易德铭

案件二简介：购房方董*卖一房买二房同时进行，买进本案所涉房屋为第二套，中介查档时原房屋还未过户、买进的第一套已经在名下，因为杭州市限购政策是名下不能有3套房屋，导致不能如期网签正式的房屋买卖合同，必须等原房屋过户出去，因此，具备网签条件的时间实际比合同约定的时间晚了8天。卖方章*以买方未在合同约定的时间内签正式购房合同为由起诉买方董*要求没收购房定金**万元。浙江鑫家律师事务所易德铭、姚天亮律师接受董*委托后，采取反诉策略并成功证明未能如期网签并非董*过错，法院判决卖方章*返还购房定金**万元。案情小结：即使未在合同约定的时间内签订正式购房合同，如果能证明并非买方过错仍然可以退回购房定金。杭州市拱墅区人民法院民事判决书原告（反诉被告）：章*委托代理人：孙**、王*，浙江博方律师事务所律师被告（反诉原告）：董*委托代理人：易德铭、姚天亮，浙江鑫家律师事务所律师第三人：杭州**房地产代理有限公司……（基本案情略）本院认为：章*、董*及第三人**公司签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。章*主张解除案涉《房地产买卖居间协议》，董*也在本案中提出了反诉请求，故本院对章*该诉请予以支持。本案的争议焦点在于双方未能签订房屋买卖合同是否可归责于当事人一方。根据案涉房地产买卖居间协议，双方应在**18年*月**日前签订房屋买卖合同，然因董*名下有二套房，其中一套房屋正在出售尚未完成过户手续，致董*未能通过查档而无法与原告签订房屋买卖合同。*月28日董*查档通过，董*愿意履行签订房屋买卖合同的义务，但因章*要求**公司保证于**18年*月**日完成过户手续而未能达成一致。根据案涉居间协议第六条之规定，合同所约定的定金属定约定金性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。然董*未拒绝与章*签订房屋买卖合同，在居间协议约定的期间内因查档未能通过而不能签订，在查档通过后董*积极要求履行签订房屋买卖合同的义务，双方也进行磋商，但就过户时间不能达成一致，属不可归责于双方事由。本院认为董*并非恶意拒绝履行签订房屋买卖合同的义务，故本院对章*要求没收定金的诉求不予支持。……判决如下：一、解除章*、董*、杭州**公司与**18年*月1*日的《房地产买卖居间协议》。二、驳回本诉原告章*的其他诉讼请求。三、反诉被告章*于本判决生效之日起十日内归还反诉原告董*定金**万元。本诉案件受理费***0元由本诉原告章*负担。反诉案件受理费36*0元，由反诉原告董*负担182*元，由反诉被告章*负担182*元。审判长马**人民陪审员张**人民陪审员王**二〇**年*月*日代书记员陈**

案件一简介：购房方陈**交了购房定金后，房东把房子出租了，协商解决过程中，购房方签了对自己非常不利的协议（认可己方违约，承担部分违约金）。之后的洽谈过程中，房东要求购房方承担违约责任后再签正式合同，购房方不服，不签正式合同，房东没收定金，购房方起诉。代理律师仔细分析案情，找到房东违约证据，帮助购房方成功要回定金。案情小结：只要没签正式购房合同，要回定金的可能性就能达到九成以上。杭州市**区人民法院民事判决书原告：陈**。委托诉讼代理人：易德铭，浙江鑫家律师事务所律师。被告：孙*。被告：李**。委托诉讼代理人：孙*。第三人：杭州**房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市**区****大厦****室。法定代表人：腾**，董事长。委托诉讼代理人：周*。委托诉讼代理人：高**。原告陈**诉被告*、李**、第三人杭州**房地产代理有限公司（以下简称**公司）定金合同纠纷一案，于****年**月**日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于****年*2月6日立案受理，并依法由审判员姜新农独任审判，于****年**月**日公开开庭进行了审理。原告陈**的诉讼代理人易德铭和被告孙*（亦即被告李**的诉讼代理人）、第三人**公司的诉讼代理人周*、高**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**向本院提出诉讼请求：判令两被告双倍返还原告定金**0000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈**提交的《房地产买卖居间协议》、收条、**公司工作人员卢**发给原告的委托书的微信截图及该委托书打印件、**月**日原告与卢**的二次通话录音、**月**日原告与**公司工作人员张*、卢**对话录音、**月**日原告到**公司的视频、**月**日的微信群（原告、两被告、**公司2人）信息截图、**月**日原告与**公司高店长、张*对话录音、**月**日原告与两被告及**公司张*对话录音等证据，以及被告孙*、李**提交的****年**月**日的协议、《房屋租赁合同》，第三人**公司提交的****年**月29日被告签字的网签合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：****年9月**0日，陈**（甲方、买受方）与李**、孙*（丙方、出卖方）、**公司（乙方、居间人）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，买受方（甲方）陈**愿意委托居间人**公司以下列条件购买出卖方（丙方）李**、孙*的物业；为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于****年9月**0日向乙方交付意向金50000元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称：杭州市**区**街道****花园**幢*单元**0**室，面积**4.44㎡；该房屋不存在租约；总房款460万元；房款支付方式为，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后*个工作日内支付首付款***8万元整打入乙方银行保证金账户，余款**22万元办理商业按揭，待银行放贷且物业交割完毕两个工作日后转付给丙方；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后**天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包括甲方已支付定金）；丙方愿意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方。并约定，*、经买卖双方友好协商同意，正式合同价为4**0万元整，差价**0万元于买方按揭审批通过后*个工作日内买方支付卖方；2、经买卖双方友好协商同意，两天内因银行拒贷原因，则无责解除，若因节假日征信无法查询以上条款，延至****年**月9日24点之前。该协议签订前后，陈**支付给孙*、李**50000元。后李**又将其中的25000元支付给了**公司，该款现仍在**公司处。****年**月7日，李**将杭州市**区**街道****花园**幢*单元**0**室房屋出租给他人，租赁期限至****年*月7日。陈**与孙*、李**、**公司约定于****年**月22日到**公司处签订《杭州市房屋转让合同》。该日，陈**与孙*、李**到达**公司后，孙*、李**告知案涉房屋已出租，要求在杭州市房屋转让合同上约定房屋已出租。陈**不能接受，要求孙*、陈**解决该房屋的出租问题。陈**（甲方）与孙*（乙方）于当日签订《协议》一份，约定：“双方同意在22号—29号之间续签合同，如果甲方29号24点之前未履行约定的时间内签合同，乙方则不需要把定金的2.5万给甲方，按时签约则乙方付给甲方2.5万的*万。”之后，陈**多次向**公司提出，要求孙*、李**先解除案涉房屋出租再签订《杭州市房屋转让合同》。****年**月29日**：4*时左右，孙*、李**在《杭州市房屋转让合同》上签字，该合同上注明案涉房屋有租赁。当晚，陈**也到达**公司，对案涉房屋已出租有异议，认为双方签订《房地产买卖居间协议》时该房屋为空置房屋，未出租，应由孙*、李**先解除租赁合同其再签订《杭州市房屋转让合同》。双方遂未能签订《杭州市房屋转让合同》。本院认为，对陈**与孙*、李**及**公司签订《房地产买卖居间协议》，以及陈**已支付给孙*、李**定金50000元，以及其中25000元现在**公司处等事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。《房地产买卖居间协议》虽约定应于签订该协议之后**日内签订正式的房屋转让合同，但根据庭审中各方陈述，可以确认原、被告双方同意延期至****年**月22日签订《杭州市房屋转让合同》。因此，双方未在《房地产买卖居间协议》签订之后**内签订《杭州市房屋转让合同》，均不构成违约。****年**月22日，双方到达**公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，陈**因发现孙*、李**在《房地产买卖居间协议》签订之后将案涉房屋出租，该房屋状况发生重大变化，与孙*、李**磋商解除房屋租赁状态未果后，未签订《杭州市房屋转让合同》不构成违约。当日，双方约定最迟于****年**月29日24点前签订《杭州市房屋转让合同》。双方也均到达了**公司总部准备签订《杭州市房屋转让合同》，但仍因对案涉房屋的租赁问题未能达成一致，致未能签订《杭州市房屋转让合同》。因本案《房地产买卖居间协议》系预约合同，陈**在《房地产买卖居间协议》签订后案涉房屋因出租而发生了可能影响其权益的重大变化的情况下，享有就该房屋租赁问题与对方继续磋商的权利，其因未能就该租赁问题与孙*、李**达成一致而未签订本约《杭州市房屋转让合同》，不构成违约。《房地产买卖居间协议》签订时案涉房屋虽未出租，但双方并未约定在该协议签订后孙*、李**不能将该房屋出租，因是时孙*、李**仍为该房屋的所有权人，其在该房屋的所有权转移登记之前将该房屋短期出租，也尚不足以认定为违约。而孙*、李**未拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，其因未能就该租赁问题与陈**达成一致致双方未签订《杭州市房屋转让合同》，也不构成违约。综上，本案系不可归责于双方当事人的事由导致双方当事人未能签订《杭州市房屋转让合同》，故孙*、李**应将收取的定金50000元返还给陈**，因其中定金25000元现在**公司处，**公司同意对该25000元直接作出处理，故该25000元由**公司直接返还陈**。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告孙*、李**于本判决生效之日起十日内返还原告陈**定金25000元；二、第三人杭州**房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈**定金25000元；三、驳回原告陈**的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2**00元，减半收取**50元，由原告陈**负担575元，被告孙*、李**负担575元。原告陈**于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告孙*、李**于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员姜**二〇**年*月***日代书记员谢**

案情简介：案件源于2011年的民间借贷35.8万元，债权人债务人双方经法院调解，债权人申请执行一直未执行到位，后来债权人之一去世，债务人也去世，执行一直拖到2017年。由于一直未查到债务人的财产，执行案件一度搁置，后来发现债务人有一处房产，但该房产的所有权人为债务人和其弟弟，房产则由债务人的儿子住着但其表示不继承也不承担债务，债务人的弟弟则表示债务与他无关，房子他有份不能动。债权人无奈，找到律师帮忙处理。案件小结：1、律师首先解决诉讼主体问题，寻找相应法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。2、确定案由：合同纠纷项下的债权人代位权纠纷、分家析产、共有物确认纠纷、共有物分割纠纷，后二个更为准确。3、《继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。4、此类诉讼在审判环节不应对需要评估的共有物进行分割，而只应以判决方式确认共有人所占份额。例如共有物为房屋，其具有不可分性，价格亦具有可变性，在审判和执行环节房屋价格可能会完全不同；而且此类诉讼是当事人在执行环节提起的诉讼，将房屋留待执行环节评估鉴定、变现处置，可以节约审判资源，缩短办案周期，减轻当事人二次司法鉴定费用的负担，最大限度的保护当事人的合法权益。（原被告身份说明：三原告为债权人的继承人，被告二为债务人的儿子即唯一继承人、被告一为债务人的兄弟即房产共有权人）杭州市**区人民法院民事判决书原告：陈**，女，……原告：金*，男，……原告：金**，男，……上述原告共同委托代理人：易德铭、秦佳敏（实习），浙江鑫家律师事务所律师被告：郦**，男，……被告：郦*，男，……原告诉称：……被告一郦**辩称：我不同意析产，我等着房子增值。现在我没有能力出资买断房屋另一半的能力。被告二辩称：原告没有权利起诉……，起诉主体不适格，起诉没有法律依据，我没有实现继承，也继承不了，……本院认为，……被告二郦*未作出放弃继承的表示，视为其接受继承。案涉房屋是特定物，不能分割，本可以折价处理，但房屋现有共有人均因资金不足无力支付对方相应房屋折价补偿款，而使案涉房屋难以析产。在此情况下，原告诉请要求确认被告二于案涉房屋中的所有权份额，符合法律规定，且证据充分，本院应予支持。……综上，依照……之规定，判决如下：确认郦**（被告二郦*的父亲）遗留的坐落于杭州市**区*****幢*单元***室房屋的所有权份额为50%，该50%的房产权归被告二郦*继承所有。案件受理费减半收取5900元，由被告郦*于继承郦**遗产范围内负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员孙**二○**年*月**日书记员韩**

随着全球经济的发展，以及经济共同体的联系，很多企业也已经在异国有了分公司，当然也会有中国职工到别的国家工作的情况。这就很有必要了解一下当地的法律了。美国的刑事诉讼案件程序是怎样的？下面小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。二、我国刑事诉讼普通程序按照《刑事诉讼法》的规定，一般刑事案件大致要经过3个阶段，即侦查阶段（公安机关）、审查起诉阶段（人民检察院）和审判阶段（人民法院）。1、侦查阶段：侦查指由特定的司法机关（检察院）或者行政机关（公安机关）为收集、查明、证实犯罪和缉获犯罪人而依法采取的专门调查工作和有关的强制性措施；2、审查起诉阶段：起诉有两种，包括公诉和自诉；3、审判阶段：审判是指人民法院在控、辩双方及其他诉讼参与人参加下，依照法定的权限和程序，对于依法向其提出诉讼请求的刑事案件进行审理和裁判的诉讼活动；

装修是一件非常大的事情，一定要找一家比较靠谱的公司，并且注意这家公司的口碑，这样才能达到完美的装修效果。现在的装修公司数量非常多，质量也是高低不齐的，所以一定要谨慎的选择。下面请小编介绍下装修公司可以扣除分包款吗。二、装修公司如何管理项目分包款1、分包款管理传统的人工管理方式，需要人工去核算分包款项，并核对生成纸质的分包明细，一方面工作量大，另一方面容易出错。2、分包款核算大多数企业的项目材料款项是公司与材料商进行对接支付。而材料的使用期间，是项目与材料商对接，而在材料使用期间款项不透明，给企业的材料对账会带来一定困哪。

劳动合同是现在的上班的时候一定需要去签署的，但是劳动合同都是有一定的时间，在劳动合同期内，其实大部分的人对于补偿金的获得是不了解的，所以劳动合同到期什么情况不补偿金？下面小编给大家介绍一个相关的知识点。二、劳动合同的内容有哪些(1)用工单位的名称(全称)、所有制性质、法人资格、注册证件号码；劳动者的姓名、劳动手册及身份证号码；(2)双方在履行劳动合同中应遵守的国家法律、法规、政策及劳动纪律。包括考勤制度，岗位责任制度、安全文明生产制度、厂规厂纪，以及奖励惩处办法等；(3)劳动者在生产或工作上应该达到的数量指标、质量指标或者应当完成的生产、工作任务；(4)合同期限、试用期限；(5)企业的生产或工作条件。包括对劳动者的政治思想、职业道德、业务技术、安全生产等方面的教育培训；劳动防护用品、工作必须的劳动工具、工作环境等；(6)劳动报酬和保险福利待遇。包括劳动者在合同期的工资、奖金、津贴、补贴、养者、工伤、医疗等保险待遇等；(7)劳动者的工种、职务或职称；(8)变更、解除、续订劳动合同的条件和手续；(9)违反劳动合同应承担的责任及承担责任的方式；(10)用人单位在劳动合同书上盖法人公章或劳动合同专用章；法人代表或其合法代理人签名盖章；劳动者本人签名盖章；劳动合同鉴证机关的鉴证意见及盖章；(11)双方当事人认为需要在劳动合同中规定的其他事项。如住房、幼儿入托、子女入学等；(12)劳动合同生效的时间。