苏茂先

张英诉被告陈晴、叶军房屋买卖合同纠纷案——以转让安居房为目的的《房屋买卖合同》有效案情简介：2004年7月8日，原告张英与被告陈晴签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈晴将其所有的位于深圳市南山区X路XX花园XXX号的房产（该房屋是陈晴与叶军以夫妻身份向深圳市南山区建设局购买的全成本微利房价安居房）以人民币39.5万元的价格转让给张英，2004年7月8日张英向陈晴支付了首期购房款人民币21万元及前期由陈晴支付的按揭款人民币6375.72元，并承担了后续按揭款的支付义务，2004年10月26日又向被告叶军（陈晴的丈夫）支付购房款人民币2万元，随后陈晴将房屋交付给张英并由张英居住至今，但陈晴却拒不履行办理办理房屋过户的义务，张英多次催促，但陈晴都置之不理，百般无奈之下，张英向南山区人民法院提起诉讼，要求陈晴与叶君协助办理产权过户手续对方抗辩陈晴答辩称根据现行法律规定，属于绿本房产证的房产不允许买卖，其根本无法为张英办理相应的房产过户手续，所以其交付房屋即算是履行了合同义务，叶军答辩称，其从未与张英签订房屋买卖合同，涉案房产买卖合同系陈晴私自与张英签订，其对此并不知情，所以其不应承担合同责任，此外在其与陈晴解除婚姻关系时，已经约定涉案房产归其所有，所以他才是房屋的真正所有权人争议焦点：本案争议的焦点在于：一、安居房是否可以上市流通二、张英与陈晴签订的《深圳市房地产买卖合同》是否因无权处分而无效三、张英的诉求是否已过诉讼时效代理观点：一、被告以安居房不能上市流通为由认定合同无效的抗辩事由不成立涉案房屋虽系安居房，依当时深圳市相关规定，安居房上市交易即使暂时受到一定限制，但被告以此作为主张合同无效之抗辩缺乏法律依据。现行深圳市有关限制安居房交易的规定主要是2000年1月1日实施的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府令第88号）但该规定系地方规章，并非行政法规，对安居房交易的限制也并非强制性禁止，且按该规定办理相关手续，安居房可以取得全部产权，完全可以自由交易，而且根据深圳市南山住建局对南山法院的复函可知，涉案房产已经具备了办理了办理房地产证的条件，两被告已经通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，其只要办理手续便可取得绿本《房产证》，从而可取得涉案安居房的全部产权，涉案房产便可转让流通，此外根据我们调取的（2007）深罗法民三初字第1524号以及（2010）深中法民五终字第923号判决书，均可证明以转让安居房为目的的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效二、房屋买卖经共有权人同意，被告有权处分买卖合同签订后，被告丈夫叶军于2004年10月收取原告20000元购房款，此后、原告依约履行银行借款还贷义务并一直占有使用房屋至今，被告夫妇从未有过异议，足以说明叶军知悉并认可房屋买卖，被告就房屋交易具备完全处分权三、被告关于诉讼时效之抗辩依法不应予以支持买卖合同签订后，原告一直处于履约状态（银行个人借款还贷）并一直实际占有使用房屋至今，而且要求办理房屋产权过户手续系物权变动行为，该诉求具备物权属性，不应适用诉讼时效，最高人民法院医庭关于“交房、办证与诉讼时效”的问题，亦持上述倾向性意见本案中，本律师从法律条款、从法学原理、从订立合同的目的、从合同的解释及交易习惯中分析了合同本身不存在违反法律规定之处，而且找了大量的相关判例，很好地论证了以安居房买卖为目的的合同合法有效，故得到了法官的采纳。最后采信了本律师的观点，判决两被告履行其协助办证义务

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深圳公司律师深圳公司法律顾问深圳公司法律师广东蛇口律师事务所合伙人、专职律师苏茂先律师咨询热线：15817435524承办律师：广东蛇口律师事务所律师苏茂先案情简介：A、B公司在深圳行业内均具有较大影响的企业。2007年，B公司向A公司购买机器，为此双方订立了买卖合同。合同约定标的的数量、规格、型号、技术参数、价款，同时还约定质量及数量的检验期为15天。在约定了检验期的同时，还在合同中约定了质量保证期为二年。此后，A公司按合同约定将货送给B公司，B公司也签字验收，且没有在约定检验期内提出质量异议。后A公司要求B公司支付货款，B公司拒不支付货款，并以质量不合格为由提出反诉，同时请求法院对质量问题进行鉴定。代理观点：此案件涉及到一个焦点问题，即在合同中既有约定检验期，又有质量保证期的情况下，一方在约定检验期内没有提出质量异议，而在质量保证期内，能否提出质量问题，并对质量问题申请鉴定？对此，A公司代理人认为B公司不能以质量问题为由作为拒不支付货款的理由，并作了如下的说理：一、对产品质量保证期和产品质量检验期的含义。（一）对产品的质量保证期和产品质量检验期的概念和含义，法律上并没有明确的规定，但法律上有涉及。主要见于：1、属于全国人在颁布的法律主要有《中华人民共和国合同法》第157条、158条的规定。其中，第157条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第158条又规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”这二条是合同法对质量保证期及约定检验期的全文。由最高人民法院副院长李国光主编的《中华人民共和国合同法释义》对以上二个条款进行了解释：首先，在第157条中明确，买受人对标的物应当在约定的检验期间检验，没有约定检验期的，应当及时检验。其后，在第158条中，规定了买受人对质量异议提出的三种时间界限，超过该时间界限的，视为产品质量合格：（1）第一种是有约定检验期的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。（2）第二种是没有约定检验期的，应当在合理期限内提出。而对合理期限的解释又分为二种：A、在合理期限内或收到标的物之日起二年内通知出卖人；B、如果有约定质量保证期的，适用质量保证期，不适用二年的规定。（3）第三种是出卖人知道或应当知道提供标的物不符合约定的，在提出质量异议的时间上，不受前二款限制，即不受约定检验期，或二年时间，或质量保证期的限制。2、属于国务字颁布的行政法规层面上，主要有：（1）《工矿产品购销合同条例》，该条涉及质量方面的条款如下：第三章产品的名称、品种、规格和质量第十三条合同要明确规定供方对产品质量负责的条件和期限。对成套产品，在合同中应明确规定附件的质量要求。对某些必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，除主管部门另有规定者外，合同中应具体规定提出质量异议的条件和时间。实行抽样检验质量的产品，合同中应注明采用的抽样标准或抽验方法和比例。有些产品在商定技术条件后需要封存样品的，应由当事人双方共同封存，分别保管，作为检验依据。第十五条需方在向供方提出书面异议时，按以下规定办理：一、产品的外观和品种、型号、规格、花色不符合同规定，属供方送货或代运的，需方应在货到后十天内（另有规定或当事人另行商定期限者除外）提出书面异议；需方自提的，应在提货时或者双方商定的期限内提出异议。二、产品内质量不符合同规定的，不论供方送货、代运或需方自提，需方应在合同规定由供方对质量负责的条件和期限内检验或试验，提出书面异议；某些产品，国家规定有检验或试验期限的，按国家规定办理。三、对某些必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，除另有规定或当事人另外商定提出异议的期限外，一般从运转之日起六个月以内提出异议。四、在书面异议中，应说明合同号、运单号、车（船）号，发货和到货日期；说明不符合同规定的产品名称、型号、规格、花色、标志、牌号、批号、合格证（或质量保证书）号、数量、包装、检验方法、检验情况和检验证明；提出不符合同规定的产品的处理意见，以及当事人双方商定的必须说明的事项。五、如果需方未按规定期限提出书异议的，视为所交产品符合合同规定。六、需方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。以上条款中的第13条第三款，实际上合同法第157条是同样的规定，即要明确了质量的检验期。第15条的规定也和合同法第158条的第一款规定相似，规定对质量的异议要在约定的期限内提出，否则视为合格。（2）《工矿产品质量责任条例》，涉及质量方面的条款如下：第十一条在产品保证期限内发现质量不符合第二条要求时，根据不同情况，由产品生产企业对用户和经销企业承坦质量责任：（一）产品的一般零部件、元器件失效，更换后即能恢复使用要求的，应负责按期修复；（二）产品的主要零部件、元器件失效，不能按期修复的，应负责更换合格品；（三）产品因设计、制造等原因造成主要功能不符合第二条要求，用户要求退货的，应负责退还货款；（四）造成经济损失的，还应负责赔偿实际经济损失；（五）由维修服务或经销企业负责产品售后技术服务时，生产企业必须按售后技术服务合同，提供足够的备品、备件和必要的技术支援。（注）该条说明了，质量保证期的主要内容是售后服务。第十五条经销企业售出的产品在保证期限内发现质量不符合第二条的要求时，应由经销企业负责对用户实行包修、包换、包退、承担赔偿实际经济损失的责任。（注）该条也说明，质量保证期限产品提供者履行的义务是售后的三包义务。第二十二条除国家另有规定外，质量责任的仲裁请求和起诉，应从当事人知悉或应当知悉权益受损害之日起一年内提出。产品质量责任方愿意承担责任时，不受时效限制。（注）说明对质量问题的起诉，适用一年的诉讼时效，这也和民法通则第136条的规定相一致。第二十七条上述处罚，不免除产品质量责任方对用户承担的产品包修、包换、包退、赔偿实际经济损失的责任。（注）该条也说明，质量保证期限产品提供者履行的义务是三包义务。3、最高人民法院的司法解释也强调了，对产品质量的异议，应在约定期限内提出。《关于对无法定和约定期限的工矿产品内在质量提出异议应如何确定期限问题的复函》中明确：“山东省高级人民法院：你院鲁高法函〔1992〕218号《关于对无法定期限或约定期限的产品内在质量异议的期限如何确定的请示》收悉。经研究，答复如下：在工矿产品购销合同中，当事人对产品的内在质量没有约定提出异议的期限，又无法定期限的，可以比照《工矿产品购销合同条例》第十五条第三项之规定，需方应在收到货物之日起六个月内提出异议。诉讼时效应按照《民法通则》第一百三十六条的规定执行。”说明了，对产品质量的提出时间，有明确的规定。（二）从上面的法律法规中，我们可以对质量保证期的外延，或者对质量保证期的特征作如下定义：1、质量保证期实质是质量保证义务，实现方式是通过三包等售后服务方式。2、质量保证期和质量约定检验期是不同的概念。在约定的检验期没有提出异议，说明买受人认可了质量问题，对质量的当时状态是无异议的。但任何产品，随着时间的推延，质量都会有所变化，因为事物总是根据环境的变化而变化的，而质量保证期正是出卖方对质量的一种延长的持续保证，手段是通过售后服务来完成。在产品质量方面双方没有异议的情况下（如在检验期没有提出异议的），而在质量保证期内如有证据证明质量有了问题，买受人主张的是产品的售后服务，包括产品包修、包换、包退，而不是主张合同的解除。3、对产品质量方面的诉讼时效是一年。以上对产品质量保证期的定义，还可以从一些特别法中予以印证其正确性。如：《建设工程质量管理条例》中，规定质量验收合格后，还有质量保证期，而这质量保证期正是对这期间售后维修的承诺。还有包括汽车方面的质量保证期，均有同样的规定。二、本案中如何正确适用质量保证期和约定检验期。（一）回到本案中，A与B公司于2007年4月签订的《买卖合同》中，在第七条约定了15天的质量检验期，在该期限内，B公司没有提出任何的产品质量的异议，因此，应认定A公司的产品质量合格。而《买卖合同》第四条约定的质量保证期，无论从法律上，还是从双方订立的合同目产来看，它是对质量的延期保证，实现方式是通过售后服务。正是基于这点，在《买卖合同》第10条的保修条款，便是对质量保证期实现方式的补充。因此，其免费保修时间和第四条的质量保证期是一致的。而且，退一万步说，即使产品质量存在问题，它也超过了一年的诉讼时效。（二）另外，理解质量保证期及约定检验期的含义，还可以从民法及合同法的基本原则出发。众所周知，买卖合同是一种对价有偿合同。一方义务的履行，换来的是另一方完成一定的义务，双方对各自某一义务的履行，就构成了一定的法律事实，该法律事实成立时，另一方就必须履行其对价义务。在本案中，A、B公司之间的对价关系如下：1、B公司支付首期款这一义务后，换来A公司的义务是发货。该对价双方已履行完毕，对这一法律事实，双方均没有争议。接着：2、A公司履行将货运到B公司处，并验收合格这一义务后，换来B公司的义务是分期付款。在该对价关系中，A公司将货运到B公司处的法律事实在开庭时双方并没有异议，接下来的是，A公司的产品是否验收合格。而这验收合格的标准，就是根据合同第七条第1项约定检验期为货到10日，在这期间，B公司没有提出异议，说明A公司的产品质量合格。且在开庭时，B公司还承认，在2007年6月份，还书面证明了产品的质量合格，因此，产品数量和质量合格的义务，A公司也履行完毕，因此，也构成了B公司分期支付款项的法律事实。如果将此验收合格的标准定义为质量保证期内，将有违双方签订合同的真实意思。因为，在双方签订的合同中，A公司求B公司付款的时间是明确的，而如果适用质量保证期，在保证期内允许B公司随时提出产品质量问题，那么，B公司的付款时间是不确定的，这就违反了双方订立合同的目的和真实意思，也与法律精神相背。（三）A公司送到B公司处的机器，B公司使用了一年多，均没有提出任何的质量问题，事隔一年后，B公司申请质量鉴定，存在以下无法解决的问题：1、现在的鉴定只能鉴定目前的质量情况，而无法鉴定一年前A公司将货送到B公司处时的质量状况；2、将机床送到B公司处时，B公司对产品的数量、规格、型号等均没有异议，在长达一年多的时间里，机器均在B公司处，A公司无法监管。这些机器的部件是否被其调包，无法确认，因此，质量鉴定的基础材料也不准确，因而，也无法进行准确的质量鉴定；3、A公司作为行业方面的龙头老大，可以自信地认为，如果A公司公司的机器有问题，就很难在深圳找到合格的机床。因此，即使鉴定出了质量问题，那么，这些质量问题，并不能排除B公司在生产中是否正常、正确使用、操作该设备是否正确等因素所致。（四）合同法第158条规定，只有没有约定检验期的情况下，才能适用合理期限或质量保证期。本案中，合同第七条约定了检验期，因此，第四条中的质量保证期，并不是质量的异议期。综上所述，本律师认为，在质量保证期内，B公司如果确实有证据证明产品质量存在问题，B公司寻求的救济途径是要求A公司履行包括“三包”在内的完善售后服务。但在本案中，A公司愿意履行售后服务，B公司也没有任何证据证明A公司不履行质量保证期内的通过售后服务来实现质量保证的免费服务。B公司在超过约定检验期后申请质量鉴定，以实现解除合同的目的，显然有违合同中有关约定检验期的约定，同时也有违法律及行政法规中有关质量保证期的内在含义，并超过了诉讼时效。而且，在本案中，由于机床在B公司处使用一年有余，现已无法确认机床部件是否被调包，因此，送检的材料具有不确定性，所作出的鉴定也无法确定。据此，B公司在只主张解除合同的诉求下，在约定检验期超过的情况下要求申请质量鉴定，不但无法作出正确的鉴定结论，也没有任何的实际意义，依法应对其申请予以驳回。案情小结：本案中，本律师从法律条款、从法学原理、从订立合同的目的、从合同的解释及交易习惯中分析了质量保证期和约定检验期的不同含义，很好地论证了质量问题的提出，有约定检验期的，应在检验期内提出，故得到了法官的采纳。最后采信了本律师的观点。