王伟

【案情简介】王某有家庭承包土地8亩，被县政府为建设“北山区”的商业开发项目而征收。后经查询得知，“北山区”商业开发项目用地通过城市批次方式被批准征收，而王某的承包地未在该县土地利用总体规划的城市建设用地范围内。王某于是以B省政府征地批复具体行政行为违法为由，要求撤销。【案例评析】本案属于违反土地利用规划进行商业开发的纠纷。依据《土地管理法实施条例》第22条、第23条的规定，商业开发项目应当土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，依据《土地管理法》第44条规定，涉及集体土地应当办理征收，涉及农用地的办理农用地转用手续。而本案商业开发项目征收王某承包土地进行建设没有法律依据。【关键词解析】土地利用总体规划根据我国土地管理法的规定，在征地报批阶段，市、县人民政府土地行政主管部门的组卷上报材料因建设项目不同而不同。一类是城市分批次建设项目，一类是单独选址项目。城市批次报批是指在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内项目用地的报批，为实施城市规划占用土地，在此种形式的审批程序中，土地行政主管部门只需编制建设项目用地呈报说明书，拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案；而单独选址方式的报批是指使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外土地的项目用地报批，而且该项目只能是能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，其报批材料包括上述内容外，还要拟定供应土地方案，即所谓“一书四方案”。

【咨询内容】我是本村农民，购买了本村一村民的宅基地和住房，现在想要在这块宅基地上盖新房子，但是土地证上写的还是以前卖给我宅基地和住房的人名，去土地管理部门办理权属变更时他们不给办，请问这是咋回事？【律师说法】根据你说的情况，首先必须明确按《中华人民共和国土地管理法》的规定，“农村居民一户只能拥有一处宅基地”。你购买了本村村民的宅基地和住房必须符合国家的法律规定。根据最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》的相关规定，宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。《吉林省通化县农村宅基地审批管理暂行办法》第十条符合下列条件的可以申请使用宅基地：（1）年满20周岁的本村户籍居民，因结婚等原因，确需建新房分户的。（2）因公共利益需要，原住宅影响村镇规划实施，确需搬迁重建住宅的。（3）经批准回原籍落户定居，农村确无住房的。（4）经批准由外地迁入落户定居，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的。（5）因自然灾害或实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的。（6）县级以上人民政府规定的其他条件。只有符合以上条件的，该房屋买卖才算合法有效第三十一条符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，可以购买本村或村集体经济组织内部他人多余的房屋，买卖合同生效后，按照《吉林省土地登记条例》的规定办理土地使用权变更登记。根据《吉林省土地登记条例》的规定，土地变更登记应当在土地权属变更事实发生之日起30日内，向有管辖权的土地行政主管部门提出申请。你到土地管理部门办理村民住房所有权转移登记时要带上以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）农村集体经济组织同意转移的证明材料；（七）其他必要材料。这里需要强调的是关于“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。农村房屋所有权转移不能脱离宅基地使用权单独存在，宅基地使用权人应当和该宅基地上房屋所有权人保持一致，房屋的产权人与房屋所占用的宅基地使用权人应当是一致的，不得分离。

黄某破坏耕地案件基本情况：2007年12月份,黄某在未办理合法用地手续情况下，私自与新丰县黄礤镇良坝村村民签订土地租用合同，租用黄礤镇良坝村下坪的旱地14.8亩(988.4平方米)建设瓷土中转场，造成耕地大量毁坏。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：新丰县国土资源局巡查发现后，责令黄某停工，但事后继续施工建设。2009年5月，对黄某违法行为进行立案查处。8月，依法作出处理决定：责令黄某恢复土地原貌，并处以每平方米30元，共计296541元的罚款。并依法将此案移送公安机关追究当事人的刑事责任。李某非法占用集体土地建厂案基本情况：2008年2月，李某未经依法批准，擅自占用乐昌市乐城街道办事处河南塔头村委会塔头村小组集体山地10.1亩建设混泥土搅拌站，该项目用地不符合乐昌市土地利用总体规划。查处情况：2009年4月，乐昌市国土资源局对李某非法占用集体山地的行为进行立案查处，并于5月作出行政处罚决定：责令李某退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的搅拌站，恢复土地原状。2009年8月，乐城街道办事处组织行动对李某所建的搅拌站实施强制拆除。目前该地已恢复原状。官某非法占地建房案件基本情况：2009年7月，官某未经依法批准，擅自占用陂下村委会新楼村小组瓦厂地段133.8平方米山坡地建房。翁源县国土资源局巡查发现后多次制止无效。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：2009年9月，翁源县国土资源局对管某非法占地行为依法作出行政处罚决定：责令官某限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施，恢复土地原状。由于管某逾期未履行处罚内容，县政府于10月份组织国土、建设、公安、龙仙镇、法院等有关部门实施强制拆除时，又遭到当事人有预谋、有组织的暴力抗法，打伤六个工作人员。目前，官某现已被公安机关刑事拘留，非法建筑已被拆除。卢某非法占地建塑料加工厂案件基本情况：仁化县城口镇厚塘村委彭屋一组村民卢某未办理任何合法用地手续，擅自与城口厚塘村委签定用地协议，于2008年2月开始占用城口镇城群大麻溪组林地6.1亩建塑料加工厂，建筑用地面积约2亩。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：2009年5月，仁化县国土资源局对卢某非法占地行为进行立案查处，并依法作出处理：责令卢某退还非法占用的土地，拆除在非法占用土地上新建的建筑物，恢复土地原状。2009年8月10日，卢某自行拆除了非法建设的厂棚。某村委会非法占地建厂案件基本情况：2009年2月，浈江区某村委会与老板合资，在未办理合法用地手续的情况下，平整该村委约10亩山坡地建设水泥制品厂，并建起厂房钢筋框架及一小排平房，总建筑面积约2000平方米，同时在平整好的土地四周砌起了围墙。上述土地不符合土地利用总体规划和城乡建设规划要求。查处情况：2009年3月底，在浈江区政府和浈江区国土部门有关人员的法律法规宣传教育及现场监督下，该村委会组织人员自行拆除了建好的水泥制品厂厂房框架及砌起的围墙。某屠宰场非法占地案件基本情况：2008年6月，曲江区阳岗村村民曾某未办理合法用地手续，擅自租用马坝镇龙岗村委上场村小组2.2亩林地用于建造屠宰场。查处情况：2009年4月，曲江区国土资源局对曾某非法占地行为予以立案查处，并于2009年5月份作出处理决定：责令曾某退还非法占用的土地，并处以每平方米10元罚款，共计20667元人民币的罚款。2009年6月，曾某按期缴交了罚款，并依法申报用地手续。目前曲江区国土资源局等有关部门根据有关规定依法完善用地手续。某肉联厂非法占用农用地案件基本情况：南雄市某肉联厂于2008年7月与某镇某村委会签订协议书，未经依法批准擅自占用土地建肉联厂。经查实，上述土地原为农用地，不符合土地利用总体规划。处理情况：南雄市国土资源局于2009年6月对该肉联厂非法占地进行立案查处，并作出处罚决定：责令该肉联厂退还非法占用地土地，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对非法占地并处20元/平方米，共计人民币21520元的罚款。该肉联厂逾期不履行，该案已申请法院强制执行。朱某非法占用农用地建汽车销售行案件基本案情：2009年3月底，朱某擅自南雄市某街道某村签订协议，租用集体土地建设汽车销售行。4月，朱某未经批准，擅自将原村集体的鱼塘填土并筑起围墙。查处情况：2009年8月，南雄市国土资源局立案查处，2009年9月18日作出处罚决定：限期拆除在非法占用土地上的建筑物和圈占土地的围墙，恢复土地原状并退还非法占用的土地，并处每平方米20元，共计人民币7420元的罚款。2009年9月18日，朱某缴交了罚款。目前该案已申请法院强制执行。张某非法占用农用地建水泥砖厂案件基本情况：张某未经批准，于2008年8月擅自租用南雄某街道某村委集体土地建设水泥砖厂。经查实，上述土地原为耕地，不符合土地利用总体规划。查处情况：2009年6月，南雄市国土资源局对张某非法占地建厂行为予以立案查处，并作出处罚决定：责令退还非法占用的土地，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处非法占地20元/平方米，共计人民币26930.2元的罚款。张某逾期不履行，2009年10月，南雄市国土资源局申请法院强制执行。潘某违法占地建电线厂案件基本情况：2008年3月，福建人潘某在未取得合法用地手续的情况下，擅自与乳源瑶族自治县一六镇东粉村委周屋村村民签订租地合同，租用周屋村林地11.3亩用于建设电线厂厂房。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：2008年9月，乳源县政府组织国土、公安等部门，强制拆除了潘某非法占用土地上新建的建筑物与构造物，目前该土地已复绿。游溪镇中心洞村违法占地建房案件基本情况：2008年9月，乳源瑶族自治县游溪镇中心洞村党支部书记、村委会主任赵某未办理合法用地手续，组织本村42户村民在桂头镇茶山坳等地占用15亩耕地进行农房建设。该用地不符合土地利用总体规划。查处情况：2008年11月9日，乳源县政府组织国土、公安和镇政府等部门单位，强制拆除了中心洞村村民所占耕地建设的建筑物与构造物，恢复了土地原状。2009年2月，乳源县纪委给予赵某党内警告处分。始兴县太平镇某居委会非法转让集体土地案基本情况：2002年3月至2007年8月，张某任原始兴县太平镇某村村委会书记、主任和某居委会书记期间，以该村委会和居委会名义共非法转让28宗，面积3501.25平方米集体土地用于非农建设，收取土地转让金共计558907.5元。查处情况：始兴县国土资源局于2009年2月对该居委会非法转让土地行为予以立案查处，依法作出行政处罚：没收该居委会违法所得558907.5元，并处非法所得30%，共167672.25元罚款。并于2009年2月25日将该案移送司法机关，依法追究主要责任人的刑事责任。目前始兴县人民法院一审判处张某有期徒刑2年。