靳海峰

甲方：乙方：甲乙双方于年月日经市区（县）人民政府民政部门注册登记，结为合法夫妻，婚后生有一子（），为了增强责任感，为了促进夫妻关系融洽及家庭和睦及明确财产归属，甲、乙双方经过充分协商自愿达成如下协议:一、甲乙双方应当互相忠实、互相尊重，在家庭生活中互相帮助，共同维护平等、和睦、文明的家庭关系。二、在夫妻关系存续期间，任何一方必须忠诚于婚姻，任何一方不得有下列行为：1、不得实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员。2、不得隐瞒和私藏个人收入，或有意欺骗对方。3、不得在下班后或晚上10：00以后，在没有征得对方同意的情况下单独或集体与异性在一起。4、不得与其他异性在通信联络中出现暧昧词汇、淫秽言语、色情谈话。5、不得与某一异性频繁联络。联络方式包括但不限于电话、邮件、短信、MSN、QQ等，能说明因工作原因等正常交往的除外。“频繁联系”是指每日联系3次以上或单次联系超过5分钟。.三、甲乙双方中任何一方在婚姻关系存续期间不得与婚外异性有不正当男女关系。前款所称不正当男女关系指一方与协议另一方以外的第三者发生接吻，性行为，和其它不必要的身体接触。不正当男女关系包括但不限于婚外情、外遇、与他人同居、通奸、一夜情、嫖娼、卖淫等。四、如果任何一方有违反本协议的行为，双方自愿按如下约定执行：1、无过错方有权向法院提出离婚诉讼，并且取得甲乙双方的全部共同财产及债权，婚姻关系存续期间的共同债务由过错方承担。2、无过错方有权取得过错方全部个人财产。注，双方婚前个人财产情况为：3、无过错方取得婚生子的抚养权，过错方应向无过错方支付抚养费元/月。五、此协议一式两份，双方各执一份。双方签字后生效。本协议经与双方自愿协商一致，不存在欺诈、胁迫、利诱等情况。甲方：乙方：年月日

公有住房问题是我国计划经济时代的特殊产物。随着城镇住房制度改革全面推进和不断深入，原先的承租人以象征性低廉租金为对价的福利分房制度已被货币工资分配制度代替，居民只能通过租赁、购买的方式取得住房的使用权或所有权。国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》等有关政策规定，福利性政策房屋的出售实行三种价格政策：一是向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，住户完全取得房屋的所有权；二是向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，住户虽取得房屋所有权，但上市交易受限制；三是实行标准价售房，住户取得房屋的部分产权。公有住房产权逐渐明晰的同时，也呈现出产权人多元化、价值商品化、社会化。当前，离婚诉讼中涉及公房居住问题日益增多，当事人争夺公房租赁使用权或所有权矛盾突出，而我国城镇居民住房改革属政策调整范畴，法律上的空白以及观念上的误区，不仅影响了法院裁判的统一性，也给当事人造成不必要的讼累。本文拟就司法实践中较为棘手的相关实务展开探讨。在离婚诉讼中，当事人的感情确已破裂、调解无效的应判准离婚，同时，离婚诉讼属复合之诉，子女抚养、夫妻共同财产分割作为从诉应一并作出处理，则必然涉及到夫妻共同居住的有关公房承租使用权或所有权分割问题。有观点主张，根据现行的法律、法规和有关政策，经济适用房、房改房和集资房的上市交易受国家政策调整，其间涉及到土地出让金、居住年限等因素而不能自由交易，由此产生的民事纠纷法院不予受理，而且审判实务中一惯坚持婚姻案件排斥第三人参与诉讼的原则，公房问题涉及房管单位利益和国家税收征缴，因此对公房的租赁使用权或所有权不作处理。事实上，最高人民法院于1996年即下发了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，该司法解释明确规定：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十条调整的范围明确界定为取得所有权的房屋，当然包括以市场价、成本价购买的公有住房。对于部分产权房，该司法解释第二十一条规定：人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。可见，两件司法解释不仅肯定了法院应当对公房的租赁使用权和所有权争议予以审判，而且规定了具体分割的基本原则。因此，离婚案件中公房归属权争议法院不得拒绝审判。根据上述两件司法解释，当公房判归一方租赁使用或所有的情况下，该方当事人应给予另一方当事人\"相应的\"、\"适当的\"经济补偿，至于如何相应、适当及计算标准，未作明细。由于公有住房的出售，在很大程度上享受国家政策优惠，除以市场价购得公房外，住户能以低廉的对价取得房屋所有权，当市场交易条件成就后，将与商品房的地位一样，具有现实的必然的预期利益。因此，对已取得所有权的公房，其市场价格应成为补偿款的基数无疑。但由当事人共同租赁使用的公房的补偿则不然，一方取得公房租赁使用权后，不仅不能必然获得所有权，而且还需支付租金。因此，对另一方的补偿只能是对丧失居住使用权的补偿。商品的使用价值虽无定数，但可通过商品交换以货币形式衡量，故而公房的使用价值亦可通过公房商品化后的市场价格衡量。当住户根据国家的优惠政策以一定的价格获得公房所有权后，房屋即可成为上市交易的商品，具有了市场价格。该商品的市场价格实际包含了原先公房居住使用时的使用价值和购买售后公房产权资金。而国家对如何购买售后公房产权的资金计算有具体明确的规定，并逐年更新，其与公房市场价格之差，可作为公房使用权价值确定的依据，从而得出一个合理的补偿金额。至于住户以标准价购买的部分产权房，当年当地政府所公布的公房标准价即为分割公房使用权的经济补偿依据，当事人日后取得公房完全所有权后有争议的，可另行诉讼。根据当事人意思自治原则和婚姻案件的特殊性，法律倡导夫妻双方对共同财产协议分割，公房的市场价格除专业部分评估外，应本着节约、简便的原则，引导当事人协商确定。司法实践中，当事人对公房价值达成一致属于对事实的承认，应免除举证责任。但婚姻案件情况特殊，当事人感情波动大，意思表示的受制范围复杂，具有不确定性，极有可能作出与客观事实相去甚远的表述。当公房协商价明显低于市场价格时，受补偿一方将蒙受重大损失，不仅显失公平，且有悖于社会正义。从公平、正义的原则出发，法院应当最大化的追求案件的客观真实。对公房价值的协商，法院应当履行释明义务，告知当事人对房屋价值合意的目的及法律后果。诉讼中赋予当事人对承认的撤回权，是基于对客观事实的尊重和追求，而对诉讼外所承认的事实的反悔，则是当事人行使诉讼权利的表现，当然的允许提出撤销请求。如符合重大误解或有可能存在显失公平的前提下，则撤销当事人先前对房屋价值这一事实的承认，依法启动评估程序，并将评估结论作为新的证据重新确认案件事实。

地产交易中心在办理非交易性房产过户时，最经常接触到的是房产的继承过户。办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公证处办理继承权的公证。如果是以前的外销商品房，必须要市公证处办理公证，免得多走冤枉路。继承房屋过户费标准如下：继承过户,需要的证件:1、房屋所有权证2、继承公证书3、继承人身份证复印件4、继承人申请书.所交税费有:1.手续费2.印花税3.测绘费因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标准，使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理很类似，也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准为：档次房地产价格总额(万元)累进计费率‰1100以下(含100)52101以上至1000部分2.531001以上至2000部分1.542001以上至5000部分0.855001以上至8000部分0.468001以上至10000部分0.2710000以上部分0.1办理继承登记的时候，还需要缴纳一些费用，包括100元的登记费、5元的权证印花税、继承房屋评估价0.05%的合同印花税。与房产的继承过户不同，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。其中具体的手续和费用是这样的：首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。这个过程中涉及到了两笔费用，一笔费用是公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环节需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。以上便是继承房屋过户费标准以及某些程序性问题，希望继承人能够少走冤枉路，争取早日办成事情。