张凤云

【案情回放】：2008年原告沈小阳与被告北京某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买了北京丰台某小区的房屋一套。原告入住后发现该楼临近高速公路，交通噪音非常严重，原告和家人在室内说话、看电视不能用正常的声量，没有安静的学习和休息环境，使原告的日常生活和学习受到严重干扰，身心健康受到伤害。2010年原告委托北京市丰台区环境保护监测站对该房屋进行噪音监测，测试点为该房屋南侧的窗户及西侧西窗户，结果为：噪声值为78.5、77、70分贝。该地区属于《城市区域环境噪声标准》中规定的4类区域，白天环境噪声最高限值为70分贝，夜间环境噪声最高限值为55分贝。为此，原告多次与被告协商解决此事，被告均不予理会。2010年8月，原告向法院起诉，要求被告限期采取措施减轻噪声污染，将住房内的噪声降低到标准值以下，同时要求被告赔偿噪声补偿费10000元。庭审过程中，原告认为：被告在开发该商品房时，没有按照《环境噪声污染防治法》的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采取有效措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，被告行为已经构成违约。被告辩称：诉争房屋所在的小区是我公司根据北京计规字第x号文开发建设的危改拆迁小区，其勘察、规划、设计、施工均履行了当时的法定手续，符合国家法律规定。房屋竣工后，也经验收合格。我公司开发建设该小区时高速公路已经建成通车，因此，当时的设计已经考虑了该高速公路的影响，否则该设计不会获得规划部门的批准。但是，随着整个北京市的发展，该高速公路的车流量增加了很多，而且北京市实行的交通管制又使大型载重汽车只能在夜间进城，这些情况的出现是规划设计时无法预见的，我公司对噪声污染后果不应承担法律责任。【判决结果】：一、北京某房地产开发公司与本判决生效后两个月内为原告居住的房屋安装隔音窗，将该住房的室内噪音降到昼间60分贝以下，夜间45分贝以下；二、被告支付原告所有噪音污染损失10000元。【律师解析】：从我国现行法律及国家标准来看，开发商在房地产开发项目中承担的与道路交通噪声污染有关的防噪义务，主要包括以下几项：一、根据《环境噪声污染防治法》第37条规定，在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。二、《民用建筑隔声设计规范》第2.0.4条和3.3.2条规定，在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采取密封条。三、根据《住宅设计规范》第5.3.2条规定，应将商品房的卧室、起居室（厅）布置在背向噪声源的一侧。四、根据《民用建筑隔声设计规范》第3.2.1条和第3.2.2条规定，住宅分户墙与楼板的空气隔声量及楼板的撞击声隔音量应当符合《民用建筑隔声设计规范》第三章所列的表3.2.1和表3.2.2规定的标准。即民用建筑的室内（即卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。另外，《住宅设计规范》也规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于40分贝。【律师提示】：由于此案是在2010年审理，适用旧版《民用建筑隔声设计规范》。《民用建筑隔声设计规范》自2011年6月1日实行新的标准。《城市区域环境噪声标准》已经失效。实务中，有关商品房道路交通噪声污染案件，在提起诉讼时应区分开发商究竟应该承担何种民事责任。目前司法实践中，有的当事人在向开发商提起诉讼时选择了环境污染侵权之诉，而非商品房买卖产生的合同之诉。而交通噪声并非开发商所制造，开发商不是交通噪声污染的加害者或制造者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体，不可能承担环境侵权的民事责任（当事人入起诉道路的管理单位如公路局等，因管理单位有管理职责，可提起侵权之诉）。另外，实务中比较常见的商品房噪声污染，根据污染源的不同，可区分为社会生活噪声污染、建筑施工噪声或工业噪声污染、道路交通噪声污染等。社会生活噪声污染、建筑施工噪声或工业噪声污染，如开发商是噪声污染的制造者，则可以承担环境污染侵权责任，当事人可提起环境污染侵权之诉。

【案情回放】：2004年吴飞飞欲在北京购买经济适用房，但由于吴飞飞是外地户口，不具备购买经济适用房资格，而吴飞飞的同事王大庆具备购房资格。双方协商一致由吴飞飞出资，以王大庆的名字购买位于昌平区东小口镇某小区的经济适用房一套。吴飞飞以王大庆的名义缴纳了首付款并办理了按揭贷款手续，用于购买上述房产。2005年取得了房屋所有权证书，房屋所有权登记在王大庆的名下。王大庆未支付购房的任何费用。房屋交付后，吴飞飞一家居住诉争房屋至今。2010年王大庆诉至昌平区人民法院，要求吴飞飞腾退诉争房产。一审法院审理过程中吴飞飞辩称：王大庆所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。吴飞飞认为该诉争房屋是原被告双方协商一致以原告的名义购买，且房屋的首付款、各项税款、月供、装修等以及5年来的物业费均由被告自行支付，且被告一家居住至今。其才是真正的产权人。同时吴飞飞提起反诉要求王大庆为其办理房屋的变更登记手续，理由为：吴飞飞委托王大庆以其个人名义代为购买房屋，现代理关系完成，王大庆应当将房屋交付给真正的产权人吴飞飞。故提起反诉，请求法院判令被反诉人王大庆为其办理房屋的产权变更登记手续。王大庆对吴飞飞的反诉答辩如下：第一，其享有诉争房屋的所有权是无可辩驳的事实。《物权法》第16、17条明确规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条也明确规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受法律保护。诉讼房屋依法登记在他的名下，其享有不可辩驳的所有权。第二、其取得房屋所有权的方式和途径都是合法有效的，吴飞飞代为垫付的房屋款项，可另案解决。【一审结果】：一审法院认为：该诉争房产属于经济适用房，现登记在王大庆的名下，王大庆没有支付该房屋任何费用。故判决王大庆将该诉争房屋过户给吴飞飞。王大庆不服一审判决，提起上诉。【二审结果】：二审法院认为依据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。王大庆持有诉争房屋的权属证书，主张吴飞飞腾房的诉请，符合法律的规定，本院予以支持。基于吴飞飞一家从05年居住至今，故给予吴飞飞一定的腾房时间，具体时间由法院酌定。吴飞飞支付的房款及装修费用形成债权债务关系，与本案不属于同一民事法律关系，可另案解决。吴飞飞反诉要求王大庆为其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，因诉争房屋属于经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房，故吴飞飞的反诉请求没有法律依据，不予支持。最后判决：一、本判决生效后三个月内，吴飞飞腾退诉争房屋。二、案件受理费由吴飞飞负担。【律师解析】：本案中，对于吴飞飞而言，其出资所有的购房款，但最终房屋却归王大庆所有，那吴飞飞的权益如何保护？认定房屋产权的归属法律依据是什么？第一、就本案而言，吴飞飞与王大庆之间建立的是委托合同关系，且为隐名代理。吴飞飞在征得王大庆的同意，要求王大庆以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款等手续，并将房屋产权办在其名下。可以理解为：王大庆接受了吴飞飞的委托，为了吴飞飞的利益，以其自己的名义为吴飞飞办理购房事宜，且在履行委托合同过程中，以自己的名义与开发商办理了购房手续，并没有披露吴飞飞。依据《合同法》第402条规定，其法律后果应当由委托人吴飞飞来承担。同时依据《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为取得的财产，应当转交给委托人。第二、认定房屋产权归属，根据《城市房地产管理法》第60条、《物权法》第9条、17条之规定，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。因为房屋权属应当以产权正为准。由此可见，本案中诉争房屋应当归王大庆所有，那王大庆需要依据《合同法》第404条规定将房屋过户给吴飞飞吗？对此应当去飞情况不同对待。1、如果双方委托合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形的，则实际出资人可以要求名义产权人履行过户手续。否则，名义产权人要承担违约责任。2、如果双方委托合同具有《合同法》第52条规定情形的之一的，合同无效。则实际出资人不能取得诉争房屋，房屋应归名义产权人。本案中吴飞飞借用王大庆的名字购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，是为了解决中、低收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，从而在开发经济适用房过程中，以不同的方式或渠道给予财政补贴，使得其房价低于一般的商品房，故对于购买者也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人才有资格购买。而王大庆出借自己的身份证为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房条件的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同利益，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且也违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系“以合法形式掩盖非法目的”其与名义产权人之间的委托合同应认定无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应属于名义产权人所有。第三、实际出资人吴飞飞的权益如何保护？其应当要求王大庆返还购房款并支付利息。第四、如果本案的诉讼标的不是经济适用房而是商品房、私房，那么吴飞飞就完全可以要求王大庆向其转交并协助办理过户手续。【风险提示】：即使借名购买普通房屋也存在如下风险：（1）、在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房屋有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。（2）、即使名义产权人不存在任何违约或违反诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下的，也要负担相应的税费。（文中均为化名）

2007年黄先生因房屋拆迁取得绿化隔离地区新村建设拆迁安置房购买权，由于黄先生名下有几处房产，且该回迁房位置离市区较远。故黄先生将该购买权转让给了高先生。双方约定由黄先生与开发商签订房屋买卖合同，购买海淀区某乡的一套回迁房。所有购房款由高先生支付，同时高先生支付给黄先生8万元的转让费。合同约定该回迁房的所有权和使用权归高先生所有。在办理房屋产权证时，黄先生应当协助高先生办理。高先生交付全部款项后，黄先生将其与开发商签的房屋买卖合同原件交给高先生，并将房屋交付给高先生，高先生拿到房后进行了装修并全家居住至今。2009年开发商通知小区所有回迁人员可以办理房产证，高先生的之后立即致电黄先生让其协助其办理过户手续。但黄先生一口拒绝。并明确表示该房屋买卖合同无效，要求高先生返还房屋。2009年10月高先生先生以黄先生为被告上向法院提起诉讼，请求判决黄先生继续履行合同协助办理房产证。张律师咨询电话：13810365568黄先生辩称，高先生诉求没有法律依据。双方签订的购房合同属于无效合同，要求高先生返还房屋。理由如下：1、涉案房屋从购买之日至今尚未取得产权证，依照法律规定未取得房产证房屋不得转让，此系法律强制性规定；2，涉案房屋为农民回迁房，属小产权房屋，该房屋不能上市流通；3、即使诉争房屋为经济适用房，根据国家法律规定，经济适用房买卖亦有严格程序规定，双方签订的协议不符合经济适用房的流通程序，亦属无效。故不同意高先生的诉讼请求。经法院审理认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。高先生与黄先生签订的《购房协议》的内容，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。该诉争房屋是绿化隔离带回迁房，虽然按照经济适用房管理，但不属于经济适用房。回迁房可以办理房产证，允许上市出售，只是在出售前买主需缴纳房屋总价3%的土地出让金。黄先生向高先生出售回迁房的行为合法有效，双方应当按照购房协议的约定履行义务。法院判决黄先生协助办理房产证及过户手续，驳回黄先生的反诉。黄先生不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。律师点评：京政办发[2001]97号《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》第二十五条“购买新建楼房的住户，可以依有关规定将所购房屋上市出售”。京国土房管权字（2001）1073号《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》第三条“按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证”。根据以上规定绿化隔离地区农民拆迁安置房虽然按照经济适用房管理，但是买房人按照规定缴纳土地使用权出让金后即可以取得商品房房屋所有权证，可以上市交易，不受经济适用房购买五年后方可上市的限制。