桂长进

2013年12月份我受原告委托，代为处理了一起积压多年的关于被告故意逃避房产过户而产生的房产纠纷案件，经过相关证据的收集和调查核实，原告依法向南昌市青山湖区人民法院提起了诉讼。诉讼请求：1、请求确认被告名下的坐落于南昌市青山湖区南池路面积为58.48平方米的房屋归原告所有。2、责令被告协同原告办理好相关过户手续，限期到房管局将以上房产过户至原告名下。3、本案产生的交通费、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告都就职于以前的**电动工具厂，且分别在厂里担任机修和喷处车间的工作，是10几年的同事关系，后由于被告已经达到了退休年龄且原籍贯是福建长乐县人，因此被告计划对自己名下的房产进行变卖，然后离开南昌，返回自己的原籍贯福建养老生活。正因为如此，2002年7月17日原告与被告达成了房屋买卖协议，约定“买卖价格为37000元，事后双方应当及时到房管局办理好过户手续”，而由于被告当时人在外地，而原告与被告又是10多年的同事关系，因此原告就没有太过在意房产过户问题。被告当时委托了其好朋友李*群代收了涉案房款37000元并交付了房产证原件、及收款收据。后原告多次与被告电话联系沟通，催促被告及时办理好后续的过户手续，但被告一直都以各种借口拖延，直到2009年2月11日，原告与被告已经约好一同到房管局办理好过户手续，但被告当时以要赶飞机为由，临时性的出具了由被告本人出具的卖房及收款凭据，用以证明原告与被告之间买卖行为的真实性，并承诺事后会协助办理好过户手续，现场有刘*哥、涂*勇进行见证。直到起诉之日止，被告及其亲属以本人没有时间，人在外地为由多次变相拒绝办理相应的过户手续，现在电话也无人接听，无奈，原告只能依照《民事诉讼法》相关规定具状向以上法院提起诉讼。青山湖区人民法院，2013年12月30日依法进行了受理，但由于相关开庭材料无法送达，法院要求我们提供被告的其他地址，但通过多种方式仍然无法获得相关地址信息，无奈，我们也和被告小孩进行了电话沟通，希望被告能协助原告办理相关过户手续，但对方始终不愿意接听电话，发信息告知后，被告仍然无动于衷，于是乎原告只能到被告户籍所在地派出所开具了一份被告不在当地居住的证明，以证明原告确实无法通过其他方法获得被告的联系方式并查无下落，最后将该材料递交给主办法官，法院才依法进行了公告。在2个月的公告期满后，法院依法进行了缺席审判，庭审当中我们向法院递交了几份证据材料。（材料1）2012年7月17日被告李*群出示的原始收据一份——主要证明原告和被告在房产交易之时，受被告委托，李*群已经代被告收取了卖房款37000元的事实，且受托人对被告已经将涉案房产转让给原告的事实进行了确认。（材料2）被告房产证原件——证明被告在变卖该房产后，已经将该房产证交付给原告的事实。（材料3）2009年2月11日被告本人出具的卖房证明——1.证明被告自愿将其名下的坐落于南昌市青山湖区南池路8号19栋2单元404室面积为58.48平方米的房屋转让给原告，且被告已经收取了受托人李*群转交的卖房款项37000元，即原被告之间的房屋买卖协议，原告已经履行了房款给付的义务，而被告在交付完房产证原件后，却没有履行相关的过户手续，因该义务没有履行而产生的责任理应由被告承担。2.刘*哥及涂*勇两位见证人证明原被告之间存在房产交易的事实，且对该卖房事宜的具体事项和内容进行了见证。（材料4）涂*勇证人证言——证明被告已经将该涉案房产卖给原告并收取了卖房款的事实。（材料5)原告购买房屋水、电费缴费票据——证明原告一直在使用该房屋，原被告之间存在房产买卖的事实。经过法庭的调查举证、质证，南昌市青山湖区人民法院依法对该案作出了判决，支持了原告的所有诉讼请求。（风险提示：该案依法保护了市场经济下自然人之间发生的房屋买卖合同正常的交易秩序，这起长期积压的房屋买卖合同纠纷一案，也折射出在现实生活当中，尤其是熟人之间的房屋买卖交易所忽略的一些法律问题，这也直接给当事人造成了比较大的法律风险，而依照《物权法》的规定，不动产交易必须到相关登记机关办理产权的变更登记手续，在只签订买卖合同并实际交付产权凭据而未办理相关过户手续的情况下，是不发生物权变动的效力的，因此，在现实房产交易当中，只签订房屋买卖合同的情况下，卖方即使及时交付了房产证原件及其他凭据而没有及时办理相关过户手续，也是有非常大的法律风险，这点非常值得各位当事人警惕。）

2013年3月份受公司的委托，依法向南昌县人民法院起诉，要求被告杨*华、被告熊*蓉（系杨*华妻子）返还挖掘机，并归还所有到期欠款及迟延损害金。事实和理由：被告杨*华（以下简称被告）于2011年2月22日与融资租赁有限公司签定了《融资租赁合同》（以下简称合同），第二被告也做了还款承诺。合同约定，被告采取融资租赁的方式向融资租赁有限公司租赁PC300CSE-7型小松挖掘机1台，机号为DBP3580。合同签定后，融资租赁有限公司按约向被告交付了挖掘机，但被告没有按合同约定支付租金。受融资租赁有限公司委托，原告曾多次要求被告按约履行合同，支付租金，但被告至今仍不能按约履行付款义务。租赁期间，基于被告违约，依据融资租赁有限公司与原告签订的补充协议约定，原告为被告的债务履行提供了连带责任保证并实际代被告履行了债务，按照《融资租赁合同》及其他协议的相关规定，原告已经对该台设备进行了回购，所有权也因此转移至原告名下，也取得了追偿的权利。依照《担保法》第31条及其他协议有关客户违约的规定，被告已经严重违约，而两被告又是夫妻关系，因此双方理应对外承担连带还款责任，因此，为维护自身合法权益，原告向管辖法院提起诉讼，一审法院作出了（2013）南小民初字第81号民事判决。后被告不服该判决，依法向南昌市中级人民法院提起上诉，上诉理由是：原告方所交付的设备与合同不符，被告简称原告应当向被告交付PC300CSE-7挖掘机设备，而不是PC300-7，因此原告无诉讼主体资格，无权进行追偿，其次原告与被告只在2011年4月22日签订过一份合同，合同上也是这个时间，而原告起诉状中涉及的是2011年2月22日这份合同，因此原告无权对2011年4月22这份合同进行全力主张，最后，原告交付的设备存在严重的质量问题，被告也一直和原告进行过交涉，原告置之不理的行为应当自行承担相应后果。针对被告的上诉理由，我们做出了以下答辩：首先、答辩人的主体资格不存在任何问题，被答辩人的答辩理由完全是在玩文字游戏，理由如下：被答辩人通过融资租赁有限公司租赁的小松挖掘机设备只有一台，机型为PC300-7、机号为DBP3580，起诉状与融资租赁合同权利人变更证明书所涉及的合同签订时间问题完全是工作人员笔误导致，一审开庭时，答辩人已经对此做出过解释，但这并不影响法院对被答辩人欠款事实的认定，也不并影响案件的实体审查及对案件的处理。1.之所以起诉状上出现PC300CSE-7，多出来的3个英文字母，主要是因为该机型属于机型PC300-7挖掘机型号的一种编码既机型规格CSE规格,是一种专业技术人员的称呼，因此融资租赁合同标注机型PC300-7并没有什么不妥，且该机子的机型型号问题上诉人在随机附件、融资租赁合同、省外施工补充协议都签字进行过确认，该事实已经非常明确，也就不存在机型有误的问题，这一问题答辩人已经在一审开庭时做出过解释。被答辩人的上诉理由完全是在玩弄法律，在和法官玩文字游戏。2.合同签订的时间问题是由于工作人员的失误导致，在庭审当中答辩人已经依法做出过相关解释，被答辩人与融资租赁有限公司在2011年2月22日确实签订过一份融资租赁合同，后由于被答辩人没有及时递交相关材料及其他原因导致办理手续上出现延误，因此2011年4月27日重新签订了一份合同，合同编号为“KFLC11D390172-ZL01”。但工作人员制作文书时仍然沿用了电脑中以前保留的前份合同的时间，所以才出现时间上的不一致。被答辩人至始至终都没有租赁过2台小松挖掘机设备，也就不存在两份融资合同时间不一致的问题、两台设备的欠款债务问题，且融资租赁合同权利人变更证明书中的“合同编号”与公证书的合同编号是完全一致的，因此也就不存在前后两份合同，时间不一致的问题。其次、被答辩人所谓的交付设备与实际设备不符，这完全是无稽之谈。2011年4月27日被答辩人杨*华本人签订的经南昌县公证处公证的合同号为“KFLC11D390172-ZL01”公证书对以下事实做出过明确的约定：“1.杨*华（承租方）承租的PC300-7小松挖掘机租赁期限为36个月，首期付款为355391元（包括第一个月的租金），第二次以后的基本租金为39391元（租金会随着央行利率变动而变化），购买选择权价格为790元。2.承租人逾期产生的迟延损害金将按照合同第25条约定的费率年利率18%计算，3.合同第20条，证明被告逾期一期以上租金的，原告享有不经催告就自动解除融资租赁合同的权利，解除之后被告应当将租赁物返还并支付迟延损害金，且租赁物返还时发生的修缮费用、其他费用都由被告承担。”合同中对该台设备的价格、机型、机号已经规定的非常明确，且一审法院在调查取证阶段，答辩人已经向法院递交过“随机附件”这一原始证据材料，该份证据材料已经足够证明被答辩人在2011年5月4日对涉案设备进行过验收、核实，验收的设备为PC300-7、机号为DBP3580小松挖掘机，因此不存在合同设备与被答辩人实际使用的设备不符的情况。如果被答辩人对此仍然提出异议，建议法院对给台设备进行现场核对，我相信被答辩人这种恶意诉讼、故意拖延归还挖掘机的行为自然会不攻自破。再次、被答辩人认为承租设备存在质量问题的主张与事实不符，被答辩人完全是在为自己的恶意欠款行为寻找托词，法院应当对其进行严惩。按照融资租赁合同的规定被答辩人应当在验收月的次月20日以后每月20日按时足额支付到期租金，但被答辩人自2011年4月份购机以来，长达2年多的时间内，仅仅支付过2个月的租金，被答辩人在提机后没多久就对该台设备进行隐藏，为了达到其无期限的使用并不支付租金的目的，被答辩人恶意拆除了GPS卫星定位装置，导致被答辩人始终无法跟踪该台租赁设备的动向，使权利人无法依法进行回收，到目前为止都没有再给付过任何租金，欠款金额达一百多万。作为出卖方，在承租人承租设备之时，出租方要求出卖方为所有按照融资租赁的承租人的后期债务承担连带还款责任，由于被答辩人逾期严重，因此答辩人被迫对该台设备的所有债务进行了清偿并办理了相关债权转让手续，对此在一审当中答辩人已经递交过权利变更证明书原件等材料。因此被答辩人的以上上诉请求完全是在故意拖延返还挖掘机的时间，进行恶意诉讼，请贵院依法尽快予以驳回。最后，南昌市中级人民法院作出了（2014）洪民四终字第23号终审判决，判决维持南昌县人民法院作出了（2013）南小民初字第81号民事判决书，现民事判决书已发生法律效力

2013年原告向南昌市青山湖区人民法院提起诉讼，要求确认2003年原告母亲与我当事人之间的房屋买卖行为无效，并返还房产证原件，理由是原告母亲的房屋买卖行为没有得到原告允许，属于无权处分行为，一审法院支持了原告的诉讼请求，法院判决后，我们依法提起了上诉。上诉请求：1.请求依法撤销原审法院的民事判决，驳回被上诉人所有诉讼请求。2.本案一审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的基本事实缺乏证据证明。1、判决书认定“被上诉人母亲买卖房屋之后，就将房款交付给被上诉人，但被被上诉人拒收并提出不同意卖房，要求返还房屋”，一审法院以该事实认定上诉人与被上诉人母亲的房产交易行为没有得到被上诉人的授权而做出一审判决，而该事实并没有在一审调查取证阶段提起，且整个调查取证阶段都未涉及有关证据材料，这又谈何事实认定。2、被上诉人在法庭调查阶段没有拿出任何证据证明其母亲非法处置房产行为的必要性及原因，一审开庭中被上诉人称一审被上诉人母亲与自己存在矛盾纠纷，所以私下买卖了自己名下的房产。但事实是2003年被上诉人母亲出具该收据时被上诉人父亲也在场，其父母的卖房行为，竟然是在其儿子毫无知情的情况下私自买卖的，对于一个正常家庭来说，我觉得这是不符合常理的，没有一个父母会不经过自己儿子的允许而私自变卖其房产，这也没有任何必要，如果有这个必要，被上诉人也应当拿出相关证据证明其父母当初私自买卖该房产的原因。事实是2003年房产交易之时，由于被上诉人人在外地，其妻子又急着用钱治病，因此被上诉人委托其父母全权代理该房屋的买卖事宜，被上诉人母亲在收条上承诺购房协议以后由被上诉人亲自补签，中途由于被上诉人一直找各种理由拒绝过户且有后悔之意，才导致现在的情景发生，而10年之后该房产正在办理拆迁补偿，房价的直线上涨导致被上诉人彻底的想以当初没有得到其书面同意而把自己母亲及上诉人告上法庭，这就是本案的原委。因此被上诉人所谓的母子之间存在矛盾完全是在为自己寻找借口和托词。02年最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条就有明确的规定，被上诉人对自己陈述的事实应当拿出证据予以证明，否则就应当承担不利后果。3、一审被上诉人母亲与上诉人是多年的同事关系，都是一个单位的职工，且都是邻居，被上诉人因此委托其母亲全权处理自己的卖房事宜是情理之中的事情。反过来讲2003年房产交易之前，上诉人与被上诉人母亲及其父亲对于该房产买卖沟通协商长达几个月，卖房之时被上诉人父、母都在场，这又谈何母子存在矛盾之说，难道被上诉人父亲和被上诉人也存在深仇大恨，大到父母把自己儿子的房子卖掉，然后再乖乖的又把钱交给自己儿子的地步。4、被上诉人在庭审中宣称，2008年曾向上诉人主张过权利，且提出把房产买回的想法，但当时由于被上诉人不愿意多付出房款而作罢，这一陈述并不能证明被上诉人2003年没有向其母亲做出过口头卖房委托，顶多只能证明2008年被上诉人有了要回房产的想法。且即使如此也应当马上采取法律措施，而不是默认。5、被上诉人与其母亲是否存在口头委托买卖行为也可以通过以下事实进行确认：（1）被上诉人母亲事实上交付房产证原件及房改出售公有住房契约原件给上诉人的行为可以很明显的推断，其母亲的卖房行为被上诉人是知晓的，否则被上诉人不可能把这么重要的产权凭证交由其母亲保管。被上诉人在开庭中宣称，自己买房之后房产证及其他手续都是由其母亲办理，自己从来没有拿过房产证和其他材料，房产证原件都是其母亲保管，被上诉人这一表述明显与被上诉人在起诉状中自认的事实不符且自相矛盾，被上诉人起诉状中称“为了方便出租，被上诉人将房产证原件交给其母亲保管”，仔细理解这句话的含义，我们就可以得出该房产证原件以前是在被上诉人手上保管的，后期为了房子出租才交给其母亲保管，其交付房产证的行为是为了以后出租方便。如果真如被上诉人所说，当初只是为了出租方便才将房产证原件交给其母亲保管，那就没有必要将房改出售公有住房契约原件也交由其母亲保管，一个正常人也不可能对自己的房产置之不理，即使是母子关系。这些证据足以证明被上诉人是在说谎。（2）上诉人已经合法持有并使用该房产已经达10之久，而被上诉人确一直没有采取合法手段主张该权利，这也可以从侧面反映出被上诉人是心虚的，是默认的，即使被上诉人中途2008年想撕毁合同，并向上诉人要回该房产但还是因为自己在理上说不过去，才一直拖延至今。二、一审判决适用法律有误。一审法院依据《民法通则》第五十八条第一款第5项、第二款、第六十六条第一款做出一审判决，明显适用法律有误。该法适用的前提条件是，行为人违反法律的规定及社会公共利益，而上诉人和一审被上诉人母亲的房屋买卖行为是双方自愿交易的结果，且该交易行为是得到过被上诉人口头授权的，即使上诉人拿不出直接的书面证据证明这一点，也完全符合以下法律规定：1、《民法通则》第六十六条第1款“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。上诉人事实上已经持有该房屋达10年之久，且被上诉人在一审中承认在2008年与上诉人沟通过该房产买卖事宜，但事后都没有对该卖房事宜采取过任何法律措施或提出过主张，其行为应当认定为默认即同意买卖的行为。2、即使不符合第1条的法律规定，也完全适用合同法第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，上诉人的购房行为也完全符合表现代理的构成要件：（1）以本人名义为民事法律行为——本案被上诉人母亲在卖房之时都是以其儿子名义实施的，收条上也写的非常清楚，事后购房协议由被上诉人补签，因此完全符合该要件。（2）须有使相对人信其有代理权的表征——信其有代理权是本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权。本案上诉人与被上诉人父母是多年的同事关系，被上诉人将房产证原件及购房合同都交由其父、母亲保管、处置。上诉人也有理由认为被上诉人有处分该房产的意思表示，且上诉人对该房产一直持有并使用至今，时间长达10年之久。被上诉人在这10年当中也没有采取过任何法律手段进行过权利主张，因此，上诉人完全有理由相信一审被告有这个代理权限。（3）上诉人为善意购买——相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。上诉人在和一审被上诉人母亲进行房产交易时，一审被告一直强调其卖房行为是授其儿子委托，一审被告解释说被上诉人长期在外地工作（该事实被上诉人已经自认），该卖房事宜被上诉人是知晓的，因此上诉人作为同事关系，当时就没有太过在意，但在收条上还是强调了事后被上诉人应当对卖房协议进行补签，因此上诉人当时进行房产交易时，根本就不知道其母亲没有代理权，且站在正常人的角度也是不会怀疑的，何况买卖双方是多年的同事关系。并且上诉人付出的购房款是被上诉人购房时的2倍房款，因此上诉人不存在任何过错。综上所述，法院应当以事实为基础，以法律为准绳，而事实则需要证据材料作为支撑，这才是认定事实的基础。一审法院在认定事实和适应法律时明显有自我推断之嫌，“在被上诉人拿不出任何证据且没有任何其他证据证明的情况下，被上诉人父母当初为何私自买卖自己名下的房产，该事实是认定本案的关键，而一审法院并没有去核实该事实，也没有要求被上诉人拿出相关证据证明该事实”。相反，一审法院却断然肯定被上诉人与其母亲存在矛盾的事实，本案虽然没有非常直接的书面证据证明被上诉人母亲的卖房行为是经过被上诉人允许的，但是经过庭审举证质证和本案证据材料，可以很明显的推定被上诉人母亲的卖房行为是得到被上诉人授权委托的。这也符合2002年最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第九条第3项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”当事人无需举证证明的相关规定，即使不能推断出这一结果，也是完全符合表现代理的构成要件。最后，经过二审调解，双方达成了初步意见，并付诸履行。