凌云

使用他人名义购买房屋的风险规避风险提示一、房屋所有权以房屋所有权证书（下称房产证）上标明的所有人为准。以他人名义购买房屋，房产证上标明的所有人将是“名义购房人”而不是“实际出资购房人”。实际购房人将不能证明自己对房屋的所有权！一旦名义购房人否认这种事实，且不配合房产过户，实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。二、房屋所有权在名义购房人的名下会有如下风险：1、名义购房人如果将该房屋出售给不知情的第三人，第三人将会以“善意取得”而获的对房屋的所有权。实际购房人只能要求名义购房人返还房款，承担违约金。2、名义购房人如果是已婚者，当其涉及离婚时其配偶会要求将所购房屋按照夫妻共有财产进行分割，届时实际购房人要证明该房屋是自己所有，离婚双方无权分割会有较大的困难！另外，也不能排除名义购房人为了侵占所购房屋而虚假离婚！3、如果名义购房人负有某种债务不能清偿，涉及诉讼时人民法院可能对该房屋进行查封甚至拍卖。实际购房人在上述过程中要证明对房屋的所有权，终止人民法院的查封、扣押会有较大的困难。4、如果名义购买人意外死亡，其名下的房屋会将做为遗产被分割继承，届时实际购房人要证明该房屋是自己所有，名义购房人的继承人无权分割继承会有较大的困难！三、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。四、协议公证难，双方签定的协议可能被认为是以合法形式掩盖非法目的，而不能公证。综上所述，鉴于风险的存在，我认为应尽量避免使用他人名义购买房产！！！协议甲方：，身份证号码：乙方：，身份证号码：甲方因购买房地产公司开发的位于小区的住宅一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下条款，供双方信守：第一条、甲方是购买上述房屋的实际出资人。乙方以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权归甲方所有。第二条、甲方向乙方支付人民币万元大写：（）作为乙方以乙方的名义购买上述房屋的酬金。第三条、房屋由甲方出资以乙方的名义购买，在购房过程中的选房、签订认购书、向开发商交纳定金或订金、签订商品房买卖合同、办理商品房商业性贷款或公积金贷款、与住房公基金管理中心或银行签订贷款协议、交付房款、办理房屋买卖合同备案登记手续、收房、与物业管理公司签订物业管理合同、办理产权登记手续、办理土地使用权手续等所有手续均应在甲方的指示下以乙方名义进行。乙方应无条件听从甲方指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合。购房过程中的所有费用均由甲方承担。第四条、在本协议“第三条”所述的购房过程中产生或取得的《认购书》、定金或订金的收据或发票、《商品房买卖合同》、《商业贷款合同》、《住房公积金贷款合同》、购房付款发票、办理房屋买卖合同备案登记手续的凭证、《物业管理合同》、《房屋产权证》、《土地使用权证》完税凭证等一切相关文件、票据应由乙方交给甲方保管。第五条、购房贷款由甲方以乙方的名义向银行定期偿还，还款凭证由甲方保管。每期贷款偿还后三日内乙方应向甲方出具收条并且在收条上说明该款项是甲方偿银行购房贷款所用。第六条、在产权证办好后乙方应及时交付给甲方，可办产权过户手续时，乙方应在10天内协助甲方办理产权过户手续，产权过户手续中的一切费用由甲方承担。乙方不得绝或者拖延办理过户，如果是由于乙方原因拖延过户，由乙方承担甲方由于契税涨价所造成的损失、并承担违约金。第七条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋私自出售给第三人，也不得将该房屋用于投资、担保。第八条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，乙方如果涉及离婚、债权债务的诉讼应及时通知甲方，并向相关当事人和人民法院说明所购房屋的实际所有人是甲方。第九条、若甲方违约甲方向乙方支付违约金人民币5万圆整。若乙方违约，乙方向甲方支付违约金人民币一百五十万圆整。第十条、本协议自双方签字之日起生效，一经签订，具有同等法律效应，双方应共同遵守。第十一条、本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十二条、协议书一式两份，甲乙双方各执壹份。甲方：乙方：2011年月日注意事项1、签协议时注意核对对方的身份证，并且保留身份证复印件。2、了解对方的婚姻状况，如果已婚一定要有夫妻双方在协议上签字。3、尽可能了解对方是否有重大的债务，如果有重大债务协议就不能签定协议。4、尽可能对协议进行公证。5、购房首付款交付开发商后应要求对方出具收条。6、每期银行贷款偿还后应要求对方出具收条。7、酬金给付后应要求对方出具收条。（收条最好由对方照样本手写，签名并按手印）8、所有的购房手续都要自己保管，不能交给对方保管。、签协议时双方在签名上按手印，在协议第一条处按手印。（对方有配偶的一定要配偶签字按手印）10、协议每一页在页码处由双方签字（防止对方更换协议的内容）

如何防范“黑律师”1、可以通过查看律师执业证，浏览当地律协网站或者致电当地司法局律师管理部门了解其是否具备合法有效的律师资格。2注意观看律师名片，依照律师执业的相关规定，律师名片除了应当印律师事务所名称、律师姓名、联系电话、地址等内容外，还必须印有律师本人的律师执业证号码。名片上不得带有律师的经历、专业技术职务或者其他头衔。如果名片有禁止内容的，一定要细心辨认，以免上当。3、律师收费是有国家收费标准的，如来你请的律师收费低于国家收费标准，可能有诈，因为低于收费标准涉嫌不正当竞争，有良好执业操守的律师是不会冒这个风险的。

如何选择律师处理法律事务1、律师应当有执业的律师事务所，持有省级司法厅（局）颁发并经过年审注册的《律师执业证》。2、律师执业的律师事务所有规范的管理。3、应该选择认真了解案情的律师。如果你第一次和律师面谈你的委托事宜时，该律师不是仔细询问了解案子的情况，而是自吹自擂，吹嘘自己以前办理过那些大案要案，与某位法官关系如何密切，或者置案情不顾，极力鼓励诉讼，这样的律师是不值得信任的！4、选择认真分析案情并提出合理方案的律师。好的律师在了解案情后，会提出适当的解决问题的方案，并告知各个方案的利弊5、根据需要办理的法律事务，考察律师是否具备相应的业务专长。