倪秀伟

一房两卖，两份合同效力认定方法案情：李先生与刘先生于2008年11月17日签订了房屋买卖合同，合同约定李先生将名下的房屋卖给刘先生，当时李先生的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明李先生房产证办好后立即过户。合同签订后，刘先生将房款50万元交给李先生，李先生将房屋交付给刘先生居住使用。2009年2月，刘先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求李先生办理过户手续，但李先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求李先生办理过户手续，但李先生想反悔，认为房屋涨价了，刘先生应该给加钱，刘先生不同意。此后，李先生以种种理由拒绝办理过户手续。于是刘先生向法院起诉，要求李先生履行合同，协助刘先生办理过户手续。法院就此案作出判决，判令被告于判决生效后10内办理房屋所有权过户手续。因李先生拒不履行该生效判决，刘先生申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现李先生已经将房屋以80万元的价格卖给王先生，且王先生已拿到房产证。为此，刘先生又以李先生、王先生二人为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认李先生与王先生签订的买卖合同无效。法院判决：王先生在知道该房屋已出售给李先生的情况下，仍与李先生签订房屋买卖合同。故李先生与王先生签订房屋买卖合同无效，李先生与王先生将房屋的所有权转移给刘先生。案情分析：刘先生与李先生签订的房屋买卖合同，是当时当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告李先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告王先生，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。律师提示：买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违约行为，只是买卖手续不完善的，应认定为买卖关系有效，但应责令补办房屋买卖手续。相关法条：最高院人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条。

案情：李某（男）原准备用一纸协议蒙骗妻子感情，没想到却伤害了自己。2012年8月王某（女）接到法院判决，不但与貌合神离的丈夫离了婚，而且还得到了夫妻共同财产中的一套房子。2008年5月，刚到不惑之年的李某经人介绍与24岁的王某相识。同年10月他们共同购置了一套120平米的新房，并走进婚姻的殿堂。因李某曾离过两次婚，初婚的王某多长了一个心眼，便与李某签订了一份婚姻忠诚协议：约定婚后任何一方有外遇或不忠诚对方，夫妻共同购买的房子则归无过错方所有。2011年1月，李某在外做生意时结识一女子，不久两人同居。王某知道后，苦心规劝无果。2012年3月，王某想到了那份婚姻忠诚协议，当即起诉到法院，请求与李某离婚，房子归其所有。庭审中，李某见双方感情已不可挽回，同意离婚，但不愿履行忠诚协议，认为那是当时叫王某高兴的一种轻易举动。法院判决法院认为，李某与王某签订的婚姻忠诚协议是双方真实的意思表示，且双方均为完全民事行为能力人，对违反协议的不利后果都有能力去预见和面对，故该婚姻忠诚约定可视为夫妻双方在离婚时的书面共同财产分割协议，对双方都有法律约束力。法院遂依据有关法律规定作出判决。律师评析所谓“忠实协议”就是男女双方在婚前或婚后，自愿制定的有关婚姻存续期间夫妻双方恪守婚姻法所倡导的夫妻之间互相忠实的义务，如果违反，过错方将在经济上对无过错方支付违约金、赔偿金、放弃或全部财产的协议，现实中还有以保证书、认罪书、空床费协议等形式存在。“忠诚协议”虽然不能必然担保离婚可得的经济补偿或赔偿，但毕竟给婚姻当事人提供了一种追求美满婚姻、维护自身合法权益的思路，其积极意义应予以肯定。“忠诚协议”的出现体现了一种进步，体现了人们对于美好婚姻生活得向往，同时也说明人们已经对自己在婚姻中的权益有了更深的认识，努力探讨、尝试维护自己正当权益的途径。应当着重指出的是，“忠诚协议”不是解决婚姻家庭问题的妙方良药，无法对爱情做出保险，更多的体现在道德层面，是对配偶双方精神上的约束。但婚姻问题复杂，婚姻中有很多情况不是简单依靠法律所能解决的。虽然法律可以强制解决某些问题，但对于更高的道德层面问题，无法用制裁的方式去解决，只能从道义的角度去加以谴责。现实中有些当事人刻意地制定此类协议去盲目追求某种经济、物质目的，是不正确的。当事人在离婚时对“忠实协议”的处理应十分慎重，要具体问题具体分析。假如配偶一意孤行地移情别恋，而自己的柔情不能感化配偶的良知和负疚感的话，那么在离婚诉讼中让对方在财产分割中做出让步、适当的精神补偿和赔偿是比较明智的选择，而不是简单、绝对一味要求对方履行“忠实协议”，放弃全部财产或给予巨额赔偿或补偿，否则处理不当贸然起诉，激化矛盾，可能适得其反，丧失自己可能的既得利益。

转按揭产生的房产交易纠纷案情：王先生要出售其名下位于北京市海淀区中关村的房屋一套，房子还欠银行贷款40万元。刘女士看重此房，她和王先生商量好购房款是200万元。但刘女士手中现金只有150万元，还想向银行贷款50万元。于是，双方协商通过转按揭加提前还贷的方式完成该项交易。即刘女士的银行贷款批下来之后，需要先替王先生偿还银行欠款40万元，待银行将王先生房屋解抵押后双方再去房管局过户，然后再将其尾款一并支付给王先生。此后，刘女士通过银行将40万元打入卖房贷款银行制定的还款账户后，等待王先生房屋抵押后办理过户。但王先生一直没有与刘女士联系办理过户手续，刘女士到卖方贷款银行了解后才知道，王先生根本没去银行办理提前解抵押手续，而是把其40万元挪到了生意上去了，于是双方发生纠纷。刘女士将王先生诉至海淀区人民法院。法院认为：在上述案例中，由于刘女士事先没有详细了解卖房按揭贷款银行内部扣款程序，导致自己支付的40万元存在一定的真空期，最终被卖方挪作他用发生纠纷。刘女士与王先生之间就40万元的转按揭事实上已经构成了合同的一部分，王先生将本应还款给银行以解除房屋抵押的40万元挪作生意上用，属于未正确履行合同，王先生应当对此承担违约责任。当事人试图通过转按揭来解除房屋的抵押，但这种操作存在一定的风险。因此当事人应当谨慎。律师提示：上述案例也说明了二手房买卖按揭行为所存在的风险，转按揭或加按揭的本质已经是抵押贷款，而不是住房贷款。总之，不论卖方还是买房，通过银行转按揭方式转让房产都是存在较大风险的，应当慎重。

房价涨了，卖家不可以支付违约金来终止交易2008年3月8日，张某与王某签订了房屋买卖合同，合同约定张某将位于海淀区的房屋转让给王某。房款为50万元，王某在签订合同后10日内支付首付款15万元给张某，张某应于收到首付款10日内将房屋交付王某使用，双方定于2008年5月6日到海淀区房管局办理过户登记手续。双方还约定，如因一方的原因造成交易不成功，该方应向对方支付房价款5%作为违约金。合同签订后，王某按约定支付了首付款，张某也依约将房屋交付王某使用。但由于张某出售的是央产房，因此办理手续比较麻烦，直到2009年10月才具备办理交易手续的条件。2010年1月，张某看市价上涨，要求加价，被王某拒绝。双方因房价事宜多次协商，均无法达成一致意见。最后张某提出退回王某已付的首付款并按合同向王某支付违约金10万元，双方取消交易，仍被王某拒绝。2010年2月22日，王某向法院起诉，要求张某履行双方签订的买卖合同，配合王某办理交易过户手续，同时要求张某赔偿损失2万元。法院认为：双方当事人所签的房屋买卖合同是有效的，双方均应按约履行各自义务。张某应于判决30日内与王某到房地产管理部门办理房地产交易的登记过户手续，但对于王某提出要求张某赔偿损失的诉讼请求，因缺乏证据支持，予以驳回。律师分析：本案中，张某与王某签订合同后，看到房屋上涨，上涨的房价甚至已经超过了与王某签订合同中约定的违约金数额，因此萌生了以违约代替不履行合同的想法，但王某并不同意其提出的意见。根据《合同法》第8条规定，当事人应遵守合同约定，按约定履行义务，本案中房屋未交易给第三人，办理房屋的交易手续是可能的，因此，法院判决张某应协同王某按合同约定办理交易过户手续，是正确的。相关法条链接：《合同法》第8条、第110条

明知非产权人卖房，买受人有过错的要赔偿案情：1989年，原告叶秋生家里分家，叶秋生得到了其父亲分配的一栋房子。1991年10月，原告叶秋生取得了这栋房屋的土地使用权证。此后十多年，叶秋生、叶明生的父母先后去世，四个妹妹均已出嫁，另外两个兄弟分别在别处安家。家里只剩下叶秋生和叶明生兄弟俩还是单身生活，二人均一直在外面务工。近年，被告叶明生由于生活拮据，就打起了这栋房子的主意。2010年8月，叶明生在遂川县草林镇一个偶然的场合认识了会做旧木料生意的被告李明亮，表示家里有一栋老房屋愿意出售。被告李明亮看过房子后，双方经过协商，叶明生便将这栋房子以2800元的价格卖给了李明亮。第二天，被告李明亮组织民工对房屋进行了拆除施工，将旧木料集中装运另行出售，对房屋的其他物品废弃于原址，只剩下残垣断壁，屋内财物亦遭到损毁。经过鉴定，这栋房屋及在内存放的财物共计价值2.5万元。20120年9月，原告叶秋生回到家中，发现房屋被拆除，经了解情况后，向法院提起诉讼。法院判决：一审法院认为：被告叶明生的卖方行为是“无权处分”行为，被告李明亮不是善意买受人，房屋买卖合同无效；两被告合意对房屋进行拆除、出售旧料，共同侵害了原告的财产权，因此，法院最终判决被告叶明生、李明亮共同连带赔偿原告叶秋生因房屋被拆毁造成的经济损失2.5万元。案例分析：该房屋为原告叶秋生个人所有，被告叶明生对该房屋无所有权，叶明生未征得所有权人同意，擅自将其出售，确属于“无权处分”行为。房屋属于不动产，我国法律对不动产物权的设立、变更和转让实行登记制度，二被告李明亮没有履行基本的主意义务，未能考察叶明生处分的房屋处分权属问题，构成重大过失，不认为善意买受人。因此，被告李明亮与被告叶明生之间的房屋买卖合同无效。二被告合意对不享有所有权的房屋进行买卖，然后拆除，出售旧料，侵犯了原告的财产所有权，构成有意思联络的共同侵权，依法也应该对原告的财产损失承担连带赔偿责任。律师提示：二手房买卖中一定要审查卖房者是否是真正的产权人，交易应建立在产权人有真实的卖方意愿的基础之上，买受人要谨防上当受骗，签订买卖合同后一定要及时进行产权登记的变更。相关法条：《合同法》第48条《侵权责任法》第6条、第8条