潘光晔

一、我国公民申请继承国外遗产根据国际惯例，参照财产所在地国家的法律规定办理。继承境外遗产，一般都要在国内公证机关申请办理《继承权证明书》，有时还要办理《亲属关系证明书》、《结婚证明书》等。继承人中有放弃继承权的，要向公证机关提供《放弃继承权声明书》；继承人死亡的，要附《死亡证明书》；代位继承的，要附被代位继承人的《死亡证明书》及代位继承人的《亲属关系证明书》；如没有与被代位继承人同一顺序的其他继承人的，其证明书要写明被代位继承人是被继承人的惟一儿子或女儿，是被继承人遗产的惟一合法继承人。继承人能够提供遗产确实情况的，可以在《继承权证明书》上写明遗产的性质、数目、所在地点，不知详细地点的可写上“在XX处留有的遗产”。没有遗嘱的，或其亲属在遗物中寻找，没有发现任何遗嘱的情况下，可以出具《无遗嘱证明书》，说明死者生前无遗嘱。在办理完有关的公证事项后，继承在外国遗产的公证文书一般都要经所在国驻华使领馆办理领事认证，然后开始办理财产继承事宜。一般是先向遗产所在国申报缴纳遗产税，而后再向遗产所在地法院申请继承遗产。在法院进行审查确认并颁发“遗产执管证”后，申请人即取得合法处分遗产的权利，在清偿完被继承人的所有债务后，剩下的部分才归继承人继承。居住在我国境内的中国公民，对在国外的继承遗产事宜，因故不能或不便前往财产所在国办理继承时可采取以下几种方式：1、直接委托我国驻该国使、领馆办理。继承人应按照要求提供尽可能详细的证明材料。如被继承人的姓名、年龄、职业、生前住址、出生地、出生日期、死亡时间及地点，遗产总值等，以及继承人与被继承人关系的证明，如果要求附有英文或其他语种文本的，继承人也应备齐。2、中国银行现有跨国遗产继承的业务，可委托当地的中国银行分行办理。具体程序如下：第一，继承人先向银行索取、填写托收遗产申请书和托办遗产案情介绍表，连同被继承人死亡证、遗产凭证（如房屋契据、股票、存款凭证、保管箱钥匙等）一起呈交受托银行。如果遗产由遗产管理处或公共信托处保管，这些机构的证件也可作为遗产凭证。第二，银行审查后，即介绍委托人到当地公证处申办各项公证书，如：继承权证明书、委托书公证书以及其他证明书（如合法继承人死亡证明书、放弃继承权证明书、出生证明书、结婚证明书），需要哪些公证书、证明书要根据文书使用国的要求而定。各类公证文件办好后，要译成遗产所在国文字并需经遗产所在国驻华使馆或领馆认证，方能发生域外法律效力。委托人提供的遗产证件，原则上应为原本证件，但为减少往返邮寄的麻烦，也可以是复印件。在向国外申请继承遗产时，必须把原件交给指定的受托人。剩下的事宜由银行代办。3、委托有权办理涉外业务或与所在国律师事务所有联系的律师事务所办理，并按照他们的要求提供证据和有关文件。授权委托书应当写明代理人（受委托人）的单位名称或个人姓名、委托事项、授予代理人的权限和期限，代理人能否转代理等，最后由委托人签字或盖章。二、外国公民申请继承中国境内的遗产1、首先向其居住国公证机关办理公证书，证明申请人的身份、职业、住址以及与被继承人的亲属关系等。该公证书还须经居住国外交部或外交部指定的办理认证的其他官方机构和中国驻该国的使、领馆认证（如需要公证的主要事实发生在我国境内，申请人可以直接向我国有关地方公证机关申请公证，由公证机关核发继承权证明书）。2、上述公证书经过中国驻外使、领馆认证后，申请人应同时携带被继承人的《死亡证明书》等证明材料，向遗产所在地的公证机关申请办理继承手续。公证部门对有关证件审核后，对符合我国遗产继承相关法律规定的，发给《继承权证明书》。申请人可凭此到遗产管理部门（如房管局、银行等）办理具体继承事项。3、申请人如因故不能或不便亲自来华办理继承事宜，可委托其在华境内的亲友代为办理，也可以委托财产所在地的律师代为办理。委托律师办理的，需要出具委托书。委托书应包括受托人的姓名、住址以及代理权限。委托书亦须要在申请人居住国办理公证及认证手续。

2010年法国大区选举将在3月14日和3月21日分别展开第一轮和第二轮投票，各党派候选人都在选区如火如荼地进行造势与拉票活动。我们广大拥有选举权的法籍华人是继续沉默、看潮起潮落，还是挺身而起、踊跃投票呢?这是一个我们不得不再次提出的问题。法国的大区议会，是根据1972年7月5日，经内阁会议审议通过的，由当时的共和国总统蓬皮杜签署的第72—619号法令建立的。法国全国共有22个大区，每个大区至少辖3个省。从1986年起，大区议会议员每6年直接从普选中产生，可以重复选举，他们通过省级区域的选举产生，大区主席由大区议会选举产生。从1982年起，大区主席被赋予行政权利，有人事任免权，并且组织投票选举和执行预算决定。现行的大区议员选举方式采用了两轮多数决的选举方式：选举名单是大区级别确定的，但每个省有自己的选举站，每个选区都要遵守平等原则，也就是说要轮流交换不同性别的竞选者。如果在第一轮投票中没有任何一方获得绝对的多数投票，第二轮选举开始。第一轮投票的头两名候选人进行第二轮选举，但该头两名候选人都至少获得10%以上的选票才可以参加第二轮的选举。议员席次的分配借鉴市镇议会选举。大区作为一个行政区域单位，它的公共决策对公民生活的影响是方方面面的。大区设立大区委员会作为区域内的决策与执行机构，它由大区议会成员以及省委会和各市镇提名的成员组成。每年，大区委员会通过一个预算（这些预算来源于比如驾照费，灰卡附加税，利息税征收），该预算主要服务于大区区域内的经济发展、公共交通建设、教育、环境保护、住宅以及就业等各个方面。例如，在公共交通建设方面：大区委员会将对大区内公共交通进行整体有效的规划，改善公共交通设施，修建公路与桥梁等等。在教育方面：负责对学校校舍进行修建，维护，确保中学的公共教育职能，以及对外国学生提供帮助等等。在就业以及相关培训方面：大区会每年拨款资助各种就业培训，采取各种措施方便年轻人获得第一次职业经历，为年轻人提供就业指导与培训等等。同时，大区会对于大区内的公共卫生的维护具有责任。在经济发展方面：大区会鼓励与支持中小企业的成立，鼓励企业积极创新，为企业发展提供各种便利等等。在环境保护方面：积极保护大区区域内自然环境，维护区域内物种多样性，采取各种措施制止污染，以及积极发展新能源等等。因此，我们能够看到，大区的每一项公共决策的出台，对于我们每个人的日常生活都有着很重要的影响，也正因为如此，我们必须积极参与到这个决策过程中来，必须在决策中有维护我们华人利益的代言人，从而依法争取华人整体利益的提升。大区议会选举与市镇议会有着有着不可分割的紧密联系。大区议会的议员任期6年，由各占一半的两部分人员组成：一部分是本大区选举产生的国民议院议员和参议院议员；另一部分是按大区所辖各省人口数量的比例进行分配后从省议会、市镇议会和市镇长中选出的。因此，一个大区议会议员可能兼任市镇议会议员。例如，巴黎第13区MariePierreDELAGONTRIE女士既是13区当选议员同时又是巴黎大区的第一副主席。在法国这个多元文化之邦，生活着来自风格迥异的文化背景的各个族裔，他们活跃在这个神奇的六边形国家的政治生活中，丰富与创造着独树一帜的法兰西文化。然而在法国民主选举等政治过程中，华人参与比例依然不高。如何让主流社会更清晰地倾听华人社区的声音，充分保障华人群体的权益呢？华人社区呼吁您从积极参与此次大区选举开始，根据候选人的政治主张，选出更能够维护自身利益的政治代言人。作为华人在法国参政的典范，最近我们非常高兴地看到华人聚居的巴黎第13区已经产生了第一位华人副区长。在当地政治生活中，华人社区需要推出自己的代言人，以积极地争取、维护作为少数族裔的群体权益。因此，我们诚挚呼吁广大的法籍华人积极参与即将到来的大区选举，踊跃参与投票以选出能够代表自身利益的政治家来，不论该政治家的原籍地是哪个国家或者地区。3月14日即将到来，请您打破沉默，迸发激情，积极加入投票者的行列中来！本文执笔：潘光晔（国际律师）；潘建宾（巴黎ILCI学校校长）

购买二手房时，卖方、买方、中介方三方签订的协议（以下简称“三方协议”），是一份法律关系较为复杂的合同，既包含了房屋买卖合同的内容，又包含了居间合同的内容。如果买卖一方违约，稍不慎就要支付佣金、违约金等费用，造成重大损失。那么签订三方协议，需要注意什么才能避免今后出现各种问题呢？一、协议的有效性现实中，房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例，故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题：卖方是否结婚？该房屋是否属于夫妻共同财产？如果是共有，是按份共有还是共同共有？在签订三方协议时，卖方是否能出具房产证？卖方是否享有完全产权？因为这些问题关系到卖方是否有权处分该房屋，而这是三方协议是否有效的前提。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的。”如卖方无权处分该房产，则该协议效力待定，如房屋权利人拒绝追认，则该协议无效。二、房屋中介的资质和收费标准如中介方没有相关资质，则没有权利收取中介服务费。以广东省为例，《广东省物价局关于规范我省地产中介服务收费的通知》中明确规定：“凡在我省从事地产中介服务的机构，必须到同级物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》后，方可按规定的收费项目和标准进行收费。中央、部队和省属驻穗的地产中介服务机构向省物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。”至于收费，中介方必须按照相关规定进行。《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。”；同时还规定了具体标准：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5―2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”；“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。”买卖双方在订立合同前应当审查中介方的资格及收费是否违法违规。三、中介方的违约责任买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是仔细看就会发现这些“违约责任”如同虚设。现实中，有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。所以，建议在三方协议上写清中介方的违约责任。四、居间合同的相关规定懂得利用《合同法》中有关居间合同的规定，将能最大限度地维护自己的合法权益。在三方协议中，买方与卖方中的一方（委托人）与房屋中介方（居间人）构成居间合同法律关系。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，如房屋中介方故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，委托人可拒绝支付报酬，如遭受损害则可要求其承担赔偿责任。综上所述，买卖双方签订三方协议，应当保持谨慎，注意以上几个问题，尽量规避合同风险，以保障自己的合法权益。一旦出现纠纷，可委托律师进行处理，以避免损失或将损失降到最低。