关于G公司为A房地产开发有限公司向HX信托股份有限公司提供信托贷款担保项目的

法 律 意 见 书

G公司：

ZJ律师事务所在中华人民共和国具有从事中国法律业务的执业资格，本律师也具有中华人民共和国执业律师资格。

关于贵司拟向A房地产开发有限公司提供信托贷款担保项目（以下简称“信托贷款担保项目”）涉及有关法律问题，本所指派XX律师提供专项法律顾问服务。就贵司提供的文件、资料和陈述，本所及本所律师已得到贵司的如下保证：

第一，所有提供给本所及本所律师的文件的原件都是真实的；

第二，所有提供给本所及本所律师的文件的复印件都与其原件一致；

第三，该前述文件及贵司所陈述的事实均真实、准确、完整，并没有遗漏和（或）误导。

为出具本法律意见书，本所律师特声明如下：

（1）本法律意见书系依据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实，根据可适用的中国法律、法规和规范性文件而出具；

（2）本所及本所律师对本法律意见书所涉及的有关事实的了解，最终依赖于贵司向本所及本所律师提供的文件、资料及所作陈述，且贵司已向本所及本所律师保证了其真实性、完整性和准确性；

（3）本法律意见书仅对法律问题发表意见，本法律意见书中对其他专业机构出具的意见的援引，并不表明本所及本所律师对该等意见的任何评价；

（4）本律师已尽最大的努力及谨慎义务，本律师确信本法律意见书不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏；

（5）本法律意见书仅供贵司为本次之目的使用，非经本所及本所律师书面同意，不得用作任何其他目的；

（6）贵司已审慎阅读本法律意见书，确认本法律意见书所引述或引证的事实部分，均为真实、准确与完整，没有任何虚假或误导性陈述或结论。

法律意见书正文如下：

一、关于信托贷款担保项目的主体资格

本信托贷款担保项目涉及主体为：G担保公司（以下简称“贵司”）；A房地产开发有限公司（以下简称“A地产公司”）；HX信托股份有限公司（以下简称“HX信托”）。

贵司是由中国XX公司出资，经SZ市工商行政管理局依法登记注册成立的专业投资担保公司，注册资本50000万元，具有经营投资担保的业务资格，符合法律规定的贷款担保的主体资格要求。

A地产公司是由中华XX开发集团公司出资成立的外商独资企业，注册资本和实收资本皆为1720万美元，符合法律规定的借款人主体资格要求。

鉴于贵司并未提供HX信托主体资格方面的资料，本律师无法对其作出适格性判断，但在SH律师事务所深圳分所出具的《关于HX信托股份有限公司A·JY项目贷款集合资金信托计划的法律意见书》（非正式文本，以下简称《信托计划法律意见书》）中，对HX信托作为本信托贷款担保项目中的信托计划受托人资格已经进行了调查分析，认为HX信托具备实施本次信托计划、从事集合资金信托业务的主体资格。

二、关于HX信托A房地产信托计划

经审阅《HX信托股份有限公司A·JY项目贷款集合资金信托计划说明书》（为非正式文本，以下简称《信托计划说明书》），该信托计划名称为：HX信托·A·JY项目贷款集合资金信托计划，信托计划目的为：委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，贷款给A房地产开发有限公司，用于A房地产开发有限公司A·JY建设，取得信托收益并分配给受益人。SH律师事务所深圳分所对HX信托提供的全部与本次信托计划有关的文件资料进行了审查，拟出具的《信托计划法律意见书》中的结论性意见为：参与本信托计划的委托人、受托人和受益人均具有合法的信托当事人资格，设立本信托计划的条件和目的合法，运营和管理本信托计划的各项制度完备，法定信托计划文件形式完备、内容完整并具有合法性、合规性。本信托计划在各方当事人依法履行完毕全部必要的法律程序后，HX信托实施本次信托计划不存在法律障碍。

本律师认为，仅从上述信托计划说明来看，该信托计划并不违反法律规定。但若A地产公司从HX信托获得信托贷款的实际目的并非开发上述房地产，而是挪作他用，则根据《信托法》的有关规定，可能导致信托提前终止，建议贵司对上述信托贷款的用途加强风险防范。 

三、关于还款来源

根据《信托计划说明书》和贵司关于信托贷款担保项目的调查报告，本项目的主要还款来源为A地产公司公司JY二期项目销售收入。本律师仅对上述还款来源的合法性进行评价，本律师认为上述还款来源为A地产公司其自行开发的房地产销售所得，用于归还本项目中的信托贷款符合信托计划和有关法律的规定。

四、关于拟作为抵押物的“A·24G”房屋

（一）“A·24G”房屋的建造过程

1985年7月10日，HL酒店有限公司（以下简称“HL酒店”）与另外国内三方签订合同及补充协议，约定组建并运营一家名为“XD大厦”的公司，建设并完成一家名为“XD大厦”的酒店。1986年7月13日，HL酒店及其他合作方与SV省金融联合投资公司（SV省国际信托投资股份有限公司的前身，以下简称“S国投”）签订了一份抵押协议，约定HL酒店及其他合作方将合作公司中的全部投资的转化价值及与之相应的全部或任何权利及利益抵押给S国投。1986年7月16日，WestLB AG(中文用名为德国西德银行)、澳洲联邦财务有限公司、三井住友银行、渣打银行、美国银行、Morgan Stanley Emerging Markest,Ins.其他金融机构（“银团”）作为贷款方，WestLB 作为代理行与借款人HL酒店签订了一份贷款合同，银团向HL酒店提供额度不超过2500万美元的贷款，用于（部分）支付XD大厦的建设费用和其他相关开支，S国投为上述贷款提供保证担保。同日，HL酒店与WestLB签订了一份合资转让协议书，约定HL酒店向WestLB（作为银团的代理行）转让合资合同项下享有的全部权利、物权利益及收益，作为偿还银团贷款的担保。据此，银团向HL酒店提供了23414765.29美元的贷款，由于HL酒店未能按贷款合同约定归还贷款，银团在香港起诉HL酒店并于1991年4月13日作出缺席判决。1992年6月30日WestLB（作为银团的代理行）向SV省高级人民法院起诉S国投、其他合作方等被告。2003年5月21日何志贤聆案官颁布了根据银团的申请颁布了对HL酒店的清盘令。2004年10月21日S国投和WestLB达成和解协议，根据该和解协议，2004年11月4日，S国投、SU市新城区商业贸易局作为共同的出让方与受让方A地产公司签订《转让协议书》，约定出让方将XD大厦（位于长乐路与金花路交叉口东北角），建筑结构为框架、剪力墙结构，总高28层，地上26层，地下2层，总建筑面积：40028.34平方米，由主楼（A）裙楼（B）辅楼（C）三部分组成，转让给A地产公司，转让款合计人民币1.1亿元人民币，A地产公司负责XD大厦转让后的改造、扩建、装修、销售、经营的全部投资和相关费用。

2005年3月，SU市国土资源局与A地产公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定A地产公司受让土地面积7487.4平方米，土地用途为商业，出让年限为40年，价款总额5680391.00元。该合同第七条约定，根据2004年12月16日SU市人民政府专项问题会议纪要精神，上述土地出让金用于处置“XD大厦”项目的遗留问题，土地部门不再收取。该合同第十七条约定，受让人改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2005年4月22日，A地产公司取得S新国用（2005）出第381号土地使用证，使用权面积7487.4平方米。2005年10月20日，SU市人民政府作出《SU市人民政府关于A房地产开发有限公司申请变更土地用途的批复》【市国土字（2005）第250号】，同时，SU市国土资源局与A地产公司签订的《国有土地使用权出让变更协议》，出让人同意A地产公司将位于新城区长乐中路133号3594.9平方米土地用途由商业变更为住宅用地，出让年限调整为70年，补缴地价总额361853.00元。

2005年4月28日，A地产公司取得A·24G（原XD大厦）《建筑工程施工许可证》。同年5月20日，SU市发展改革委员会，将A·24G 列为该市2005年第五批房地产开发项目建设计划项目，同年6月27日，SU市新城区重点项目管理办公室将“A·24G”项目确定为新城区2005年重点建设项目。同年7月5日，取得A·24G （A、B、C、D座）《建设工程规划许可证》，同年7月11日，A地产公司取得SU市房屋管理局颁发的A·24G《SU市商品房预售许可证》（市房预售字第2005078号），准予预售26层商业、住宅用途房屋49054平方米，774套。2006年6月30日，建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位共同出具A·24G《工程竣工验收报告》，建筑面积49782平方米，工程评定等级为合格。2007年6月28日，取得《SU市建设工程竣工验收备案表》并在备案管理部门办理备案登记。

2009年1月18日，A地产公司与FM实业有限责任公司（以下简称“FM公司”）签订《A24G酒店合作协议书》，约定A地产公司委托FM公司对A·24G主楼进行国际化星级酒店的改造和装修，改造完成后FM公司或者FM公司委托第三人对酒店进行经营管理，酒店改造费用不超过人民币7000万元，经营管理费用按照实际改造工程款的3%计算，自酒店营业后3年内逐月从营业收入中扣除，A地产公司也可视情况一次或多次支付。2009年2月5日，FM公司与SV巍海工贸有限公司签订了《A24G酒店装饰装修工程建设工程施工合同》，约定工程价款7000万元，竣工时间2010年12月31日，要求质量等级为优良。

另查，2007年7月23日，FM公司与新加坡T集团有限公司(以下简称“T公司”）签订了《“SU戴斯A大酒店”全权委托经营管理协议》，约定T公司受托对A24G酒店进行全权经营管理。

本律师仅就A·24G房屋的建造过程的合法性发表意见，本律师认为上述A·24G房屋的建造过程并不违反法律规定，但A·24G房屋所有权的取得应以在国土部门办理初始登记和取得相应的房产证书为前提条件。鉴于A·24G房屋建造属于历史遗留问题，在建造过程中，A地产公司是否完全履行上述合同中的有关义务（包括但不限于是否缴清地价款、税金等）以及为何至今国土部门未核发房屋所有权证等问题，缺乏相应的证据材料支持，本律师对上述房屋所有权的取得的合法性问题不作肯定性法律评价。

（二）权属证书及抵押问题

据中国长城资产管理公司SU办事处（以下简称“长城SU办”）及该办委托的SV华秦律师事务所调查的情况，A·24G未销售的463套房产从SU房屋产权户籍管理中心查询为A地产公司名下，但目前尚未办理房产证，该中心登记科人员表示可以转让、抵押，但拒绝出具任何证明。2009年11月17日SV华秦律师事务出具的《关于A·24G463套房产权属问题的法律意见书》（为复印件，缺经办律师签名）认为A地产公司对上述房屋享有所有权和完全的处分权能。

本律师认为，SU房屋产权户籍管理中心登记信息，可以作为证明A地产公司对上述A·24G未销售的463套房产享有所有权的重要依据，但若A·24G仅在登记机构查询为A地产公司名下，并无房产证书作为证明，仍存在以下法律风险：

其一，根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。当不动产权属证书记载与登记簿不一致时，以不动产登记簿为准。不动产登记簿不能替代不动产权属证书，但能在出现记载争议时起到核实的作用。

其二，根据原建设部《关于加强《房屋所有权证》发放管理工作的通知》（建房字第571号）的有关规定，《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时，凡涉及到房屋所有权的归属，均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。

其三，根据从网上查询《SU市YT区办理房屋权属登记具体流程》（详见附件一），房屋建成后，房屋权利人持有关证明文件(包括立项文件、土地证、规划许可证、施工许可证、定点图、质检报告、测量成果)向房屋权属登记机构提出申请初始登记（办大证），然后再根据买卖契约等文件办理转移登记（办小证），而非直接登记到购买者名下。根据该流程，房屋所有权证也为办理抵押登记的必收要件。

其四，因未见关于A地产公司至今未能取得上述抵押物房产证的材料或说明，如果存在历史遗留问题未解决或拖欠工程款、税金等问题，则该抵押物即使合法有效地办理了抵押登记，也存在转让变现困难和无法对抗法定优先受偿权的风险。

（二）法定优先权

根据《合同法》第286条的规定，建筑工程合同中的承包人对建设工程享有法定的优先受偿权利，如果在实现抵押权时，抵押物上存在诸如前述法定优先权利，则抵押权人的受偿顺序为在法定权利人之后。由于该房产至今仍未办证，若A地产公司拖欠施工单位建设工程款，则可能影响HX信托抵押权的实现。

并且，根据贵司及长城SU办调查，FM公司将A·24G装饰装修工程发包给SV巍海工贸有限公司，承包总价7000万元，同样也涉及建设工程优先受偿权的问题。

（三）权属争议

1、关于106户房产大宗销售问题

根据长城SU办调查，2007年2月，A地产公司曾将A·24G约7000平方米106户房产大宗销售给杭州野风混凝土有限公司，该合同2008年已撤销，但SU市房产局官方外网仍显示为已售状态。鉴于上述合同如何撤销及SU房产局外网为何仍未变更登记信息尚不明确，若上述预售合同及预告登记仍为有效存在，则可能对该部分抵押物的处置和变现造成障碍。

2、关于与FM公司约定转让问题

据贵司调查情况，A地产公司已与FM公司约定转让“A·24G”房产，FM公司已经支付了部分转让款项。尽管FM公司已经按照贵司的要求出具了承诺函，但鉴于抵押物至今仍未办理房地产证，一旦实现抵押权时出现权属争议，可能影响抵押物的处置和变现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从贵司调查情况来看，SVFM实业有限公司已支付了一亿余元的价款，虽然FM公司对同意A地产公司将上述房产设定抵押出具了承诺函，但由于本律师未见到上述买卖合同和付款凭证，从目前的证据材料来看，仍无法防止其届时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定进行抗辩。

（四）快速变现及受偿风险

鉴于A·24G主楼7-26层部分正在进行酒店式改造和装修，若改造失败，将可能影响住宅部分及改造部分房产的价格和变卖处置，若改造成功，虽可能提高其商业价值，但其上已设定特定用途，其变现速度可能会受到买家数量、行业状况等多重因素影响。

在HX信托处置上述房产行使抵押权过程中，除了可能存在上述建设工程优先受偿风险外，根据《税收征管法》第四十五条的规定，A地产公司在设立上述房产抵押之前拖欠税款的，税收优先于抵押权受偿。

（五）物保优先于人保问题

按照《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。根据贵司设计的担保方案，HX信托同意在处置抵押物仍未获得清偿的前提下，方可要求贵司承担保证责任，这一方案可根据合同约定及上述法律规定得以实现。但考虑到该信托计划面向中国境内合格投资者，若房地产开发风险等因素导致A地产公司无法按时偿还贷款，在抵押物存在处置或者变现困难的情况下，有关机关可能会以维护社会稳定为由，要求贵司先行承担保证责任。

五、关于贵司承担的保证责任

根据贵司调查报告及HX信托提供的保证合同样本，A·JY项目贷款集合资金信托计划募集人民币1.5亿元全部向A地产公司发放信托贷款，A地产公司以A·24G为信托贷款提供抵押担保，贵司对HX信托追偿完抵押物后，剩余未获清偿的债务承担不可撤销的连带责任保证担保。HX信托处置A地产公司提供的物的担保实现债权时，其处置行为涉及的交易对象、方式、价格需经得贵司同意。贵司承担保证责任的范围包括主合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、滞纳金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用，以人民币7500万元为限。

本律师认为，上述贵司承担保证责任的方式和范围并不违反法律规定，但应约定明确、无歧义，且在所有与该信托计划有关的报批文件、公告及信托合同中预先充分披露。

六、担保措施

根据贵司设计的项目方案，信托贷款担保项目的反担保措施为A地产公司法定代表人鲁平纪和总经理冯晓宏个人连带责任保证。尽管保证人是否具备清偿能力并不影响保证反担保合同的效力，但若反担保未落实到具体的财产，则难以让反担保人实际承担责任。根据贵司提供的资料，未发现保证人财产清单及相应的证明文件。

七、涉诉情况

鉴于我国目前仍未建立完善的资信征集及查询制度，本律师无法对A地产公司、上述抵押物及其担保人是否牵涉有关诉讼作出评价。本律师建议在贵司拟与A地产公司及其担保人签订委托担保合同、各反担保合同中对A地产公司及其担保人的涉诉情况作出约定，若存在虚假陈述，则视为违约，贵司有权追究其违约责任。

八、风险控制

鉴于上述事实与分析，本律师认为应当采取下列措施防范风险：

（一）与HX信托之间的协议安排方面

1、鉴于《信托计划说明》并未指出本项目涉及信托贷款的真实用途，建议贵司在与HX信托公司的保证合同中明确约定，HX信托对信托贷款的使用负有监管义务。

2、鉴于“A·24G”房屋能否合法、有效地设立对信托贷款的抵押担保，以及HX信托作为投资人的受托人是否充分、及时地行使抵押权利，直接关系到A地产公司不能清偿信托贷款时，HX信托能否行使抵押权利，以及贵司是否需承担7500万元限额内的保证责任，故建议贵司在与HX信托的保证合同中明确约定，HX信托应当对抵押物作充分的尽职调查并合理谨慎地设立抵押，当A地产公司不能清偿信托贷款时，HX信托应当及时、主动地尽最大努力行使抵押权利，否则贵司减轻或者免除保证责任。

3、对于贵司担保的主合同之信托贷款合同、保证合同、有关信托发行计划及说明、公告文件等内容，贵司应当全面审核并修改，以明确贵司承担保证责任的范围，争取对贵司有利的合同条款，并使得公众投资者充分知晓。并且，HX信托应当向贵司承诺充分地披露包括但不限于贵司承担保证责任的方式、范围、保证期间等主要合同内容，否则由此造成的后果或责任应由HX信托承担。

（二）“A·24G”抵押标的物权归属及其权利负担方面

1、关于“A·24G”房屋建造过程中，A地产公司是否已经履行有关土地使用权合同所约定的义务，是否支付完毕后续建设工程款项，特别是有关历史遗留问题是否处理完毕，建议贵司再作详细调查核实。

2、关于房屋登记薄与房产证书关系问题，为了避免将来可能出现的法律争议，建议贵司要求A地产公司对于为何至今未核发房屋所有权证作出详细的解释和说明，同时要求A地产公司办理房产证后及时办理抵押登记，若房产证与土地使用权证书分别登记的，还应同时办理土地使用权抵押登记。

3、“A·24G”7至6层规划用途为住宅，现A地产公司将其改为酒店用途，可能会面临有关部门处罚的风险，建议贵司要求A地产公司事先取得有关部门批准土地用途变更的批准文件。

4、为了防止“A·24G”房屋上存在建筑工程优先受偿权等法定优先权利，或者出现权属争议，建议贵司核实A地产公司在“A·24G”建设过程中的工程款支付情况，FM公司出具的承诺函及就上述承诺事项作出的董事会决议应取得原件，并且建议追加FM公司为企业保证反担保人，同时要求SV巍海工贸有限公司出具放弃“A·24G”建设工程优先受偿权的书面承诺。

5、为防止优先税收优先受偿权先于抵押权人受偿的风险，建议贵司要求A地产公司取得税收部门出具截至抵押权设立之日A地产公司不存在欠税的书面证明。

6、关于106户房产大宗销售问题，建议贵司要求A地产公司提供房产买卖合同已解除的证明文件。关于A地产公司与FM公司关于抵押物的转让问题，建议贵司要求A地产公司提供房产买卖合同或其他书面法律文件，以便进一步厘清其法律关系，以免遗留法律隐患。另外，本律师注意到2007年7月23日，FM公司便与T公司签订了《“SU戴斯A大酒店”全权委托经营管理协议》，A地产公司与FM公司于2009年1月18日才签署《A24G酒店合作协议书》，故建议贵司要求A地产公司对此作出特别说明。

（三）担保措施方面

1、关于反担保，由于个人信用保证存在资产有限且转移容易等弊病，尽管“A·24G”房屋经过评估公司评估确定为抵押足值，但该房屋并非抵押在贵司名下作为对贵司享有债权的担保，一旦贵司承担保证责任，贵司并不对“A·24G”房屋享有任何优先受偿权利，故建议贵司要求A地产公司增加确有担保作用的企业保证或者实物抵押作为反担保措施。

2、贵司设计的反担保方案之一为A地产公司将取得的灞桥工业科技园土地使用权证书留置贵司，若仅留置土地证书不办理抵押登记，无法防止A地产公司将留置在贵司的土地使用权证书挂失后补办，且贵司对该土地使用权同样无优先受偿权利，为保障实现和维护贵司权益，建议贵司与A地产公司签订协议，明确约定A地产公司取得该项土地使用权后，全部抵押给贵司作为反担保措施。

3、建议要求担保人罗XX及洪XX提供其个人资产清单，以了解其担保偿债能力。为防止保证人将其个人资产转移至其夫人名下，以逃避承担责任，建议追加为其夫人共同提供连带责任保证，并追加A地产公司其他关联公司以及FM公司企业保证。

（四）其他方面

关于信托计划当事人的主体资格及信托计划的合法性，鉴于HX信托已经专门就此委托SH律师事务所深圳分所进行审查，建议贵司在项目评审或者签订与HX信托之间的保证合同之前取得该所出具的法律意见书原件。

九、申明

本法律意见书所依据的事实以20XX年X月X日为基准日，本律师无法保证上述事实在基准日之后的变化不会影响本法律意见书的评述的真实性和准确性。

本法律意见书仅得为贵司进行本贷款担保项目决策参考使用，未经本律师同意不得对外展示或向社会公开披露，也不得作其他目的或用途使用。

以上意见仅供参考！

此致

广东卓建律师事务所

                                             律师:   

                                           二〇XX年X月X日