崔洋

近日，云南省楚雄市法院对一起购房资格转让合同作出确认有效的判决，被告上诉后，二审法院予以维持。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，许多企业为增加职工福利，与开发商合作建房或向开发商团购，这种形式的商品房通常价格低廉，含有一定的优惠，弃之可惜。于是，一些职工在不需要购房的情况下将购房资格转让，赚取一笔不菲的差价，使得市场上的购房指标交易“火爆”异常。然而，由于房价不断攀升，房产在短期内出现每平方米升值数百元甚至上千元的现象，在此巨大利益的驱动下，卖房者为了弥补自己购房指标卖出价与现在房屋市场价的差额损失，找各种理由欲让已签订的买卖合同无效，双方因此引发纠纷而诉至法院。王某夫妻所属单位在楚雄彝人古镇与开发商合作建房，其拥有了一个购房指标，但无意购买，便将该购房指标通过协议转让给了李某，转让费为一万元。之后，李某将转让费及购房订金、首付款付给了王某夫妻，并一起认购了日后将建盖的房屋。由于房价上涨，王某夫妻觉得一万元的转让费太低，于是自己去交了购房尾款，不再履行转让协议。于是，李某将王某夫妻告上法庭，要求继续履行转让协议。王某夫妻辩称：购房权具有人身依附性，依法不得转让；转房协议违反了单位内部“五年内不得转让”的规定；原告李某没有按时交购房尾款，已根本违约，导致合同无法继续履行；因情势变更，转房协议应当解除；转房协议签订时尚未取得房屋所有权，该房屋的买卖违反《城市房地产管理法》的规定。以此为由，王某夫妻请求驳回原告李某的诉讼请求。楚雄市法院审理认为，转房协议是双方当事人的真实意思表示，该协议没有违反法律的禁止性规定；“五内年不得转让”的规定是王某夫妻所属单位内部的规定，根据相对性原则，对转房协议的效力没有影响；原告李某已向被告王某夫妻支付了购房转让费、购房定金、购房首付款，已部分履行了合同义务，原告未支付的房款已由被告支付，该款项可由原告通过履行合同支付给被告，故原告未支付购房尾款的行为并未导致合同目的不能实现，不构成根本违约；转房协议的生效及被告承担的合同义务，不以转房协议签订时被告对房屋享有所有权为必要，只需被告在办理房屋所有权变更登记时对房屋享有所有权即可，故本案不存在不能履行的情况；被告作为市场交易的主体，对市场风险应当存在一定程度的预见和判断，其由于情势变更应当解除转让协议的主张不予支持。经审理，楚雄市法院遂作出“继续履行转房协议”的判决。被告王某夫妻不服，提出上诉。二审法院经过审理，认为双方之间签订的购房指标转让协议实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。在我国法律、行政法规未对转让购房资格问题做强制性规定，法律未明确禁止的情况下，双方当事人在平等协商情况下签订的购房协议不违反法律强制性规定和公序良俗，是双方真实意思的表示，且合同已实际履行，故双方之间签订的定向购买商品房指标转让协议合法有效，双方均应按合同履行义务。据此，二审法院驳回了上诉人王某夫妻的上诉，维持了楚雄市法院的判决。

夫妻双方有扶养的义务，一方患上重病后劳动能力降低，另一方应当给予适当的帮助。日前，湖南省安乡县人民法院审理了一起因为女方患上“红斑狼疮”疾病被丈夫抛弃的婚姻纠纷，经法院判决离婚，男方支付6万元生活抚养费。徐某和张某于2002年登记结婚并生有一子。婚后初期，两人也是和和美美。天有不测风云，2007年徐某经医院诊断身患红斑狼疮疾病，先后在安乡、长沙以及北京等地医院治疗也未见好转，由此夫妻关系开始不和。2009年，张某离家出走，对妻子和儿子不闻不问。徐某只好起诉求助法院，要求张某履行扶助义务并离婚。法院审理认为，夫妻双方分居有四年，可以认定夫妻感情已经破裂，离婚请求应当支持。原告徐某身患重病后，被告张某没有担当起丈夫和父亲的责任，应当承担对妻子适当的扶养义务，对此判决原、被告离婚，由被告张某支付原告徐某6万元生活扶助费。法律链接：根据《中华人民共和国婚姻法》第二十条的规定，夫妻有相互扶养的义务，一方不履行扶养的义务时，需要的一方，有要求对方付给扶养费的权利。律师提醒：夫妻扶养义务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方在生活上和物质上相互扶助的义务。当一方失去能力时，另一方负有抚养和照顾的义务；在一方生病时，另一方必须给予照顾或是送医院治疗；当配偶为限制能力或无行为能力时，另一方有承担法定监护人的权利和义务。夫妻间的结合是以感情为基础的，凭借这份感情的存在请承担起应尽的责任，而不是“大难当头各自飞”，否则将由法院来主持这份公道。

日前，北京市大兴区人民法院审结一起亲友间因借名按揭买房而引发的纠纷，案件虽然最终以调解结案，但是亲人之间的感情却已不复存在，实在是引人警醒。郭某是张某的亲姑父。2005年，郭某想要贷款买套楼房，但是银行认为他年龄较大，不符合按揭条件。郭某便让其爱人找张某商量，看能否以张某的名义贷款买房。张某当时刚满十八周岁，碍于亲情，同时也没有意识到有什么不妥，便同意了郭某的要求。双方签订了一份协议书，约定共同购买房屋，其中郭某享有99%的产权份额，张某享有1%的产权份额，由张某偿还抵押贷款，郭某承担连带还款责任。后郭某、张某共同与开发商签订买卖合同，购买了一套107平米的商品房，张某办理了抵押贷款手续，贷款40万元。该房的首付款及全部贷款本息均为郭某支付。2008年，郭某、张某取得了房产证，2010年，还清房屋贷款后抵押权解除。郭某要求张某协助办理过户手续，将房屋过户至郭某名下。张某认可该房归郭某所有，但是认为，张某因办理了按揭贷款并对房屋产权进行了共有登记而无法申购经济适用房、限价房等政策性用房，2010年4月后国家实行更严格的购房贷款政策，张某遭遇了“认房又认贷”的购买二套房贷款政策，首付款比例提高至60%，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，张某没有住房，不得不自己背负很高的房租，结婚后又不得不通过借款和贷款在六环外购买普通商品住房，因此要求姑父郭某在公平的原则下给其一定的经济补偿。双方协商不成，郭某提起诉讼，要求确认房屋归郭某所有。鉴于张某认可上述房屋由郭某全部出资，承认房屋归郭某所有，法院判决确认房屋归郭某所有，至于张某主张的补偿问题，与确权纠纷不属于同一法律关系，双方应另行解决。上述判决作出后，双方就补偿问题仍然不能达成一致，张某不得不提起了诉讼。张某认为，因郭某的借名按揭行为，导致张某丧失了本应享有的购房优惠政策，并为此付出了巨额的经济代价，而郭某购买的房屋已经增值数倍，张某为解决购房困难曾求助于郭某，希望给予一定的经济支持，但遭到郭某拒绝。故张某要求郭某支付因张某不能购买政策性住房被迫租房居住额外支出的租金、因购房发生过民间借贷产生的利息、因按照二套房政策导致办理房屋产权证多缴纳的契税等各项经济损失共计23万余元。郭某本人没有到庭，委托律师代为出庭。郭某的代理人认为，郭某不存在侵权行为，当时是双方自愿签订的协议书，张某所主张的损失与双方签订的协议书没有必然因果关系，政策性变化具有不可预见性，与张某的损失无必然联系，不同意赔偿。法庭上，双方唇枪舌战各执一词。在开庭之后，法院组织双方调解，也通知了张某的父亲、姑姑到庭参与调解，双方争吵得也相当激烈。法官动之以情、晓之以理，对双方进行劝说工作。经过两次调解，双方对经济补偿达成一致：郭某四年之内分五次给付张某人民币十万元。法院根据上述调解协议向双方出具了调解书，案结事了，但是能否达到“人和”，还得看双方的心结能否解开。律师提示：由于种种原因，实践中，借名买房、借名按揭时有发生，并大多发生在亲友之间。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”发生争议时，房产证并不是确认房产所有权的唯一标准。当事人对登记在别人名下的房产请求确认归自己所有的，法院会根据双方的协议内容、购房出资、实际使用房屋等情况综合判断真正的房产所有权人。根据等价有偿原则，房屋一般应归实际出资人所有。如果无法证明双方之间存在委托购房协议，或者实际出资人无法提供完整的出资凭证，法律将很难保障实际出资人的合法权益。所以，在不违反法律强制性规定的前提下，实际出资人首先应当注意签订并保存好书面的委托购房协议，对房屋产权进行确认；其次，要注意保存好付款凭证，通过银行转账的方式而非现金方式支付房款。被借名人也应考虑借名可能给自己带来的风险，如再次贷款算二套房、逾期还款导致的不良信用记录等，从而谨慎行事。如果借名买房违反了法律的强制性规定，双方可能面临更大的损失，甚至是法律的制裁。