李新安

一、房屋租赁合同常见的违约情形：1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)，对方当事人有权要求其支付违约金。2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。6、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼解决二、约定房屋租赁违约金应注意：1、违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅。这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则；违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现；有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义首先在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。2、约定房屋租赁违约金的形式违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算；双方未约定明确违约金数额的，按照违约赔偿损失计算。三、房屋租赁协议违约金应该付多少(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。(3)“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。四、违约金过高或过低的处理办法根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。需要强调的是，违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的。如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请，则审理机构不主动干预。我们认为，为保险以及公平起见，建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重。五、从一则案例看房屋租赁违约金【案例】商悦系上海市某室房屋产权人之一。商悦于2009年9月26日与娄进签订房屋租赁合同，约定由娄进承租上海市某室房屋经营小面馆，租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月30日止，每月租金为人民币9000元，保证金为人民币9000元。合同另约定，娄进中途擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向商悦支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣。2011年1月，娄进向商悦表达提前退租的意愿，但未明确退租的具体日期。虽经协调，双方未能就提前退租赔偿金额达成一致。2011年3月29日，商悦与娄进办理了退房手续，娄进交还了房屋钥匙并结清水、电、煤气费用，保证金未予退还，目前该房屋承租他人，随后双方又进行过协调但是都没有达成一致，2011年5月12日商悦将娄进告上法庭要求索赔违约金3.5万元。【法院判决】法院经过审理认为双方约定的违约金过高，且娄进请求法院调整，因此法院酌情将违约金调整为9000元。【律师评析】在本案中合同约定的违约金计算方式为按照未履行期限的租金标准一倍的违约金，那么未履行期限为5个月，每月按照9000元计算，违约金数额为3.5万元，从合同的角度上来讲，租赁合同系合法有效的，商悦以此为由主张违约金本无何厚非，但是从公平的原则期间，同时也为了避免签约时一方利用优势地位约定较为苛刻的违约责任，因此最高院针对约定较高违约金的情况进行了规定。本案约定的违约金是否过高呢？显然将未履行期限5个月作为实际遭受的损失显然过高，因为对于商悦来讲该房屋收回后可以另行出租，那么对于商悦来讲可能耽误的时间是寻找续租人的时间问题，一般来说寻找合适的续租人可能花费的时间在一个月到两个月之间，当然这是一般的判断标准，本案中商悦在娄进退出后及时寻找到了承租人，那么对于商悦损失是比较小的，如果依然按照未履行的五个月追究娄进的违约责任显然过高，因此依法应当予以调整。

一、什么是同居协议？同居协议是指男女双方同居时就同居期间的财产、生活、子女等签订的协议。这里讲的同居是未婚男女之间对同居期间的财产、子女、家务、消费等做的约定。二、同居协议有效吗？同居协议是否有效，是否受到法律保护是不少同居男女担心的问题。根据我国法律的规定，同居协议是双方真实意思的表示，其中不违反国家法律法规，并且具有可操作的部分有法律效力，对于违反国家法律法规和公序良俗或缺乏合理可行的部分不受法律保护。也就是说未婚男女同居住在一起，同居协议中有关财产归属、债权债务承担的约定是受到法律保护的，是有效的。单方解除同居关系的财产补偿约定是否有效，还要看这种约定是否侵犯第三方的权利，是否违反法律与社会公共道德以及是否限制了他人的人身权。如果其中一方与他人依法登记结婚，则另一方是不得以解除同居关系的补偿对他人结婚加以限制的。如果在协议中约定了这样的条款，最终也难以得到法律的保护。比如，同居协议中约定一方不得提出分手，提出分手需支付分手费等等，这些都是违反人身权利的内容，不受法律保护。所以，同居协议在法律规定的范围内进行财产、债务、子女抚养、生活消费等约定都是有效的，是受法律保护的。对于限制人身的不准分手、家务劳作等都是无效条款，也就是说此类的同居协议条款不受法律保护，是无效的。三、同居协议怎么写？同居协议是双方在意思表示真实、自愿平等的基础上签订的协议。一份有效的，合适的同居协议主要内容可以包括：同居期间财产归属的约定，孩子抚养教育的约定，补偿约定，同居关系解除的约定等等。除了前述基本内容外，当事人还可以结合自己的实际情况，在同居协议中对自己的同居生活做出一些特别约定。此时切忌约定不受法律保护的条款。需要指出的是，在感情浓烈时，同居协议可能会引发争议。需要正确认识的是，同居关系一旦破裂，女性往往更容易成为受害者，同居协议有其存在的必要性。另外，签同居协议并不是要人们树立“这个是你的，那个是我的，你一个子儿也别想从我这里拿走”的观念，相反，可以通过协议更好地协调两人间的分工和责权，保护双方的合法权益。

婚约财产的返还：1、婚约财产纠纷案件标的物。婚约财产纠纷案件的标的物即通常所说的彩礼。它不仅包括婚约双方当事人在婚约期间或婚约之前互赠的财物，还应包括第三人(婚约双方当事人的亲戚、朋友)为之庆贺所赠与的财物。在我国，第三人赠与财物的情况也较为普遍，社会上所谓的“彩礼”、“聘礼”、“见面礼”等术语多属于第三人的赠与物。司法实践中，这部分财物往往被行使请求返还权的一方当事人计算在所返还的标的数额之内。但以下两个方面应该不属于彩礼的范畴：第一、共同花费，一方收到彩礼后，往往会拿出部分用于共同花销，如为办订婚宴请宾客，送礼以及平时的吃喝玩乐等。第二、属于赠与性质的财物。在恋爱中，男女双方为表情意，通常会赠与对方的定情物、信物等。2、婚约财产纠纷案件标的物的性质。给付彩礼的行为不是普通的赠与行为。从民法的角度来看，赠与是指赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人，受赠人无偿取得赠与物的所有权的行为，具有无偿性、单务性的特征。这种行为形式是赠与，其实质与民法上的赠与存在差异，往往不是当事人真正心甘情愿主动给付的，是迫于当地的风俗习惯，并将以后与对方结婚作为附加条件，因此它不是一种普通的赠与行为，而是以将来有一天对方能与自己结婚为附加条件的。这种因婚约赠送彩礼的行为是我国《民法通则》中规定的附条件的民事法律行为，是一种附解除条件的赠与行为。彩礼这样有一定财产价值的物品之所以从一方向另一方交付，即发生赠与行为，乃是因为存在着婚姻这种法律关系(婚约存在)，随着男女双方当事人婚约的解除，赠与彩礼的原因归于消灭，换言之，受赠人在婚约解除后丧失了继续占有彩礼的法律上的原因，由于婚约解除后彩礼继续由受赠人占有的法律根据消失，那么根据民法的公平原则将财产恢复到订立婚约前的状态才是公平合理的。因此，婚约解除后，受赠人应当将彩礼返还给赠与人，如果受赠人拒不返还而继续占有彩礼，将构成民法上的不当得利。3、关于婚约财产返还的标准和数额。2003年12月4日，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》在第十条中规定，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于下列情形，人民法院应当予以支持：(一)双方未办理结婚登记手续的；(二)双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；(三)婚前给付并导致给付人生活困难的。在第(二)项、第(三)项情形下，应当以当事人离婚为条件。但由于这一解释，没有明确说明婚约解除后彩礼的返还，与离婚后彩礼的返还的具体区别，如返还的数额如何把握，对生活困难如何确定等。导致审判人员由于认识的分歧，对同一案件的处理会出现不同的结果。应将婚约财产纠纷案件与离婚纠纷案件中彩礼的返还区别对待，我们通常理解的，要把“导致给付人生活困难”作为彩礼返还的条件，而生活困难，有绝对困难和相对困难之分。所谓绝对困难，是指其生活靠自己的力量已经无法维持当地最基本的生活水平。所谓相对困难，可以是与给付彩礼之前相比，由于给付造成了前后相差比较悬殊，相对于原来的生活条件来说变得困难了。离婚时彩礼的返还要以导致给付人生活绝对困难为条件，但处理婚约财产纠纷案件时，只要造成了给付人生活相对困难，就应予以返还。该司法解释规定的三种情形，在处理婚约财产纠纷案件时，只要符合其中之一，就可以判另被支付方返还彩礼，而不能要求三种情形全部存在。对于返还的数额，在处理离婚纠纷案件中的彩礼返还时，人民法院可以根据当事人的诉讼请求并结合查证的彩礼数额予以判决。而婚约彩礼纠纷案件中，只要是属于法院查明的彩礼部分，即应全额返还。法律快车为您推荐：■不应当予以返还彩礼的情形有哪些已经登记结婚并同居生活的。这种情形下一般不予返还，无论是理论上、司法解释的规定上、司法实践上还是风俗习惯上，认识是一致的……【详细】■解决彩礼纠纷要注意什么事项决定彩礼是否返还，以当事人是否缔结婚姻关系为主要判断依据。给付彩礼后未缔结婚姻关系的，原则上应返还彩礼；如果已结婚的，原则上彩礼不予返还(一些特殊情形除外)；按照习俗举办了结婚仪式但没有领取结婚证书的，解除同居时彩礼原则上不予返还……【详细】