萧志强

离婚协议男方：民族：身份证号码：住址：女方：民族：身份证号码：住址：男方与女方于年月日登记结婚。因男方原因致使夫妻感情破裂，现经双方协商一致，订立协议如下：一、男女双方自愿离婚二、夫妻共同财产的处理1、存款：双方名下现有银行存款共元，双方各分一半，为元。分配方式：各自名下的存款归各自所有，但男方应于年月日前一次性支付元给女方。2、房屋：位于__________________的房产归女方所有，鉴于该房产目前尚不能办理权属证书，男方承诺在可以办理权属证书之日起一个月内协助女方将该房产登记于女方名下，相关费用由男方负责。3、其他财产：上述房屋内的家用电器及家具等（见清单），归女方所有，其他各自名下的财产归各自所有。4、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任：双方确认夫妻共同财产在上述第二条已明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前二年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。三、共同债务的处理双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方以个人名义对外负有的债务均为个人债务，由负债方自行承担。四、损害赔偿鉴于男方的原因导致离婚，男方应于年月日前一次性向女方支付精神损害费元。五、违约责任任何一方不按本协议约定履行付款义务的，应向对方支付违约金____元。六、争议解决如本协议生效后在执行中发生争议的，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向婚姻登记机关所在地人民法院起诉。七、其他事项1、本协议在双方签字，并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。2、本协议一式三份，双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。男方：女方：年月日年月日

基本事实：卖方十年前与买方签订房屋转让合同，将自己的安置房（建在农村集体土地上）转让给买方（未办理权属证书，房屋由买方实际占有使用），后来政府将该用地性质变更为国有建设用地，目前可以办理两证，但政府出于社会稳定考虑，暂不予办理，买方要求过户，卖方要求取回房屋或者增加转让价。一、卖方可否主张原转让合同无效，从而要求买方返还房屋？《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”由于双方在签署合同时，房屋用地性质尚为集体土地，如果安置房买卖合同成立，实际上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，因此，根据《合同法》关于合同无效的规定，从理论上来讲，双方签署的合同由于违反强制性法律法规而无效，无效的合同自始无效。但是，从本案的具体案情来看，我认为法院判决合同无效的可能性比较小，原因如下：首先，从司法实践来看，法院判决合同无效一直比较谨慎，司法精神是要维护交易的稳定性，本案双方签署合同是在十年前，买方已经实际占有使用该房屋十年之久，如果判决合同无效并不能取得好的社会效果；第二，司法解释对于合同效力已有诸多宽松处理的规定，比如最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的2条规定：“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”从最高院的这些司法解释来看，是将这类合同或法律行为定位为效力待定合同或法律行为，如此后一段时间内具备了相应的资质或补办了批准、登记手续，则合同或法律行为有效，实际上承认了合同效力的可弥补性，本案中在土地性质已经变更，双方可进行过户的情况下，法院判决合同有效的可能性较大。综上，本案双方应继续履行合同，根据《协议书》第五条约定，卖方应负责办理争议房屋的产权证、土地证，并且及时过户给买方。二、即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款？如前文所述，在《协议书》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下（土地性质变更为国有土地，房价上涨）卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。根据合同法司法解释二中的定义，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定由卖方办理两证即是建立在土地性质变更的基础之上，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有法律依据。

诉讼离婚需要注意收集五个方面的材料(注:个案不同，结合自身的情况综合分析，也并非每个案件都需要准备所有的材料，下述仅供参考学习)一、男女双方自然情况：1、双方的年龄、工作单位，具体住址(双方身份证复印件)；2、对方的弱点，对离婚有无具体担心；3、对方在生活中有无劣习（吸毒、赌博等）；二、夫妻感情破裂清单：1、夫妻认识的时间和方式；2、结婚时间和地点(结婚证);3、婚后感情如何，有无具体事件（如第三者、家庭暴力等）4、离婚核心主要原因；5、双方就离婚事项有无沟通，对方是否同意离婚，是否曾经达成过协议，最好提供详细情况；三、婚姻财产情况清单：1、房屋地址，购买时间及金额，有无领产权证(如已领房产证复印件)，如按揭，首付多少，尚欠多少，房屋现值多少；2、车辆情况（具体同上）；3、公司股份（合伙份额）；1）公司名称及注册资本（营业执照复印件）2）股东姓名、人数及比例；3）企业注册地点和时间。4、有无股票、债权(股东账户、债权凭证)；5、有无其他财产（如银行存单、古玩字画等）；6、有无债权、债务，具体多少；四、子女情况1、子女姓名、年龄、性别等（户口簿）；2、10周岁以上子女愿意随谁生活的倾向意见；五、在对方同意离婚的前提下，对于财产和子女的抚养有无具体要求