王历程

无权处分人签订房屋买卖合同效力2016-5-20耕耘律师基本案情：1988年5月5日孙甲与江乙办理结婚登记，2008年7月孙甲单独以其名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，由孙甲购买商品房一套，2009年2月10日交付了房屋。2009年6月27日，王丙、孙甲及案外人海天房地产经纪公司三方签订了《二手房存量房屋居间合同》，约定：海天房地产经纪公司提供媒介居间服务，孙甲将其购买的的涉案房屋出售给王丙，成交价为216万元。同日，三方又签订《补充协议》，约定：购买人王丙于2009年6月27日向孙甲支付购房定金人民币15万元；2009年6月30日前向孙甲支付首付款80万元；于同年12月20日前支付90万元；剩余房款31万元在孙甲取得房屋产权证后，双方办理房屋登记过户手续的当日向孙甲付清。在孙甲收到首付款同时，向王丙交付房屋钥匙、水电气各种卡、房屋使用说明证书、质量证书、保修证书、房屋手续的复印件和原件；孙甲取得房地产证后，如孙甲不愿出售房屋，或者孙甲因为其他原因不能出售房屋，视为孙甲违约；如王丙不购买房屋，视为王丙违约；违约方应当向守约方支付总房款20%的违约金，作为对守约方的赔偿。合同签订后，王丙以合同约定支付了相应的房款，并搬进房屋居住。2013年4月22日孙甲办理了涉案房屋的房地产证书，但拒绝给王丙办理房屋登记过户手续。2013年8月5日王丙向人民法院提起诉讼，要求孙甲继续履行合同，协助其办理涉案房屋的房地产登记过户手续。孙甲辩称，签订合同和收取了房款是事实，已经取得了房地产证，但出卖时，她丈夫江乙不知情，且也不同意出卖房屋，故没有协助原告王丙办理房屋过户手续，因其丈夫不同意履行合同，所以不同意原告的诉求。审理中，江乙作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并称：涉案房屋是孙甲与其的共同财产，孙甲出卖的事实不知道，不同意出卖，不愿意协助办理过户。案件焦点：共有财产的共有人不同意出卖共同财产买卖合同效力如何？共有人不配合法院能否判决协助办理不动产物权登记过户手续？法院判决：一审法院经过审理认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意、但共有人之间另行约定的除外。涉案房屋虽然登记在孙甲一人名下，但是婚后购买，应该属于孙甲和江乙的夫妻共同财产，孙甲未经共有人江乙同意，擅自处分了共同共有的房屋，侵犯了江乙对房屋的共有权，构成无权处分；同时，孙甲在与王丙签订合同时，尚未取得涉案房屋的所有权证书，合同法132条规定出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。房地产证书是不动产所有权的凭证。孙甲对涉案房屋无权处分，故孙甲与王丙签订的买卖合同无效，合同无效后王丙支付的房款问题，因当事人没有诉求，本案不作处理，可以另诉。判决驳回原告王丙诉讼请求。王丙不服一审判决，依法持原审起诉意见向中级人民法院提起上诉；孙甲、江乙的答辩与一审是也相同。第二中级人民法院经审理认为，孙甲与王丙签订的合同，孙甲没有经房屋共有人江乙同意，缔结合同时尚没有取得房地产证书，并不影响合同的效力。合同的签订是孙甲、王丙的真实意思表示，没有违反法律效力性方面的强制性规定，故孙甲与王丙签订的合同合法有效。根据《物权法》规定，合同有效不一定能够引起物权变动，王丙要求孙甲协助办理登记过户，因孙甲欠缺处分权，其应征的共有人江乙的同意，才有权处分共有财产，江乙一、二审均表示不同意转让，故王丙的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决中认定合同无效的部分属认识不当二审应予纠正，但判决结果与二审相同，故作出驳回上诉，维持原判。律师说法：本案是典型的无权处分人出卖房屋的合同效力和合同效力与产权过户的关系的问题。一、二审法院的判决正是法学界认识无权处分合同效力的一个发展过程。孙甲与江乙系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买的房屋，虽然房屋买卖合同是孙甲一个人签订的，房产证也办在孙甲一个人名下，但是在婚姻关系存续期间除了约定财产制外，应是共同财产制，即婚后不论哪一方的工资、奖金、生产经营收益等都是夫妻共同财产；在婚姻存续期间孙甲购买的房屋，应当是其与丈夫江乙的共同共有房屋，《物权法》第97条规定，处分共有的财产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，而孙甲未经其丈夫江乙同意或者购买人没有证据证明其丈夫同意，孙甲对该套房屋属于无权处分人，无权处分人将房屋卖给了王丙，根据《合同法》第51条，无权处分人出分了他人财产属于效力待定的合同，如果权利人追认，合同合法有效，如果权利人不认可，则合同无效。合同无效，孙甲应当承担过失缔约责任，由此一审法院作出合同无效，驳回诉讼请求的判决。物权法实施前，把无权处分人处分他人资产的合同公认为是效力待定的合同，因此一审判决合同无效具有一定的代表性。物权法将合同行为和物权变动行为分开，合同是负担行为，物权变动是处分行为。该法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效，未办理物权变动的，不影响合同效力。最高院关于《买卖合同司法解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔结合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。无权处分人处分他人财产，合同合法有效。合同有效不一定引起物权变动，如果所有权人追认，则能产生物权变动之效果；如果所有权人不追认，合同虽然有效，但不能发生物权变动的效果。该案中，孙甲与江乙共同共有房屋，孙甲一人出卖，是无权处分人，合同是孙甲和王丙的真实意思表示，因此合同合法有效。但是，因为房屋的共有人不同意出卖，又不同意协助过户，导致王丙购买的房屋过户不能，继续履行合同已不能，属于事实上的不能。王丙可以主张孙甲承担违约责任，也可以要求解除合同并要求赔偿损失。二审法院的认定符合目前我国的法律规定和务实。目前，市场上存在很多动迁安置房屋、经济适用房买卖合同，动迁安置房屋、经济适用房属于权利受到限制的房屋，有的是三年内不得买卖，有的是五年内不得买卖，买卖可能还要交纳部分费用等，合同是双方之间达成事项的合意，只要是真实意思表示合同合法有效，由于办理过户受到了限制，暂时不得办理过户。律师提醒：购买二手房、动迁房、经济适用房存在着办理房屋转移手续受到限制的状况，有一定风险。期间，在利益的驱动下，出卖人可能一房多买等，从而导致有的购买人无法得到房屋，因此在购买时，对风险要有充分准备，及时办理预告登记，在发现有争议时依法维权，查封保全房屋。

打的受到伤害谁赔偿道路交通事故赔偿责任如何分配案情简介：原告：李某，男，住上海松江区被告：孙甲，女，轿车A驾驶员，住上海闵行区被告：宋乙，男，轿车A实际车主，住上海徐汇区被告：王丁，男，轿车B驾驶员，住上海普陀区被告：冯丙，女，轿车B实际车主，住上海黄浦区被告：上海某有限公司被告：中国人民财产保险股份有限公司A支公司被告：中国太平洋财产保险股份有限公司B支公司2013年8月18日，原告李某坐由被告孙甲驾驶的出租车到闵行吴泾镇，在莲花路与虹梅南路路口，与被告王丁驾驶的轿车B相撞，造成原告受伤，交警部门作出交通事故认定书认定被告孙甲负主要责任，被告王丁负次要责任，原告无责任。原告入院后接受治疗，产生医疗费、交通费、护理费、营养费等共计70000元，同时原告的伤情已构成十级伤残，依法可得相应的伤残赔偿金。可各被告对赔偿相互推诿，不愿意承担赔偿责任，为维护自身合法权益受害人李某依法提起民事诉讼。法院判决：法院经审理查明，被告孙甲与被告宋乙系雇佣关系，宋乙将轿车A挂靠在被告上海某有限公司，宋向其交纳管理费用，轿车A在被告中国人民财产保险股份有限公司A支公司投保交强险，轿车B在被告中国太平洋财产保险股份有限公司B支公司投保交强险。另外，经过原被告举证、质证，法院最终认定本次事故造成原告医疗费用、吴工等损失为68122元，伤残赔偿款为80376元，法院认为，由于轿车B在太平洋B支公司投保了交强险，B支公司应当在责任限额内进行赔付，剩余的按照事故认定书认定的责任进行过错分成，主次责任按照7:3分成。最后作出判决：一、由被告中国太平洋财产保险股份有限公司B支公司支付医疗费赔偿款项限额下的费用10000元、伤残赔偿金、误工费、护理费、交通费等110000元，合计120000元；二、被告宋甲支付医疗赔偿、住院伙补等费用19948.6元；三、由被告上海某有限公司对第二项给付承担连带赔偿责任；四、由被告王丁支付医疗赔偿限额项下的费用8549，4元；五、由被告冯丙对第四项给付承担连带赔偿责任。律师说法：本案中赔偿数额较小，但是有几个法律问题值得注意:首先，关于雇员与雇主的责任承担问题：法院最终判决肇事司机之一的孙甲不承担赔偿责任，这一判决与雇主责任相关，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。”，《侵权责任法》第35条规定，个人之间形成的劳务关系，提供劳务一方造成他人损害的，有接受劳务方承担侵权责任……本案中，孙甲与车主之间是雇佣关系，孙甲是雇员，宋乙是雇主，孙的驾车行为为的是宋的利益，并且受其指示，孙在为宋提供驾车服务过程中，造成了他人损害，应当由雇主承担责任，因此法院判决宋承担赔偿责任，于法有据。其次，关于交强险赔偿问题。一、赔偿限额。汽车交强险在全国范围内实行同一的责任限额，赔偿限额有过变化，即在2004年5月日至2008年2月1日前责任限额是6万元，即死亡伤残限额5万元，医疗费用限额8千元，财产损失限额2千元；无责任限额是1.2万元，即死亡伤残限额1万元，医疗费用限额1600元，财产损失限额400千元.在2008年2月1日以后，责任限额是12.2万元，死亡伤残限额11万元，医疗费用限额1千元，财产损失限额2千元；无责任限额为12100元，死亡伤残限额11000万元，医疗费用限额1000元，财产损失限额100元.二、赔偿项目：死亡伤残费用包括：丧葬费、死亡补偿费、受害人亲属办理丧葬事宜所支出的交通费、残疾赔偿金、残疾辅助器具费、护理费、康复费、交通费、被抚养人生活费、住宿费、误工费、判决或调解的精神损害抚慰金；医疗费用：医疗费、诊疗费、住院费、住院伙补、必要合理的后续治疗费、整容费、营养费；财产损失的最高限额。三、被赔偿主体（赔偿权利人）：指发生事故造成本车人员、被保险人以外的受害人。具体本案中，原告李大伟乘坐轿车A，对于轿车A原告是车上人员，故不属于轿车A所投保交强险第三者的赔偿范围，而对于轿车B，原告就是第三者，属于该车交强险的赔偿范围。第三，关于车辆关靠经营的问题：目前，在我国车辆运营挂靠的现象比较混乱，有关行政法规是禁止车辆挂靠经营的，出租车的挂靠经营是一种违法行为，且车辆的挂靠被挂靠都是有一定的收益，不是无偿的，法释（2012）19号司法解释明确了挂靠人与被挂靠人承担连带责任，因此判决被挂靠单位与实际车主承担连带责任符合法理和法律规。

客车交通事故找谁赔？案情简介：原告：陈某，男，个体户，江苏南通人，住上海闵行区被告：上海汽车运输有限公司被告：南通交运集团有限责任公司被告：张某，男，司机，江苏南通人，住江苏南通原告陈某于2014年2月13日，在南通交运集团有限责任公司所属的南通总站购票，乘坐由张建驾驶的沪F02238号客车，由南通开往上海南。在途中，该客车与李某驾驶的轿车相撞，造成客车中多名乘客受伤、3人死亡的重大交通事故，作为乘客的原告陈某手臂及肋骨等多处骨折，交警部门认定由李某负主要责任，张某承担次要责任，乘客无责任。鉴于本案受害人数众多，肇事者李某已无力承担赔偿责任，原告陈某遂以客运合同纠纷为由将南通交运集有限责任公司、上海徐汇汽车运输有限公司和司机张某告上了法庭，要求赔偿因此造成的损失医疗费、误工费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金等计383677.5元。法院判决：经法院审理查明，被告南通交运集有限责任公司和被告上海汽车运输有限公司签订客运协议，而司机张某与上海汽车运输有限公司系挂靠合同关系，车登记在上海汽车运输有限公司名下，但实际车主为实际张某。最终认定南通交运集团有限责任公司和上海汽车运输有限公司共同对原告陈某负有安全送达的义务，对运输过程中造成的陈某身体所受的损害共同承担违约赔偿责任，判决交运公司和汽车运输公司共同赔偿原告的医疗费、误工费、交通费、伤残补助金等320178元。驳回原告主张精神损失和要求张某赔偿的诉求。律师说法：本案中，乘客在运输过程中受到伤害的行为，属于侵权责任和合同责任竞合，原告可以选择其中之一进行诉讼，本案中，作为原告权衡了赔偿义务人的能力，选择了以违约责任作为诉因的，故法院驳回了对合同相对人之外的被告张某的诉求。法院将南通交运集团有限责任公司和上海徐汇汽车运输有限公司共同认定为客运合同赔偿义务人。原告陈某在南通总站购票后，双方的客运合同就成立，根据合同法规定，承运人应当对运输过程中乘客的伤亡承担赔偿责任。即承运人负有将乘客安全运送到目的地的义务，而南通交运集团有限责任公司和上海徐汇汽车运输有限公司是一种合作关系，但是这种合同关系乘客却无从知晓，从保护乘客的角度出发，应将南通交运集团有限责任公司和上海徐汇汽车运输有限公司共同作为客运合同的一方当事人即承运人。因此法院的判决符合案件的事实和法律规定。可选择违约责任之诉，精神损失不在违约之诉的赔偿范围内，故作为权利人在选择时，要权衡利弊，从保护权利最大化角度进行选择。

2020年2月6日，众志成城，抗击疫情。坚决打赢抗击新冠状病毒战役根据国务院2011年1月19日第141次常务会议通过的2011年1月22日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋与补偿实施细则》规定，对上海市房屋被征收赔偿进行归纳总结。房屋征收的原因和目的。因国防和外交需要、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要和科技、文化、卫生等公共事业需要、保障性安居工程建设需要、对危房集中和基础设施落后等地段进行旧城区改造需要等确需征收房屋，由房屋所在的区县人民政府作出征收决定。征收的主体，是本行政区域内的区县人民政府，但具体事务由本行政区域内的房屋行政管理部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。征收房屋的范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物，不得改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为，违反的，不予补偿。二、补偿被征收的房屋属于居住房屋的补偿。补偿凭证。房屋征收补偿协议的当事人为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人。依据在房屋征收决定作出之日合法有效的房屋产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收房屋的房地产市场评估价格，是房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，按照房屋征收评估办法评估得出的价值。计算方式为：被征收房屋的建筑面积*评估单价。被征收房屋的市场评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算。价格补贴，以评估均价*被征收房屋的建筑面积*补贴系数得出。价格补贴系数由被征收房屋所在地的县区人民政府制定，但系数不得超过0.3。特定房屋类型的套型面积补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋补偿金额应当增加特型面积补贴，计算公式是评估均价*补贴面积。特型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证不超过15平方米。居住困难户保障补贴。被征收房屋的建筑面积除以在该处共同居住的人数不足22平方米时，属于居住困难户。居住困难户，以每人22平方米计算，居住困难户的保障补贴为补贴计算为：【折算单价*22平方米*居住困难人数—被征收房屋的房地产市场评估价值（建筑面积*评估价格）—价格补贴—特套型补贴】选择产权调换。被征收人和公有房屋承租人可以选择房屋产权调换，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区城中村改建征收房屋的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源。征收执行政府规定租金的公有承租房屋，被征收人选择产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿，首先计算出应当补偿的金额，然后与安置房屋的价格相比较，根据差额，多退少补。三、补偿款的归属和分配公有房屋的承租人取得货币补偿款、产权调换房屋，不是属于承租人个人所有，而是属于公有房屋承租人和在该房屋共同居住人共有，在分配时，一人一份。承租人是根据合同法规定在租赁法律关系中与财产所有权人、财产权人、合法使用人签订租赁合同，使用租赁物并支付租金的人。可以是自然人、法人或者其他组织。公有房屋承租人是指执行政府规定租金标准与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人、单位。共同居住人是指在作出征收决定时，在被征收房屋处具有本市常住户口，并实际居住一年以上，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。在公有住房分配时，主要是为了保障承租人家庭成员的居住利益。有户口的共同居住人，一般是承租人的近亲属，才属于公房配给制度的保障范围。考虑到历史演变和实际情况及国家政策。下列人员也可以认为在该处共同居住人享有分配补偿款的权利。本来在该房屋居住生活，因兵役、就学、服刑等原因，户口迁出，且在本市无其他住房，或者虽有住房但属于居住困难户的；在本市没有常住户口，但因与承租人或者同住人结婚而在该房屋实际居住一年以上的；因为居住困难等原因在他处租赁或者借住房屋而搬出该房屋，但户口未迁出；在因为婚姻而搬出居住，但户口未迁出的。

无权处分人签订房屋买卖合同效力2016-5-20耕耘律师基本案情：1988年5月5日孙甲与江乙办理结婚登记，2008年7月孙甲单独以其名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，由孙甲购买商品房一套，2009年2月10日交付了房屋。2009年6月27日，王丙、孙甲及案外人**房地产经纪公司三方签订了《二手房存量房屋居间合同》，约定：**房地产经纪公司提供媒介居间服务，孙甲将其购买的的涉案房屋出售给王丙，成交价为216万元。同日，三方又签订《补充协议》，约定：购买人王丙于2009年6月27日向孙甲支付购房定金人民币15万元；2009年6月30日前向孙甲支付首付款80万元；于同年12月20日前支付90万元；剩余房款31万元在孙甲取得房屋产权证后，双方办理房屋登记过户手续的当日向孙甲付清。在孙甲收到首付款同时，向王丙交付房屋钥匙、水电气各种卡、房屋使用说明证书、质量证书、保修证书、房屋手续的复印件和原件；孙甲取得房地产证后，如孙甲不愿出售房屋，或者孙甲因为其他原因不能出售房屋，视为孙甲违约；如王丙不购买房屋，视为王丙违约；违约方应当向守约方支付总房款20%的违约金，作为对守约方的赔偿。合同签订后，王丙以合同约定支付了相应的房款，并搬进房屋居住。2013年4月22日孙甲办理了涉案房屋的房地产证书，但拒绝给王丙办理房屋登记过户手续。2013年8月5日王丙向人民法院提起诉讼，要求孙甲继续履行合同，协助其办理涉案房屋的房地产登记过户手续。孙甲辩称，签订合同和收取了房款是事实，已经取得了房地产证，但出卖时，她丈夫江乙不知情，且也不同意出卖房屋，故没有协助原告王丙办理房屋过户手续，因其丈夫不同意履行合同，所以不同意原告的诉求。审理中，江乙作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并称：涉案房屋是孙甲与其的共同财产，孙甲出卖的事实不知道，不同意出卖，不愿意协助办理过户。案件焦点：共有财产的共有人不同意出卖共同财产买卖合同效力如何？共有人不配合法院能否判决协助办理不动产物权登记过户手续？法院判决：一审法院经过审理认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意、但共有人之间另行约定的除外。涉案房屋虽然登记在孙甲一人名下，但是婚后购买，应该属于孙甲和江乙的夫妻共同财产，孙甲未经共有人江乙同意，擅自处分了共同共有的房屋，侵犯了江乙对房屋的共有权，构成无权处分；同时，孙甲在与王丙签订合同时，尚未取得涉案房屋的所有权证书，合同法132条规定出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。房地产证书是不动产所有权的凭证。孙甲对涉案房屋无权处分，故孙甲与王丙签订的买卖合同无效，合同无效后王丙支付的房款问题，因当事人没有诉求，本案不作处理，可以另诉。判决驳回原告王丙诉讼请求。王丙不服一审判决，依法持原审起诉意见向中级人民法院提起上诉；孙甲、江乙的答辩与一审是也相同。第二中级人民法院经审理认为，孙甲与王丙签订的合同，孙甲没有经房屋共有人江乙同意，缔结合同时尚没有取得房地产证书，并不影响合同的效力。合同的签订是孙甲、王丙的真实意思表示，没有违反法律效力性方面的强制性规定，故孙甲与王丙签订的合同合法有效。根据《物权法》规定，合同有效不一定能够引起物权变动，王丙要求孙甲协助办理登记过户，因孙甲欠缺处分权，其应征的共有人江乙的同意，才有权处分共有财产，江乙一、二审均表示不同意转让，故王丙的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决中认定合同无效的部分属认识不当二审应予纠正，但判决结果与二审相同，故作出驳回上诉，维持原判。律师说法：本案是典型的无权处分人出卖房屋的合同效力和合同效力与产权过户的关系的问题。一、二审法院的判决正是法学界认识无权处分合同效力的一个发展过程。孙甲与江乙系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买的房屋，虽然房屋买卖合同是孙甲一个人签订的，房产证也办在孙甲一个人名下，但是在婚姻关系存续期间除了约定财产制外，应是共同财产制，即婚后不论哪一方的工资、奖金、生产经营收益等都是夫妻共同财产；在婚姻存续期间孙甲购买的房屋，应当是其与丈夫江乙的共同共有房屋，《物权法》第97条规定，处分共有的财产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，而孙甲未经其丈夫江乙同意或者购买人没有证据证明其丈夫同意，孙甲对该套房屋属于无权处分人，无权处分人将房屋卖给了王丙，根据《合同法》第51条，无权处分人出分了他人财产属于效力待定的合同，如果权利人追认，合同合法有效，如果权利人不认可，则合同无效。合同无效，孙甲应当承担过失缔约责任，由此一审法院作出合同无效，驳回诉讼请求的判决。物权法实施前，把无权处分人处分他人资产的合同公认为是效力待定的合同，因此一审判决合同无效具有一定的代表性。物权法将合同行为和物权变动行为分开，合同是负担行为，物权变动是处分行为。该法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效，未办理物权变动的，不影响合同效力。最高院关于《买卖合同司法解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔结合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。无权处分人处分他人财产，合同合法有效。合同有效不一定引起物权变动，如果所有权人追认，则能产生物权变动之效果；如果所有权人不追认，合同虽然有效，但不能发生物权变动的效果。该案中，孙甲与江乙共同共有房屋，孙甲一人出卖，是无权处分人，合同是孙甲和王丙的真实意思表示，因此合同合法有效。但是，因为房屋的共有人不同意出卖，又不同意协助过户，导致王丙购买的房屋过户不能，继续履行合同已不能，属于事实上的不能。王丙可以主张孙甲承担违约责任，也可以要求解除合同并要求赔偿损失。二审法院的认定符合目前我国的法律规定和务实。目前，市场上存在很多动迁安置房屋、经济适用房买卖合同，动迁安置房屋、经济适用房属于权利受到限制的房屋，有的是三年内不得买卖，有的是五年内不得买卖，买卖可能还要交纳部分费用等，合同是双方之间达成事项的合意，只要是真实意思表示合同合法有效，由于办理过户受到了限制，暂时不得办理过户。律师提醒：购买二手房、动迁房、经济适用房存在着办理房屋转移手续受到限制的状况，有一定风险。期间，在利益的驱动下，出卖人可能一房多买等，从而导致有的购买人无法得到房屋，因此在购买时，对风险要有充分准备，及时办理预告登记，在发现有争议时依法维权，查封保全房屋。

上海动迁房屋买卖合同法律问题解析2016-4-23耕耘律师工业化、城镇化提速，国力增强，居民生活环境和居住条件不断改善，上海作为一线城市在住房保障方面走在全国前列，推出了廉租住房、中低价房（经济适用房）、公共租赁住房、动迁安置房（配套商品房）“四位一体”的住房保障制度。上海历史名城、世界大都市，百年前的小区、住宅比比皆是，当时风光一世的建筑，随着岁月的洗礼，今天可以说是“风烛残年、陈旧不堪”，风雨难挡。大都市规划与基础设施建设，旧城区改造开发势在必行，需要拆迁的房屋不断增多，绝大部分被拆迁人选择产权调换取得了N套动迁安置房，除供自己居住外还有剩余房屋，动迁房买卖也就有了市场。动迁房屋转让问题成了焦点。动迁安置房是特殊的商品房。动迁房屋，即动迁安置房，是政府组织实施、提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，供应于本市重大工程、旧城区改建等项目安置保障性安居用房。房屋征收，因为国防需要、基础设施需要、公共事业需要、保障性安居工程建设需要、对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建需要，政府可以决定征收房屋。被征收的房屋所有人、公有住房承租人是被拆迁人，被拆迁人有权选择货币补偿和房屋产权调换。补偿的项目包括被征收房屋的房地产市场评估价、价格补贴（系数不超过0.3）、特定房屋类型的套型面积补贴（每证不超15平方米）、居住困难户的保障补贴（22平米人均）、搬迁费和临时安置费、签约搬迁奖励等。如被拆迁人被拆迁的房屋较大或居住的人口较多，选择了房屋置换的补偿方案，被拆人可能取得N套动迁安置房屋，除了居住外，剩余的动迁安置房可能要买卖流通。动迁房屋是商品房，是特殊的商品房，与一般的商品房存在差别。设计限制，住宅以建筑面积70平方米左右的2室1厅为主，适当配置50平方米左右的一室一厅或者2室户，少量配置90平方米左右的3室1厅，用于农民动迁的可以适当放宽；享受优惠，依法减免了建设和营业中的行政事业性收费；价格限定，由房管局、发改委、财政、建设局等部门综合考虑开发进度、交付时间等按照基地周边普通商品住宅近期实际交易均价的一定比例适时确定；供给限制，优先保障被拆迁户的安置需要；产证的限制，预售许可证、房地产登记薄、房地产证和预告登记证明的附记栏内，注记“动迁安置房”；转让限制，动迁安置房在取得房地产证后3年内，不得转让、抵押，但继承、回购的除外。动迁安置房转让合同的效力。动迁安置房转让分为三种情形，（1）被拆迁人签订了国有或集体土地上房屋征收补偿协议，约定以房屋产权调换进行补偿，动迁户取得小产证之前，签订的动迁房屋买卖合同；（2）取得小房产证后，3年内，签订的动迁房买卖合同；（3）取得小房产证3年后，签订的动迁房屋买卖合同。第一种情形，被拆迁人只是签订了产权调换的动迁房屋补偿协议，调换安置房屋可能还没有开始建设，或者还没有竣工，或者没有实际的到房屋等，即使交付使用了，但小产证还没有办理或取得。被拆迁人没有取得小房地产证书，取得的是合同上的权利，合同之债--请求权，被拆迁人并不是动迁安置房屋的真正所有人。被拆迁人签订的动迁房屋买卖合同效力如何？司法实践中存在不同观点，第一种观点认为：仅取得了拆迁补偿安置房的合同权利，并没有取得安置房的产权，被拆迁人无权处分，合同无效。第二种观点认为，被拆迁人将来可能依据补偿协议取得房屋，属于效力待定的合同；第三种观点认为，被拆迁人与买受人签订的动迁房屋买卖合同合法有效。关于无权处分行为的效力，在我国理论界经历了一个动态变化过程，在合同法实施之前和合同法实施之初，主流观点以无权处分行为无法将出卖的标的物进行交付并转移所有权，不能履行合同标的物的给付，认定无效，如《德国民法典》第306条规定：已不能给付的标的物之契约，无效。在2007年7月1日《物权法》实施之前，主流观点认为这类合同属于效力待定的合同，签订合同的标的处于待定状态，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得了处分权，合同合法有效；如果权利人不追认或者无权处分人始终没有取得处分权，或者无权处分人没有取得处分权的意愿，合同无效；《物权法》于2007年7月1日实施，第15条关于无权变动原因与结果区分的原则规定，理顺了《合同法》第51条和132条之间的关系，合同属于《合同法》调整，物权变动属于《物权法》调整。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权变更转移是物权变动的结果，出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权，不会影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力，目前统一的观点是无权处分人签订的买卖合同有效。最高院关于买卖合同司法解释第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对出卖物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。为了保护交易安全，维护市场稳定，认定在出卖人未取得小产证前签订的动迁房买卖合同合法有效，符合《物权法》和司法解释规定。第二种情形，被安置人取得小产证后3年内转卖了动迁房，可小产证上明明记载了三年内不得转让、抵押，这种情形下买卖合同的效力又如何？认定合同无效的法律，合同法司法解释一规定，法院认定合同无效，应当依据法律和国务院制定的行政法规的强制性规定为依据，不得以地方性法规和行政规章的强制性规定为依据。强制性规定分为效力性规范和管理性规范。管理性规范，是指纯粹为了行政管理需要不涉及民事主体之间利益关系的规范。如预售商品房登记备案、网签是行政性管理规范。房地产行政管理部门通过预售商品房的登记备案、网签对开发商的商品房销售行为的合法性进行审查，违反之，不能认定合同无效，只能受到相应的行政处罚；建设工程开工许可证，是建设行政部门对房地产开发企业进行工程建设合法性的审查，目的是经过审查保证所建工程合法，建设工程开工许可证的办理是行政管理性规范，没有办理开工许可证，不能以此认定建设工程事故合同无效。效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，以否认其法律效力为目的。对合同无效持慎重态度，更有利于保护交易安全，维护交易便捷，符合经济效率和社会公正的价值取向。动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押的规定，该规定不是国务院的行政法规，不属于认定合同效力问题的规范；沪府发【2011】44号规定3年内不许转让，其目的是政府对上海市的房地产市场有序管理，限制动迁安置房的上市流通，稳定房价，属于行政管理性规范，而不是效力性规范，因此被拆迁人在取得安置房的小产证后的三年内签订的动迁房买卖合同合法有效，受法律保护。第三种情形，被安置人取得小产证三年后，被拆迁人拥有了房屋的完整所有权，买卖、抵押等处分行为是其行使所有权的一项权能，买卖合同合法有效。可能因为取得年限的不同，在买卖转让办理产权登记过户时所缴纳的营业税、增值费等有所不同，但与合同效力没有关系。动迁安置房的产权办理。签订房屋征收补偿协议，在预（销）售合同签订后，动迁安置房的购房人持配套商品房供应单、申请书、身份证明、记载建设用地使用状况的房地产权证书、规划许可证及附图、竣工验收证明、记载房屋状况的地籍图、勘测报告等材料，到区县房地产登记机构办理房地产登记手续。一房数卖问题。目前，一线、二线的房地产市场动荡，价格涨扬，二手房几近火热。受利益驱动，出卖人一方二卖、数卖的现象时有发生，本律师正办理出卖人将其动迁安置房三卖的一案，办理了一方二卖的一例，买了又抵押的二例。一房数卖，是指出卖人将其拥有或者已签预（销）售合同的安置房、或者配套商品房供应单上的房屋，与二个以上的购买人签订了房屋买卖合同，约定其同一套房屋出卖给多人，收取了定金或全部、部分房款的行为。我国民事法律采用的是债权形式主义的物权变动模式，认为债权变动是物权变动的原因，合法的债权合同结合标的物的交付或者登记手续办理，才能引起物权变动的法律效果。当出卖人与买受人订立买卖合同后，如果未向买受人交付标的物或者未办理登记手续，标的物不发生转移，此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同，但是恶意串通订立的除外。一房数卖中，争议房屋所有权确定的原则为：（1）先办理房地产登记过户手续的买受人取得房屋所有权；（2）均未办理登记过户手续，已经办理商品房预告登记的买受人取得房屋所有权；（3）即未办证，又未办理预告登记，先行合法占有争议房屋的取得所有权；（4）均未办证、预告登记、合法占有，先行支付房屋价款的买受人取得房屋所有权；（5）以上情形均没发生，签约在先的买受人取得房屋所有权。既然数份动迁买卖合同都有效，当事人的合同权利就应当受法律保护，未取得房屋的买受人可以依据买卖合同向出卖人追究违约责任。未能取得房屋的买受人，因出卖人一房数卖导致了双方之间买买房屋买卖合同履行不能，导致买受人购房目的不能实现，合同有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，买受人可以要求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，损失包括直接损失和可得利益损失。可得利益损失包括房屋涨跌损失，房屋涨跌损失的确定为：（1）双方协商确定的，从其约定；（2）不能协商的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢、同层、同型；其次相邻幢、同层、同型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，应当由专业的评估机构评估确定。有些当事人认为，合同约定了违约金，自愿承担违约金，就可以解除合同。这种认识是对合同履行的误解，不符合法律规定。合法有效的合同，对双方具有拘束力，应当全面履行、实际履行，在违约时，不仅承担违约责任，还要继续履行。买卖动迁房买受人风险防范。动迁安置房拆迁人出卖给特定主体，享受着政府优惠政策，受许多限制的特殊商品房。上海市规定3年内不许转移所有权，上海房地产行情只涨不跌，因利益所使有些出卖人反悔，有些一房数卖，购买动迁房的买受人承受着比购买普通商品房较大的风险，存在着较多的变数。买受人应当尽到较大的谨慎注意义务。决定购买后选择时，（1）考察.房源的真实性及出卖人的状况，包括房屋征收补偿协议、配套商品房供应单、预（销）售合同、大产证、小产证、被安置人的数量、套数及出卖人的品行；（2）可以选择中介机构.购买房屋是买受人重要的事项，有一个负责诚信的中介机构提供媒介服务，协助办理产权转移等手续，核实出卖人的信息，对买受人还是大有好处的；（3）合同签订.特别约定：一房数卖的违约责任、预告登记、小产证的办理及保管、房款交付方式、双方当事人联系方式及通信地址及法律后果、产证办理登记及后果、房屋交结等（4）出卖人应当提供给买受人保管的资料。身份证复印件、户口本复印件、结婚证或离婚证复印件、征收补偿协议原件、配套商品房供应单原件、预（销）合同原件、房屋维修、使用、质量证书等原件；（5）房屋款。房款一定要通过银行支付，保留好银行流水；（6）房屋交付后及时了解购买房屋所在小区的房产登记信息，以便及时督促出卖人履行合同的相关义务。（7）发现出卖人有违约动向时，及时拿起法律武器维权。