徐惠忠

案例：2006年8月，曹某、朱某将其所有的座落于上海市浦东新区菏泽路某弄某号某室房屋转让给李某某，转让价为人民币66万元。同时，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定：留尾款5万元整，待交房后一次性付清。另，双方在合同中约定出售方保证房屋完好无损。待交房时，李某某以曹某、朱某签订买卖合同时故意隐瞒阳台边的地板存在严重渗水并导致地板霉烂的事实、所交付的房屋内存在多次的损坏无法正常使用，拒不支付剩余5万元整尾款。之后，李某某向浦东新区人民法院提起相应的诉讼，其要求曹某、朱某赔偿整个房屋的地板重装损失，支付违约金10万元整。法院判决：1、一审法院判决曹某、朱某赔偿损失5000元；驳回李某某的其余诉讼请求。2、二审法院判决维持原判，驳回上诉。【焦点】：二手房买卖中，出售方在何种情况下应承担房屋质量瑕疵担保责任？【解答】：根据上海市高院的相关解答，二手房买卖过程中，买卖合同中的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。本案中，曹某、朱某在出售房屋时，故意隐瞒了阳台边存在严重渗水并导致地板霉烂的事实，故应承担相应的赔偿责任。而李某某在购买该房屋时，明知该房屋系二手房，其对房屋内的瑕疵状况也应有理性的判断，况且，除隐瞒的地板霉烂事实外，该房屋本身固有的一些质量瑕疵，李某某也无证据能证明曹某、朱某在出售房屋时是明知该瑕疵的，故曹某、朱某不应承担其余的质量瑕疵担保责任。一审、二审法院正是基于上述事实，才依法作出了公正的判决。

房产问答上海市普通住房标准调整具体内容是什么？经市政府同意，市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。确定本市普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间，外环外）套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准，此次调整的是其中的价格标准。上海普通住房在交易环节可享受的优惠税收政策具体有哪些？一是契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。二是营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。另外，在个人所得税方面，个人转让普通住房按照规定缴纳税收。实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交接？根据规定，预售合同已进行网上备案的，由房地产开发企业和购房人按下列规定，通过网上操作系统，办理房屋交接手续：（1）房地产开发企业在取得大产证后的七个工作日内，向市房地产交易中心申报，由市房地产交易中心通过网上操作系统及时公布大产证、商品房实测面积、“房屋交接书”示范文本等信息；若该商品房项目尚未全部预售，则还应公布商品房出售合同示范文本。（2）经申报后，房地产开发企业书面通知购房人办理商品房交接，并由商品房销售当事人双方根据网上公布的示范文本订立“房屋交接书”。“房屋交接书”经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将“房屋交接书”文本传送至市房地产交易中心。（3）市房地产交易中心及时完成网上传送的“房屋交易书”文本的校核，给予编号，并通过网上操作系统发送房地产转移登记申请受理书。（4）房地产开发企业打印“房屋交接书”和房地产转移登记申请受理书，并与购房人共同在“房屋交接书”上签名（盖章）。（5）商品房预售的购房人在办理房屋交接后的七日内，持“房屋交接书”、房地产转移登记申请受理书和其他规定的登记材料到房屋所在地的区县房地产登记机构办理过户登记、申领房地产权证（小产证）。商品房预售应具备的条件？商品房预售应当符合《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的八项条件，自2001年1月1日起，对其中第五项商品房工程进度标准要求达到：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。境外人士购买商品房合同是否要公证？“境外人士”指哪些人？到何处公证？境外人士购买商品房签订商品房预售合同或出售合同的，申请房地产登记时，应当向登记机构提交合同公证文书。境外人士是指：（一）外国自然人；（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；（三）港、澳、台居民；（四）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。商品房的合同公证可向房屋所在地的公证处办理。什么叫商务楼、商住楼、商办综合楼？根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。八层以上可称大楼。商住楼指底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一。房地产权证上如何增加配偶名字？《上海市房地产登记条例实施若干规定》第十一条的规定。配偶双方可以持婚姻关系证明文件、房地产权证书等材料向房屋所在地的房地产交易中心申请办理房地产变更登记。房产证上的产权人删减需要交纳哪些税费？原房地产权证为多人，其房地产权利为共有关系。如要删减，前提必须是当事人自愿放弃权利，主要表现方式是共有人将自己拥有共有份额转让或赠与给其他共有人。房地产转移登记必须交纳转移登记费80元，交易手续费双方各2.5元/平方米，契税1.5%，印花税0.5‰。住房共有份额转让（或赠与）的，办理转移登记时应按转让价格（具有资质房地产估价机构评估价格）的1.5%缴纳契税，0.5‰缴纳合同印花税，还须交纳登记费80元，交易手续费25元∕平方米。增加房屋共有人是否需要缴纳相关税费？根据《上海市房地产登记条例》及其技术规定，若增加配偶以外的其它人作为房屋共有人则需要办理房地产转移登记，按转移份额缴纳契税；若增加配偶作为房屋共有人，根据法律法规规定，需要办理房地产变更登记，不需要缴纳契税。如果父母把名下的房子过户给子女如何办理过户手续？父母把名下的房子过户给子女有两种形式：一是买卖,二是赠与。买卖需签订房地产买卖合同，向房屋所在地的房地产交易中心办理存量房地产买卖的转移登记，并缴纳有关税费(其中契税为房价的1.5%)；若是赠与，则应持经公证的赠与书向房屋所在地的房地产交易中心办理房地产赠与的转移登记，并缴纳有关税费(其中契税应按具有资质的房地产估价机构对该房屋市场评估价的3%)。目前各类公有住房出售的成本价是多少？建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房，成本价为每平方米建筑面积1295元。独用成套钢筋混凝土结构的公有老公寓住房，成本价为每平方米建筑面积1797元。独用成套混合结构及砖木结构的公有老公寓住房、独用成套公有新式里弄住房，成本价为每平方米建筑面积1438元。购买公有住房应缴纳哪些税费？（1）房地产登记费50元；（2）房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税（分期付款的按购房总价0.5‰交付）；（3）房地产权证印花税5元；（4）实际购房款（扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项）1%的土地收益金；（5）购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。购买公有住房可享受哪些优惠计算折扣？（1）工龄折扣。每一年工龄给予每平方米建筑面积15.3元优惠。工龄计算到1991年底。（2）购买已租住公有住房折扣。为4%。（3）多层公有住房的面积折扣为5%，高层公有住房的面积折扣(包括装有电梯的独用成套公寓住房)为8%。（4）成新折扣为每年2%。但公有住房折旧后残值低于40%的，按40%计算。（5）房屋地段、朝向、层次等增减系数。（6）付款折扣为20%。但1999年12月1日前签订《公有住房出售合同》采取抵押贷款方式付款的除外。购买公有住房按怎样的程序办理手续？(1)职工家庭在购房前应向售房单位办理认购手续，预付手续费100元（不购房时不予退还），领取购房用的有关统一表式资料。(2)职工家庭购房必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》，并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。(3)售房单位根据职工家庭提供的证明等文字资料，按照公有住房出售的政策规定，核准后把有关信息输入电脑，计算出职工家庭购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》。(4)购房人在合同规定的时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户银行（指定的建设银行）付款。(5)购房人付款后，由售房单位向购房人出具《出售公有住房专用票据》。(6)购房人至房屋所在地区县交易中心缴纳土地收益金和有关税费，按规定办理《上海市房地产权证》。已购公有住房职工家庭购买新套配的公有住房时，新配房购房款和原已购公有住房退房款均由新配房产权单位，以套配当年的公有住房出售的政策同口径计算，退房款由配房单位以转账支票方式支付。购买公有住房，产权人可以写几个，有何相关规定？职工家庭购房时，可申请产权共有。共有人必须符合购买公有住房对象的规定。购买公有住房的对象为新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。其中的同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外),他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。公有住房承租人到国外定居的，是否可以购买公有住房？公有住房承租人到国外定居，承租人不得购买公有住房。承租人或其配偶到国外定居而承租户内留有一名同住人的，可在取得承租人同意购房的承诺后，按规定购房，但在国外的承租人不得作为购房人，购房时不得使用其工龄、职级、职称。若承租户内留有二名或二名以上同住人的，须按规定变更租赁户名后，再按购买公有住房的有关手续办理购房。按照市政府颁布的2012年准入标准，目前哪些人可以申请购买共有产权保障房（经济适用住房）？2012年2月7日，上海市人民政府印发了《关于批转市住房保障房屋管理局等四部门制订的的通知》。根据《通知》规定，同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障房（经济适用住房）：（一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。（二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。（四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满30周岁、女性年满28周岁，可以单独申请购买共有产权保障房（经济适用住房）。上述准入标准自2012年3月1日起实施。对申请家庭的收入和财产状况如何进行核对？本市已建立了专门的居民经济状况核对机构和相应的工作机制。申请家庭的收入和财产状况，由街道（乡、镇）住房保障机构委托上海市居民经济状况核对中心，通过电子比对相应的工商、税务、民政等部门的政务信息和银行、证券等机构的有关信息等方式，进行核对。具体核对规定如下：（1）可支配收入按照该申请家庭成员实际获得的收入，或者按照有关的规定进行认定。（2）财产情况主要核对财产的现值。其中，股票和基金分别按照市值和净值认定；车辆（含牌照）以及商铺等非居住类房屋的价值按照有关部门委托的专业机构的评估结果确定。如果经过核对发现，申请家庭成员在申请期起始日前一年内曾经出售、赠与、支取使用的财产价值超过3万元，但无法提供有关说明和有效凭证的，也要计入财产价值。（3）申请家庭的可支配收入和财产价值核对后，按申请家庭成员数，计算人均年可支配收入和人均财产。

买卖合同纠纷案例：2009年11月，上海某酒店有限公司为采购酒店相关用品，与上海某贸易有限公司签订三份买卖合同，合同总金额为人民币42万元整。同时，每份合同中均约定付款方式为：（1）合同签订后付货款30%；（2）货到验收合格后支付65%；（3）剩余5%待一年质保期届满后10日内付清。另，合同均约定逾期供货的，按合同每逾期一日，按合同总价的千分之五计算违约金；逾期付款的参照前述违约条款处理。三份合同签订后，上海某贸易有限公司按约向上海某酒店有限公司履行了全部的供货义务，并向上海某酒店出具了除质保金外其余货款39万元的增值税发票；上海某酒店有限公司则仅支付了35万元的货款，剩余货款（含质保金）却迟迟未予支付。另，上海某贸易有限公司虽按约供货，但送货清单在签收时字迹潦草，无法辨认；且上海某贸易有限公司因管理问题，只有一份买卖合同原件，其余两份均在上海某酒店有限公司处。而在履行上述三份买卖合同过程中，因某个产品中的3台电热胆在使用过程中发生质量问题，被送回上海某贸易有限公司维修。上海某贸易有限公司修复后，仅归还了其中一台，剩余两台以上海某酒店有限公司未付清拖欠的货款予以留置。此后，上海某贸易有限公司在多次催讨货款未果的情况下，委托本律师提起相应的诉讼，要求支付剩余货款7万元，并承担逾期付款违约金2万元。上海某酒店有限公司在诉讼中提起反诉，要求退还2台电热胆及其配套餐炉，退还货款9000元，并要求追究逾期供货违约金人民币5000元。同时，在本诉中辩称只收到39万元的货，其只拖欠货款5万元，并提出违约金过高，要求降低。法院判决：支持上海某贸易有限公司的诉请，驳回上海某酒店有限公司反诉请求。评析：本案中诉讼过程中，本律师认为上海某贸易有限公司在证据环节存有一定的瑕疵，即无法提供三份买卖合同原件、送货单上的字迹潦草无法辨认。但本律师通过相关辩论，最终获得法院认可，支持了我方的诉讼请求。现附本案的部分代理词本代理人根据法庭调查，归纳本案的焦点如下：1、原、被告间的三份合同的金额分别为多少？原告（反诉被告）是否按约足额履行了供货义务？被告（反诉原告）拖欠的货款到底是多少？2、原告（反诉被告）所交付的货物是否存在质量问题？3、原告（反诉被告）留置电加热器是否构成逾期供货？被告（反诉原告）要求退货是否符合合同约定及有法律依据？4、被告（反诉原告）的反诉请求是否符合合同约定及有法律依据？5、原告主张的违约金是否符合合同约定及有法律依据？是否存在违约金约定过高的问题？围绕上述5个焦点问题，本代理发表代理意见如下：1、原、被告间的三份合同的金额分别为多少？原告（反诉被告）是否按约足额履行了供货义务？被告（反诉原告）拖欠的货款到底是多少？（1）有关三份合同的具体金额问题：本案经过三次庭审，原告（反诉被告）多次向法庭陈述原、被告间共签订了三份买卖合同，合同金额分别为290000元整、91340元整、36400元整。对此，被告（反诉原告）在首次庭审中也自认双方间存在三份买卖合同，但对于合同金额存有异议，并要求原告（反诉被告）提交三份合同原件予以核对。对此。原告（反诉被告）多次申明该两份合同均在被告处，原告（反诉被告）无法提供。事实也证明，在之后被告（反诉原告）提起相应的反诉时，所提交的相应合同印证了原告的陈述。况且，原、被告间除这三份合同外，并无其他任何业务往来，被告也未提交证据证明原、被告间除上述三份买卖合同外尚有其他金额的合同，也未提交证据证明其余两份合同金额与原告（反诉被告）的陈述存有差异。（2）在三份买卖合同均成立的情况下，原告（反诉被告）是否按约足额履行了供货义务呢？答案是：原告（反诉被告）已按约足额履行了三份合同约定的供货义务。首先，从合同约定的结算方式中明确约定：第二笔货款均是交货并经被告（反诉原告）验收合格后再支付相应款项。而被告（反诉原告）的付款行为，除一份合同中55%部分货款未付足外，其余的付款比例均是按合同约定履行，也就是被告（反诉原告）以事实行为确认了原告已按约供货的事实。其次，原告（反诉被告）向法庭提交的送货签收记录，均有具体的货物品名、数量、金额，已明确证明原告（反诉被告）按约履行供货义务的事实。虽然有关签收人员的签字字迹潦草，但并不能就此认定原告（反诉被告）未按约供货的事实，况且，在整个买卖合同履行过程中，被告（反诉原告）从未向原告（反诉被告）提出供货不足的异议；原告（反诉被告）在两次发函催促其付款时，被告（反诉原告）也从未提出货物不足的异议；在本案的庭审过程中，被告（反诉原告）亦从未提交证据证明原告（反诉被告）存在供货不足的事实。相反，其中一份合同中55%部分货款未付足，系被告（反诉原告）逾期付款导致，并非原告（反诉被告）的过错所致。（3）根据原、被告间的合同约定及之后的实际履行看，除一份合同中55%部分货款（即人民币50000元）外，其余均为三份合同的质保金，被告（反诉原告）在庭审中陈述原、被告间经双方确认只有50000元的货款未付（其中包括质保金），但被告（反诉原告）并未提交证据予以证明双方只有50000元整的货款（含质保金）。相反，原告（反诉被告）提交的两份律师函均明确该50000元整只是一份合同中55%部分货款，并未包含了质保金。故，本案被告（反诉原告）实际拖欠原告（反诉被告）货款应是人民币70000元整。