。审理经过原告陆xx与被告陆x民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法由代理审判员李勇独任审判，后组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人朱飞羽到庭参加了诉讼，被告陆x经本院合法传唤无正当理由拒不到庭（公告送达），本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称原告陆xx诉称：2014年5月21日，被告陆x向债权人陈xx借款人民币100000元，约定于2014年6月21日前归还，原告作为担保人承担连带责任。借款到期后被告陆明为躲避债务下落不明，债权人多次向原告主张权利，原告现已为被告陆x偿还借款人民币100000元。原告之后向被告陆x行使追偿权，多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告陆x归还原告陆xx100000元及以10万元为本金，自起诉之日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算利息；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称被告陆x未作答辩。本院查明经审理查明：被告陆明向陈xx借款100000元，并于2014年5月21日向陈xx出具借条一份，借条上载明“借条今借到陈xx人民币现金拾万元整（￥100000元）用于生意周转双方约定日期2014年6月21日之前归还本借款合同在江苏省昆山市履行若发生争议双方一致同意由昆山人民法院仲裁借款人：陆x手机号码：189××××9983身份证号码：××担保方：陆xx15XXXX22014年5月21日”，在该借条的下方又载明：“收条今收到陈xx人民币现金拾万元整（￥100000元）收款人：陆x陆xx2014年5月21日”。上述借条签订后，被告陆x并未如约向陈xx还款，2014年8月29日，原告陆xx代被告陆明偿还了陈xx的上述借款，陈xx并出具证明一份，载明“因借款人陆明去向不明本次还款是有担保人陆xx还给陈xx的证明人陈xx2014.8.29”。现原告以向被告陆x追偿上述款项未果为由，向本院提起诉讼。上述事实由借条一份、收条两份、中国农业银行苏州分行银行卡转账凭证两份、证明一份予以证实以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为本院认为：合法的民间借贷关系，应当受到法律保护。本案中，被告向陈xx借款100000元，原告作为保证人自愿为被告的100000元借款作担保，因双方对保证方式、保证范围未进行约定，原告依法应当承担相应的连带保证责任，即对被告的100000元借款承担相应连带清偿责任。因被告未按约履行向陈xx的还款义务，原告作为连带保证人，代被告支付所借款项100000元。此后至今，被告未向原告归还代偿的该款项。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向被告追偿代向陈xx归还的借款100000元，故对原告要求被告支付100000元及自起诉之日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条第二款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：裁判结果被告xx于本判决生效后十日内支付原告陆xx100000元及利息（以100000元为本金，自2014年11月12日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2300元，公告费690元，合计2990元，由被告负担。此款已由原告交纳，由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判人员审判长李勇人民陪审员郭静芳人民陪审员陆芳裁判日期二〇一五年四月三十日书记员书记员汤凯华近年来民间借贷纠纷越来越多，作为借贷双方来说见怪不怪，但很多人却因不了解签字的意义，贸然在借贷合同中签字承担担保责任，很可能为此倾家荡产，无辜也可怜，实在是令人唏嘘。作为律师，还是建议大家不要轻易在任何书面文件中签字，尤其是在借贷合同或贷款合同中的担保人或者保证人处签字。因为你一旦签字就代表如果借款一方无法偿还借款就由你承担全部的偿还责任，实际中就是经判决后法院可以强制执行你的所有财产，就算你没有财产，也可以将你拉入失信执行人名单，对你甚至你子女今后的生活都会造成很大的影响。本案中是作为担保人的当事人已经替债务人偿还了借款，本律师代理其向债务人行使追偿权，经法院审理后支持了我们的诉请。

律师观点分析原告：雷xx，男，1990年1月7日生，汉族，住武汉市新洲区。原告：许x，女，1991年1月26日生，汉族，住武汉市新洲区。委托代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师，代理上述二原告。被告：王x，男，1971年11月2日生，汉族，住上海市。被告：朱xx，女，1972年4月14日生，汉族，住上海市。委托代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师，代理上述二被告。委托代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师，代理上述二被告。审理经过原告雷xx、许x与被告王x、朱xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月5日受理后，依法由代理审判员何跃武独任审理，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告雷xx、许x的共同委托代理人朱飞羽，被告王x、朱xx的共同委托代理人石云、董险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称原告雷xx、许x诉称：原告雷xx、许x与被告王x、朱xx于2016年4月28日签订一份《房地产买卖居间协议》，协议签订后原告雷xx、许x依照约定支付了定金人民币50000元，被告王x、朱xx收款后却明确表示需要加价出售，并拒绝继续履行已签订的协议，原告不同意增加购房款并多次催促对方履行协议，两被告明确拒绝履行协议并要求解除已签订的协议，故诉至法院请求判令：1、被告王x、朱xx双倍返还定金即人民币100000元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称被告王x、朱xx辩称，不同意双倍返还定金100000元，同意返还定金50000元。首先两被告不存在任何违约行为，因原告雷xx征信有问题，按照正当途径无法获取贷款。被告系基于原告无法获取贷款所产生的不安抗辩权，要求解除双方所签订的居间协议，有正当合法的理由。另因双方签署的居间协议中特殊条款的约定，因无法获取贷款导致合同无法实际履行，属双方约定合同无法履行的政策原因，不构成违约。另外两被告在原告支付首付款前提出解约，而并非收取首付款后提出，并不存在恶意违约情形。本院查明经审理查明，2016年4月28日，原告雷xx、许x（乙方）与被告王x、朱xx（甲方）在昆山浩宇物业顾问有限公司（以下简称昆山浩宇公司，协议中的丙方）的中介下签署了《房地产买卖居间协议》，该协议约定由雷xx、许x购买王x、朱xx的位于昆山市花桥镇绿地大道199弄9号707+708室（建筑面积74.76平方米），房屋总价850000元，付款方式为协议签订当日乙方向甲方支付定金50000元，在协议签订后45个工作日内需签订《房地产买卖合同》，过户前乙方向甲方支付首付款370000元（包含50000元定金）。甲、乙双方签订本协议后7个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项。合同第三条第3.3.E款约定，在甲、乙双方签订本协议后20个工作日内乙方向银行申请贷款，并交齐所有贷款材料。乙方贷款金额为470000元，在乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》后当日内，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续，且乙方同意，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，将乙方所贷款项支付于甲方。第三条第3.3.F款约定，如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将其补足。乙方贷款申请获银行审批通过后15日内，甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。在甲方拿到银行贷款乙方拿到两证后7日内，甲方向乙方办理交房手续，当日乙方将尾款10000元交付给甲方。合同第三条第3.3.O条款约定，甲方净到手850000元，交易税费由乙方承担，如因政策原因导致无法履行合同，不属违约，互不追究责任。乙方支付款时间2016年5月20日，乙方首付款支付后，甲方配合申请贷款。合同对违约条款约定为，如果乙方未能履行条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）并同意向丙方昆山浩宇公司支付居间费用为总房款的2%。如果甲方未能履行条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），并同意向丙方昆山浩宇公司支付居间费用为总房款的2%。该协议签订当日，原告支付被告定金50000元，被告朱xx出具定金收据予以证明。另查明，被告于2016年5月16日得知原告雷xx个人征信存在问题，故2016年5月17日，被告朱xx向中介方发消息称其了解获知雷xx征信存在问题，其无法获取银行贷款，且雷xx无能力购房，要求解除本次房屋买卖交易行为，并要求中介通知原告于2016年5月18日下午至上次签约地点办理解除协议手续。原告向被告回复称银行已经开具证明其征信没有问题，且原告并没有贷款记录。因原、被告双方对原告雷xx个人征信是否存在问题存在争议，故双方未在约定时间至银行办理贷款申请手续。2016年5月23日，中介方昆山浩宇物业顾问有限公司出具证明称原、被告约定于2016年5月20日之前去签署贷款合同及收取房屋首付款，业主朱xx、王x未能按照所签署房地产买卖居间协议履行约定，属于违约。再查明，被告向本院提交了查询请求时间为2016年4月20日的雷xx的个人信用报告，该报告显示原告雷xx名下并无贷款，有4张贷记卡账户，逾期及违约信息概要为雷xx名下两张贷记卡有逾期情形，单月最高逾期总额为58元，最长逾期月数为7个月，故其逾期还款贷记卡被冻结。原告亦向本院提交了查询请求时间为2016年6月23日的雷xx的个人信用报告，该报告显示雷xx名下有2长贷记卡账户，逾期及违约信息概要为雷xx名下一张贷记卡有逾期情形，单月最高逾期总额为22元，最长逾期月数为1个月。同时，雷xx名下有存在一笔授信贷款，授信总额38000元，已用额度28422元。该份信用报告显示雷xx名下并无账户冻结情形。2016年5月19日，中国工商银行湖北分行银行卡部出具证明“客户雷xx在我行开立牡丹贷记卡，开卡日期2009年10月24日，因银行系统扣收年费形成逾期记录，年费已结清并解冻，该客户无恶意透支行为。”上述事实有房地产买卖居间协议、产权登记信息、定金收据、银行证明、中介方证明、个人征信报告、聊天记录及当事人陈述予以证实。本院认为本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间协议系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面切实履行。虽然协议中约定签订该协议后45个工作日内还需再签订房屋买卖合同，但原、被告均明确称该约定需再行签订的房屋买卖合同系网签备案之用，本院认为，该房屋买卖居间协议中对于买卖双方当事人信息、房屋座落、房屋价款、房款支付方式、过户交房、违约责任等内容均进行了明确约定，其实质内容具备了买卖合同成立的必要条款，故本院认定原、被告之间的房屋买卖关系已经成立。现原、被告并未继续履行该协议，被告辩称系因签订协议后知晓原告雷xx个人征信存在问题，担心其无法获取贷款审批而要求解约。本院认为，原、被告双方协议中约定签订协议后20个工作日内向银行申请贷款并交齐贷款材料，被告虽在此之前得知雷xx存在征信问题，但被告并未提供证据证明因此会造成原告无法获取银行贷款。且协议中第三条第3.3.F款亦约定，如贷款申请未获通过或通过的贷款额度不足申请额度，应由原告以其他方式补足。另外，原告亦已涤除其信用不良记录，并由银行出具证明原告并无恶意透支行为。配合原告办理银行贷款是被告方应履行义务，被告未按协议约定配合原告办理银行贷款申请的行为系违约，本案中原告已支付定金50000元，根据原、被告双方签订的协议中“如果甲方未能履行条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）”之约定，原告主张被告双倍返还定金100000元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：裁判结果被告王x、朱xx于本判决生效之日起十日内双倍返还原告雷xx、许x定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告王x、朱xx负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告王x、朱xx在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判人员代理审判员何跃武裁判日期二〇一六年九月二日书记员书记员陈玉婷目前苏州地区房屋价格上涨过快，相当多的卖方应价格上涨恶意违约，对于恶意违约行为买方可以选择要求卖方继续履行合同（需支付全款并提存法院），如果合同确实无法履行，法院一般全额支持守约方的诉讼请求，即要求卖方承担合同约定的违约责任，但实际损失高于合同约定的，可以支持实际损失。本案中作为代理人考虑到当时房屋价格上涨过快，且当事人经济实力有限的情形下（无法支付全款需要贷款），经当事人同意选择要求卖方承担违约责任（当事人只是支付了定金，按照定金罚则，卖方应当返还定金，并赔偿一倍的定金数额的违约金），并建议当事人尽快重新购买了另一处房屋，避免了更大的损失。后经法院审判，法院支持了我方的全部诉情，后经强制执行，我方当事人得到了全部赔偿

律师观点分析当事人信息原告戴x。委托代理人朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。被告杨xx。委托代理人陆敏华。委托代理人陈卫隆。审理经过原告戴x诉被告杨xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，于2014年11月28日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高锋、朱飞羽、被告委托代理人陈卫隆到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年3月13日第二次公开开庭审理，原告戴x及其委托代理人朱飞羽到庭参加诉讼，被告杨xx经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称原告戴x诉称：原、被告于2013年1月30日签订房屋买卖成交合同一份，明确双方权利义务关系以及违约责任等，合同签订后，原告依照约定向被告支付了房款人民币820000元，被告向原告交付了房屋并承诺2013年7月30日之前将房屋过户给原告，约定过户时间到期后，原告多次催促被告协助原告办理过户手续，被告却一再推卸，直至2014年6月份原告为维护自身合法权益向法院起诉要求被告配合办理过户手续，诉讼过程中经查询得知因被告原因涉案房屋已被两次查封，产权登记无法变更，原、被告之间的合同目的已无法实现，原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已付房款、中介费、装潢费、物业费等共计人民币838020元以及自2013年1月30日至判决生效之日止的同期银行贷款利息；2、被告承担违约金人民币820000元整；3、被告承担全部的诉讼费用。被告辩称被告杨xx辩称：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同是作为被告向原告借款的“抵押”，实质上原、被告双方之间存在民间借贷关系，被告共收到原告的借款本金76万元整，现被告同意归还借款本金及相应的利息，利息按照同期贷款利率计算，计算时间自2013年1月30日起至起诉之日；2、即使法院认定原、被告双方是房屋买卖合同关系，被告也不应承担违约责任，不能过户的原因不是被告一房二卖或者将房屋进行抵押，而是被告与案外人存在经济纠纷而导致房屋被查封，房屋还是可以过户给原告的；3、原告的违约金诉求是没有依据的，违约金应以原告的实际损失为限，原告应主张其实际存在的损失。本院查明经审理查明：2013年1月30日，原告戴x与被告杨xx签订《房屋买卖成交合同》，约定由原告戴x（乙方）购买被告杨xx（甲方）名下的位于昆山市花桥镇星海小区X号XXXX号房屋以及配套车库，房屋总价820000元，过户至原告名下的税费由原告自行承担。该合同第九条约定房屋尾款50000元在该房屋过户手续办好后支付给甲方，甲方须在2013年6月30日之前搬出一手产证，7月30日之前过户给乙方，否则以每月一万元赔付给乙方；本合同签订当日、支付完房款后，甲方将该房屋交付乙方。甲乙双方任何乙方违约，违约金都是所支付房款，计人民币820000元。现涉案房屋公安编号变更为昆山市花桥镇新安花园X号XXXX室。另查明，涉案房屋总价870000元，原告戴x于2013年1月30日支付购房款820000元，2013年1月30日被告杨xx出具收条予以证明，该收条上载明：今收到星海花园X号楼XXXX房屋款戴雄房款820000元整，涉案房屋于合同签订当日已交付，原告代缴了物业费、装潢押金等但未办理过户手续，目前没人居住在内。另查明，涉案房屋于2013年7月24日登记在被告杨xx名下，被另案三次查封，设立日期分别为2014年1月17日、2014年3月20日、2014年7月20日。再查明，涉案房屋在另案中被本院委托评估，评估结果为2014年12月12日至18日涉案房屋的市场价值单价为8708元每平米，总价为1261354元。原告诉讼时明知涉案房屋被查封，要求被告过户未果，认为合同实际已无法继续履行故诉至本院。以上事实由《房屋买卖成交合同》、收条、物业费、垃圾清运费、装修押金票据、动迁房分房结算单、中介费票据、房屋登记信息查询、情况说明、房屋评估报告以及当事人在庭审中的陈述予以证明。本院认为本院认为，原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，故双方应当依照约定履行各自的义务。本案原告依约支付购房款，并约定了涉案房屋的过户时间，目前涉案房屋已被查封，被告无法履行过户义务，故本案被告杨xx系合同违约方。被告辩称未收足820000元房款，但原告提供了被告出具的收条予以证明，故对被告的未收取820000元房款的辩论意见不予采纳。合同中约定了违约金为所支付的房款820000元，第一次庭审中被告表示违约金请求不应被支持，应以原告的实际损失为限。涉案房屋经评估市场价值已提升，故认为涉案房屋在审理期间的市值与实际购买房屋的购房款之间的差价即为本案原告的实际损失。原告的第一项诉请，鉴于涉案房屋已被多次查封，涉案合同实际无法继续履行，故原告要求被告返还已付房款，本院予以支持。合同中并未约定涉案房屋中介费由被告承担且装潢押金及物业费的收费方均不为本案被告，故根据合同的相对性，该部分诉请，本院不予支持。违约金的计算，则以现阶段房屋与出售时房屋总价差价计算，为391354元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下：裁判结果一、被告杨志标返还原告戴x购房款820000元，支付违约金391354元，共计1211354元，于本判决生效之日起十日内支付给本案原告。二、驳回原告戴x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19722元，由被告杨xx负担，此款原告已预交，本院不再退还，由被告承担部分在被告支付其他款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州分行园区支行，账号55×××99。审判人员审判长叶翌晨人民陪审员陆芳人民陪审员郭静芳裁判日期二〇一五年四月七日书记员书记员唐亮当事人在几年前购买了一套拆迁安置房，因当时无法办理产证，合同约定待可以办理产证后卖方再配合办理，后当事人在几年后要求卖方配合办理过户手续，卖方也拒不配合，当事人委托我作为代理律师，经我实际调查后发现该安置房办理产证后已经被多次查封，故和当事人沟通后决定采取要求卖方承担违约责任的诉讼策略，后经法院审判和代理人的努力，为当事人争取了数十万的经济赔偿。本人每年办理几十起拆迁安置房的买卖合同纠纷，结合办案经验给大家提几点建议：1、尽管安置房价格较商品房而言性价比很高，但从风险角度来讲承担的风险也很大，尽管苏州地区的安置房在满足一定条件后都可以上市交易，法院也认可签订的合同效力，但合同有效并不代表一定可以履行，安置房的买卖还是需要谨慎。2、如果你购买了拆迁安置房，希望你紧密关注卖方的经济状况，同时注意产证可以办理的时间，一旦得知产证可以办理了（一般动迁办会对小区进行通知，当然最好聘请相关律师进行核实），尽快要求卖方配合办理过户。3、如果因各种原因合同确实无法履行，尽快采取措施减少损失，如确实协商不成，尽快诉讼并保全对方相关财产为宜。