谢文波

进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。上海市住房保障和房屋管理局上海市城乡建设和交通委员会上海市规划和国土资源管理局上海市财政局上海市地方税务局二○一○年十月七日上海现在网上房屋买卖合同都做特别约定，如因限购令的原因导致过户不成功。不能作为不可抗力的原因解除合同。如需解除还需承担不利后果。提醒消费者在买卖房屋要咨询清楚。最好先咨询律师或专业人士。

上诉人（原审被告）瞿雷。委托代理人余爱国，上海市万达律师事务所律师。委托代理人查志贤，上海市万达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杜鸣。被上诉人（原审原告）管燕敏。被上诉人（原审原告）杜文喆。三被上诉人之共同委托代理人范木贵。三被上诉人之共同委托代理人谢文波。上海法律咨询热线电话：15901979459＝＝＝上海法律咨询热线电话：15901979459＝＝＝上海法律咨询热线电话：15901979459＝＝＝上海法律咨询热线电话：15901979459＝＝＝上海法律咨询热线电话：15901979459上诉人瞿雷因与被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2009）徐民三（民）初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年11月27日，上诉人为购买上海市田东路258弄1号301室房产向上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆公司）支付定金人民币4万元。2008年11月28日，被上诉人经中介公司居间，和上诉人签订了出售位于上海市田东路258弄1号301室房产的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：531403）。合同约定，房产总价为人民币290万元。双方在合同第九条约定：乙方（本案上诉人）未按本合同约定期限付款的，甲（本案被上诉人）、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。该条第（三）款约定：“乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付。”合同附件三第2条约定：“签订合同后十五个工作日内，乙方应支付甲方房价款计人民币贰拾伍万元整……”。在签约人处，除有被上诉人杜鸣、管燕敏、上诉人瞿雷的签名外，被上诉人杜文喆的签章为“杜文喆杜鸣代”。2008年12月9日，杜文喆出具声明书，声明同意其父母杜鸣和管燕敏出售系争房屋，并委托其办理售房相关事宜。该声明经我国驻汉堡总领事馆公证。上诉人于2008年12月16日致函台庆公司，以合同尚未生效、系争房屋实际环境情况与被上诉人所述严重不符为由撤销系争买卖合同。由于上诉人未按约支付第一期房款人民币25万元，2008年12月21日，被上诉人致函上诉人，催告上诉人按照合同约定支付其逾期未付的第一期房价款25万元。2008年12月23日，上诉人回函称其已发出撤销买卖合同的通知，故不存在付款问题。同日，台庆公司致函上诉人，催告上诉人履行合同，向被上诉人支付上述部分房价款。2008年12月25日，上诉人致函台庆公司，重申其回函内容，并要求台庆公司继续保管其已付款项。2009年1月4日，被上诉人致函上诉人，通知其根据合同约定，双方签订的买卖合同自该日起解除，并保留追究上诉人违约责任的权利。上诉人于2009年1月10日回函被上诉人及台庆公司，同意解除合同，并愿意提供解除合同的必要手续。后双方就违约责任等事项无法达成一致，故被上诉人起诉至法院。原审审理过程中，被上诉人提供了由杜文喆签字、我国驻汉堡总领事馆公证的起诉状及授权委托书，被上诉人杜文喆在授权委托书中对受托人之前在代理权限内从事的行为予以追认。同时，上诉人提出，即使上诉人存在违约行为，被上诉人所要求的合同总价款20％的赔偿金数额也过高。原审中被上诉人的诉讼请求为：1、上诉人支付违约赔偿金人民币58万元整；2、上诉人支付违约金人民币1,875元整；3、案件诉讼费由上诉人承担。原审中上诉人的辩称意见为：被上诉人杜鸣、管燕敏未经杜文喆同意，无权处分该房产，所签订的《上海市房地产买卖合同》属于效力待定的合同。上诉人已于2008年12月16日发出撤销通知，故上述效力待定的合同因撤销而未生效。在起诉前，双方对合同已解除没有争议，由于合同尚未履行，被上诉人没有任何损失发生，故其要求上诉人承担违约赔偿责任没有事实与法律依据。原审法院认为，本案的争议焦点主要有三个方面，即被上诉人杜文喆的诉讼主体是否适格；系争房地产买卖合同是否生效；被上诉人主张赔偿58万元是否具有依据。对被上诉人杜文喆的主体资格问题，原审法院认为，尽管起诉时被上诉人杜文喆由于不在国内，起诉状、委托书上的签名不是其自己所签，但审理过程中被上诉人杜文喆通过公证补办了相关手续，其在授权委托书中对代理人的委托权限为特别授权代理，并对受托人之前的代理行为进行了追认，故代理人代为提起诉讼、提交相关证据、签署相关法律文书、出庭参加诉讼的行为效力及于被上诉人杜文喆，杜文喆在本案中的诉讼主体适格。关于系争房地产买卖合同的效力问题。从上诉人所主张的撤销权来看，上诉人主张其具有并行使合同撤销权的依据主要有两个方面：一是被上诉人杜鸣、管燕敏未经共同共有人杜文喆的同意以杜文喆名义处分系争房产的行为属于无权代理，故系争房地产买卖合同属于效力待定的合同，上诉人作为相对人拥有并行使了撤销权。对此，原审法院认为，系争房地产买卖合同在签订时被上诉人杜鸣和管燕敏尚未取得被上诉人杜文喆的授权，属于无权代理，合同处于效力待定状态，被上诉人杜文喆于2008年12月9日对系争房产的出售予以同意，并委托被上诉人杜鸣、管燕敏办理相关手续，系争房地产买卖合同的效力由于被上诉人杜文喆的追认而得以确定。同时，由于在合同签订时上诉人对被上诉人杜鸣无代理权的事实已经明知，故上诉人在本案情形下不具有善意相对人的撤销权，仅拥有作为相对人的催告权。但本案中上诉人并未举证证明其已经行使了催告权且被上诉人杜文喆在规定期限内拒绝追认或未作表示，故上诉人以合同效力待定，其已行使撤销权为由否认合同效力的抗辩不成立。上诉人主张其具有并已行使撤销权的另一个依据是被上诉人对系争房屋的环境情况存在虚假陈述，隐瞒了系争房屋前将造高层的情况。但上诉人未能提供有效证据证明被上诉人有上述隐瞒真相、虚假陈述的行为，也未能证明系争房产前将建造高层，故系争房地产买卖合同不存在因欺诈而可撤销的情形。且即使存在上述可撤销情形，由于针对可撤销合同的撤销权，其行使须通过法院或仲裁机构，上诉人单方通知的行为也不发生撤销的效力。综上，上诉人并不具有对系争房地产买卖合同的撤销权，其通知撤销的行为并不产生撤销的法律效力。另外，基于被上诉人按照合同约定已于2009年1月4日向上诉人发出了解除合同的通知，2009年1月10日上诉人的回函行为证明该撤销通知已到达上诉人，故系争房地产买卖合同已经解除。关于上诉人认为合同已解除，且尚未履行，被上诉人没有任何损失发生，故被上诉人要求上诉人承担违约赔偿责任没有事实与法律依据的问题。原审法院认为，合同解除并不影响当事人要求违约方承担违约责任的权利，双方对合同解除后的违约责任进行了明确约定，合同第九条第（三）款关于合同解除后违约责任的约定包括两个部分，即以应付款的每日万分之五计算15日的违约金和合同总价款20％的赔偿金。现由于上诉人违约，被上诉人依据合同约定行使解除权，并根据合同中关于违约责任的约定要求上诉人承担违约金和赔偿金，有合同依据，也符合法律规定。至于上诉人认为以合同总价款20％计算得出的赔偿金数额过高，原审法院认为，相对于被上诉人因上诉人违约而解除合同所遭受的损失，合同中关于赔偿金约定的数额过高，故结合本案的实际情况，酌情予以减少。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，第五十四条第二款，第九十三条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2009年4月3日作出判决如下：一、瞿雷于判决生效之日起十日内向杜鸣、管燕敏、杜文喆支付违约赔偿金人民币406,000元整；二、瞿雷于判决生效之日起十日内向杜鸣、管燕敏、杜文喆支付违约金人民币1,875元整。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,809元，由杜鸣、管燕敏、杜文喆负担1,442元，由瞿雷负担3,367元。上诉人瞿雷不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院未查明案件事实。1、原审未查明涉案房产周边是否存在足以影响该房产价值的规划建设，也未查明上诉人与被上诉人之间就此规划建设是否形成过意思表示。而被上诉人管燕敏是涉案房屋所在地的居委会主任，对有关的规划建设当属明知，原审对其是否存在故意隐瞒的事实也未查明。2、原审未查明上诉人与被上诉人之间是否已就杜文喆委托他人签署买卖合同之事达成一致，也未查明杜文喆的公证委托书是否已经通知上诉人。原审忽略了被上诉人的代理人即中介公司员工的事实，这一事实说明中介公司并非独立的第三人，其与被上诉人之间存在利害关系，故所作的《情况说明》的内容真实性存在问题。恰恰是中介公司的陈述内容即“通知上诉人”已被上诉人提供的通讯联系记录所否定。3、原审对被上诉人拖延、误导上诉人的事实未能查明。综上，原审法院在认知存在偏差的情况下过早形成心证，任意取舍证据，作出片面判断，所认定的事实与真实情况不符。二、原审存在程序错误。1、起诉时杜文喆的名字并未明确说明是代签，属于仿冒签名的行为，故原审的立案是错误的，此并非之后补充委托书所能弥补。2、原审中上诉人曾申请开具调查令或请求法院调查，了解涉案房屋周边的规划建设情况、被上诉人管燕敏是否明知周边的规划建设状况、被上诉人是否向中介和上诉人说过仅造二、三层楼的事实、中介公司是否通知上诉人委托公证已办妥之事实，原审以与本案无关为由予以拒绝，违背了程序正义。三、原审狭义理解合同义务，未考虑合同所存在的附随义务。1、涉案房屋具有居住功能和市场价值双重属性，此虽未在合同中明确规定，但应当构成合同义务的一部分。基于诚实信用原则产生的附随义务，在合同发展的各个阶段均可发生，当事人依诚实信用原则所负担的义务，包括先合同义务、履行中的附随义务和后合同义务。被上诉人在缔约过程中有协助、告知的义务，在明知房产存在可能面临居住和价值减损的重大已知事项的情况下未尽告知、协助义务，导致上诉人的信赖利益受损，其行为是对附随义务的违反。2、被上诉人对于涉案房屋可能面临的居住和价值减损的重大已知事项以及因其自身原因未获取书面授权的事实，应当主动通知上诉人，如已履行上述义务，应由被上诉人承担举证责任，也应当由法院予以查明。对于上诉人要求获取委托公证情况及房屋周边规划建设的情况，被上诉人应最大限度实现对方的正当愿望，这是其应当承担的协助之附随义务。综上，原审法院对被上诉人违反附随义务的事实未作认定，回避了合同中存在的附随义务。四、对于被上诉人未按诚实信用原则善意履行合同，消极、误导上诉人的重要事实，原审未予审查。1、签订合同后上诉人未拿到合同，直至2008年12月4日，中介公司才将合同交付上诉人，并提交一份杜文喆需办理委托公证的说明，此时上诉人意识到合同存在问题，故在撤销合同函中提出了该问题，被上诉人收函后未作解释或补办相应手续，但在一审中却提交了杜文喆于2008年12月9日的公证委托书，既然早已取得公证委托书，之前被上诉人为何一直不告知以消除上诉人的疑虑？2、签约时，被上诉人只告知涉案房屋前将造2～3层的菜场，不造高层，2008年12月6日上诉人去看房时才得知要建造15层的经济适用房，此节事实上诉人无法举证，要求法院调查法院却不予理睬，原审判决中又直接以上诉人未能举证而不予采信。3、被上诉人的消极和误导是导致上诉人认为合同无法继续履行的重要因素。被上诉人在收到上诉人发函提出相关疑问时予以回避，不予解释与沟通，却单方面要求上诉人履行付款义务，甚至在履行期限届满仅仅20天内即以上诉人违约为由向法院提起诉讼，可见其所追求的目的不是履约，而是违约赔偿。4、上诉人作出解除买卖合同的意思表示是基于被上诉人的违约事实。若双方认为通过通知、协助、告知使履行障碍消除，双方亦应继续履行合同；若被上诉人善意履行其附随义务，系争合同仍能够继续履行；若双方确认解约，则被上诉人应当承担违约赔偿责任，至少不应由上诉人单方面承担。五、原审判决关于合同效力待定、通知与解除的认定错误。1、上诉人要求解除合同不仅是基于授权委托问题，而是要求了解房屋状况的合理要求未被回复，且被上诉人确实具有上述两方面的违约情形，故上诉人要求撤销合同具有法律依据。2、系争合同处于效力待定状态，上诉人享有撤销权，法院应当根据各方在签订、履约时的地位和作用确定各方的责任。六、原审在确定违约金和赔偿金时适用合同条款和法律错误。即便上诉人存在违约行为，被上诉人要求的违约金与赔偿金亦有重叠之嫌，且赔偿金数额过高。违约金与赔偿金在功能和性质上存在不同：违约金在功能上具有补偿性质，而支付赔偿金的前提条件不仅是有违约的事实，更要有实际损失。被上诉人要求上诉人承担赔偿责任，应举证其遭受的损失。本案合同约定的赔偿金实际上就是最高院司法解释中所说的违约金，是对遭受损失的赔偿，而约定总价款的20％，明显具有惩罚性质，不符合我国的立法意图，也有失公允，且合同总价款的20％与被上诉人的损失相比明显过高。综上所述，原审对被上诉人违背诚信原则和附随义务的关键事实未能查明，使被上诉人逃避了违约责任的追究，进而错误地确定了上诉人单方面的违约责任，在明显违反公平原则的情况下判定极高的赔偿金，其判决难以令人信服。故提起上诉，请求依法撤销（2009）徐民三（民）初字第369号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆针对上诉人的上诉请求辩称：一、原审法院查明事实清楚，原审中针对上诉人的抗辩理由被上诉人均已提供了证据，而上诉人不能提供证据证明周边要盖房屋，且即便周边有盖房屋的建设规划，也不影响双方签订的买卖合同的效力。中介公司作为居间方了解事情的来龙去脉，其目的是促成双方的交易，在被上诉人的授权委托书出来后必定积极与上诉人沟通，以便在交易成功后收取佣金，故中介公司所出具的《情况说明》的内容是真实的。二、起诉程序合法。被上诉人委托代理人提起诉讼的行为在原审中已经提交了相应的授权委托书，上诉人称没有合法的代理权限与事实不符。三、被上诉人不存在违反附随义务的情况。买卖合同是双方的真实意思表示，亦符合法律规定，属合法有效。合同的履行应以诚信为基础，被上诉人的目的是通过出售房产获取款项，上诉人的目的是通过购买获得房产权利，被上诉人提供的房屋质量合格，可以让上诉人实现合同目的，不存在违反附随义务的情况。上诉人称被上诉人没有履行告知的附随义务与事实不符，法律并未规定哪些附随义务需要书面告知，交易中有些信息已经电话告知上诉人，如关于房屋处置权归杜鸣、管燕敏，杜文喆在国外，只需办理书面授权确认手续之事。四、双方的买卖合同是合法有效的，亦可以履行，上诉人未按照合同履行是由于其不能支付房款，才要求撤销合同，这是其违约的根本原因，违反了诚信原则。五、双方签订的合同是效力待定的合同，但杜文喆已经在被上诉人发出撤销通知前对合同进行了追认，上诉人若要撤销合同，应行使撤销权，但被上诉人至今未收到任何书面的告知合同被撤销的法律文件。六、合同关于违约金的约定是合法有效的，原审判决对于违约金的处理当属合理。综上所述，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，但关于已支付的定金数额，二审中双方当事人均确认为人民币5万元。另查明，2008年11月28日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》后将合同文本交由台庆公司保存。之后，被上诉人杜鸣、管燕敏（甲方）签订《协议书》一份，落款日期亦为2008年11月28日，内容为，“鉴于卖方产权人之一杜文喆未在买卖合同上签字，甲方特承诺如下：买卖合同项下房屋系杜鸣、管燕敏、杜文喆共有，甲方权利人杜鸣、管燕敏保证自己有签订买卖合同之代理权，并承诺于签署本合同后四个月内提供公证过的授权委托书或杜文喆本人亲自在合同上签字，超过上述规定期限，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方承担赔偿责任，赔偿责任为总房款的20％。自签署本协议之日起，乙方不得以任何理由拒绝购买该套房屋，违约则按照总价款的20％承担赔偿责任。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。”此份协议书由被上诉人杜鸣、管燕敏签字后由台庆公司于2008年12月4日交上诉人，但上诉人未予签字确认。原审中台庆公司于2009年2月6日向原审法院出具《情况说明》，内容为：系争房屋产权人为杜鸣、管燕敏、杜文喆。2008年12月（笔误应为11月）28日，经台庆公司居间，产权人和瞿雷签订了《上海市房地产买卖合同》。签订合同当下，杜鸣、管燕敏明确告知瞿雷，杜文喆系其儿子，委托父母出售房产，公证授权委托书尽快提供。瞿雷当初回复没有关系。台庆公司在13号（即12月13日）收到杜文喆的公证《授权声明》，并立即电话告知了瞿雷先生。上诉人否认台庆公司曾在2008年12月13日电话通知其收到杜文喆的公证《授权声明》一事，并提供了自己的手机通话记录单，其中2008年12月13日没有与台庆公司的通话记录。被上诉人提出该通话记录单中有上诉人与台庆公司员工李维次日的通话记录，表明已经电话通知上诉人。经核对，2008年12月14日下午15：30有上诉人与台庆公司员工李维的手机通话记录，上诉人的手机为主叫，时间49秒。上诉人解释此电话系其主动打给李维，是与李维约谈买卖合同之事，电话中李维并未告知其杜文喆的授权声明，然后其当天下午即前往台庆公司与李维商谈，主要内容是关于系争房屋前面将要建造高层而被上诉人只告知是二、三层房屋的问题。对此上诉人提供了与李维的谈话录音记录，谈话记录中还提到台庆公司的另一位员工小潘知晓此事。原审中潘明礼于2009年2月11日出具《情况说明》，内容为：其为台庆公司昌化店员工，上诉人经其公司居间介绍购买系争房屋。2008年11月27日其陪同上诉人看房期间听到业主介绍说房屋前面将建造二、三层菜场，不会超过五层，不影响系争房屋的采光效果。二审中潘明礼又出具了2009年4月27日经公证的《声明》，再次陈述了《情况说明》中表述的事实经过。并说明，2009年2月11日上诉人曾要求其出庭作证，因其仍在台庆公司工作，公司要求员工不能出庭作证，故只能出具书面说明。现其已离开台庆公司，但因出差在外故再作书面声明。根据上诉人提供的2008年11月26日的信访件，管燕敏作为宏润花园小区（系争房屋所在小区）的居委会主任，与其他业主代表一起向区政府领导写信，对田东路宏润花园小区地块改变规划用途将建造经济适用房之事提出联名投诉的反对意见。2008年12月11日，徐汇区城市规划管理局下发《建设用地规划许可证》，批准上海市徐汇区住房保障中心在宏润花园所在的漕河泾街道293街坊1/4丘地块建造经济适用房，其位置即在系争房屋南面，根据图纸高度为15层。又查明，被上诉人的代理人范木贵承认其身份是台庆公司的法律顾问，另一位代理人谢文波承认一年前其曾是台庆公司的工作人员。另外，审理中上诉人瞿雷表示，已经支付的定金人民币5万元可作为合同解除后其对被上诉人的自愿补偿，不再要求返还。本院认为，关于被上诉人提起诉讼时未经杜文喆确认的问题，原审中杜文喆已出具了公证文书，对代理人的诉讼行为进行了追认，其追认的效力溯及至起诉之时，故原审程序不存在违法。关于原审中上诉人申请调查令调查系争房屋周边规划状况未得原审法院准许的问题，在二审中上诉人已通过调查提供了相关的证据，故原审中是否准许开具调查令对本案的认定及处理不构成影响。双方签订买卖合同之时，因杜文喆不在国内，其名字由其父杜鸣代签，对此上诉人当属知晓。合同签订后，杜文喆于2008年12月9日出具了经公证的授权声明，对其父母出售系争房产的行为予以追认，对该追认行为被上诉人应予告知上诉人。根据被上诉人提供的证据，仅有台庆公司出具的称已将杜文喆授权追认之事电话通知上诉人的《情况说明》，但未提供其于2008年12月13日收到杜文喆授权声明的证据，也未进一步提供证据证明具体是何人、何时进行了告知，以及相应的通话记录，因此仅凭上述《情况说明》难以认定台庆公司已经将杜文喆授权追认之事电话通知了上诉人。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》，在未经杜文喆追认前是一个效力待定的合同，经杜文喆追认，且追认的意思表示到达上诉人后，该合同才产生法律效力。由于被上诉人并无充分证据证明已经将杜文喆的授权追认告知了上诉人，故该合同对上诉人而言并不能认定为已产生法律效力。关于效力待定的合同，根据《合同法》第四十八条规定，在“合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利”。所谓善意相对人，是指在订立合同时并不知道对方为无权代理人，如果明知对方为无权代理人，相对人就无权撤销其意思表示。本案中上诉人在订立合同时系明知被上诉人杜鸣无权代理之事实，故其不具有善意相对人的撤销权，仅有相对人的催告权，对此本院赞同原审判决的认定意见。对于效力待定的合同，在未经被代理人追认而生效之前，相对人有理由拒绝履行合同义务。本案中被上诉人及台庆公司两次致函上诉人，要求上诉人支付第一期房款，但在上诉人以撤销合同作为拒绝付款之理由时，上诉人及台庆公司并未指出合同在上诉人发出撤销通知之前已被杜文喆追认而生效。因此，上诉人的撤销通知即使不能当然发生合同撤销的效力，但在合同效力仍处待定的情况下被上诉人要求上诉人付款亦缺乏依据。关于被上诉人是否隐瞒系争房屋周边规划状况的问题。根据上诉人提供的证据，被上诉人管燕敏作为宏润花园小区的居民委员会主任，在双方签订合同之前已经知晓该小区地块将改变规划用途建造经济适用房，并为此与其他业主代表一起向政府领导联名投诉，但对该节事实被上诉人并未向上诉人明确告知。本院认为，居住物业前面改变规划建造高层将对房屋的使用价值及交易价值产生影响，被上诉人作为房屋的原业主也对此提出了联名投诉，则不管规划改变之事最终是否成为事实，基于诚信原则，被上诉人在出售房屋时均应将此情况告知买受人，现其未将知晓的情况予以告知，其行为确属未履行合同之附随义务，有违诚信原则。2008年12月11日政府部门已经下发了批准建造经济适用房的规划许可，其位置即在系争房屋南面，根据图纸高度为15层，二审中上诉人对此已提供了相应的证据，故原审判决认定合同不存在可撤销的情形与事实不符，上诉人以被上诉人隐瞒系争房屋周边的规划状况为由要求撤销合同而拒绝支付房款确有其理由。《合同法》第五十四条规定了撤销权的行使须通过人民法院或仲裁机构，单方通知行为不发生合同撤销的效力。针对被上诉人签约过程中的隐瞒系争房屋周边规划之行为，上诉人可要求撤销合同，但其以单方通知方式撤销合同与法律规定不符。现基于双方当事人均已作出了解除合同的明确表示，故该合同因双方一致同意而解除。综上所述，本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》属效力待定的合同，上诉人因其在订立合同时明知杜鸣无权代理的事实，故不具有善意相对人的撤销权，但被上诉人亦无充分证据证明已将杜文喆的追认事项在诉讼前通知上诉人，故买卖合同对上诉人而言在追认的意思表示到达之前尚未发生法律效力，且被上诉人未尽合同之附随义务明确告知系争房屋周边的规划状况，在此情况下上诉人拒绝支付合同项下的房款并不构成违约。现该合同基于双方的一致同意而解除，被上诉人要求上诉人支付违约金及赔偿金的诉讼请求不予支持。对于已经支付的定金人民币5万元，上诉人表示作为自愿补偿不再要求返还，可予准许。综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项及《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十四条第二款、第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2009）徐民三（民）初字第369号民事判决；二、驳回被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆的原审诉讼请求；三、准许上诉人瞿雷自愿补偿被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆人民币5万元（已支付）。一审案件受理费人民币4,809元，由被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆负担人民币3,759元，上诉人瞿雷负担人民币1,050元。二审案件受理费人民币6,418元，由上诉人瞿雷负担人民币1,050元，被上诉人杜鸣、管燕敏、杜文喆负担人民币5,368元。本判决为终审判决。

案情介绍：家住徐汇区王阿姨和张先生系夫妻关系。80年代张先生单位分配了一套公房供张先生全家居住使用，该房屋承租人系张先生。1995年3月上海进行房改，两老委托自己孩子办理购买该房屋相关事宜，儿子以自己的名义和工龄将该系争房屋买下，且产证登记自己的名字。儿子在拿到该房屋就对两老人不孝顺而且还要将老人赶出房屋。现老人想把该系争房屋要回。无奈老人只能委托律师诉至法院。经过律师分析认为属于典型94房改方案引起的纠纷。两老人可以起诉法院要求确认自己为该房屋共有人。律师点评：两老人儿子将该系争房屋购买产权。因为当时由于政策原因产能登记一个人名字。根据上海市高级人民关于印发《处理公有住房出售后纠纷若干意见》的通知规定，按“九四”方案购买房屋，产证证登记一人的，在诉讼时效内，购房时购房人、共令人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可以确认房屋产权公有。最终法院支持老人请求。