南京市鼓楼区人民法院
民事判决书
（2015）鼓民初字第XX号
原告XXX，女，汉族，1960年1月25日生，南京XXX公司退休职工。
委托代理人李天平，江苏东南律师事务所律师。
被告XX，女，满族，1982年6月16日生。
被告XXX，男，汉族，1984年7月27日生。
原告XXX诉被告XX、XX确认合同无效纠纷一案,本院于2015年1月6日立案受理后,依法由审判员XX独任审判,公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人李天平，被告XX到庭参加诉讼。被告XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX诉称，原告XX原系南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋的产权人。2014年3月12日，原告XX之子因资金周转困难向被告XX借款，XX提出需要提供相应财产作为担保。后原告XX与被告XX通过南京市石城公证处办理了《委托书》，委托被告XX出售南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋。同时，原告XX将房屋所有权证及国有土地使用证交付被告XX作为担保。后被告XX通过被告XX的老公将借款支付给原告XX之子，并承诺不会擅自变卖上述房屋。原告XX及儿子尽力偿还借款，后于2014年10月左右得知房屋已过户至被告XX名下，遂到房产部门查询房屋权属登记情况，经核实发现，被告XX于2014年8月24日作为原告XX的代理人与被告XX签订《南京市存量房买卖合同》。合同约定，房屋价款为96万元，其中定金2万元，首付款92万元，尾款2万元。2014年8月26日，两被告办理了房屋产权变更手续，且被告XX已于9月12日领取了房屋所有权证及国有土地使用证。原告XX获知上述情况后，遂找被告XX了解情况，被告XX称其不知情，原告XX要求被告XX将房屋恢复登记至原告XX名下，被告XX以各种理由拒绝办理。原告XX为维护其自身权益诉至法院，请求判令：1.原告XX与被告XX于2014年8月24日所签订的南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋的南京市存量房买卖合同无效；2.被告XX协助原告XX立即将位于南京市鼓楼区XX西街XXX号610室的房屋所有权证及国有土地使用证变更登记到原告XX名下。
被告XX未到庭参加诉讼，庭后辩称,原告XX主张合同无效没有依据。其老公XX确实借钱给原告XX之子，大约七八十万元，具体数额不清楚。借钱时，原告XX曾承诺，如果无法还钱，愿意将房屋抵给XX或者XX。债务到期后，原告XX及其子未及时还款，故被告XX与被告XX本人前往南京市房屋产权交易中心办理房屋产权转移登记。此次交易实际上是通过房屋买卖的方式来抵债的,对此被告XX也是明知的，但现涉案房屋被告XX并未实际控制，而是原告XXX之子的另一债权人居住在涉案房屋内。
被告XX辩称，被告XX确实与被告XX的丈夫XX一起借给原告XX之子20万元，原告XX对此款项亦是明知。后XX又陆续借款给原告XX之子，两人之间借款总计六七十万元，远没有房屋的价值高。原告XX确与被告XX一起至南京市石城公证处办理了《委托书》，将房屋作为担保。后被告XX的丈夫XX打电话给被告XX，称房屋可能会拆迁，要求把材料交给他，故被告XX将公证委托书、房屋所有权证及国有土地使用证等转移登记的全部材料交给被告XX。但被告XX并未与被告XX办理房屋的转移登记手续，对于房屋产权转移也并不知情。南京市存量房买卖合同和南京市房屋权属登记申请书上“XX”的签名并非被告XX本人所签，其在2014年未去过房产局，也未将居民身份证原件外借。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2014年3月12日，原告XX之子向案外人XX借款，应案外人XX的要求，原告XX向被告XX出具了经江苏省南京市石城公证处公证的委托书【公证书编号为（2014）宁石证民内字第XX号】，委托被告厉有港出售坐落于南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋（丘权号为44XXXX-Ⅶ-36，建筑面积为55.23平方米）。原告XX并将涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交给了被告XX。
2014年8月24日，被告XX作为原告XX（甲方）的代理人与被告XX（乙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋出售给乙方，房屋转让价款96万元。同月26日，被告XX作为原告XX的代理人与被告XX办理了上述房屋的登记申请手续。2014年9月2日，涉案房屋转移登记至被告XX名下。被告XX陈述，其没有签订上述南京市存量房买卖合同，也没有参与办理房屋转移登记手续。
审理中，根据原告XX的申请，本院向南京市房屋产权监理处调取了涉案房屋交易的影像资料，南京市房屋产权监理处经查询涉案房屋于2014年8月26日申请登记时原告XX代理人的人像采集信息为被告XX本人。被告XX认可人像采集信息为其本人，但仍否认其参与了该房屋交易。
被告XX陈述，公证委托书在2014年8月份前都在被告XX处，后应被告XX丈夫XX的要求，将公证委托书、房屋所有权证和国有土地使用证等资料都交给了被告XX。被告XX陈述，由于原告XX之子向其丈夫XX借款，借款金额大概为七八十万元，具体金额不知道；原告XX承诺如果其子不能还款，愿意将涉案房屋抵给被告XX的丈夫XX；因借款到期后未还款，就将涉案房屋以房屋买卖方式进行了抵债；房屋买卖合同上签字以及办理过户手续是被告XX和XX一起办理的；被告XX应当知道将涉案房屋过户给被告XX是用来抵债的；现涉案房屋是原告XX之子的其他债权人在占有使用。
以上事实，有原、被告陈述、委托书、公证书、南京市存量房买卖合同、房屋登记簿、人像采集信息等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，民事法律行为应当具备下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
关于被告XX是否签订了《南京市存量房买卖合同》以及是否参与办理申请登记手续的问题。被告XXX否认其签订了《南京市存量房买卖合同》以及参与办理申请登记手续。对此，本院认为，被告XX作为原告XX的代理人签订了《南京市存量房买卖合同》并办理了申请登记手续。理由是：根据本院向南京市房屋产权监理处调取的人像采集信息显示被告XX于2014年8月26日本人办理了申请登记手续，被告XX的陈述也印证了这一事实，现有证据足以证明被告XX作为原告XX的代理人参与办理了申请登记手续。被告XX与被告XX以南京市存量房买卖合同办理了申请登记手续，亦应认定南京市存量房买卖合同上的签名也应为其所签。被告厉有港否认其签订相应合同并办理申请登记手续与事实不符，本院不予采信。
关于合同效力的问题。原告XX主张该合同无效，但被告XX对此不予认可。对此，本院认为，被告XX在取得公证委托书时明知该公证委托是为了保障案外人XX借款债权的实现，其作为原告XX的代理人将涉案房屋出售给被告XX，明知是一种抵债行为，而非真实的房屋买卖合同关系，被告XX对此亦是明知。被告XX作为代理人与被告XX签订的《南京市存量房买卖合同》并不是原告XX和被告XX的真实意思表示，与被告XX的受托权限也不相一致。对于此抵债行为，原告XX也未予追认。由于该合同不是双方当事人的真实意思表示，故该合同依法应认定为无效。
关于涉案房屋恢复登记及恢复登记税费承担的问题。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述分析，《南京市存量房买卖合同》被依法认定为无效，原告XX主张将涉案房屋恢复登记至其名下符合法律规定，本院予以支持。被告XX和被告XX对于合同无效均有过错，且过错程度相当，故对于恢复登记的税费应由被告XX和被告XX各承担一半，现原告XX仅要求被告XX承担恢复登记的税费，本院部分予以支持。
综上，被告XX作为原告XX的代理人与被告XX签订的《南京市存量房买卖合同》依法应认定为无效，被告XX应协助将涉案房屋恢复登记至原告XX名下，被告XX承担恢复登记税费的一半。借款人可依据借款关系另行主张权利。被告XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告XX以原告XXX代理人的名义与被告XX于2014年8月24日签订的关于南京市鼓楼区XX西街XXX号610室房屋（丘权号为44XXXX-Ⅶ-36）的《南京市存量房买卖合同》无效；
二、被告XX于本判决发生法律效力之日起十日内协助将南京市鼓楼区XX西街XXX号610室的房屋所有权和国有土地使用权恢复登记至原告XX名下；恢复登记税费的一半由被告XX承担。
案件受理费9323元，减半收取4661元，由原告XXX负担2330.50元，被告XXX2330.50元（此款原告已预付，被XX应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 XXX
二〇一五年五月六日
法官助理XXX
见习书记员 XXX
