陈依锋律师法律本科学历,主要业务领域:投融资、房地产、企业法律顾问等。成功代理近百起金融、投融资方面的民商事案件,拥有相当的诉讼技巧,积累了丰富的诉讼经验;曾为中国节能投资公司(包括原)、中国环境保护公司、中国机电产品出口投资公司、西门子(中国)有限公司提供过日常法律顾问或专项法律服务,为公司企事业单位提供法律服务,为其规范企业管理,预防法律纠纷和处理法律事务提供全方位服务。
擅长:婚姻家庭,劳动纠纷,知识产权,公司企业
陈依锋律师法律本科学历,主要业务领域:投融资、房地产、企业法律顾问等。成功代理近百起金融、投融资方面的民商事案件,拥有相当的诉讼技巧,积累了丰富的诉讼经验;曾为中国节能投资公司(包括原)、中国环境保护公司、中国机电产品出口投资公司、西门子(中国)有限公司提供过日常法律顾问或专项法律服务,为公司企事业单位提供法律服务,为其规范企业管理,预防法律纠纷和处理法律事务提供全方位服务。
中介服务不规范二手房交易隐患重重今年,京城房市依旧热火朝天,房屋价格、成交量不断刷新。与高房价、高成交量相伴,二手房买卖纠纷也越来越多。据统计,从4月份至今,房山法院受理的有关二手房买卖合同纠纷案件比去年同期增长了55.2%左右。在卖方市场强势、买方需求较大的情况下,确保买卖合同有效,合同如期履行是每个买房人的愿望。可是,除了可得利益高于违约成本导致卖房人屡屡违约以外,中介机构的不规范也是二手房买卖中买房者居于弱势地位一个重要表现。二手房买卖标的物属于房屋,标的额大,交易手续比较繁琐、专业,买卖双方存在一定的交易风险。为降低交易风险,房屋中介机构作为房屋买卖的专业机构应运而生。然而,房屋中介机构服务不规范、问题比比皆是,在一定程度上非但没有降低买房人的购买风险,反而使买房者面临重重隐患,引发更多纠纷。下面,房山法院的法官结合具体案例,为您讲解中介服务不规范引发的系列法律纠纷,为您的“购房”之路护驾保航。案例一:工作人员资质不够合同内容问题百出案情回放:90年的小艳原本购置新房作为婚房,可是没想到从五月订立合同之后,卖房人就以各种理由推脱不协助办理过户,且无故多次提高房屋价格。为了婚礼的如期举行,小艳只好一忍再忍,多次想找卖房人张先生协商处理买房事宜,可是张先生多次拒绝。无奈,小艳只好起诉到法院,要求解除买卖合同,并要求张先生承担违约责任及赔偿履行合同的可得利益损失。本以为自己无责,胜券在握的小艳万万没想到中介机构帮助订立的合同漏洞百出,导致自己的维权之路“堪比蜀道难”。当初,小艳在中介工作人员的指示下,签订了合同,约定小艳在30日内办好贷款事宜,并在张先生持有女儿委托书(因为房屋的产权人为张先生的女儿)、公证书、购房合同等手续时交付首付,张先生办理房屋买卖事宜。合同订立之后,张先生称必须在30日内将全款打入账户。小艳在实际办理过程中发现,因为涉及的其他因素太多,30日只能准备好贷款所需的材料,而且自己在没有看到张先生女儿的委托书、房产证书及商品房购买合同下支付首付存在风险,因此拒绝支付首付,而张先生也因此拒绝交付房屋。在小艳以张先生不履行合同约定为由要求支付违约金及信赖利益时,张先生提出反诉,以小艳不支付首付为由要求赔偿违约金。法院在审查的过程中发现,当时指导签订买卖合同的中介工作人员对法律法规和调控政策极其不熟,也不了解房屋买卖办理所需的手续及时间,根本不具备经纪工作人员的资质,其合同内容不合理之处特别多。最终,法院以双方在合同条款的理解有误差为由驳回小艳的诉讼请求和张先生的反诉请求。法官提示:在签订房屋买卖合同的过程中,买卖双方对合同大部分内容都不存异议的情况下,也不能忽视房屋中介工作人员的资质审查这一环节。合同履行的过程中涉及非买卖双方的第三人,虽合同内容是双方合意的结果,但合同约定的履行期限以及履行方式是否可行等,需要专业的人员予以指导。根据《房地产经纪管理办法》第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》规定,“通过房地产经纪机构成交的房地产交易,办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同;未取得房地产经纪人员职业资格的,不得在房地产经纪服务合同上签字。”然而,因房地产买卖不断攀升,中介机构人员的资质不能完全保证,部分中介机构的工作人员并非拥有资格证书,只是借用他人资质或名义进行指导房屋交易。此情况容易导致合同中出现约定履行期限、履行方式不可行,或者合同条款发生歧义,造成卖房者易借此要求解除合同,并反要违约金,买房者却无能为力被迫处于劣势。因此在房价猛涨的情势下,买房者注意审查工作人员资质,确保合同可履行性。案例二:居间服务不全面房屋权属成隐患案情回放:创业五年的小琦,攒了一笔钱,想购买一套房屋定居北京。今年1月份,他苦苦找了好久,终于寻到了价格和地理位置都合适的一套房屋,于是在中介的联系下找到了房主小张的爱人。出于生意人的谨慎,小琦一再要求中介机构工作人员安排自己与房屋所有权人小张见面,当面确认委托合同是否真实。在中介机构工作人员协助下小琦通过视频确认了该委托合同的真实性的前提下,缴纳了购房款。可是等到收房时,小张父母拒绝交付房屋,小琦被迫打110求救。然而,没过一星期,小琦却接到法院传票,原来小张称自己是在妻子的胁迫下卖房,现要求确认买卖合同无效,且自己所卖的房屋是小产权房,不能买卖。后经法院审查,该涉案房屋系属小产权,房屋未取得产权证书,而且小张不具备购买北京房屋的资格。因此法院判决小琦与小张的房屋买卖合同无效。虽然拿到了购房款,可是短短几个月房价已涨了很多,原来的那些钱根本付不起首付了,小琦懊恼不已。法官提示:房屋中介机构作为专业的机构,并收取一定比例的佣金,其应当负有高注意义务,对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告,比如房屋所有权人是否具备房屋权属证书,购房人是否具备购房资格,房屋买卖有无违反法律规定等。《合同法》第425条规定,“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”然而现二手房买卖市场不健全,法律规范繁多,国家及地方政府的调控政策不断出台,导致二手房买卖中中介机构对法律规范也一知半解。因此,买卖双方在签订房屋买卖合同时,除了向中介机构咨询房屋过户的手续、所需材料、法律规范及调控政策以外,买卖双方应当自己提前做好功课,了解房屋买卖相关事项及法律政策等,防止中介机构疏忽导致房屋买卖无效或者合同无法继续履行。案例三:中介明知存“猫腻”买卖无效要担责案情回放:曹女士拿出存了大半辈子的积蓄,想购置一套房屋。于是在中介机构的帮助下,她物色到了一套合适的商品房。但是,在办理房屋买卖相关手续时,房屋产权人一直未出现,由一个叫小张的人代办。出于谨慎,曹女士要求卖房人的委托手续进行公证。公证后,她才在中介的服务下与小张签订了合同并按照合同约定交付了首付。出乎意料的是,在办理房屋过户时,曹女士发现该房屋竟被查封,无法过户。后经法院审理,原来小张通过该中介机构已购买了涉案的房屋,因过户时发现房屋已被查封,想通过同一中介机构将其以产权证书中所有权人的名义卖给曹女士。据此,法院判决小张和中介机构连带赔偿曹女士违约金,中介机构退还曹女士居间佣金。法官提示:中介机构明知房屋买卖存猫腻,仍继续提供居间服务,并向买房人隐瞒房屋权属情况及房屋状态的,属于严重违反居间义务。中介机构违反忠实居间义务时,严重损害了委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用,委托人有损失的,中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。在现实生活中,一些中介机构对法律及政策存在侥幸心理,不顾委托人的利益和二手房交易市场的风险,以及对法律理解错误等提供损害委托人利益的居间服务。因此,在二手房市场不规范、房价猛涨的情况下,买房人尽量选择正规的中介机构提供居间服务,从而减少买卖的风险及无形的损失。
“房”不胜防买房谨防“房钱两空”2013年多项措施的出台以及银行贷款的收紧使得近期房价又开始有所松动,众多“刚需”族在观望中或许也在等待合适时机出手。购买商品房本是安身立命的大事,而现实中,“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱,使得购房人最终落得“房钱两空”的情形并非罕见。为此,笔者选取了近期密云法院审理的因购买房屋而导致“房钱两空”的典型案例,希望能给购房者提个醒,避免悲剧重现。欲购房屋被查封60万首付“打水漂”案件回放:张某于2012年1月经某房屋中介公司介绍从王某处购买商品房一套,合同签订后张某交付首付款60万元,双方约定剩余尾款待过户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手续时,被告知房屋在签订合同前早已被法院查封,不能办理产权过户手续。王某对房屋查封的事实供认不讳,称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出卖,所得全部首付款都已经偿还了高利贷,现已身无分文。张某表示因购房时正值房价大幅上涨,这60万元还是东拼西凑借来的,张某在悲痛的同时不甘心自己买不到房屋,将王某诉至密云法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终,法院驳回了张某的诉讼请求。法官讲法:根据我国《房地产管理法》第三十八条的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。我国《合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因张某所购房屋在其签订买卖合同前就已被法院查封,按照房地产管理法的规定被查封的房屋不得转让,而王某又将房屋出售给张某,违反了法律的强制性规定,依据法律规定张某、王某签订的购房合同应属无效合同。张某在经法院释明后,执意要求对方协助办理过户手续,法院只能依据相关法律规定驳回其诉讼请求。法官提示:现实中,买卖双方一般在协商好房屋价款、付款方式、房屋交付时间等事项后即签订书面的房屋买卖合同,购房人先交付部分定金或首付款,待办理产权过户后再用房屋抵押贷款支付剩余尾款,但殊不知核实房屋是否为合法的流通物至关重要。本案中,张某在签订合同、交付首付款前没有向住建委等部门核实房屋相关情况,被骗后才追悔莫及。当然从理论上讲,张某虽然不能要求王某协助过户,但可以要求其退还购房款,但因王某已无任何履行能力,即便法院判决其退还房款恐怕最后也只能落得一纸空文,更别提因房屋价格上涨另行购买房屋产生的间接损失了。在此法官提醒大家,在签订合同之前一定要去住建委等相关部门核实房屋情况,确保所购房屋依法可以转让。
劳动者维护休息权法院判公司给付加班费因加班费问题与单位某物业公司协商不一致,张先生先后提起劳动仲裁及诉讼。4月29日,北京二中院终审驳回物业公司上诉,维持一审法院作出的物业公司给付张先生加班费、值班费、法定节假日加班费等共计3.1万余元的判决。张先生于2005年3月16日入职某物业公司,双方签订期限至2014年3月31日的书面劳动合同,张先生月工资为4150元。2012年5月4日,张先生向物业公司递交辞职申请。同年7月6日,张先生向劳动人事争议仲裁部门申请仲裁。2013年1月23日,仲裁部门作出物业公司支付张先生2010年10月30日至2012年4月17日加班费3.1万余元及25%经济补偿金7800余元的裁决。后张先生与物业公司均不服该仲裁裁决,分别起诉至一审法院,一审法院依法合并审理。庭审中,物业公司提交了劳动行政部门出具的社会保险稽核整改意见书,证明上述部门已经对未缴纳社会保险情况进行了受理。张先生诉称,因物业公司拒绝支付加班费及未足额缴纳社会保险,自己无奈之下与物业公司解除了劳动合同。因不服仲裁裁决,现起诉请求判令物业公司支付2010年10月30日至2012年4月17日期间加班费5.4万余元,2005年7月至2011年3月期间社会保险差额1.7万余元以及解除劳动合同经济补偿金1.8万余元,上述费用共计9.1万余元。物业公司辩称并诉称:对于张先生所主张的加班费,公司确实未支付张先生法定节假日(清明节)加班费572.4元,公司同意支付。张先生根据工作需要,实行大小礼拜,每月隔周周六多工作8小时,2010年10月30日至2012年4月17日期间周末多工作144小时,对于此144小时加班,公司已安排倒休。关于其他加班情况,按照张先生在仲裁期间提交的加班申请表计算,其只加班0.5天,且根据公司规定,没有完成加班审批的加班不算加班。针对社会保险,张先生向社会保险稽核部门进行了举报,公司已按社会保险稽核部门的要求,补交了张先生的保险,且社会保险未足额缴纳问题不属于人民法院受理范围。解除劳动关系,是张先生由于家庭因素和交通不便等个人原因提出辞职,公司不应支付解除劳动关系经济补偿金。此外,公司因不服仲裁裁决,请求判令公司不支付张先生2010年10月30日至2012年4月17日期间的加班费3.1万余元及25%经济补偿金7800余元。张先生辩称:不同意物业公司的诉讼请求,其他事实理由及意见同起诉主张。一审法院经审理判决后,物业公司不服,上诉至二中院。二中院认为,用人单位应依法保障劳动者的休息权,不得违法延长劳动者工作时间,在确因生产经营需要延长劳动时间的,应当依照法定标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬。根据《中华人民共和国劳动法》第四十四条之规定,延长工时的报酬支付标准如下:(一)安排劳动者延长工作时间的,支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬;(二)休息日安排劳动者工作又不能安排补休的,支付不低于工资的百分之二百的工资报酬;(三)法定休假日安排劳动者工作的,支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。本案中,张先生每天工作时间不少于8小时,每年有25天休息日上班。庭审中,物业公司提交的倒休申请表显示张先生倒休14天,故对于未能倒休的休息日加班,物业公司应给付加班费8000余元。双方均确认张先生共上夜班53天,因张先生上夜班的工作内容与正常上班工作内容不完全相同,主要从事不定时巡视工作和处理突发事件,故一审法院认定张先生夜间工作性质为值班,并无不当。张先生在值班期间为物业公司提供了劳动,物业公司应给付张先生值班费,综合考虑张先生工资标准,值班时间长达12小时及值班期间无法睡觉的工作强度和由此可能给身体造成的影响,一审法院酌情确定张先生53天夜班的值班费为2.2万元,并无不妥。据此,作出上述判决。
你好!根据劳动根据《劳动合同法》第十四条规定,连续订立二次固定期限劳动合同,劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的,应当订立无固定期限劳动合同。所以,如在2008年后,连续续签三次固定期限的劳动合同,如劳动者同意续签,单位不应当拒绝。
您好!一般不影响继承权,但其他继承人可基于其未尽赡养义务,要求少分其遗产。
你好!及时保留相关证据,并报警处理。
你好!若可以认定公司是无故解除劳动合同(即违法解除劳动合同),按照你最近一年的工资标准,每工作一年赔偿你两个月的工资。
你好!一般来说,如果购买合同有买卖双方签字,合同即生效,中介公司及其员工是否有资质,不会影响购房合同的效力。但若中介公司无相关资质,可以根据具体情况,要求其返还中介服务费用、赔偿相应损失。
你好!要看具体情节,拿了多少!未经公司拿走价值2000元以上的废品,可能涉嫌构成犯罪。
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